6.6.2.1 Tweedimensionale benadering

Zoals in paragraaf 6.6.1 is aangegeven, is Nederland één van de lidstaten waarvan het civiele recht uitgaat van de traditionele, tweedimensionale benadering. Hiermee wordt bedoeld dat de eigenaar van een terrein in feite een stukje heeft van het aardoppervlak dat in het horizontale vlak door grenzen is geïndividualiseerd.1 De eigendom van een terrein is in Nederland echter niet beperkt tot het horizontale vlak, maar omvat ook de ruimte boven en onder de grond.2 De eigenaar is ook gerechtigd tot het gebruik van die boven- en ondergrondse ruimte.3 De eigendom van een gebouw, een vast met de grond verbonden constructie, berust daarom in beginsel bij de eigenaar van de grond. Deze verticale natrekking kan in Nederland slechts doorbroken worden door de vestiging van een opstalrecht (zie paragraaf 4.2.6.4.3.2.2).4 In Nederland is het niet mogelijk om de eigendom te hebben van een bepaalde afgebakende ruimte (in de lucht of onder de grond) die niet (per se) gerelateerd is aan de grond.5 Het juridisch verdelen van ruimte boven, op en onder de grond vindt in Nederland daarom plaats door de splitsing van de eigendom in appartementsrechten of het bezwaren van de eigendom van de grond met één of meer beperkte zakelijke (gebruiks)rechten, met name de rechten van erfpacht en opstal.6

In Nederland wordt meestal gekozen voor het bezwaren van de eigendom met beperkte zakelijk gebruiksrechten en niet voor de splitsing in appartementsrechten. (Buitenlandse) vastgoedbeleggers zijn namelijk huiverig voor de invloed die andere appartementseigenaren via de vereniging van eigenaars (VvE) kunnen uitoefenen, waardoor zij de voorkeur geven aan de juridische verdeling van de ruimte door middel van een vestiging van een recht van erfpacht of opstal.7 Ook gemeenten geven in de praktijk de voorkeur aan de vestiging van een recht van erfpacht om invloed uit te kunnen oefenen op de bestemming van het gebouw en om een (periodieke) vergoeding, de canon, te kunnen vragen die aangewend kan worden voor de gemeenschap.8 Bij de vestiging van een recht van erfpacht en/of opstal ten behoeve van de nog te realiseren over- of onderbebouwing, is civielrechtelijk gezien sprake van de vestiging van het recht op de (gehele) onroerende zaak, het terrein, maar wordt in de voorwaarden van dit recht het genot van de erfpachter of opstaller beperkt tot het gebruik van de te realiseren over- of onderbouw (bijv. het kantoorgebouw of de ondergrondse parkeergarage).

Het voorgaande laat zich het best illustreren aan de hand van (praktijk)voorbeelden. Het eerste voorbeeld is het Bruggebouw boven de A12 in Den Haag. Ten behoeve van het Bruggebouw is in het verleden een erfpachtrecht voor onbepaalde tijd gevestigd voor de locatie waar het gebouw de grond raakt (de ondersteunende percelen) en een recht van opstal voor het gedeelte van het gebouw dat boven de A12 is gebouwd.9 Ook ten behoeve van het gebouw van Nationale Nederlanden in Den Haag, eveneens een bruggebouw boven de A12, is in het verleden een opstalrecht gevestigd ten behoeve van het gedeelte van het gebouw dat over de A12 is gebouwd.10 Een ander voorbeeld is Plangebied Mahler 4 op de Amsterdamse Zuidas. In dit plangebied zijn bovengronds kantoorgebouwen en een woontoren met daaronder een grote ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. Hierbij zijn ten behoeve van de kantoorgebouwen, de woontoren en de ondergrondse parkeergarage afzonderlijke erfpachtrechten gevestigd, terwijl de gemeente Amsterdam eigenaar is gebleven van het maaiveld.11 Ook in het Plangebied Amsterdam Symphony (Gershwin) op de Amsterdamse Zuidas zijn rechten van erfpachtrecht gevestigd ten behoeve van de bovengrondse gebouwen, maar voor de ondergrondse parkeergarage is in dit gebied gekozen voor een recht van opstal.12 Deze voorbeelden laten overigens zien dat de praktijk zich tot op heden aardig weet te redden met de rechten van erfpacht en opstal als instrumenten voor meervoudig ruimtegebruik.