Rb. Amsterdam, 26-05-2015, nr. KK 15-517

1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat in dit kort geding vast:

[gedaagde] huurt sedert 19 september 2012 van Rochdale de woning gelegen aan de [adres], tegen een huurprijs van (op die datum) € 882,26 per maand. Het betreft een geliberaliseerde huurwoning. Aanvankelijk bewoonde [gedaagde] de woning met haar partner. Deze is vertrokken en op 26 februari 2014 heeft Rochdale ingestemd met het beëindigen van de huurovereenkomst met die partner.

In de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen is onder andere bepaald:

- “De huurder is gehouden het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben.

- Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, dan wel aan een of meer derden in gebruik af te staan, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft verkregen van de verhuurder”.

Op 26 december 2014 heeft Rochdale een melding in verband met onrechtmatige bewoning in de woning verkregen. Rochdale kent de naam van de melder. Die naam is in de procedure niet genoemd en aan [gedaagde] niet meegedeeld. De melding houdt – doorgegeven aan Rochdale door Meldpunt Zoeklicht – in dat de woning gebruikt zou worden als hotel of pension en dat er op de website AirBNB informatie is te vinden.

Rochdale heeft op de website van AirBNB een advertentie van [gedaagde] gevonden waarin haar woning in zijn geheel of per kamer wordt aangeboden aan toeristen, voor een minimum van 3 dagen en voor een prijs van € 1.250,00 per week of € 3.500,00 per maand voor de woning en € 600,00 per week of € 2.100,00 per maand voor een kamer. De advertentie is in augustus 2014 op internet geplaatst.

De advertentie vermeldt dat [gedaagde] in de woning woont met haar twee zoons.

Op de website van AirBNB zijn recensies te vinden van gasten die op het aanbod van [gedaagde] zijn ingegaan.

- [naam 3] heeft in augustus 2014 in de woning in 1 kamer verbleven

- [naam 4] heeft in september 2014 met meerdere personen in de woning in 1 kamer verbleven

- [naam 5] (geboekt door [naam 6]) heeft in september 2014 in 1 kamer verbleven

- [naam 7] heeft in oktober 2014 met een ‘large group’ in de woning verbleven.

Rochdale heeft geen huisbezoek afgelegd. Zij heeft [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek in een brief vermeldende dat Rochdale “informatie over de woonsituatie” van [gedaagde] had ontvangen en die wou bespreken. Dat gesprek vond plaats op 2 februari 2015. [gedaagde] is geconfronteerd met de gegevens die Rochdale van internet had gekopieerd. Na aanvankelijk te hebben ontkend, heeft [gedaagde] in dat gesprek toegegeven dat zij haar woning in 2014 een aantal keren had onderverhuurd via AirBNB. In dat gesprek is aan [gedaagde] voorgelegd dat zij de keus had om of de huur op te zeggen of te worden gedagvaard in kort geding met een vordering tot ontruiming. [gedaagde] heeft een brief ondertekend waarin zij de huur heeft opgezegd.

[gedaagde] heeft bij email van 9 februari 2015 aan Rochdale gevraagd haar geval opnieuw te beoordelen en de huuropzegging ongedaan te maken. Rochdale heeft dat geweigerd. Bij brief van 12 februari 2015 heeft [gedaagde] meegedeeld haar handtekening onder de verklaring van 2 februari 2015 als ongeldig te beschouwen omdat zij onder druk was gezet en geïntimideerd was geweest om te tekenen en omdat zij niet op haar rechten als huurder is gewezen. De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij email van 26 maart 2015 een beroep gedaan op de nietigheid of vernietigbaarheid van de opzegging door [gedaagde] wegens een wilsgebrek. Ten aanzien van de grond voor een eventuele huuropzegging heeft de gemachtigde gemeld dat [gedaagde] van oordeel was dat zij slechts in geringe mate gedeelten van de woning voor verhuur heeft gebruikt, dat dit een beëindiging van de huurovereenkomst niet rechtvaardigde, ook al omdat [gedaagde] met twee jonge kinderen op straat zou komen te staan.

2. Rochdale vordert als voorziening veroordeling van [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad om de woning aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag en veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3 Rochdale stelt dat de huurovereenkomst door opzegging zijdens [gedaagde] rechtsgeldig is geëindigd. [gedaagde] verblijft derhalve thans zonder recht of titel in de woning. De opzegging is geheel vrijwillig gedaan op een standaard huuropzeggingsformulier van Rochdale. Er is geen sprake van een wilsgebrek. Rochdale heeft – anders dan [gedaagde] op enig moment zou hebben gezegd – niet gemeld dat [gedaagde] binnen enkele weken op straat zou worden gezet en haar ook niet op andere wijze onder druk heeft gezet. Een beroep op dwaling gaat ook niet op omdat zij zeer goed wist wat de gevolgen waren van haar opzegging. Rochdale is van mening dat zij voldoende heeft onderzocht of [gedaagde] daadwerkelijk instemde met de huuropzegging.

4 Subsidiair stelt Rochdale dat [gedaagde] ontruimd moet worden omdat zij in ernstige mate toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen als huurder van de woning. In de bodemprocedure zal dit stellig leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Van Rochdale kan niet gevergd worden dat zij de te voeren bodemprocedure afwacht.

5 Voorts stelt Rochdale dat [gedaagde] de huur niet zal kunnen betalen en dat – zo begrijpt de kantonrechter deze stelling – al daarom de ontruiming op dit moment kan worden bevolen.

6 [gedaagde] stelt – zeer kort gezegd - dat zij op goede gronden de vernietigbaarheid van de opzegging van de huur heeft ingeroepen en de wanprestatie niet van zodanig gewicht is geweest dat deze de gevorderde ontruiming en de in de bodemprocedure te vorderen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Onderdelen van haar verweer komen hieronder in de beoordeling nog aan de orde.

7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van Rochdale in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

8. De door Rochdale als ongewenst beoordeelde situatie van onderverhuur is door [gedaagde] beëindigd. Een ordemaatregel is op dit moment niet aangewezen.

9. Ten aanzien van de huuropzegging door [gedaagde] is verre van ondenkbaar dat de rechter in de bodemprocedure zal oordelen dat [gedaagde] op ontoelaatbare wijze onder druk is gezet om het standaard-opzeggingsformulier om de huurovereenkomst op te zeggen op 2 februari 2015 te ondertekenen, in het eerste gesprek over de gerezen geschillen. Zij was uitgenodigd voor dat gesprek zonder dat aan haar was meegedeeld waar het gesprek over zou gaan. Zij werd geconfronteerd met de bevindingen van Rochdale in een gesprek waarin vrijwel tegelijk ook het formulier ter tekening aan [gedaagde] werd voorgelegd. Dat [gedaagde] daardoor in ernstige verwarring en stress verkeerde – zoals zij stelt - is eigenlijk vanzelfsprekend. Rochdale verklaart zelf dat de keuze was tussen opzegging en gedagvaard worden met een vordering tot ontruiming. Zelfs als Rochdale op goede gronden van mening was dat de huurovereenkomst diende te eindigen, dan nog is dit een bedreiging met twee alternatieve kwaden, waaronder een onvoorbereide ‘normale’ huurder zonder enige kennis van het huurrecht en zonder ervaring in het optreden bij geschillen totaal in paniek zal geraken. Het gesprek werd gevoerd in de Engelse taal, die voor beide partijen niet native is. Gelet op de ongelijkheid van partijen en de sociale situatie waarin [gedaagde] verkeerde – zij bewoont de woning met twee kleine kinderen - had het op de weg van Rochdale gelegen om met [gedaagde] de gevolgen van de opzegging te bespreken en haar de gelegenheid te geven tenminste enige tijd voor beraad te mogen hebben en mogelijk ook aan te raden om advies in te winnen. Dit alles tezamen kan zeer wel de doorslag geven om de opzegging tussen deze als ongelijk aan te merken partijen vernietigbaar te achten wegens een wilsgebrek. Daarop vooruitlopen in dit kort geding ontneemt de rechter in het bodemgeschil de mogelijkheid de volle consequenties aan dat mogelijke oordeel te verbinden.

10. Ten aanzien van de subsidiaire grond van de vordering dient voorop gesteld te worden dat [gedaagde] erkent kamers te hebben onderverhuurd in strijd met het bepaalde in de schriftelijke huurovereenkomst. In die zin is reeds thans komen vast te staan dat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de schriftelijke huurovereenkomst. Dit is haar ook toe te rekenen. Onder de omstandigheden van deze zaak betekent dat nog niet dat deze wanprestatie altijd ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure en ontruiming zal volgen. Daarvoor zullen de zwaarte van de wanprestatie en de omstandigheden van het geval moeten worden gewogen.

11. Om te beginnen staat de omvang van de onderhuur geenszins vast. Het wreekt zich dat Rochdale geen onderzoek heeft gedaan en zelfs niet – kenbaar – vragen daarover aan [gedaagde] heeft voorgelegd. [gedaagde] zegt dat toen de grote groep in haar woning verbleef, zij en de kinderen één nacht uit huis zijn geweest. Uit het commentaar op internet blijkt in elk geval dat zij bij de andere verhuurmomenten gewoon in de woning verbleef. [gedaagde] stelt dat in totaal 4 maal sprake is geweest van onderverhuur. Dat het meer dan dat is geweest, is niet gebleken.

12. Rochdale heeft kennelijk gemeend dat de enkele omstandigheid dat de woning geheel of gedeeltelijk in korte, toeristische onderverhuur werd aangeboden voldoende was om de huurovereenkomst beëindigd te krijgen. Over verhuur via AirBNB is de laatste tijd heel wat in het openbaar gepubliceerd, maar lang niet allemaal even eenduidig als Rochdale het wil doen voorkomen. Vertegenwoordigers van de gemeente Amsterdam hebben nog niet zo lang geleden twijfels geuit over de onwenselijkheid van die gedeeltelijke onderverhuur, waarbij expliciet het voordeel is genoemd dat personen met financiële problemen op die wijze wellicht deze problemen zouden kunnen aanpakken. Een collega-woningbouwvereniging heeft publiekelijk aangekondigd dat er een studie noodzakelijk is naar de vraag of deze vorm van gedeeltelijke onderverhuur wel zo onwenselijk is.

13. Stellig moet bij de weging van de zwaarte van de wanprestatie betrokken worden de omvang van de onderverhuur. De verhuur van een volledige woning wordt alom als onwenselijk en onmaatschappelijk gezien, zeker van een (hier niet aan de orde) sociale huurwoning. Maar volgens de gemeentelijke regelgeving zou ten aanzien van gedeeltelijke toeristische onderverhuur sprake kunnen zijn van een toe te laten maximum van 60 dagen per jaar. Welke de morele en/of maatschappelijke gronden zouden zijn om daarover dan bij sociale huurwoningen anders te denken dan bij geliberaliseerde woonruimte, is bepaald nog niet uitgekristalliseerd.

14. De wetgever heeft enige jaren geleden uitdrukkelijk de wet gewijzigd om de mogelijkheid van gedeeltelijke onderverhuur van woningen te verruimen. Dat de Amsterdamse woningbouwverenigingen ook de gedeeltelijke onderverhuur – sommigen met uitzondering van verhuur aan “studenten”, wat dat dan ook mogen zijn - in de algemene voorwaarden hebben uitgesloten en zij de bedoeling van de wetgever kennelijk niet steunen, is niet altijd uitvoerig gemotiveerd, behalve met het morele oordeel dat ‘aan het huren van een woning niet verdiend mag worden’, welk oordeel toch ten minste voor tegenspraak of nadere studie vatbaar is.

15. Waar dit soort discussies in de media gevoerd worden, is het goed voorstelbaar dat voor huurders de grenzen moeilijk te trekken zijn. [gedaagde] heeft daar een beroep op gedaan door ter zitting uitdrukkelijk te stellen dat zij zich van de overtreding niet bewust is geweest. Daar komt bij dat de gemachtigde van [gedaagde] er op heeft gewezen dat in dit publieke debat Rochdale geen nadere voorlichting over haar specifieke standpunt heeft gegeven aan haar huurders.

16. Rochdale heeft nog aangevoerd dat de onderverhuur overlast aan de buren heeft veroorzaakt. Daaromtrent bevat de anonieme klacht slechts ‘dat het een komen en gaan is’, maar geen verdere aanduiding van de overlast. En overigens is een anonieme klacht ook niet te verifiëren.

17. Ten aanzien van de stelling dat [gedaagde] de huur in de toekomst niet zal kunnen opbrengen, is onduidelijk wat de grond voor een vooruitlopen op de uitkomst van een bodemprocedure zou kunnen zijn. Dat met terugwerkende kracht tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gekomen, is niet aanstonds aannemelijk. Dat de dreiging dat de huur niet betaald zal worden in bijzondere gevallen mogelijkerwijze vooruitlopen op die situatie rechtvaardigt, is niet geheel ondenkbaar, maar dergelijke bijzondere omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken. [gedaagde] heeft gesteld dat haar onderneming zodanig ‘draait’ dat zij verwacht de huur te kunnen opbrengen.

18. Dit alles brengt de kantonrechter tot het eindoordeel dat in dit kort geding niet vooruit gelopen kan worden op de niet vaststaande uitkomst van de bodemprocedure.

19. Bij deze uitkomst van de procedure wordt Rochdale veroordeeld in de kosten.

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Rochdale in de kosten van het geding tot op heden begroot op salaris gemachtigde van [gedaagde] van € 400,00, voor zover verschuldigd, inclusief BTW;

veroordeelt Rochdale tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [naam] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

Aldus gewezen door mr. J. Westhoff, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 mei 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.