Rb. Overijssel, 18-09-2013, nr. C/07/201648 / HZ ZA 12-218

De vordering van [eisers] strekt ertoe dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Aan de vordering hebben [eisers] ten grondslag gelegd dat Staatsbosbeheer jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld door (in de periode van juli 2009 tot en met oktober 2010) vast te houden aan de voorwaarde dat de canon zou worden verhoogd tot € 18.956,25 bij verkoop van het erfpachtrecht, terwijl die voorwaarde was gebaseerd op een taxatie waarvan Staatsbosbeheer wist dan wel had moeten weten dat zij ondeugdelijk was. De volgende omstandigheden zijn daarbij volgens [eisers] van belang.

Gelet op deze omstandigheden mocht Staatsbosbeheer niet de in zijn opdracht vervaardigde taxatie tot uitgangspunt nemen; Staatsbosbeheer had moeten beseffen dat een taxatie die leidt tot een exorbitante toename van de canon tot ongeveer € 19.000 (een toename van meer dan € 4.000) wel moet betekenen dat de taxatie ondeugdelijk is, hetgeen wordt bevestigd door de bij wege van bindend advies uitgebracht taxatie die resulteert in een canon van € 13.750.

De handelwijze van Staatsbosbeheer heeft het erfpachtrecht onverkoopbaar gemaakt in een periode dat de huizenmarkt nog niet in verband met de huizencrisis ‘op slot’ zat.

Indien Staatsbosbeheer niet zou hebben vastgehouden aan de exorbitante verhoging van de canon bij verkoop, zouden [eisers] het erfpachtrecht wel hebben kunnen verkopen. De schade die [eisers] door de handelwijze van Staatsbosbeheer hebben geleden, dient Staatsbosbeheer te vergoeden.

Staatsbosbeheer heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure.

De vordering van Staatsbosbeheer strekt ertoe dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Staatsbosbeheer heeft aan deze vorderingen - samengevat - ten grondslag gelegd dat [eisers] sedert april 2010 de canon onbetaald laten.

[eisers] hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Staatsbosbeheer in de kosten van de procedure.

De kernvraag van het onderhavige geschil is of Staatsbosbeheer jegens [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld door in de periode van maart 2009 tot en met oktober 2010 zich op het standpunt te stellen dat ingeval van verkoop van het erfpachtrecht de canon dient te worden verhoogd tot € 18.956,25.

De rechtbank is van oordeel dat deze gedraging van Staatsbosbeheer niet als onrechtmatig is te kwalificeren.

Vooropgesteld moet worden dat Staatsbosbeheer er naar het oordeel van de rechtbank terecht op heeft gewezen dat het gebonden is aan de beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Door [eisers] is onvoldoende gemotiveerd weersproken dat het beleid van Staatsbosbeheer in gevallen als de onderhavige voorschrijft dat actualisering van de canon dient plaats te vinden. Blijkens dit beleid kan een uitzondering worden gemaakt voor die gevallen waarin de canon al marktconform is. Om zulks te kunnen vaststellen heeft Staatsbosbeheer, zo heeft het onweersproken gesteld, een taxatie laten uitbrengen. De uitkomst van deze taxatie was dat de huidige canon niet al marktconform was, zodat geen aanleiding bestond om een uitzondering te maken (en dus niet te actualiseren). Omstandigheden waaruit volgt dat vorenstaand beleid niet binnen de grenzen van een redelijke beleidsbepaling valt, zijn gesteld noch gebleken. Daar waar actualisering van de canon ingeval van verkoop van het erfpachtrecht paste in dit beleid van Staatsbosbeheer, is die actualisering op zichzelf (afgezien van de vraag of de verhoging niet exorbitant was, zoals [eisers] stellen en hierna aan de orde zal komen) dus niet onrechtmatig.

Daarmee komt de vraag aan de orde of in de mate van de voorgestelde canonverhoging, bezien in samenhang met de overige omstandigheden van dit geval, grond kan zijn gelegen voor een oordeel dat Staatsbosbeheer onrechtmatig heeft gehandeld door aan deze canonverhoging in de periode van juli 2008 tot oktober 2010 vast te houden. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend.

[L] is, zo is onweersproken gesteld door Staatsbosbeheer, een beëdigd registertaxateur die (tevens) is ingeschreven in het register van Stichting VastgoedCert. Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid dat taxaties van [L] niet in orde zijn.

Daarnaast is het taxatierapport concludent en uitgebreid. Aan de hand van de in het rapport genoemde referentieobjecten kon Staatsbosbeheer evenmin het vermoeden ontlenen dat de taxatie ondeugdelijk was. Uit het taxatierapport blijkt dat [L] op de hoogte was van de houtkap, zodat een eventuele waardevermindering als gevolg daarvan geacht moet worden in de waardevaststelling te zijn verdisconteerd.

Terecht merkt Staatsbosbeheer op dat de enkele omstandigheid dat [eisers] een taxatie heeft laten doen die beduidend lager uitvalt, nog niet meebrengt dat de taxatie van [L] ondeugdelijk is en nog minder dat Staatsbosbeheer dat dan had moeten beseffen. Dat - in het algemeen - de huizenprijzen zich op dat moment reeds in een neergaande trend bevonden, maakt een en ander niet anders.

Voor zover Staatsbosbeheer al had moeten beseffen dat de taxatie door [L] te hoog was heeft het daarop op de juiste wijze (dat wil zeggen: eventuele onrechtmatigheid volledig wegnemend) gereageerd, door [eisers] - op het moment dat het hen op de hoogte bracht van de taxatie van [L] en het gevolg dat het daaraan verbond - tevens een aanbod te doen tot een hertaxatie. De voorwaarden die Staatsbosbeheer daarbij heeft gesteld (gedeelde kosten, drie deskundigen en bij wege van bindend advies), acht de rechtbank niet onredelijk. Dat Staatsbosbeheer in de periode tussen de taxatie van [L] en de hertaxatie vasthield aan de taxatie van [L] - is te meer niet onrechtmatig, omdat de aanzienlijke duur van die periode met name is veroorzaakt door de omstandigheid dat [eisers], na daartoe in juli 2009 te zijn uitgenodigd, eerst in maart 2010 op dit aanbod zijn ingegaan.

Gelet op het voorgaande liggen de vorderingen van [eisers] voor afwijzing gereed.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Staatsbosbeheer worden begroot op:

- griffierecht 575,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal €  1.479,00

in reconventie

Door [eisers] is niet weersproken dat zij de canon sedert 22 april 2010 onbetaald laten, waardoor per d.d. 25 september 2012 een achterstand is ontstaan van € 38.172,51.

[eisers] voeren aan dat Staatsbosbeheer de betalingsachterstand dient kwijt te schelden, omdat - gelet op de verstoring van het verkoopproces van het erfpachtrecht door Staatsbosbeheer - Staatsbosbeheer in redelijkheid geen aanspraak meer kan maken op deze canon.

De rechtbank volgt [eisers] hierin niet. Met de koop van het erfpachtrecht in 2007 hebben [eisers] zich verbonden tot betaling van de canon. Daartegenover staat de verplichting van Staatsbosbeheer om de erfpachtgerechtigde - samengevat - het ongestoorde genot van het perceel en de opstallen te verschaffen. Afwijking van deze over en weer bestaande contractuele verplichtingen is in beginsel slechts dan aan de orde, indien nakoming daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Van een ‘verstoring van het verkoopproces’ die jegens [eisers] onrechtmatig is te achten is, gelet op hetgeen in conventie is overwogen, niet gebleken. Bijzondere, bijkomende omstandigheden die meebrengen dat het - ondanks het ontbreken van onrechtmatigheid - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Staatsbosbeheer betaling verlangt, zijn gesteld noch gebleken. Het verweer van [eisers] faalt derhalve.

Het beroep op verrekening faalt reeds omdat uit de conventie volgt dat het bestaan van verrekenbare tegenvordering niet is komen vast te staan.

[eisers] hebben voorts verzocht de contractuele boete te matigen tot nihil, omdat, zo stellen zij, de billijkheid zulks klaarblijkelijk eist. De rechtbank ziet hiervoor geen aanleiding. Een boete van 1% per maand (hetgeen neerkomt op een jaarrente van 12,68%) is in het algemeen en ook in dit geval niet buitensporig te achten - ook niet in verhouding tot de wanprestatie van [eisers], namelijk het niet-betalen van de canon. Van belang daarbij is dat de betaling van de canon een kernverplichting betreft en [eisers] de canon, over de periode waarover de boete is gevorderd integraal onbetaald heeft gelaten. Dat [eisers] in financieel zwaar weer zijn gekomen, brengt in het licht van deze omstandigheden niet mee dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete moet worden gematigd.

De vorderingen van Staatsbosbeheer zullen derhalve worden toegewezen.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Staatsbosbeheer worden begroot op:

- salaris advocaat € 452,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00)

Totaal €  452,00