Hof Den Haag, 17-10-2023, nr. BK-22/01273

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 340.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).

De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 september 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit 1972 met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 130 m2. De woning beschikt over een terras met een oppervlakte van ongeveer 75 m2.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een matrix overgelegd. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:

Belanghebbende heeft in de gedingstukken verwezen naar de verkooptransacties van [adres 5] en [adres 6] . In de matrix van de Heffingsambtenaar (zie 2.2) zijn de volgende gegevens van deze objecten opgenomen:

De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 19 februari 2021 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. In het bezwaarschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet WOZ en artikel 7:4 Awb om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDV-factoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties.

Graag ontvang ik deze stukken in een overzichtelijke taxatiekaart.”

De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 2 juni 2021 aanvullende gronden van het bezwaar ingediend. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“Uit een eerste controle blijkt dat u tijdens de oorspronkelijke taxatie geen rekening heeft

gehouden met het feit dat verkoopcijfers van objecten binnen een vereniging van eigenaren gecorrigeerd dienen te worden.

(…)

Van de verkoopcijfers zoals door u genoemd op het taxatieverslag is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd dienen te worden. Onze taxateur geeft aan dat dit, net als bij een transactie inclusief roerende zaken, wel dient te gebeuren. Indien u van mening bent dat u hiermee voldoende rekening hebt gehouden, verzoek ik u om inzichtelijk te geven met welke bedragen u de verkoopprijzen van de referentiepanden gecorrigeerd hebt zodat wij deze correcties kunnen controleren.”

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatierapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij behorende matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 28 februari 2020 voor € 315.000) en [adres 3] te [woonplaats] (verkocht op 6 januari 2020 voor € 378.500). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn, eenzelfde uitstraling hebben en in dezelfde wijk zijn gelegen. Daarbij overweegt de rechtbank dat het geen vereiste is dat de referentiewoningen van verweerder identiek zijn, maar slechts dat de woningen goed vergelijkbaar zijn. Een appartement met een balkon en een appartement met een tuin kunnen – mits rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen – met elkaar vergeleken worden. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, zoals het verschil in gebruiksoppervlakte en het hebben van een terras dan wel balkon, heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat de prijs per vierkante meter van € 2.423 te hoog zou zijn vastgesteld.

8. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Wat betreft de door verweerder aangevoerde referentieobjecten [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt met de aangevoerde referentieobjecten. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de door eiser aangevoerde referentieobjecten te gebruiken.

9. Ook stelt eiser dat verweerder in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ heeft gehandeld doordat geen inzicht is gegeven in de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten en de taxatie. Verweerder heeft toegelicht dat bij de waardebepaling geen KOUDV- en liggingsfactoren zijn gebruikt en dat deze ook niet uit het systeem kunnen worden gegenereerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan het verweerder reeds daarom niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiser heeft verstrekt.

10. Voor zover eiser ook betoogt dat verweerder niet heeft voldaan aan de op haar rustende verplichting om op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen dan wel om op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter toe te zenden, kan dit niet slagen. Deze verplichting betreft immers niet de informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf niet beschikte.[1] De iWOZ-gegevens van de referentieobjecten waar eiser ter zitting naar heeft verwezen behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat, bijvoorbeeld, de staat van onderhoud of de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn bepaald door verweerder. Eiser heeft in dit geval echter slechts in het algemeen gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, waardoor de iWOZ-gegevens niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren.[2]

11. De stelling van eiser dat verweerder ten onrechte de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten niet geïndexeerd heeft naar de waardepeildatum, kan de rechtbank niet volgen. Verweerder heeft verklaard dat geen gebruik wordt gemaakt van indexeringscijfers en dat dit ook niet nodig is, omdat zo veel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij verkopen die hebben plaatsgevonden rondom de waardepeildatum. De rechtbank merkt hierover op dat, zo er al een verplichting tot indexering zou bestaan, dit in het onderhavige geval niet zou leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning door verweerder te hoog is vastgesteld.

12. Ook de stelling van eiser dat ten aanzien van de VvE-reserves een correctie op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moet plaatsvinden, kan de rechtbank niet volgen. Uit de matrix volgt dat verweerder de koopsommen van vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd met het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser.

(…)

[1] vgl. Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.

[2] vgl. Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1529.”

In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 310.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de (proces)kosten in bezwaar, in beroep en in hoger beroep.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Toezendplicht

Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in beroep en in hoger beroep.

Het Hof stelt de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand conform artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 3.348 (beroep: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting; hoger beroep: 1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). Voor een hogere vergoeding is geen aanleiding.

Verder dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 17 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak

mede te ondertekenen.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.