Rb. Rotterdam, 12-08-2015, nr. C/10/447200 / HA ZA 14-315

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

eisers in het verzet,

advocaat eerst mr. K. el Joghrafi, thans mr. E.H.P. Dingenouts.

Partijen zullen hierna Stichting Woonbron en [gedaagden] genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen -voor zover hier van belang- het volgende vast:

Het appartementsrecht [de woning] (hierna: de woning) is eigendom van Stichting Woonbron.

Door inschrijving van de notariële akte van 6 juli 2005 heeft [gedaagden] van Stichting Woonbron het recht van erfpacht op de woning verkregen. Deze akte luidt voor zover hier van belang:

“(…)

B. ERFPACHT

(…)

2. Bepalingen

De Erfpacht wordt verleend onder de navolgende bepalingen:

(…)

Artikel 2

BESTEMMING EN GEBRUIK

Het Registergoed is bestemd voor woondoeleinden en dient als zodanig gebruik te worden (…).

Artikel 4

VERBODSBEPALINGEN

Het is Erfpachter ( [gedaagden] ; opm rb) niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor:

(…)

c. het verrichten van handelingen als gevolg waarvan bodemverontreiniging of anderszins achteruitgang van het Registergoed plaatsvindt of dreigt plaats te vinden.

(…)

Artikel 11

KOOPGARANT-BEPALINGEN

De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen (versie 23 februari 2005) (…).

Van bedoelde Koopgarant-bepalingen zijn uitsluitend de navolgende hoofdstukken van toepassing op de Erfpacht.

(…)

Hoofdstuk B. Zelfbewoningsplicht

Erfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de Woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie (Stichting Woonbron; opm rb) kan Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken, bijvoorbeeld in geval van tijdelijk verblijf van Erfpachter in het buitenland.

(…)

Hoofdstuk D. Terugkoopprocedure

1. Aanbiedingsplicht van Erfpachter

Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra:

(…)

b. Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning overeenkomstig hoofdstuk B; ofwel

(…)”.

[gedaagden] heeft de woning per 2 mei 2013 voor de periode van een jaar verhuurd aan de heer [huurder] .

Op of omstreeks 3 juli 2013 heeft de politie een hennepkwekerij in de woning aangetroffen en ontmanteld.

Bij exploot van 14 november 2013 heeft Stichting Woonbron de erfpacht aan [gedaagden] opgezegd tegen 1 juni 2014.

Stichting Woonbron heeft in de verstekprocedure gevorderd veroordeling van [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om uiterlijk op 1 juni 2014, en voor het geval het vonnis later dan 1 juni 2014 zou worden gewezen binnen twee dagen na betekening van het vonnis, de woning aan de [de woning] met al de hunnen en het hunne te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Stichting Woonbron te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag dat [gedaagden] hiermee in gebreke zou blijven, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

Bij het verstekvonnis zijn de vorderingen van Stichting Woonbron toegewezen, zij het dat de mede gevorderde dwangsom is gemaximeerd tot een bedrag van € 20.000,00, en is [gedaagden] veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Stichting Woonbron tot de dag van de uitspraak begroot op in totaal € 1.137,76.

[gedaagden] vordert in het verzet bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. a) [gedaagden] te verklaren tot goed oppossant en hem te ontheffen van de veroordeling tegen hem uitgesproken bij het vonnis van 29 januari 2014 en opnieuw rechtdoende Stichting Woonbron in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans deze vorderingen af te wijzen als zijnde ongegrond en/of niet bewezen,

b) Stichting Woonbron te veroordelen in de kosten van beide instanties.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het verzet kan geacht worden tijdig en op de juiste wijze te zijn ingesteld, nu het tegendeel gesteld noch gebleken is, zodat [gedaagden] in zoverre in hun verzet kunnen worden ontvangen.

[gedaagden] heeft ter comparitie zijn verweer aangevuld met nieuwe stellingen. Stichting Woonbron heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Dit bezwaar zal niet worden gehonoreerd, nu Stichting Woonbron in staat is gesteld en gebleken ter comparitie inhoudelijk te reageren op deze nieuwe stellingen.

In dit geding staat de vraag centraal of Stichting Woonbron de erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. Artikel 5:87 BW lid 2 bepaalt – voor zover hier van belang – dat de erfpacht door de eigenaar kan worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

Stichting Woonbron heeft de opzegging van de erfpacht gebaseerd op deze laatste grond, omdat [gedaagden] op meerdere punten in strijd heeft gehandeld met de Koopgarantbepalingen nu er in de woning - die hij aan derden heeft verhuurd - een hennepkwekerij is aangetroffen, hetgeen niet valt onder “woondoeleinden”, hij daarmee ook niet heeft voldaan aan zijn zelfbewoningsplicht en [gedaagden] bovendien niet aan de aanbiedingsplicht heeft voldaan. Naar [gedaagden] heeft betoogd is deze opzegging om meerdere redenen niet rechtsgeldig geschied.

[gedaagden] voert allereerst aan dat meerdere bedingen in de erfpachtvoorwaarden, waaronder die waarop Stichting Woonbron zich ten nadele van hem beroept, onredelijk bezwarend zijn en derhalve vernietigd moeten worden. In dat kader is van belang het beding als bedoeld in hoofdstuk B van de Koopgarantbepalingen op grond waarvan [gedaagden] de woning zelf moet bewonen en niet mag verhuren (de zelfbewoningsplicht) en het beding opgenomen onder D dat verplicht tot het te koop aanbieden bij aan Stichting Woonbron.

Tussen partijen is niet in geschil dat de door Stichting Woonbron opgestelde voorwaarden – waaronder de Koopgarantbepalingen – genoemd in de erfpachtakte, kunnen worden beschouwd als algemene voorwaarden. De erfpachtovereenkomst die Stichting Woonbron met [gedaagden] – als niet beroeps- of bedrijfsmatig handelende natuurlijke persoon – is aangegaan, valt bovendien onder de reikwijdte van de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn) (vgl. HvJ EU 30 mei 2013, NJ 2013/487). De artikelen 6:231 BW tot en met 6:247 BW verschaffen het in Nederland toepasselijke wettelijke kader voor de beoordeling of bedingen onredelijk bezwarend zijn. Waar nodig, dienen deze artikelen richtlijnconform te worden uitgelegd.

Tegen deze achtergrond zal onderzocht moeten worden of bedoelde bedingen, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend zijn voor [gedaagden] (artikel 6:233 onder a BW).

Ten aanzien van de zelfbewoningsplicht heeft Stichting Woonbron ter comparitie toegelicht – en zo blijkt ook uit de in het geding gebrachte akte (hiervoor weergegeven onder 2.2.) – dat tegenover de verplichtingen op grond van de Koopgarantbepalingen ook belangrijke voordelen staan. Via de Koopgarantregeling worden namelijk woningen voor een aanzienlijk lagere prijs op de markt gebracht om mensen met beperkte financiële middelen in de gelegenheid te stellen een woning te kopen. Stichting Woonbron koopt deze woningen voor 100% van de waarde koopt en verkoopt ze voor 75% van de waarde aan de hiervoor vermelde doelgroep. [gedaagden] heeft niet betwist dat hij de woning voor 75% van de marktwaarde heeft gekocht. Daarnaast geldt een terugkoopgarantie op grond waarvan Stichting Woonbron – kort gezegd – gehouden is de woning terug te kopen indien [gedaagden] deze te koop aanbiedt.

Naar het oordeel van de rechtbank hecht Stichting Woonbron vanwege het bovenstaande terecht belang aan daadwerkelijke bewoning door mensen uit de doelgroep.

Verder moet er vanuit worden gegaan dat [gedaagden] voorafgaand aan de vesting van de erfpacht kennis heeft kunnen nemen van de verplichting tot zelfbewoning en het verbod tot verhuur en dat hij die beperkingen alsook de onmiskenbare voordelen die de Koopgarantbepalingen voor de koper bieden (zoals hiervoor omschreven), bij zijn afwegingen om een overeenkomst met Stichting Woonbron aan te gaan heeft kunnen betrekken. Deze beperkingen en voordelen zijn immers opgenomen in de onder 2.2 genoemde notariële akte.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en nu [gedaagden] zijn stelling niet feitelijk heeft onderbouwd, is de rechtbank van oordeel dat het beding inhoudende de zelfbewoningsplicht niet onredelijk bezwarend voor [gedaagden] is.

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt ook niet in te zien dat de zelfbewoningsplicht uit de Koopgarantbepalingen in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM.

Dat, zoals [gedaagden] nog stelt, hoofdstuk B van de Koopgarantbepalingen een onduidelijk beding is, dat in het voordeel van [gedaagden] moet worden uitgelegd, valt, gelet op de tekst van dat beding, zonder nadere onderbouwing evenmin in te zien.

Ten aanzien van de verplichting tot het te koop aanbieden van de woning aan Stichting Woonbron, beroept [gedaagden] zich op artikel 6:237 sub j BW. Op grond van die bepaling wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn een in de algemene voorwaarden voorkomend beding dat de wederpartij verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met de gebruiker of met een derde, tenzij dit, mede gelet op het verband van die overeenkomst met de in artikel 6:237 BW bedoelde overeenkomst, redelijkerwijze van de wederpartij kan worden gevergd. Naar het oordeel van de rechtbank is in het onderhavige geval van een dergelijke uitzondering sprake. Gelet op de belangrijke voordelen die de Koopgarantregeling [gedaagden] biedt (aankoop van een woning tegen 75% van de marktwaarde en een terugkoopgarantie; zie 4.6), kan van [gedaagden] redelijkerwijze gevergd worden dat hij verplicht is de woning aan Stichting Woonbron te koop aan te bieden en te verkopen.

Het nog door [gedaagden] ingenomen standpunt dat de opzegmogelijkheid van Stichting Woonbron nietig is, kan geen doel treffen reeds omdat Stichting Woonbron zich hiervoor niet op de Koopgarantbepalingen beroept, maar op de opzegmogelijkheid als opgenomen in artikel 5:87 BW.

Een en ander betekent dat Stichting Woonbron [gedaagden] mag houden aan zowel de zelfbewoningsplicht alsook de aanbiedingsplicht uit de Koopgarantbepalingen.

De vraag die vervolgens voor ligt is of hetgeen [gedaagden] wordt verweten, te weten het anders dan voor woondoeleinden gebruiken van de woning door de aanwezigheid aldaar van een hennepkwekerij en het niet voldoen aan de zelfbewoningsplicht, kan worden gekwalificeerd als het in ernstige matige tekort schieten als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW.

[gedaagden] heeft erkend dat hij de woning al geruime tijd niet meer zelf bewoont en dat in 2013 een hennepkwekerij in de woning is aangetroffen. Hij betwist echter dat hij daarmee in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Stichting Woonbron. Ter nadere onderbouwing daarvan voert hij diverse omstandigheden aan.

Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele aanwezigheid van een hennepkwekerij een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW, zodat de opzegging reeds om die reden gerechtvaardigd was. Het houden van een hennepkwekerij is niet alleen in strijd met woondoeleinden zoals omschreven in de erfpachtakte, het levert bovendien gevaar voor de omgeving op, in het bijzonder brandgevaar en een aanzienlijke kans op stankoverlast en kortsluiting.

Aan dit oordeel kunnen de door [gedaagden] aangevoerde omstandigheden niet afdoen.

De omstandigheid dat slechts sprake was van een korte duur van de hennepkwekerij niet, omdat vaststaat dat de hennepkwekerij niet op initiatief van [gedaagden] is beëindigd, maar door ingrijpen van de politie. Het betoog van [gedaagden] dat niet hij, maar degene aan wie hij de woning verhuurde de hennepkwekerij exploiteerde en dat hij daarvan niet op de hoogte was, kan dat evenmin. Blijkens de Parlementaire Geschiedenis is het niet vereist dat de erfpachter zelf toerekenbaar tekort schiet. De enkele tekortkoming ‘in ernstige mate’ rechtvaardigt reeds opzegging van de erfpacht (zie MVA II, Par. Gesch. Boek 5, pag 331). Daar komt bij dat [gedaagden] ten opzichte van Stichting Woonbron verantwoordelijk kan worden gehouden voor het handelen van de huurder. [gedaagden] is zelf uit de woning vertrokken en heeft de huurder de toegang tot de woning verschaft.

Ook de door [gedaagden] aangevoerde omstandigheden ter rechtvaardiging van het niet voldoen aan de zelfbewoningsplicht: de gezondheid van Sharma (gedaagde sub 2) en het niet kunnen (niet willen) terug verkopen aan Stichting Woonbron vanwege de lage prijs die Stichting Woonbron bood, waardoor voor hem een restschuld zou overblijven, kunnen niet leiden tot een ander oordeel. De aanwezigheid van een hennepkwekerij is immers op zichzelf al voldoende ernstig om de opzegging te rechtvaardigen. Stichting Woonbron is ook eerst na de ontdekking daarvan overgegaan tot opzegging.

Het verweer dat Stichting Woonbron de tekortkomingen zelf niet ernstig genoeg vindt, omdat zij in het opzeggingsexploot [gedaagden] alsnog aanbiedt om de woning zelf te koop aan te bieden, kan evenmin doel treffen. Anders dan [gedaagden] stelt, kan de betreffende zinsnede in het opzeggingsexploot niet als voorwaarde voor opzegging worden aangemerkt. Dit moet eerder worden gezien als aanbod om alsnog in der minne tot een verkoop te komen.

Resteert nog ter beoordeling het verweer dat de opzegging gezien de ernstige gevolgen daarvan voor [gedaagden] , zowel verlies van de woning alsook een forse restschuld, disproportioneel is en daarmee misbruik van bevoegdheid vormt en in strijd met de redelijkheid en billijkheid is.

Ook dit verweer wordt verworpen. Gelet op de ernst van de aan [gedaagden] te verwijten aanwezigheid van de hennepkwekerij in verband met de daaraan verbonden risico’s, in het bijzonder het daarmee gepaard gaande brandgevaar voor niet alleen de litigieuze woning maar ook de omliggende panden, heeft Stichting Woonbron groot belang bij de onderhavige opzegging, welk belang zwaarder weegt dan de daartegenover staande belangen van [gedaagden] die met name verband houden met de daling van de verkoopwaarde, waardoor [gedaagden] met een restschuld blijft zitten, welke omstandigheid in zijn risicosfeer ligt. Daar komt bij dat Stichting Woonbron op grond van de Koopgarantbepalingen voor de helft meedeelt in de negatieve waardeontwikkeling van de woning. Van misbruik van recht is de zin van artikel 3:13 lid 2 BW is dan ook geen sprake. Evenmin kan, gelet op de ernst van de tekortkoming, worden gezegd dat de opzegging van de erfpacht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De daarbij door Stichting Woonbron gehanteerde ontruimingstermijn van zes maanden acht de rechtbank evenmin onredelijk.

De slotsom is dat de opzegging per exploot van 14 november 2013 rechtsgeldig is geschied. Dat betekent dat [gedaagden] de woning vanaf 1 juni 2014 zonder recht of titel onder zich had. De aanvankelijk gevorderde ontruiming is derhalve terecht toegewezen. Het verstekvonnis zal daarom worden bekrachtigd.

[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het verzet worden verwezen. De kosten worden aan de zijde van Stichting Woonbron begroot op:

- salaris advocaat € 452,00 (1,0 punt × tarief € 452,00)

Totaal € 452,00

De rechtbank

bekrachtigt het door deze rechtbank op 29 januari 2014 onder zaaknummer / rolnummer C/10/440518 / HA ZA 13-1309 gewezen verstekvonnis,

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van Stichting Woonbron tot op heden begroot op € 452,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Heevel en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2015.

2083/1515