Rb. Amsterdam, 12-03-2014, nr. C/13/543808 / HA ZA 13-667

2. [eiser 2],

3. [eiser 3],

4. [eiser 4],

5. [eiser 5],

6. [eiser 6],

7. [eiser 7],

8. [eiser 8],

9. [eiser 9],

10. [eiser 10],

11. [eiser 11],

12. [eiser 12],

13. [eiser 13],

14. [eiser 14],

15.[eiser 15],

allen wonende te [woonplaats],

16. de vereniging van eigenaars [VvE],

gevestigd te [plaats],

advocaat mr. F. Dijkslag,

eisers,

tegen

1. vennootschap onder firma

[V.O.F.] ,

gevestigd te [plaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VAARTPOORT X B.V.,

gevestigd te Utrecht,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[B.V.].,

gevestigd te [plaats],

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

WERKMAATSCHAPPIJ PROJECTONTWIKKELING YMERE I B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

advocaat mr. M.J. Pesch,

gedaagden.

Eisers 1 tot en met 15 zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als de kopers en afzonderlijk bij hun achternaam. Eiseres 16 zal worden aangeduid als de VvE. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Eisers vorderen – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair:

subsidiair:

zowel primair als subsidiair:

Eisers leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat aan de parkeerplaatsen die [gedaagden] aan hen heeft verkocht een gebrek kleeft. Door een combinatie van smalle vakken, de aanwezigheid van een betonnen muur of kolom naast de parkeerplaats en een smalle rijbaan is het parkeren van een auto erg lastig, zo niet onmogelijk. De parkeerplaatsen zijn dus niet goed bruikbaar. Bovendien voldoen de parkeerplaatsen niet aan de NEN 2443:2000 norm voor parkeerplaatsen. Als de kopers ten tijde van het sluiten van de overeenkomst hadden geweten van de gerezen parkeerproblemen, hadden zij de overeenkomst niet met [gedaagden] gesloten, althans niet tegen de overeengekomen prijs. Er is dan ook sprake van dwaling. Omdat er voor de kopers geen alternatieve parkeermogelijkheid is, wensen de kopers geen beroep te doen op vernietiging van de overeenkomst maar vorderen zij dat de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van hun nadeel worden gewijzigd. De nadelige gevolge zijn vast te stellen op hetgeen teveel voor de parkeerplaatsen is betaald ten opzichte van de waarde die deze ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten hadden. De werkelijke waarde van de parkeerplaatsen was € 20.000,- zodat kopers aanspraak maken op terugbetaling van € 18.572,-. Subsidiair, voor zover het beroep op dwaling faalt, doen kopers een beroep op het bestaan van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Door deze tekortkoming lijden kopers schade, welke schade eveneens kan worden begroot op € 18.572,-. [gedaagden] dient deze schade te vergoeden, aldus steeds eisers.

[gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Positie van de VvE

De rechtbank constateert dat zowel het primair als het subsidiair door eisers gevorderde louter betrekking heeft op de rechtsverhouding tussen kopers en [gedaagden] en strekt tot betaling door [gedaagden] van een geldbedrag aan kopers. De VvE behoort niet tot de kopers en heeft ook geen overeenkomst gesloten met [gedaagden]. Het gevorderde kan dan ook in geen geval worden toegewezen jegens de VvE. De positie van de VvE zal verder dan ook buiten beschouwing worden gelaten.

Beroep op schending van de klachtplicht

[gedaagden] heeft primair als verweer gevoerd dat afgezien van [eiser 13] en [eiser 2] kopers niet binnen bekwame tijd hebben geklaagd in de zin van artikel 7:23, eerste lid en 6:89 BW. De meeste kopers hebben pas bij brief van 26 mei 2009 voor het eerst geklaagd. Kopers [eiser 4], [eiser 7], [eiser 11] en [eiser 12] hebben voorafgaand aan de dagvaarding zelfs nooit geklaagd. Deze kopers kunnen er dan ook geen beroep meer op doen op dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst zou beantwoorden, aldus [gedaagden].

Kopers hebben daartegen ingebracht dat de klachtplicht van artikel 7:23 BW niet van toepassing is op dwaling, de primaire grondslag van de vordering. De rechtbank volgt hen daarin niet. Zoals [gedaagden] terecht heeft gesteld, volgt uit de parlementaire geschiedenis en de jurisprudentie van de Hoge Raad dat de artikelen 7:23 en 6:89 BW gelden voor iedere rechtsvordering van de koper die feitelijk gegrond is op het niet-beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, dus ook voor een vordering op grond van dwaling.

Ook het standpunt van kopers dat artikel 7:23 BW mogelijk niet van toepassing is, nu het de vraag is of de met [gedaagden] gesloten overeenkomsten wel als koopovereenkomsten zijn te kwalificeren, slaagt niet. Kopers hebben niet onderbouwd waarom dit maar de vraag zou zijn. De rechtbank ziet daarvoor geen aanwijzingen. De overeenkomsten zijn getiteld “koopovereenkomst” en betreffen de koop van een recht van erfpacht. Overigens zou ook indien sprake zou zijn geweest van een ander type overeenkomst, een klachtplicht van toepassing zijn ingevolge artikel 6:89 BW.

Kopers hebben verder aangevoerd dat de parkeerplaatsen nooit aan hen zijn opgeleverd zodat de termijn van artikel 7:23 BW niet is gaan lopen. De rechtbank kan ook dit standpunt niet volgen. Kopers hebben immers op pagina 4 van de dagvaarding alle data van levering van de betreffende parkeerplaatsen vermeld. Bovendien is niet in geschil dat kopers de parkeerplaatsen sinds 2007 feitelijk in gebruik hebben. De rechtbank gaat over tot beoordeling van het beroep van [gedaagden] op schending van de klachtplicht.

Op grond van artikel 7:23, eerste lid BW kan de koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Artikel 7:23 BW strekt er primair toe de belangen van de verkoper te beschermen. De verkoper moet erop kunnen rekenen dat de koper met bekwame spoed onderzoekt of de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dit eveneens met bekwame spoed aan de verkoper meedeelt.

Wat betreft de kopers [eiser 4], [eiser 7], [eiser 11] en [eiser 12] staat vast dat deze voorafgaand aan de dagvaarding nooit hebben geklaagd. Nu de parkeerplaatsen van deze kopers volgens het overzicht uit de dagvaarding reeds op 1 mei 2009 ([eiser 11] en [eiser 12]), 12 februari 2007 ([eiser 7]) en 13 februari 2006 ([eiser 4]) waren geleverd, hebben deze kopers pas na respectievelijk vier, zes en zeven jaar geklaagd over problemen met hun parkeerplaats. Voor dit tijdsverloop is geen enkele verklaring gegeven, terwijl [gedaagden] wordt benadeeld door jaren na levering alsnog te worden geconfronteerd met een rechtsvordering dienaangaande. De rechtbank is van oordeel dat met dit tijdsverloop de eventuele vorderingsrechten van deze kopers zijn komen te vervallen. Het ter zitting gedane beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is niet van enige onderbouwing voorzien, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat.

Wat betreft de overige kopers (met uitzondering van [eiser 13] en [eiser 2]) staat vast deze voor het eerst hebben geklaagd bij brief van 26 mei 2009. Deze kopers hebben tussen begin april en begin juli 2007 hun parkeerplaats geleverd gekregen. Dat betekent dat zij na oplevering nog tussen de 23 en 25 maanden hebben laten verstrijken voordat zij hebben geklaagd over de bruikbaarheid van hun parkeerplaats.

Deze kopers hebben over dit tijdsverloop verklaard dat de parkeerproblemen in eerste instantie minder nijpend waren doordat de parkeerplaatsen aan de andere kant van de rijbaan nog niet in gebruik waren genomen. Deze vakken waren altijd leeg zodat bij het parkeren over deze vakken kon worden gereden. Pas toen deze parkeerplaatsen eenmaal in gebruik werden genomen, bleek het parkeren echt een probleem te zijn. Kort na deze constatering is aan [gedaagden] de brief van 26 mei 2009 gestuurd, aldus deze kopers.

De rechtbank overweegt dat kopers direct na oplevering de afmetingen van hun parkeerplaats en de parkeerweg hebben kunnen bezien en beproeven. Indien juist is dat kopers daarbij slechts zonder moeite konden parkeren door over andere (lege) parkeervakken te rijden, was aanstonds duidelijk dat dit niet meer zou lukken na ingebruikname van die parkeervakken. Dit rechtvaardigt dan ook niet de twee jaar tijd die na oplevering zijn verstreken en waarin [gedaagden] niets van de kopers heeft vernomen.

Mede gezien het belang van [gedaagden] als projectontwikkelaar om binnen afzienbare tijd na verkoop en levering zekerheid te hebben over haar rechtspositie jegens de kopers, zoals door [gedaagden] ook ter zitting is benadrukt, is de rechtbank van oordeel dat ook deze kopers hun klachtplicht hebben geschonden door pas bij brief van 26 mei 2009 voor het eerst hun klachten te uiten.

Anders dan kopers, acht de rechtbank het beroep op de klachtplicht door [gedaagden] niet in strijd met de goede trouw. Het feit dat [gedaagden] na de klacht van 26 mei 2009 nog een situatietekening door bureau [bedrijf] heeft laten opstellen betekent niet dat zij daarmee afstand heeft gedaan van haar recht om zich op een later moment te beroepen op artikel 7:23 BW. Het standpunt dat de schuldenaar direct een beroep moet doen op een schending van de klachtplicht, op straffe van verval van het recht dat alsnog te doen, vindt geen steun in het recht.

Evenmin acht de rechtbank het anderszins naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagden] een beroep op de klachtplicht doet. Door kopers is in dit verband ter zitting nog aangevoerd dat [gedaagden] bekend was met de afmetingen van de parkeerplaatsen en niet kon verwachten dat kopers hiermee akkoord waren. De rechtbank gaat daarin niet mee. Immers, als er een partij bij uitstek bekend was met de afmetingen en de bruikbaarheid van de parkeerplaatsen waren dat de kopers; zij hadden de parkeerplaatsen immers in gebruik. Als zij daarover niet tevreden waren, was het aan hen om [gedaagden] daarvan binnen bekwame tijd in kennis te stellen.

De vorderingen van deze kopers stranden dan ook eveneens reeds op het bepaalde in artikel 7:23 BW.

Beroep op verjaring

Wat betreft kopers [eiser 13] en [eiser 2] heeft [gedaagden] erkend dat zij bij brief van 16 april 2007 tijdig hebben geklaagd. [gedaagden] stelt echter dat hun vorderingen ingevolge het tweede lid van artikel 7:23 BW nadien zijn verjaard. Immers, sinds de klacht van 16 april 2007 is de verjaringstermijn van twee jaar ruim verstreken, aldus [gedaagden].

[eiser 13] en [eiser 2] betwisten dat hun vorderingen zijn verjaard en beroepen zich op stuiting van de verjaring conform artikel 3:317, eerste lid BW. Daarbij verwijzen zij naar de hiervoor onder 2.6 tot en met 2.14 weergegeven correspondentie.

4.17. Volgens [gedaagden] is van rechtsgeldige stuiting geen sprake nu de correspondentie niet overeenkomstig artikel 3:317, tweede lid BW binnen zes maanden is gevolgd door het instellen van een eis of een andere daad van rechtsvervolging. Dit standpunt slaagt voor zover het de primaire vordering, gegrond op dwaling, betreft. Immers, een vordering tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomst op grond van dwaling (artikel 6:230 BW) is een alternatief voor een vordering tot vernietiging van die overeenkomst. Een vordering tot vernietiging is geen vordering tot nakoming van een verbintenis in de zin van artikel 3:317, eerste lid BW. Voor stuiting van de verjaring van deze vordering kan dan ook niet worden volstaan met een schriftelijke aanmaning in de zin van artikel 3:317, eerste lid BW, maar moet deze op grond van artikel 3:317, tweede lid BW binnen zes maanden worden gevolgd door het instellen van een eis of een andere daad van rechtsvervolging. Daaraan is in het onderhavige geval niet voldaan, zodat een eventuele vordering van [eiser 13] en [eiser 2] tot vernietiging van hun koopovereenkomsten is verjaard. Daarmee is ook de mogelijkheid om wijziging van de gevolgen van die overeenkomsten te bewerkstelligen komen te vervallen. Het primair gevorderde is dan ook niet toewijsbaar.

Voor wat betreft de subsidiaire vordering gaat het standpunt van [gedaagden] omtrent stuiting van de verjaring echter niet op. Een vordering tot schadevergoeding is immers een vordering tot nakoming van een verbintenis en kan dus overeenkomstig artikel 3:317, eerste lid BW met een enkele aanmaning worden gestuit. De rechtbank is met [eiser 13] en [eiser 2] van oordeel dat hun brief van 1 juni 2007 (zie hiervoor onder 2.8) kan worden aangemerkt als aanmaning, zodat daaraan stuitende werking kan worden ontleend. Bij brief van 26 mei 2009, en dus binnen twee jaar na 1 juni 2007, hebben kopers, onder wie [eiser 13] en [eiser 2], [gedaagden] opnieuw aangemaand. Daarmee is de verjaring van de vordering van [eiser 13] en [eiser 2] wederom gestuit. Voorts is onbetwist gebleven dat de verjaring bij faxberichten van 24 december 2010 en 21 december 2012 (waarin artikel 3:317 BW ook met zoveel woorden is genoemd) rechtsgeldig is gestuit, alvorens [gedaagden] op 10 juni 2013 in deze procedure is betrokken. Een eventuele vordering tot schadevergoeding van [eiser 13] en [eiser 2] is dan ook niet verjaard. De rechtbank gaat over tot de inhoudelijke beoordeling van de subsidiaire vordering van [eiser 13] en [eiser 2].

Subsidiaire vordering [eiser 13] en [eiser 2]

De subsidiaire vordering van [eiser 13] en [eiser 2] is gebaseerd op de stelling dat [gedaagden] tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen. De geleverde parkeerplaatsen zijn volgens hen gebrekkig en niet geschikt voor het doel waarvoor zij zijn bestemd. Immers, door de beperkte breedte van het parkeervak en de parkeerweg is het parkeren van een auto erg lastig, zo niet onmogelijk, aldus [eiser 13] en [eiser 2].

De rechtbank stelt voorop dat in geval van koop de afgeleverde zaak de eigenschappen dient te bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Om het beroep van [eiser 13] en [eiser 2] op non-conformiteit van de geleverde parkeerplaatsen te beoordelen dient dan ook allereerst te worden vastgesteld wat zij daarvan op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten.

Vaststaat dat [eiser 13] en [eiser 2] met [gedaagden] geen bijzonderheden zijn overeengekomen met betrekking tot de afmetingen van de parkeerplaatsen. Gesteld noch gebleken is dat partijen voorafgaand aan de koop met elkaar hebben gesproken over de omvang daarvan. [eiser 13] en [eiser 2] konden dan ook geen specifieke verwachtingen aan de overeenkomst ontlenen omtrent de exacte (minimale) afmetingen.

Echter, zoals zowel [eiser 13] en [eiser 2] als [gedaagden] terecht tot uitgangspunt nemen, mochten kopers wel verwachten dat zij een bruikbare parkeerplaats geleverd zouden krijgen. Dit roept de vraag op aan welke eisen een parkeerplaats moet voldoen wil deze bruikbaar zijn.

De rechtbank is met [eiser 13] en [eiser 2] van oordeel dat hiervoor aansluiting kan worden gezocht bij de NEN 2443:2000 norm. Dat deze norm geen algemeen verbindend voorschrift is en niet met zoveel woorden op de koopovereenkomsten van toepassing is verklaard, zoals [gedaagden] heeft aangevoerd, doet daaraan niet af. De norm is immers opgesteld om te toetsen of parkeerruimten voldoen aan de functionele eisen die daaraan gesteld mogen worden, zodat deze bij uitstek geschikt is de bruikbaarheid van een parkeerplaats te beoordelen. Overigens is ter zitting ook door [gedaagden] gesteld dat de NEN-norm invulling geeft aan wat een bruikbare parkeerplaats is. De rechtbank neemt dan ook tot uitgangspunt dat de geleverde parkeerplaatsen in elk geval moeten voldoen aan de eisen van NEN 2443:2000.

Partijen verschillen van mening of dat het geval is. Daarbij strijden zij in de eerste plaats over de vraag of gekeken moet worden naar de normen voor parkeergarages of die voor stallinggarages.

De rechtbank is met [gedaagden] van oordeel dat de geleverde parkeerplaatsen moeten worden beoordeeld naar de normen voor stallinggarages. Blijkens de in de norm geformuleerde definities en de toelichting daarop is het verschil tussen parkeren en stallen gelegen in de groep van gebruikers. Bij stallen gaat het om een vaste groep gebruikers, ter plaatse bekend en (vaak) met een vaste parkeerplaats. Bij parkeren gaat het daarentegen om niet regelmatige gebruikers die elkaar afwisselen. Zo bezien, kan niet anders geoordeeld worden dan dat de parkeerplaatsen van [eiser 13] en [eiser 2] in het kader van de NEN norm gekwalificeerd moeten worden als stallingplaats. Het enkele feit dat in de koopovereenkomsten niet wordt gesproken van een stallingplaats maar van een parkeerplaats, doet daaraan uiteraard niet af. Het gebruik van het begrip stallen is immers slechts een keuze van de opstellers van NEN 2443:2000 om het verschil te duiden tussen twee verschillende vormen van het laten stilstaan van een voertuig.

Ingevolge artikel 5.3.1.1 van NEN 2443:2000 moet in geval van een stallingvoorziening de breedte van het parkeervak minimaal 2,25 meter bedragen. Echter, als langs een parkeervak op minder dan 0,50 meter afstand van de parkeerweg een kolom is geplaatst, zoals hier het geval is, moet een breedtetoeslag op het parkeervak van 0,15 meter worden toegepast (artikel 5.3.1.5.3 in samenhang met artikel 5.3.1.2). De minimale breedte van het parkeervak van [eiser 13] en [eiser 2] is dus 2,40 meter. Daaraan is voldaan.

Wat betreft de breedte van de parkeerweg voldoet de garage niet aan de geformuleerde normen voor parkeergarages. Immers, op grond van artikel 5.3.3, tabel 3 en 4, dient de parkeerweg in een geval als het onderhavige minimaal 5,65 meter (bij eenrichtingsverkeer) respectievelijk 6,00 meter (bij tweerichtingsverkeer) te zijn. De parkeerweg ter hoogte van de parkeerplaatsen van [eiser 13] en [eiser 2] is 4,60 meter breed. Echter, zoals [gedaagden] terecht heeft aangevoerd, mag bij stallingvoorzieningen van de minimale breedte zoals die volgt uit de tabellen worden afgeweken. De gedachte daarachter is, blijkens de toelichting, dat de parkeermanoeuvre niet in één keer hoeft te worden gemaakt. Ook op dit punt is de parkeervoorziening van [eiser 13] en [eiser 2] dus niet in strijd met NEN 2443:2000.

De conclusie luidt dat de parkeerplaatsen van [eiser 13] en [eiser 2] wat betreft afmetingen (net) voldoen aan de daaraan gestelde eisen in NEN 2443:2000.

Resteert de vraag of de parkeerplaatsen van [eiser 13] en [eiser 2] desondanks niet als bruikbaar kunnen worden aangemerkt, gelet op de moeite die het hen kost om hun auto te parkeren. De rechtbank is van oordeel dat daarvan geen sprake is. Blijkens de door beide partijen in het geding gebrachte video’s zijn de parkeerplaatsen weliswaar krap, maar is parkeren mogelijk. Dit blijkt ook reeds uit het feit dat [eiser 13] en [eiser 2] inmiddels al bijna zeven jaar gebruik maken van hun parkeerplaats. Daaraan doet niet af dat zij, als gevolg van de smalle parkeerweg en de aanwezige kolommen, alleen achteruit kunnen inparkeren en daarbij een of meer keren moeten steken. De koopovereenkomst biedt geen aanknopingspunten voor het standpunt dat [eiser 13] en [eiser 2] mochten verwachten hun auto vooruit en zonder steken te kunnen inparkeren. Nu de parkeerplaatsen voldoen aan de minimumeisen van de NEN norm en daarnaast gebleken is dat [eiser 13] en [eiser 2], zij het met enige moeite, de parkeerplaatsen kunnen gebruiken voor het doel waarvoor deze bestemd zijn, is geen sprake van non-conformiteit.

De rechtbank is voorts met [gedaagden] van oordeel dat voor zover de parkeerproblemen (mede) worden veroorzaakt doordat bewoners hun auto buiten het parkeervak laten uitsteken, deze hinder niet aan [gedaagden] kan worden toegeschreven. Dit is een kwestie die binnen de VvE zal moeten worden opgelost.

Nu van non-conformiteit geen sprake is, komt de rechtbank niet toe aan de vraag of de parkeerplaatsen van [eiser 13] en [eiser 2] minder waard zijn dan andere – bredere – parkeerplaatsen in de garage. Er bestaat immers geen grondslag voor een verplichting tot schadevergoeding door [gedaagden].

Gelet op het voorgaande, zullen ook de vorderingen van [eiser 13] en [eiser 2] worden afgewezen.

Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht 1.836,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 2.740,00

De rechtbank

wijst de vorderingen af,

veroordeelt eisers hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.740,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.T. Hylkema en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2014.1.