4.7 Rechtsgevolgen van een onredelijke voorwaarde

Aan het stellen van een onredelijke voorwaarde verbindt art. 5:91 lid 4 BW het specifieke gevolg dat de vereiste toestemming op verzoek vervangen kan worden door een machtiging van de kantonrechter.1 Het toestemmingsbeding uit de erfpachtvoorwaarden blijft dan intact en het recht blijft overdraagbaar. Andere rechtsgevolgen van onredelijk handelen kennen geen specifieke regeling, maar berusten op het algemeen vermogensrecht en zijn in de jurisprudentie aan de orde gekomen. Een aantal zaken wordt hieronder besproken.

In een geval waarin pas na de overdracht werd geconstateerd dat de beëindiging van het recht als voorwaarde voor toestemming voor overdracht niet vereist was, kon de verkrijgende erfpachter zijn teveel betaalde canon als onverschuldigde betaling terugvorderen.2 De erfverpachter had weliswaar inbreuk gemaakt op het recht van de vorige erfpachter en niet op dat van de verkrijger, maar omdat de erfverpachter had geprofiteerd van de hogere canonopbrengst en de nieuwe erfpachter geen compensatie had aangeboden achtte de rechtbank onrechtmatig handelen ook jegens de nieuwe erfpachter bewezen. Dat de erfverpachter als overheidsorganisatie daarbij het zorgvuldigheidsbeginsel had geschonden vormde een belangrijke factor in het oordeel van de rechtbank. De erfverpachter behoort zijn eigen algemene voorwaarden te kennen en de betrokkenen bij de overdracht, ook de notaris en de makelaar, hadden erop mogen vertrouwen dat het toestemmingsvereiste terecht was gesteld. De rechtbank kwam in dit geval niet toe aan een beoordeling van de redelijkheid van de aan de toestemming verbonden voorwaarde omdat de toestemming in zijn geheel niet vereist was. In een terzijde merkte de rechtbank op dat de gestelde voorwaarde ook op zichzelf genomen onredelijk was onder verwijzing naar de hierboven besproken arresten van de Hoge Raad van 5 februari 2010.

Een onredelijke voorwaarde kan naast vervangende toestemming ook leiden tot een verbintenis tot schadevergoeding indien de erfpachter als gevolg van de weigering of de ten onrechte gestelde voorwaarde schade heeft geleden. Zo stelde de erfpachter van het onverkoopbare landhuis de erfverpachter aansprakelijk voor zijn schade die hij beraamde op het verschil tussen de verkoopprijs die hij had kunnen verkrijgen zonder de voorwaarde canonherziening en de prijs waarvoor hij uiteindelijk zijn recht zou kunnen verkopen.3 De rechtbank was van oordeel dat de erfverpachter wel een onredelijke voorwaarde aan toestemming voor overdracht had gesteld, maar dat dat nog niet betekende dat de erfverpachter door het stellen van die voorwaarde onrechtmatig jegens de erfpachter had gehandeld.4 De erfpachter had onvoldoende gesteld om onrechtmatig handelen aan te kunnen nemen. Het hof oordeelde daarentegen dat de schade als gevolg van de gestelde voorwaarde wel aannemelijk was en wees de vordering tot schadevergoeding toe met de volgende motivering:

Ik kan instemmen met het resultaat van dit oordeel, maar vind de motivering niet helder. Het hof lijkt schadevergoeding op grond van art. 6:74 BW toe te kennen nu gesproken wordt over toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van verbintenissen. In dit geval had het redelijkheidsoordeel echter moeten leiden tot de conclusie dat de erfverpachter misbruik van zijn bevoegdheid tot toestemming had gemaakt of inbreuk had gemaakt op het recht van de erfpachter verschoond te blijven van ongeoorloofde beperkingen op de beschikkingsmacht over zijn recht, waarmee de schadevergoeding gebaseerd zou worden op art. 6:162 BW.6 Ik heb mij afgevraagd hoe het hof kwam tot de aanvullende in plaats van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid en doe hierbij een poging tot reconstructie.

De wet bevat in titel 5.7 BW geen specifieke regeling voor het geval de erfpachter als gevolg van een onredelijke voorwaarde schade heeft geleden en de erfpachtvoorwaarden voorzien daarin meestal evenmin. De vordering tot schadevergoeding dient te worden beoordeeld aan de hand van het algemeen vermogensrecht. In de parlementaire geschiedenis van art. 5:91 lid 4 BW is opgemerkt dat het weigeren van toestemming zonder enig redelijk belang misbruik van bevoegdheid kan opleveren7 en dat de eigenaar bij het verlenen van goedkeuring voor de vervreemding gebonden is aan de goede trouw.8 Met die goede trouw wordt nu het algemeen rechtsbeginsel van de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid bedoeld.9 Het belang van de erfpachter dient dus op grond van de analoge toepassing van art. 1374 lid 3 OBW en op grond van de bedoeling van de wetgever te worden meegewogen bij de beslissing van de erfverpachter zijn toestemming voor bijvoorbeeld overdracht te weigeren. De erfpachter in dit geval deed een beroep op de hierboven geconstateerde gronden ter onderbouwing van zijn stelling dat de voorwaarde onredelijk was omdat deze de onoverdraagbaarheid van het recht tot gevolg had en bovendien in strijd was met een exclusieve regeling uit de erfpachtvoorwaarden. Rechtbank en hof oordeelden dat de erfverpachter een onredelijke voorwaarde had verbonden aan zijn toestemming voor overdracht en dat die toestemming vervangen diende te worden door de rechterlijke machtiging. In plaats daarvan vorderde de erfpachter schadevergoeding. Kan een dergelijke eis op grond van art. 5:91 lid 4 BW worden toegewezen?

Het hof constateert dat de erfverpachter bij zijn toestemmingsbeslissing gebonden is aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Als gesproken wordt over de ‘eisen’ van redelijkheid en billijkheid wordt daarmee de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid in de zin van art. 6:2 lid 1 BW en 6:248 lid 1 BW bedoeld.10 De aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid kan een zelfstandige bron van verbintenissen zijn, naast de wet en de gewoonte.11 Indien aan de voorwaarde voor aanvullende werking dat de overeenkomst of de rechtsverhouding een leemte vertoont is voldaan, is het aan de rechter de rechtsverhouding aan te vullen.12 Ook in goederenrechtelijke verhoudingen kunnen de aanvullende en beperkende werking van redelijkheid en billijkheid een correctiemechanisme vormen voor gevallen waarin geen regeling bestaat of een bestaande regeling onevenredig nadelig uitpakt voor een der betrokkenen.13 In navolging van Struycken zou ik in dit geval echter eerder opteren voor de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, met name in de vorm van misbruik van bevoegdheid nu de erfverpachter een onredelijk gebruikmaakte van zijn bevoegdheid toestemming voor overdracht te verlenen. Met de verwijzing naar de ‘eisen’ van redelijkheid en billijkheid zet het hof ons echter op het spoor van de aanvullende werking.

In deze zaak oordeelt het hof dat de erfverpachter heeft gehandeld in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding van partijen mede beheersen door onredelijke voorwaarden te stellen aan zijn toestemming voor overdracht van het erfpachtrecht. De redelijkheidstoetsing van art. 5:91 lid 4 BW omvat een directe toets aan de eisen en maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Om te komen tot een toerekenbare niet-nakoming van een verbintenis zou de volgende verbintenis geconstrueerd kunnen worden. Op de erfverpachter rust op grond van het erfpachtrecht de verplichting jegens de erfpachter zijn toestemming voor overdracht niet op onredelijke gronden te weigeren of onredelijke voorwaarden aan die toestemming voor overdracht te verbinden.14 Door de voorwaarde canonherziening te stellen en de canonherzieningsprocedure bovendien onjuist toe te passen kwam de erfverpachter zijn uit redelijkheid en billijkheid op grond van de wet voortvloeiende verbintenis niet na, namelijk de verbintenis om de bedongen toestemming voor overdracht niet op onredelijke gronden aan deze erfpachter te weigeren. Als gevolg van de aan de erfverpachter toerekenbare tekortkoming in de nakoming van die verbintenis had de erfpachter schade geleden en op grond van art. 6:74 BW was de erfverpachter dan verplicht de schade die de erfpachter daardoor had geleden te vergoeden.

Door het aannemen van de directe werking van redelijkheid en billijkheid en de daaruit volgende verbintenis voor de erfverpachter kwam het hof bij het toewijzen van de schadevergoedingsvordering niet toe aan de gronden onrechtmatige daad wegens inbreuk op het erfpachtrecht of misbruik van bevoegdheid. Naar mijn mening is dit een omslachtige en onnodige constructie van een verbintenisrechtelijk georiënteerde regeling waarbij de directe werking van redelijkheid en billijkheid zou leiden tot een verbintenis tussen erfpachter en erfverpachter. Die constructie bestaat al en de verbintenis tot vergoeding van schade ook. De toetsingskaders voor de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid en misbruik van bevoegdheid vertonen geen verschillen.15 Zowel een inbreuk op een recht als misbruik van bevoegdheid leidt tot een verplichting tot vergoeding van schade die als gevolg van de inbreuk of het misbruik is geleden, met als grondslag onrechtmatige daad.16 De redelijkheidstoets van art. 5:91 lid 4 BW kan leiden tot het oordeel dat sprake is van misbruik van bevoegdheid en dat kan weer grond vormen voor de toekenning van schadevergoeding. De machtiging vervangt de toestemming van een bepaalde erfverpachter gericht tot een bepaalde erfpachter, en dit is een eenzijdige rechtshandeling die, zoals in par. 4.2 geconstateerd, een verbintenisrechtelijke rechtsfiguur is.17 Uit de toestemming of de vervangende machtiging vloeien echter geen verbintenissen voort.18 De grondslag voor de vervangende machtiging kan ook leiden tot het toekennen van een vordering tot schadevergoeding, als een verschillend rechtsgevolg en volgens de regels van Boek 6 BW. Naar mijn mening had het hof als grondslag voor schadevergoeding beter kunnen kiezen voor de goederenrechtelijke regeling uit misbruik van bevoegdheid ex art. 3:13 BW als species van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid of eventueel voor de inbreuk op een zakelijk recht ex art. 3:296 jo. 5:85 lid 1 BW, al leiden deze tot hetzelfde doel. De hoogte van de schade en het causaal verband dienen in een afzonderlijke schadestaatprocedure te worden vastgesteld.19

Een eenvoudige vorm van schadevergoeding kwam voor in een zaak waarin de overdracht van het erfpachtrecht, als gevolg van het ten onrechte onthouden van toestemming door de erfverpachter, later plaatsvond dan afgesproken en de koopprijs dus later werd ontvangen.20 Het hof stelde deze schade in redelijkheid vast op de wettelijke rente over de verschuldigde koopprijs gedurende de periode dat betaling van de koopprijs was uitgebleven.21

Uit de schaarse gepubliceerde jurisprudentie over gevallen waarin de erfpachter schade had geleden als gevolg van de onredelijke weigering van toestemming of een onredelijke voorwaarde verbonden aan toestemming kan worden afgeleid dat de erfverpachter aansprakelijk kan worden gesteld voor die schade. De meest voor de hand liggende grondslag voor die schadevergoedingsplicht wordt gevormd door de goederenrechtelijke onrechtmatige daad uit misbruik van bevoegdheid, de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid of inbreuk op een zakelijk recht. Een schadevergoedingsplicht op grond van tekortschieten door de erfverpachter in een wettelijke verplichting zijn bedongen toestemming voor overdracht niet op onredelijke gronden te onthouden lijkt een alternatieve route.22 Teveel betaalde canon dient als onverschuldigd betaald te worden teruggegeven. De schade door een te laat betaalde koopprijs kan worden vastgesteld op de wettelijke rente. Schade door een gemiste overdracht of overdracht tegen een veel lagere verkoopprijs dient bij staat te worden opgemaakt.