Rb. Overijssel, 16-11-2021, nr. 8757697 \ CV EXPL 20-2519

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 augustus 2021;

- het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming d.d. 28 oktober 2021;

Ten slotte is vonnis bepaald.

De kantonrechter verwijst naar en handhaaft hetgeen bij tussenvonnis is overwogen. Gelet op de samenhang met de andere zaak tussen partijen met dossiernummer 8735386 CV EXPL 20-2393 worden de zaken gezamenlijk behandeld. In beide zaken wordt vandaag vonnis gewezen.

In het tussenvonnis van 10 augustus 2021 is een gerechtelijke plaatsopneming gelast om de kantonrechter in staat te stellen de gestelde gebreken aan het gehuurde zelf in ogenschouw te nemen. De gerechtelijke plaatsopneming heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2021. Alle door [A] gestelde gebreken zijn bezichtigd en kort besproken. Hierna zijn beide zaken verwezen naar de rol van vandaag voor vonnis.

In de dagvaarding staat dat er per 1 september 2020 sprake was van een betalingsachterstand in de huurbetalingen van € 2.762,59. Vast staat dat er inmiddels geen huurachterstand bestaat (per 28 oktober 2021, de datum van de bezichtiging) en dat [A] in de tussentijd een beroep heeft gedaan op opschorting van haar betalingsverplichtingen in verband met gebreken aan het gehuurde.

In de procedure met dossiernummer 8735386 CV EXPL 20-2393 is uitgebreid ingegaan op de gebreken. Deels zijn er gebreken hersteld/opgelost tijdens deze procedure, deels zijn er nog gebreken die Warmelo moet herstellen.

Warmelo heeft naast ontbinding van de huurovereenkomst en de huurachterstand aanspraak gemaakt op boetes, € 1.800,00 voor boetes berekend tot 1 september 2020 en

€ 25,00 per dag vanaf 1 september 2020 gebaseerd op art. 20.6 van de algemene voorwaarden. Op grond van dezelfde voorwaarden, artikel 16, was [A] niet bevoegd tot opschorting van de huurpenningen over te gaan, aldus Warmelo.

Volgens [A] zijn beide bedingen oneerlijk dan wel onredelijk bezwarend en vernietigbaar. In reconventie vordert zij een verklaring voor recht dat zij gerechtigd was de huur op te schorten in afwachting van het herstel van de gebreken en een verklaring voor recht dat de artikelen 16 en 20.6 oneerlijk dan wel onredelijk bezwarend zijn en zij vordert de vernietiging van die bedingen.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de vorderingen in reconventie van [A] toewijsbaar omdat de bedingen waarop Warmelo zich beroept onredelijk bezwarend dan wel oneerlijk zijn en vernietigbaar zijn, en het [A] gelet op de aanwezige gebreken vrijstond de huurbetaling in enige mate op te schorten.

Art. 6:233 BW bepaalt dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.

Art. 6:236 BW bepaalt (dwingend): bij een overeenkomst tussen een gebruiker en een wederpartij, natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, wordt als onredelijk bezwarend aangemerkt een in de algemene voorwaarden voorkomend beding:

…

c dat een de wederpartij volgens de wet toekomende bevoegdheid tot opschorting van de nakoming uitsluit of beperkt of de gebruiker een verdergaande bevoegdheid tot opschorting verleent dan hem volgens de wet toekomt.

…

Van dit laatste is sprake. Aan [A] komt in beginsel het recht op opschorting toe (art.

6:52 lid 1 BW) als Warmelo in gebreke blijft met het herstellen van gebreken, tot aan het moment dat de verhuurder de gebreken zal hebben hersteld. Daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. Door het beding in artikel 16, voor zover het ziet op opschorting, sluit Warmelo een beroep van [A] op deze wettelijke bevoegdheid uit. Het beding is op grond van art. 6:236 onder c BW vernietigbaar en zal op verzoek van [A] worden vernietigd. [A] was dus in beginsel bevoegd de huurbetalingen op te schorten totdat de gebreken waren/zijn hersteld.

Het is verder inmiddels vaste rechtspraak dat artikel 20.6 van de algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, onder meer in verband met de niet gelimiteerde hoogte van de boete. Dit beding is eveneens vernietigbaar (zie bijv. ECLI:GHARL:2013:5238, ECLI:NL:GHAMS:2015:165 en laatstelijk ECLI:NL:GHAMS:2021:3092). Het standpunt dat Warmelo niet gezien kan worden als een professionele verhuurder gaat niet op. De definitie van verkoper in de zin van voormelde Richtlijn dient ruim te worden uitgelegd (Hof van Justitie d.d. 30 mei 2013, EU:C:2013:341 punt 28) en het hoeft niet te gaan om iemands hoofdactiviteit, het kan ook gaan om een aanvullende of bijkomstige dienst (Hof van Justitie d.d. 17 mei 2018, EU:C:2018:320 punt en 57 en 58, en Hof van Justitie d.d. 21 maart 2019, EU:C:2019:232 punt 37). De (specifieke) omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, en de (on)evenwichtigheid tussen partijen, zijn bepalend voor het antwoord op de vraag of iemand als verkoper in de zin van de richtlijn moet worden aangemerkt. Daarbij moet niet uit het oog worden verloren dat de richtlijn bescherming van consumenten, als de typisch zwakkere partij, beoogt. Kijkend naar de omstandigheden van dit geval is de kantonrechter van oordeel dat Warmelo als verkoper in de zin van de richtlijn moet worden aangemerkt. Immers, Warmelo verhuurt de voormalige dienstwoning op het landgoed en gebruikt daarvoor professionele overeenkomsten en algemene voorwaarden, en zij laat zich daarbij bijstaan door een rentmeester.

Gelet hierop is de vordering in reconventie toewijsbaar en zal de vordering in conventie worden afgewezen. De huurachterstand is inmiddels voldaan en [A] had in beginsel het recht betaling van de huur op te schorten. In de andere procedure is haar vordering tot huurvermindering deels toegewezen. Of zij ten aanzien van de opschorting, ten aanzien van het achterhouden van een bedrag van € 2.762,59 op de dag van dagvaarding, wel helemaal proportioneel heeft gehandeld laat de kantonrechter in deze zaak verder buiten beschouwing, omdat de tekortkoming die eventueel overblijft ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden niet kan rechtvaardigen. De vorderingen voor buitengerechtelijke kosten zal hierom ook worden afgewezen en ook de veroordeling in de toekomst de volledige huur te betalen vanaf september 2020 is niet toewijsbaar gelet op de in de andere procedure toegewezen huurvermindering van 15%.

Gelet op de uitkomst van de procedure in conventie en in reconventie, beide partijen zijn over en weer in het (on-)gelijk gesteld ( [A] heeft de huurachterstand pas na dagvaarding betaald), zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

De kantonrechter:

in conventie

wijst de vorderingen van Warmelo af;

in reconventie

verklaart voor recht dat [A] gerechtigd was de huur op te schorten in afwachting van het herstel van gebreken;

verklaart voor recht dat artikel 16, voor zover het ziet op de opschorting, en artikel 20.6 van de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend resp. oneerlijk zijn en vernietigt deze bedingen;

in conventie en in reconventie:

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2021.