4.2.3 Splitsingstekening

Aan de splitsingsakte wordt een splitsingstekening gehecht, krachtens art. 5:109 lid 2 BW. Het doel van de splitsingstekening is om het exclusieve gebruiksrecht binnen de gemeenschap weer te geven. In de praktijk wordt nog weleens beweerd dat uit de tekening blijkt wat privé is en wat gemeenschappelijk. Het juiste antwoord is dat uit de tekening blijkt wat privé gebruikt mag worden. Uit de tekening blijkt derhalve niet of een ruimte privé is; dat blijkt uit de splitsingsakte.1

Een splitsingstekening maken is een nauwkeurige klus waarover niet te licht gedacht moet worden.2 Er bestaan gespecialiseerde bureaus voor het vervaardigen van splitsingstekeningen. Het Kadaster houdt zich bij de beoordeling aan de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 en specifiek aan artikel 6. Het belang van het Kadaster is de doelmatige raadpleegbaarheid van de tekening.3 Kleur is bijvoorbeeld ook toegestaan op de splitsingstekening.4 Uniformiteit van de splitsingsakten is belangrijk en dat vind ik logisch aangezien splitsingstekeningen nog tientallen jaren leesbaar en begrijpelijk dienen te zijn.

Uit een Vraag en antwoord, te vinden op de website van het Kadaster, blijkt: ‘de nummers vormen een met het cijfer één aanvangende, zonder onderbreking opklimmende reeks der natuurlijke getallen.’5 Het Kadaster is (terecht) streng bij de beoordeling, is mijn ervaring.

In de kern komt het erop neer dat met vette lijnen de begrenzing van de privégedeelten wordt aangegeven. In de privégedeelten worden nummers geplaatst. In een casus over de vraag of een uitbouw wel of niet gemeenschappelijk is, verduidelijkt het Hof Amsterdam de verhouding tussen de dikke en de dunne lijnen. Het Hof geeft in die casus aan dat de splitsingstekening niet meer is dan een ruimtelijke afbakening van de verschillende appartementsrechtseigenaars. De dikke lijn is niet meer dan een begrenzing van de gebruiksruimte die in beginsel niets zegt over de vraag of bouwkundige voorzieningen die zich binnen of buiten de dikke lijn bevinden tot de gemeenschappelijke of de privégedeelten behoren. Het Hof hecht veel waarde aan de tekst van de akte.6 Omdat een beeld soms meer kan vertellen dan duizend woorden, weet ik niet of dat een praktisch uitgangspunt is.7 De uitspraak geeft een beweging aan waarbij steeds minder waarde wordt gehecht aan de splitsingstekening en méér aan de tekst van de splitsingsakte. De rechtspraak beweegt van het uitgangspunt dat de tekening aangeeft wat gemeenschappelijk is en wat privé is (het algemene uitgangspunt vóór de Prinsenwerf-uitspraak8) naar het uitgangspunt dat de akte aangeeft wat privé en wat gemeenschappelijk is. Rijssenbeek benoemt de gangbare praktijk om de omschrijving in de splitsingsakte kort en zakelijk te houden en te verwijzen naar de splitsingstekening, hetgeen overeenkomt met mijn ervaring bij het maken van splitsingsakten.9

Bij de wijziging van een splitsingsakte wordt alleen de nieuwe situatie weergegeven en niet de eraan voorafgaande. Bij wijziging van een splitsingsakte wordt er doorgenummerd krachtens art. 29 Uitvoeringsregeling Kadasterwet. Een eenmaal gebruikt nummer van een privégedeelte kan niet opnieuw worden gebruikt. Het complexnummer blijft wel gelijk. Alleen een optisch vergelijk met de oude tekening maakt grafisch duidelijk wat er gewijzigd is. Dat niet in één oogopslag duidelijk is wat er gewijzigd is, lijkt mij onhandig. Het is echter wel de gangbare praktijk op dit moment.

Tegenwoordig worden tekeningen digitaal aangeleverd aan het Kadaster. Het is evenwel nog wel mogelijk om een papieren tekening aan te leveren. Als een papieren tekening wordt aangeleverd (in tweevoud overigens) wordt de tekening opgeslagen in het portefeuillearchief van het Kadaster. De andere tekening wordt aan de notaris teruggezonden. Die kopieert de tekening (dan wel geeft een eensluidendheidsverklaring af) en hecht de tekening aan de akte van splitsing. Een papieren tekening geeft het risico dat gedurende de jaren de dikke lijnen vervagen. Bij het kopiëren van de tekening ontstaat vaak ook nog een vervaging. Als de tekening niet meer duidelijk kan aangeven wat bedoeld is als een privégedeelte, kan dat een bron van problemen zijn tussen de eigenaars. Om die reden lijkt mij een digitale splitsingstekening een beter alternatief.

Een nieuwe ontwikkeling is de doorontwikkeling naar 3D-splitsingstekeningen.10 Zie bijvoorbeeld de stationshal in Delft waar eigendomsverhoudingen (opstalrechten) met kleuren zijn aangegeven.11 De rechtsfiguur appartementensplitsing is een vorm van driedimensionaal grondgebruik.12 Zal het dan ook een kwestie van tijd zijn voordat de splitsingstekening in 3D aangeleverd moet worden? Vergelijk ook de ontwikkeling in de bouw waar het tekenen met BIM13 inmiddels de standaard is geworden. Een nieuwe stap in de ontwikkeling van splitsingstekeningen kan zijn dat er lagen worden aangebracht in de kaart waardoor ingezoomd kan worden op gemeenschappelijke delen of specifieke indexnummers. Dit past bij de ontwikkeling dat de appartementensplitsing gebruikt wordt in steeds complexere gebouwen.

Verder wijs ik nog op de al bestaande mogelijkheid om tekeningen in kleur aan te leveren.14 Ook is het mogelijk om lijnen buiten het gebouw te zetten. Het gevolg daarvan is dat een muur in totaliteit een privégedeelte wordt. Als gebruik wordt gemaakt van die gelegenheid, dient de tekst in de splitsingsakte daar wel op aan te sluiten.

Het is overigens wel de vraag wat het gevolg van de ontwikkeling naar 3D is voor de aantrekkelijkheid voor de praktijk van de rechtsfiguur appartementensplitsing. In de praktijk hoor ik dat het proces tot wijziging als kostbaar en tijdrovend wordt ervaren, waardoor liever voor een andere rechtsfiguur wordt gekozen zoals opstal. Opstal wordt als een flexibeler alternatief gezien. Het in lagen tekenen van de splitsingstekening zal ook gevolgen hebben voor de kosten van splitsingstekeningen. Iedere laag is als het ware een extra tekening. Vooralsnog ben ik niet bekend met splitsingstekeningen in 3D of in lagen bij een splitsing in het appartementsrecht.

Hoewel het niet met zo veel woorden blijkt uit de wet, moet bij een wijziging van de splitsingsakte waarbij de grenzen van het gesplitste veranderen, ook een nieuwe splitsingstekening worden gemaakt.15