Ktr. Assen, 20-10-2011, nr. 322048 \ OV VERZ 11-40

Kuwait heeft bij voorwaardelijk verzoekschrift, ingekomen ter griffie op 29 juli 2011, een verzoek ex artikel 7:230a BW gedaan tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden.

Het verweerschrift van [X] is binnengekomen op 9 september 2011 en bevat een zelfstandig tegenverzoek.

De behandeling ter terechtzitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2011.

De datum voor de beschikking is nader bepaald op vandaag.

Kuwait leverde motorbrandstoffen en smeermiddelen aan de rechtsvoorganger van [X], de heer [Y] (hierna: [Y]), op grond van tussen Kuwait en [Y] gesloten koopovereenkomsten. [Y] exploiteerde een bemand benzinestation aan de [adres].

[Y] kwam in financiële problemen te verkeren en diende zijn benzinestation daarnaast aan te passen aan de striktere milieueisen. Om daaraan te kunnen voldoen, sloot [Y] op 8 september 1999 met Kuwait een geldlening af ter hoogte van fl. 315.000,00.

[Y] slaagde er niet in om het benzinestation op rendabele wijze te exploiteren. Om een faillissement van [Y] te voorkomen, is Kuwait [Y] tegemoet gekomen en hebben partijen een overeenkomst gesloten waarin, blijkens de door [Y] voor akkoord ondertekende brief van Kuwait d.d. 14 december 2000, het volgende staat vermeld:

Het vastleggen van de gegevens in de bij Kuwait "gebruikelijke huurovereenkomst" is niet gebeurd.

In de correspondentie voorafgaand aan de totstandkoming van de op 14 december 2000 gesloten overeenkomst refereert de accountant van [Y], die diens belangen behartigde, in zijn brief van 4 september 2000 aan "Huurovereenkomst tankstation (Z)".

In deze brief is voorts vermeld, voor zover hier van belang:

(…)

In 2005/ 2006 verwerft [X] de eigendom van het betreffende perceel van [Y] en neemt daarbij de functie van ‘watchman’ over van [Y].

Bij brief van 8 mei 2007 bericht [X] Kuwait als volgt:

Bij e-mail van 19 juni 2007 reageert Kuwait:

Op 28 augustus 2007 bericht Kuwait [X] dat hij zijn werk als watchman niet naar behoren uitvoert. Daaraan voorafgaand is [X] meerdere keren gewaarschuwd. De watchmanfunctie is toen geëindigd en overgenomen door Kuwait.

Op 19 december 2007 schrijft de (toenmalige) gemachtigde van [X] aan Kuwait:

[X] wil de supermarkt die hij naast het benzinestation exploiteert op een hoger niveau brengen. Daarbij wil hij ook het benzinestation betrekken.

Op 4 juli 2011 is Kuwait door [X] in kort geding gedagvaard, omdat Kuwait niet instemde met de huurbeëindiging. De voorzieningenrechter van Rechtbank Assen, sector civiel, oordeelde in zijn vonnis van 25 juli 2011 dat er geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een gebruiksovereenkomst. De door [X] verzochte ontruiming is door de voorzieningenrechter toegewezen.

Kuwait is op 1 augustus 2011 onder protest tot ontruiming van het benzinestation overgegaan.

[Y] is enige jaren geleden overleden.

Kuwait verzoekt primair om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, omdat sprake is van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Subsidiair verzoekt Kuwait, indien zij wel ontvankelijk is in haar verzoek, om de termijn waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden te verlengen tot één jaar na de datum waartegen rechtsgeldig de ontruiming is aangezegd. Ter zitting heeft Kuwait het verzochte onder punt 2 van het petitum ingetrokken. Voorts verzoekt Kuwait om [X] in de proceskosten te veroordelen.

Kuwait stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat het gehuurde als

290-bedrijfsruimte kwalificeert, hetgeen betekent dat de huurovereenkomst tussen partijen op dit moment voortduurt tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van [X] ex artikel 7:295 lid 2 BW. Indien de kantonrechter mocht oordelen dat het gehuurde niet kwalificeert als 290-bedrijfsruimte, dan stelt Kuwait dat het gehuurde zich in ieder geval laat kwalificeren als 230a-bedrijfsruimte.Voor die situatie verzoekt Kuwait om verlenging van de ontruimingstermijn. Zij stelt dat haar belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van [X] bij voorzetting van het gebruik door Kuwait.

Het verweer van [X] strekt ertoe om Kuwait niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoeken of de verzoeken af te wijzen, met dien verstande dat de kantonrechter bepaalt dat de overeenkomst is geëindigd op 31 mei 2011 en Kuwait terecht tot ontruiming is overgegaan. Voorts verzoekt [X], samengevat weergegeven, om Kuwait te veroordelen tot betaling van een vergoeding over de maanden juni en juli 2011 te vermeerderen met rente. Indien de kantonrechter het verzoek om te bepalen dat de overeenkomst op 31 mei 2011 is geëindigd afwijst, verzoekt [X] om Kuwait, samengevat weergegeven, te veroordelen om een vergoeding van € 4.462,50 inclusief BTW per maand aan [X] te voldoen vanaf augustus 2011 tot het tijdstip dat de overeenkomst is geëindigd, om Kuwait te veroordelen tot het nakomen van haar saneringsverplichtingen, om Kuwait te veroordelen tot het voldoen van de winstderving van € 420.000,00 te vermeerderen met rente, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom en om Kuwait te veroordelen de nabij het tankstation geplaatste zeecontainer met bronbemaling weg te halen en een maandelijkse vergoeding te voldoen voor het gebruik van de grond vanaf 12 juli 2006 tot het tijdstip dat de zeecontainer is weggehaald, te vermeerderen met rente en kosten.

[X] voert daartoe aan, samengevat weergegeven, dat hij zich primair op het standpunt stelt dat de overeenkomst gekwalificeerd moet worden als een overeenkomst van gebruik. De overeenkomst ziet op het gebruik van de ondergrond van het benzinestation en dit gebruik is afgesproken om de schuld van [Y] aan Kuwait af te lossen. Deze overeenkomst is geëindigd op 31 mei 2011, aldus [X]. Voor het geval de kantonrechter de overeenkomst aanmerkt als huur van bedrijfsruimte stelt [X] een beëindigingvordering in, in de zin van artikel 7:295 lid 2 BW, waarbij [X] voorop stelt dat de overeenkomst niet ziet op huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. [X] voert aan dat er dan enkel sprake is van huur van de ondergrond van het tankstation, zodat niet gesproken kan worden over huur van een gebouwde onroerende zaak. [X] voert verder aan dat ook een redelijke belangen-afweging in de zin van artikel 7:296 lid 4 BW ertoe leidt dat zijn belangen zwaarder wegen dan die van Kuwait. [X] heeft steeds de intentie gehad om het tankstation zelf te gaan exploiteren na ommekomst van de overeenkomst en heeft concrete plannen om het benzinestation te betrekken bij zijn AH-filiaal en het nieuw te bouwen filiaal, zodat hij de pomp en de ondergrond dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Meer subsidiair stelt [X] dat Kuwait geen ontruimingsbescherming toekomt in de zin van artikel 7:230a BW, omdat er, zoals al is aangegeven, geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Ook heeft Kuwait zelf uitdrukkelijk tweemaal aangegeven dat de overeenkomst is geëindigd op 31 mei 2011, dus is de overeenkomst geëindigd met wederzijds goedvinden.

De kantonrechter ziet zich allereerst gesteld voor de vraag hoe de overeenkomst tussen partijen dient te worden gekwalificeerd.

Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (o.a. LJN: BO9673) is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en de strekking van de overeenkomst van dien aard is dat die in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.

Uit de overgelegde stukken, met name de brief van de accountant van [Y] van

De essentialia van huur zijn het in gebruik afstaan van een voldoende bepaalbare zaak tegenover een voldoende bepaalbare tegenprestatie.

Uit de overeenkomst tussen Kuwait en [Y] blijkt dat zij wilden dat Kuwait de exploitatie van het benzinestation zou overnemen, bestaande uit de ondergrond en de ondergrondse en bovengrondse installaties. Hierover bestond tussen partijen geen discussie en het in gebruik afstaan daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende bepaalbaar.

Daartegenover stond een voldoende bepaalbare tegenprestatie in de vorm van een vast bedrag van 2,5 cent per verkochte liter motorbrandstof. Volgens vaste jurisprudentie is een combinatie van huur- en exploitatie-overeenkomsten, waarbij de huurprijs is gerelateerd aan de omzet, een voldoende bepaalde tegenprestatie. De stelling van Kuwait, dat die huurprijs in de gegeven omstandigheden marktconform was, is door [X] niet voldoende gemotiveerd tegengesproken.

De accountant van [Y] heeft in eerste instantie voorgesteld om de huurprijs op 5,5 cent per verkochte liter motorbrandstof vast te stellen. 3 cent van die huurprijs zou worden gebruikt voor de aflossing van de lening die na 10 jaar zou zijn afgelost. Wat partijen op 14 december 2000 zijn overeengekomen, komt op hetzelfde neer. Bij de huurprijs van 2,5 cent per liter dient dus te worden bedacht dat Kuwait een lening kwijtschold van fl. 270.375,00 tegenover de 10-jarige exploitatie van de installaties. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn partijen dan ook een reële huurprijs overeengekomen. De kantonrechter merkt verder op, dat Kuwait met de kwijtschelding van de lening in feite een forse investering in het benzinestation voor haar rekening en risico heeft genomen. Dit gegeven verdraagt zich niet goed met het standpunt van [X], dat Kuwait en [Y] slechts een overeenkomst tot gebruik van het onroerend goed zijn aangegaan. Een gebruiksrecht ziet, zoals de term al aangeeft, op het mogen gebruiken van een (onroerende) zaak. Maar met die strekking valt niet goed te verenigen dat er grote investeringen worden gedaan. Een enkel gebruiksrecht heeft Kuwait en [Y] dus niet voor ogen gestaan. Daarbij dient te worden bedacht, dat de gedane investeringen in het belang van zowel [Y] als Kuwait waren. De kantonrechter is, gelet op al het voorgaande, van oordeel dat de overeenkomst als een huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd.

[X] heeft in dat geval als verweer gevoerd dat blijkens de overeenkomst alleen de ondergrond is verhuurd en niet de bebouwing, zodat sprake is huur van onbebouwd onroerend goed en slechts de algemene bepalingen van art 7:201 tot en met art. 7:231 BW van toepassing zijn. De kantonrechter overweegt het volgende.

Vast staat dat het onroerend goed ten tijde van het aangaan van de overeenkomst bebouwd was. Immers het hele benzinestation inclusief de ondergrondse en bovengrondse installaties was al aangebracht. Kuwait heeft, ter onderbouwing van haar stelling dat de overeenkomst ziet op een gebouwde onroerende zaak, naar voren gebracht dat de essentie van de overeenkomst juist zit in de ondergrondse installaties, omdat daar voor de oliemaatschappij de belangrijkste onderdelen van het benzinestation zitten, te weten de opslagtanks en de oppompinstallaties. Kuwait heeft in dat verband verder naar voren gebracht dat het daarom in de branche gebruikelijk is om in de huurovereenkomst op te nemen dat met name ook de ondergrond wordt gehuurd, inclusief ondergrondse installaties, om ieder misverstand daarover te voorkomen.

De kantonrechter komt deze uitleg van de overeenkomst plausibel voor. Zeker waar partijen hebben beoogd dat Kuwait de gehele exploitatie van het benzinestation zou overnemen, valt niet in te zien dat zij dan niet de ondergrondse (en ook bovengrondse) installaties mee zou huren. Daarbij dient de worden bedacht dat door natrekking de ondergrondse installaties ook tot de ondergrond horen. Hieruit valt dus af te leiden dat partijen met deze overeenkomst hebben beoogd de ondergrond van het tankstation inclusief de ondergrondse installaties aan Kuwait in gebruik af te staan en te verhuren. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende komen vast te staan dat sprake is van de verhuur van een gebouwd onroerend goed.

Daaraan doet niet af dat afgesproken is de installaties aan Kuwait in eigendom over te dragen. Aannemelijk is gemaakt dat Kuwait en [Y] nimmer de intentie hebben gehad om daadwerkelijk de eigendom daarvan aan Kuwait over te dragen, zoals bijvoorbeeld door het vestigen van een opstalrecht. De bedoeling van partijen was, zoals Kuwait heeft gesteld, om tussen hen duidelijk te maken dat het onderhoud en het risico van de gehele installatie op Kuwait zou overgaan. [Y] was door zijn financiële situatie eenvoudigweg niet in staat die verantwoordelijkheid te dragen. Met het kwijtschelden van de lening heeft Kuwait, aldus haar stelling, de huurprijs van de installaties in één keer betaald. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter toelaatbaar en doet, tegen de achtergrond van de onderhandelingen tussen partijen, geen afbreuk aan de inhoud en de strekking van de overeenkomst, te weten verhuur/huur van het benzinestation.

Naar vaste jurisprudentie heeft te gelden dat een benzinestation met bedieningsgebouw/winkel gekwalificeerd moet worden als een 290-bedrijfsruimte.

De onderhavige situatie is in zoverre bijzonder dat de overeenkomst betrekking heeft op een onbemand benzinestation, hetgeen blijkens de brief van Kuwait van 14 december 2000 ook de intentie van partijen is geweest. De stelling van Kuwait, dat de shop ten tijde van het aangaan van de overeenkomst nog in gebruik was, is niet komen vast te staan. Ook is daarvan geen specifiek bewijs aangeboden. Er moet dus van worden uitgegaan dat de shop bij het ingaan van de huurovereenkomst niet meer in gebruik was. De kantonrechter ziet zich dan ook gesteld voor de vraag of een onbemand benzinestation onder de criteria van een 290-bedrijfsruimte valt, zoals Kuwait stelt.

Blijkens de wetsgeschiedenis en jurisprudentie van de Hoge Raad dient "een lokaal" in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW ruim te worden opgevat. Daaronder hoeft niet per se een afgesloten of af te sluiten ruimte te worden verstaan. Zelfs hoeft geen sprake te zijn van een lokaal in strikte zin, maar is een ruimte al voldoende. De wetgever heeft met het begrip "lokaal" tot uitdrukking gebracht dat er een verkooppunt voor het publiek moet zijn. In de onderhavige situatie is bij het tankstation een paal met kassasysteem geplaatst, voor een ieder toegankelijk, waar "het publiek" brandstoffen kan afrekenen en waarbij men ten bewijze van betaling een kwitantie verkrijgt. Deze paal is daarmee geschikt voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Daarbij betrekt de kantonrechter dat er een "watchman-functie" is, waardoor de rollen kassapapier worden bijgehouden. Verder zijn er handschoenen- en handdoekbakjes opgehangen en worden het terrein en de installaties door de watchman netjes en schoon gehouden. Dit alles ten behoeve van een goede dienstverlening aan het publiek. Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal/ toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening.

In deze situatie is ook voldaan aan het in "een lokaal" besloten liggende criterium van plaatsgebondenheid. Door Kuwait is beoogd het lokale en regionale publiek aan te trekken en aan zich te binden door het benzinestation netjes en schoon te houden en het aanbieden van aantrekkelijke kortingen. Daarnaast ondersteunt de locatie het Libertynetwerk voor de zakelijke klanten van Kuwait die tanken met de Q8 Libertycard. Verder zijn er door Kuwait op deze locatie diverse investeringen gedaan, ook tijdens de looptijd van de overeenkomst, om het publiek te bedienen, en die binnen een redelijke tijd moeten worden terugverdiend. Een en ander is door Kuwait voldoende aannemelijk gemaakt.

Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat dit onbemande tankstation kan worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

Bij aangetekende brief van 19 december 2007 is de huur opgezegd tegen 31 mei 2011. Niet is gebleken dat Kuwait met die opzegging heeft ingestemd. Er zijn duidelijke protestbrieven van de zijde van Kuwait. In het kader van de onderhandelingen met [X] over het blijven leveren van brandstoffen na ommekomst van de termijn van 10 jaar is door Kuwait in de correspondentie wel het eindigen van de huur genoemd, maar niet is gebleken dat Kuwait onvoorwaardelijk heeft ingestemd met het beëindigen van de huurovereenkomst door middel van de door [X] gedane opzegging. Gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW heeft dan te gelden dat de huurovereenkomst niet is geëindigd, nu gesteld noch gebleken is dat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een door [X] ingestelde beëindigingsvordering.

Vorenstaande leidt ertoe dat Kuwait niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar verzoek.

De vorderingen van [X] in zijn zelfstandig tegenverzoek onder de punten 1 tot en met 5 van het petitum hadden met een dagvaarding moeten worden ingeleid in plaats van met een verzoekschrift. Op grond van artikel 69 Rv. zal de kantonrechter deze vorderingen onder de punten 1 tot en met 5, in de stand waarin deze zich bevinden, verwijzen naar de rolzitting van dinsdag 22 november 2011 te 11.00 uur van de sector kanton, locatie Assen, van deze rechtbank, waar Kuwait volgens de regels van de dagvaardingsprocedure voor antwoord zal dienen te concluderen.

[X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure zoals hierna in de beslissing is vermeld.

Beslissing?

De kantonrechter:

verklaart Kuwait niet-ontvankelijk in haar verzoek;

verwijst de vorderingen van [X] onder 1 tot en met 5 van het zelfstandig tegenverzoek in de stand waarin deze zich bevinden naar de rolzitting van dinsdag 22 november 2011 te 11.00 uur van de sector kanton, locatie Assen, van deze rechtbank en bepaalt dat Kuwait op voornoemde rolzitting voor antwoord dient te concluderen;

veroordeelt [X] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Kuwait gevallen, welke kosten tot op heden worden begroot op € 106,00 voor het vastrecht en € 400,00 voor het salaris van de gemachtigde van Kuwait.

Deze beslissing is gegeven door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2011.

typ: 163/ah

coll: