Rb. Amsterdam, 14-11-2016, nr. 4783231 CV EXPL 16-3777

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

Op 2 maart 2015 heeft [eisers gezamenlijk] de woning aan de [adres] bezichtigd. Naar aanleiding van deze bezichtiging is aan [eisers gezamenlijk] de volgende e-mail gezonden, voor zover hier van belang:

“Hierbij mail ik u de lijst die ik heb gekregen inzake de werkzaamheden die zullen worden uitgevoerd. U kunt ervan uit gaan dat dit op professionele en correcte wijze zal worden uitgevoerd.(..)

Woning; isoleren wanden voor en achter voor energielabel b.

(..)

Naar aanleiding van de mail met de werkzaamheden is aangegeven dat de woning maandag 23 maart klaar zal zijn. Dit betekent dat de oplevering maandag 23 maart zal plaatsvinden. U kunt dan 24 maart verhuizen.”

[eisers gezamenlijk] huurt met ingang van 2 april 2015 de woning aan de [adres] , hierna de woning. In de huurovereenkomst is een huurprijs opgenomen van € 1.500,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

Op 29 april 2015 heeft [eisers gezamenlijk] aan de Huurcommissie een verzoek gedaan als bedoeld in artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot toetsing van de aanvangshuurprijs.

In het energie-index rapport van de woning is als energie-index 1,12 opgenomen.

Op 29 juni 2015 is door de Huurcommissie een rapport van voorbereidend onderzoek opgesteld. In het rapport is de woning gewaardeerd op 118 punten. Er is een gebrek in de categorie C opgenomen naar aanleiding van de constatering dat er zich vochtsporen op de muur in de slaapkamer bevinden. In het rapport is verder opgenomen, voor zover hier van belang:

“De woning heeft een energie index van 1.12. Bij deze energie index hoort een puntenaantal van 32 punten. De energieprestatie certificaat is afgegeven op 3 juli 2015. Het huurcontract is ingegaan op 2 april 2015, derhalve is het puntenaantal voor de energie index niet meegenomen in de woningwaardering.”

Op 3 juli 2015 heeft Perfectkeur B.V. de energie-index geregistreerd.

Bij brief van 16 september 2015 heeft [eisers gezamenlijk] zich beroepen op een opschortingsrecht in verband met gebreken in de woning. Daarbij heeft zij een opsomming gegeven van de gebreken, aan het toilet, de oven, de stuclaag in de badkamer, de aanvoer van warm water, de waterafvoer, de ventilatie en de afzuiging in badkamer en toilet.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 9 oktober 2015, verzonden op 3 december 2015, bepaald dat het totale puntenaantal 150 bedraagt en dat de daarbij behorende maximale huurprijs € 755,68 per maand bedraagt. Nu dit boven de huurliberalisatiegrens van € 710,68 per maand ligt, heeft de Huurcommissie geen uitspraak gedaan over de huurprijs. In de beslissing heeft de Huurcommissie overwogen, voor zover hier van belang:

“In principe is de registratiedatum leidend. De kantonrechter in Amsterdam heeft echter in een vergelijkbaar geval geoordeeld dat de opnamedatum in dit geval de doorslag gaf nu ook in het register die datum is gebruikt voor de geldigheid van het label. Uit de aan de Huurcommissie overgelegde gegevens is het label geldig tot 27 maart 2025. Het feit dat bovendien de voorzieningen aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomst én de uitleg van de labellaar over de ontstane verwarring, leidt tot de conclusie dat de punten voor de energie-index door de Huurcommissie in deze zaak worden meegenomen. Dat leidt tot een puntenbijtelling van 32 zodat het totale puntentotaal 150 betreft. (..)”

Bij brief van 12 februari 2016 heeft Perfectkeur B.V. aan [gedaagde] meegedeeld, voor zover hier van belang:

“Op 4-2-2015 heeft [naam 3] een opname gedaan voor een energielabel aan de [adres] . Daarna zijn er verbeteringen/ energiebesparende maatregelen uitgevoerd waarna er opdracht is gegeven aan Perfectkeur om een mutatielabel te maken. Deze opdracht is op 27-3-2015 uitgevoerd alleen is deze door een storing in het systeem pas op 3-7-2015 geregistreerd. Helaas stond ook de opnamedatum toen op 3-7-2015 terwijl het label door ons al was aangepast op 27-3-2015. Dit hebben we laten herstellen zodat de opnamedatum correct in de landelijke database staat vermeld. Dit mutatielabel is vanaf kantoor gemaakt aan de hand van de toegestuurde facturen van de uitgevoerde werkzaamheden. Het klopt dus dat daarvoor niemand de woning bezocht heeft, ook [naam 3] niet. (..)”

[eisers gezamenlijk] heeft vanaf 1 september 2015 geen huur meer betaald.

2. [eisers gezamenlijk] vordert dat wordt vastgesteld dat het aantal punten van de woning maximaal 118 bedraagt met de daarbij behorende maximale huurprijs van € 586,43 per maand, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding. [eisers gezamenlijk] stelt daartoe, zakelijk weergegeven, dat verhuurster van een te hoog aantal punten uitgaat en derhalve van een te hoog huurbedrag uitgaat. [eisers gezamenlijk] stelt dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen energieprestatiecertificaat is overhandigd. Zij kunnen zich vinden in het berekende aantal van 118 punten, maar tijdens de procedure bij de Huurcommissie is door [gedaagde] een Energielabel C geproduceerd, maar dit label is in strijd met de feiten opgesteld. Er was derhalve geen geldig energielabel beschikbaar bij de aanvang van de huurovereenkomst en daarom kan [eisers gezamenlijk] zich ook niet vinden in het door de Huurcommissie vastgestelde aantal punten van 150. Ter terechtzitting is namens [eisers gezamenlijk] nog betoogd dat de inhoud van het rapport van Perfectkeur niet juist is en heeft [eisers gezamenlijk] bestreden dat het onderzoek juist is uitgevoerd. De vloer en de kruipruimte zijn niet geïsoleerd, er is geen ventilatie en de ketel is van slechte kwaliteit, aldus [eisers gezamenlijk]

3. [gedaagde] heeft de vordering bestreden en voert daartoe het volgende aan, zakelijk weergegeven. Op 4 februari 2015 heeft Perfectkeur een opname uitgevoerd in de woning. Nadat [gedaagde] de woning in eigendom had verkregen is er een aantal werkzaamheden uitgevoerd ter verbetering van de onderhoudstoestand en het energieverbruik, waarbij onder meer isolatiewerkzaamheden aan de voor en achtergevel zijn uitgevoerd door het plaatsen van voorzetwanden. Op basis hiervan is door Perfectkeur op 27 maart 2015 een mutatielabel opgesteld en uit het energie-indexrapport blijkt dat de woning een energielabel C heeft. In verband met een werkachterstand bij Perfectkeur heeft registratie op 3 juli 215 en derhalve later plaatsgevonden dan de opnamedatum. Door deze latere registratie is in eerste instantie ook de opnamedatum verkeerd in het systeem opgenomen, maar dit is later hersteld. Voorts staat vast dat de werkzaamheden waarvoor het energielabel is vertrekt hebben plaatsgevonden voordat [eisers gezamenlijk] de woning betrok. De Huurcommissie is terecht tot het oordeel gekomen dat de woning 150 punten heeft, aldus [gedaagde] .

4. In reconventie vordert [gedaagde] veroordeling van [eisers gezamenlijk] tot betaling van € 12.000,00 aan huurachterstand, vermeerderd met € 850,25 aan contractuele vertragingsboete en€ 2.354,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, alsmede de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagde] stelt daartoe, zakelijk weergegeven, dat [eisers gezamenlijk] met ingang van 1 september 2015 de huurbetalingen heeft gestaakt waardoor een huurachterstand is ontstaan. Het verweer van [eisers gezamenlijk] dat de woning gebreken heeft, wordt door [gedaagde] bestreden.

5. [eisers gezamenlijk] verweert zich tegen de vordering in reconventie en voert daartoe allereerst aan dat zij tot september 2015 teveel huur heeft betaald door het ontbreken van een geldig Energiecertificaat. Bovendien zijn de gemelde gebreken nog steeds niet hersteld, terwijl een aantal gebreken zich al een jaar voordoet, aldus [eisers gezamenlijk] .

6. De eerste vraag die beantwoord dient te worden is of 32 punten dienen te worden toegekend in verband met de aanwezigheid van de energie-index.

7. Daarbij heeft tot uitgangspunt te gelden dat, anders dan [eisers gezamenlijk] stelt, vanaf 1 januari 2015 registratie van de energielabel geen essentieel onderdeel meer vormt voor de vraag of deze in het kader van de woningwaardering een rol speelt. Aan [eisers gezamenlijk] kan worden toegegeven dat tot 1 januari 2015 het energielabel gold en registratie daarvan maakte een essentieel onderdeel daarvan uit omdat dit de mogelijkheid voor de huurder gaf om, voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst zich daar een oordeel over te vormen. De wetgever had de bepalingen omtrent het energieprestatiecertificaat geïmplementeerd teneinde te voldoen aan Richtlijn 2010/31/EU. Volgens de Richtlijn moest het certificaat op het moment van de verhuur voorhanden zijn, omdat volgens die richtlijn de toekomstige huurder via dat certificaat correcte informatie dient te verkrijgen over de energieprestaties van de woning. Bij het ontbreken daarvan moest een doeltreffende, evenredige en afschrikkende sanctie worden opgelegd. De Toelichting bij Bijlage I bij het BHW was daarmee in lijn: bij het ontbreken van een certificaat gold het bouwjaar van het gehuurde.

8. Met ingang van 1 januari 2015 worden zelfstandige woningen als de onderhavige echter gewaardeerd met een puntenwaardering voor de energie-index in plaats van het energielabel. Bij de wijziging van 1 januari 2015 is rubriek 4 van het Woningwaarderingsstelsel, zoals neergelegd in Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte, gewijzigd. Hierin is geen verplichting opgenomen om ook de energie-index te registreren, er is slechts vereist dat de energie-index is vastgesteld. De wetgever heeft in registratie niet voorzien voor de bepaling van kwaliteitspunten bij de woningwaardering en de vaststelling van de huurprijs.

9. Op basis van de stukken staat vast dat de opname van de energie-index heeft plaatsgevonden voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst, zodat deze in beginsel bij de waardering van de woning meegenomen dient te worden.

10. [eisers gezamenlijk] heeft echter de kwaliteit van het onderzoek en daarmee de hoogte van de energie-index gemotiveerd bestreden. Vast staat dat Perfectkeur de energie-index slechts heeft gebaseerd op een eerdere opname van de woning zonder energiebesparende werkzaamheden en zij vervolgens op basis van de beoordeling van de ingebrachte facturen tot een vaststelling is gekomen en zij de woning niet meer heeft bezocht. Nu volgens [eisers gezamenlijk] een aantal aspecten die bij de energie-index een rol heeft gespeeld in de woning niet aanwezig is, dan wel niet goed functioneert, leidt dit tot het oordeel dat van de juistheid van de energie-index zoals door Perfectkeur is vastgesteld niet zonder meer kan worden uitgegaan, te minder nu uit het energie-index rapport niet verifieerbaar valt te controleren met welke aspecten bij de beoordeling rekening is gehouden. Onder deze omstandigheden is er aanleiding om een onafhankelijk deskundige te benoemen om de energie-index vast te stellen en deze in dit geding op een inzichtelijke wijze te presenteren waardoor voor partijen en de kantonrechter verifieerbaar is met welke aspecten op welke wijze rekening is gehouden.

11. Alvorens verder te beslissen behoeft de kantonrechter omtrent dit geschilpunt derhalve deskundige voorlichting. De kantonrechter overweegt te benoemen als deskundige M. Meijer van De Beheercompagnie B.V., Timorplein 50, 1094 CC Amsterdam (020-8801162). Aan de deskundige zullen de navolgende vragen worden voorgelegd:

De deskundige heeft desgevraagd verklaard dat hij bereid is het onderzoek te verrichten en dat de kosten voor dit onderzoek op een bedrag van € 450,00 inclusief BTW worden begroot. Partijen worden als hierna bepaald in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, de aan deze voor te leggen vragen en de begrote kosten.

12. Nu de hoogte van de huurprijs in conventie nog niet kan worden vastgesteld, is beoordeling van de hoogte van de huurachterstand en de vraag of die hoogte een ontbinding en ontruiming rechtvaardigt nog niet mogelijk, zodat een oordeel hierover zal worden aangehouden.

13. Voor zover [eisers gezamenlijk] in dit verband heeft betoogd dat zij de huur volledig heeft opgeschort omdat sprake is van gebreken, wordt [eisers gezamenlijk] in dit betoog niet gevolgd. Uit het verhandelde ter terechtzitting is afdoende naar voren gekomen dat [gedaagde] zich bij herhaling bereid heeft getoond de beweerdelijke gebreken te verhelpen en dat [eisers gezamenlijk] onvoldoende medewerking heeft verleend, zodat een gerechtvaardigd beroep op opschorting [eisers gezamenlijk] niet toekomt. Voorts verdient aantekening dat [eisers gezamenlijk] geen vordering als bedoeld in art. 7:207 BW heeft ingesteld zodat een mogelijke aanspraak op huurvermindering ter zake van gebreken als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW niet aan de orde is, zoals terecht door [gedaagde] is betoogd.

14. Iedere verdere beslissing in conventie en in reconventie wordt aangehouden.

De kantonrechter:

draagt partijen op zich bij akte uit te laten overeenkomstig hetgeen hierboven onder 11 is overwogen;

verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van maandag 12 december te 10:00 uur;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 november 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.