Rb. Noord-Holland, 24-03-2021, nr. 8763946

Bobeja heeft bij dagvaarding van 8 september 2020 een vordering tegen Successfully ingesteld. Successfully heeft schriftelijk geantwoord.

Bobeja heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna Successfully een schriftelijke reactie heeft gegeven. Vervolgens heeft Bobeja nog een conclusie van repliek genomen en Successfully een conclusie van dupliek. Daarna is vonnis bepaald op heden.

Deze zaak gaat over een vordering tot betaling van schadevergoeding in verband met de oplevering van kantoorruimte in de zin van art. 230a BW bij het einde van de huurovereenkomst. De huurder betwist dat sprake is van schade en voor zover wel sprake is van schade, vindt de huurder dat deze haar niet is toe te rekenen. Ook vindt de huurder dat verhuurder te laat heeft geklaagd en dat zij niet in gebreke is gesteld. De kantonrechter oordeelt dat de schade aan de huurder kan worden toegerekend, zodat zij in beginsel aansprakelijk is. Het recht op schadevergoeding is echter komen te vervallen, zodat de vordering van de verhuurder daarom zal worden afgewezen.

Bobeja is een onderneming die zich onder meer bezighoudt met de verhuur van onroerend goed.

Successfully is een onderneming die zich onder meer bezighoudt met het ontwikkelen, produceren en uitgeven van software.

Beide partijen hebben zustervennootschappen met bedrijfsactiviteiten op Aruba.

Bobeja is eigenaar van de kantoorruimte in de zin van art. 7:230a BW aan [locatie A] , hierna ‘het gehuurde’.

Bobeja heeft het gehuurde per 1 september 2015 aan Successfully verhuurd voor een aanvangshuur van € 21.438,00 exclusief BTW per jaar, hierna ‘de huurovereenkomst’.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW (ROZ 2003), hierna de ‘algemene bepalingen’.

Artikel 7.1 van de huurovereenkomst vermeldt dat [beheerder] , hierna ‘ [beheerder] ’, namens Bobeja optreedt als beheerder.

Successfully heeft de huurovereenkomst bij brief van 3 maart 2017 per 1 november 2017 opgezegd.

In een e-mail van 25 september 2017 heeft [betrokkene 1] (hierna ‘ [betrokkene 1] ’) namens Successfully aan Bobeja geschreven:

Nogmaals hartstikke bedankt voor de beschikbaarheid om de locatie [locatie A] nog een aantal maanden te blijven gebruiken! Wij blijven de huur gewoon rechtstreeks een jullie overmaken.

In een interne e-mail van 28 december 2017 met als onderwerp: ‘Oplevering [locatie A] ’, heeft [betrokkene 1] aan mevrouw [betrokkene 2] , werkzaam bij Successfully, hierna ‘ [betrokkene 2] ’, geschreven:

Zou jij de verhuurder ( [beheerder] ) willen contacten omtrent de oplevering. Zelf denk ik aan het volgende, maar misschien heb jij nog suggesties?

• Sleutels teruggeven

• Teruggaaf betaalde borg

• Bevestiging van oplevering

Op 31 december 2017 heeft [beheerder] via WhatsApp contact met [betrokkene 1] over de inspectie van het gehuurde en de sleuteloverdracht. Successfully heeft daarin bevestigd dat alles is schoongemaakt en leeggehaald.

Op 4 januari 2018 heeft [betrokkene 2] per e-mail aan [betrokkene 1] geschreven met als onderwerp: ‘RE: Oplevering [locatie A] ’:

[beheerder] neemt morgen contact met mij op om oude pand met mij door te lopen. Ik lever de sleutels, kastjes hek en aircobedieningen dan in.

[voornaam] gesproken over de teruggave borg. Zij gaf aan dat er eerst een afrekening moet komen van de servicekosten. Maar teruggave borg komt wel goed.

Op 5 januari 2018 heeft [beheerder] via WhatsApp aan [betrokkene 1] laten weten dat hij de afspraak (voor inspectie en sleuteloverdracht) niet gaat redden en dat hij de week daarna zal bellen voor een nieuwe afspraak.

Bij brief van 2 februari 2018 heeft [betrokkene 1] aan [beheerder] onder meer geschreven:

Onze werkzaamheden worden nu voortgezet aan [locatie B] .

Een factuur van 2 februari 2020 met nummer 2000363 van Bobeja aan Successfully AW NV [een zustervennootschap van Successfully, toevoeging kantonrechter] vermeldt:

Hierbij brengen wij U in rekening de schade door Uw bedrijf Veroorzaakt in het door U gehuurde pand. (zie bijgaande offertes).

1. Schilder en onderhoudsbedrijf [naam] € 5525,00

2. Rias BV rijk in aluminium systemen - 21960,00

Vervangen gedeelte pui zijn grote gaten ingeboord. -------------

Totaal € 27485,00

Koers 02-02-2020 € 1 = AWG 1,9859 AWG 54.582,46

In een e-mail van 3 februari 2020 heeft [betrokkene 1] aan Bobeja geschreven:

We zijn tweejaar geleden uit [locatie A] vertrokken en ontvangen nu een factuur van 54.582,46. Totaal verbaasd ben ik over de na 2 jaar ontvangen factuur. Bovendien kan ik de specificatie op de factuur niet plaatsen met de oplevering van de [locatie A] .

(…)

De voorgestelde verrekening is dus niet akkoord en kan administratief überhaupt niet plaatsvinden vanwege het feit dat de huur in Nederland heeft plaatsgevonden en geen enkele relatie heeft met de door ons toegestuurde factuur aan Aruba.

Een in opdracht van Bobeja opgesteld expertiserapport van 20 februari 2020 van KakesWaal vermeldt onder meer:

Naar aanleiding van uw verzoek hebben wij op 10 december 2019 een schadeopname gedaan in het bedrijfspand aan [locatie A] . Wij hebben de opdracht gekregen om sec de ontstane schade vast te stellen die is ontstaan in uw kantoor en trappenhuis.

In het kantoor op de tweede verdieping aan de rechterzijde zijn gaatjes geboord t.b.v. het ophangen van raambekleding. Door het boren is blijvende schade ontstaan aan een zestal vliesgevelstijlen. Reparatie plaatselijk van de stijlen is niet mogelijk. De stijlen zullen deels moeten worden vervangen. Dit is alleen vanaf de buitenzijde van uw pand mogelijk. Voor herstel zal een hoogwerker noodzakelijk zijn en een kraan om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren. De beglazing zal moeten worden verwijderd en tijdelijk opgeslagen. Vervolgens dient een gedeelte van de vliesgevel te worden gedemonteerd om betreffende stijlen te kunnen vervangen. Nadat de nieuwe stijlen zijn geplaatst zullen er nieuwe regels moeten worden aangebracht en vervolgens kan het glas worden gemonteerd inclusief schroef- en afdeklijsten. De werkzaamheden zullen een kleine twee weken in beslag nemen.

(…)

In het trappenhuis en op de tweede verdieping hebben wij gevolgschade opgenomen aan wanden. Dit is ontstaan door het aanbrengen van stickers en reclame-aanduiding. Bij het verwijderen van de stickers is gevolgschade ontstaan aan stucwerk. De beschadigde wanden zullen eerst moeten worden vlak gestuukt over circa 56m2, waarna deze in kleur moeten worden gesausd over 258m2. Tevens hebben schade aan vier deuren en twee kozijnen opgenomen. Deze moeten worden opgeschuurd voordat kan worden overgegaan tot schilderen. De werkzaamheden zullen circa 3 weken in beslag nemen.

Wij namen tevens een post op aan eigen arbeid voor het schuren van de kozijnen en deuren en verwijderen van belettering van ruiten.

Aanvullende schadeopstelling

♦ Opstal (offerte 1) € 21.960,00 Offerte Rias bv

♦ Opstal (offerte 2) € 5.525,00 Offerte FS Schilders

♦ Opstal eigen beheer € 1.050,00 Eigen arbeid

TOTAAL inclusief btw € 28.535,00

Bobeja vordert dat de kantonrechter Successfully veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van € 28.535,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 20 februari 2020, althans vanaf 1 april 2020, althans vanaf de datum van dagvaarding met veroordeling van Successfully in de kosten van het geding.

Bobeja legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Successfully aansprakelijk is voor de schade aan het gehuurde die is ontstaan door toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst (art. 7:218 lid 1 BW).

Successfully betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat deze integraal dient te worden afgewezen, aangezien geen sprake is van schade. Voor zover wel sprake is van schade, komt deze niet voor vergoeding in aanmerking, omdat de schade haar niet kan worden toegerekend aangezien:

Voor het geval wordt geconcludeerd dat wel sprake is van vergoedbare schade, ligt de vordering integraal voor afwijzing gereed, omdat Bobeja haar klachtplicht (art. 6:89 BW) heeft geschonden, zodat zij geen beroep meer op enig gebrek in de oplevering van het gehuurde kan doen.

Voor het geval wordt geconcludeerd dat wel sprake is van vergoedbare schade en dat Bobeja haar klachtplicht niet heeft geschonden, ontbreekt een deugdelijke ingebrekestelling en is Successfully niet in verzuim geraakt.

Om te kunnen beoordelen of Successfully aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde - zoals Bobeja stelt - , is het van belang vast te stellen of sprake is van schade en zo ja, of deze schade Successfully kan worden toegerekend.

Bobeja heeft gesteld dat schade aan het gehuurde is toegebracht door Successfully bestaande uit: i) schade aan een zestal vliesgevelstijlen doordat gaatjes zijn geboord ten behoeve van het ophangen van raambekleding (zonwering) en ii) gevolgschade aan stucwerk door het verwijderen van door Succesfully aangebrachte stickers. Bobeja heeft dit onderbouwd met het overleggen van een in haar opdracht opgesteld expertiserapport van 20 februari 2020 van KakesWaal en een tweetal bijbehorende offertes met opgave van de herstelkosten.

Zonwering

Successfully heeft aangevoerd dat geen sprake is van schade, omdat de zonwering met toestemming van Bobeja is aangebracht. Bobeja heeft dit betwist.

Hoewel aannemelijk is dat Successfully met de beheerder van Bobeja contact heeft gehad en deze bij het aanbrengen van de zonwering aanwezig was, is niet vast komen te staan dat Bobeja toestemming voor het aanbrengen van de zonwering heeft verleend. Daarvoor heeft Successfully onvoldoende gesteld. Voor zover het verweer van Successfully er op ziet dat toestemming van Bobeja niet was vereist, omdat de zonwering is aangebracht om een gebrek te verhelpen, slaagt dat verweer evenmin. Successfully heeft onvoldoende gesteld dat het gehuurde zonder de zonwering niet geschikt was voor gebruik als kantoor. Instraling van zon is op zich zelf geen gebrek. Onder omstandigheden kan van een verhuurder worden verwacht dat hij zich maximaal inspant om te grote zoninstraling te voorkomen,1.echter Successfully heeft onvoldoende gesteld dat van dergelijke omstandigheden sprake was.

Gezien het vorenstaande, is de zonwering een zonder toestemming van verhuurder aangebrachte verandering of toevoeging aan het gehuurde. Omdat niet is gebleken dat partijen anders zijn overeengekomen, was Successfully op grond van artikel 6.11.2.7 van de algemene bepalingen verplicht de zonwering voor het einde van de huur (op eigen kosten) weg te nemen. Omdat Successfully dat niet heeft gedaan, is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst en in beginsel aansprakelijk voor de schade die daardoor aan het gehuurde is ontstaan.

Gevolgschade stucwerk

Hoewel Bobeja geen (goed) fotomateriaal van de schade aan stuc en schilderwerk heeft overgelegd, heeft zij met het expertiserapport van KakesWaal en de bijbehorende offerte voor herstelwerkzaamheden voldoende onderbouwd dat sprake is van schade aan het stucwerk van wanden en aan vier deuren en twee kozijnen. Succussfully heeft betwist dat deze schade door haar is veroorzaakt en aan haar kan worden toegerekend. Zij heeft echter niet betwist dat het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst niet meer opnieuw is verhuurd. Het is daarom aannemelijk dat de schade is ontstaan tijdens de huurovereenkomst en/of door het verwijderen van stickers voor het einde van de huurovereenkomst. Alle tijdens de huurtijd (aan de binnenzijde van het gehuurde) ontstane schade wordt vermoed door toerekenbaar tekortschieten door de huurder te zijn ontstaan (art. 7:218 lid 2 BW). Successfully heeft onvoldoende gesteld om dit bewijsvermoeden te weerleggen. De schade kan Successfully daarom worden toegerekend, zodat zij in beginsel aansprakelijk is voor deze schade.

Schending klachtplicht

Successfully heeft aangevoerd dat Bobeja haar klachtplicht in de zin van artikel 6:89 BW heeft geschonden, omdat zij niet binnen bekwame tijd nadat zij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij Successfully ter zake heeft geprotesteerd. Bobeja heeft dit betwist.

Om te kunnen beoordelen of sprake is van schending van de klachtplicht, is van belang om vast te stellen wanneer Beboja het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken. De rechtspraak eist in verband hiermee dat de schuldeiser: i) het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek pleegt en ii) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de prestatie een gebrek heeft, hiervan kennis geeft aan de schuldenaar. Deze overwegingen zullen – naast de verplichtingen die over en weer voor partijen uit de huurovereenkomst voortvloeien – in de beoordeling worden meegenomen.

Vast staat dat de in artikel 10.5 van de algemene bepalingen bedoelde eindinspectie niet heeft plaats gevonden. Evenmin is een in dat artikel bedoeld rapport ten aanzien van de staat van het gehuurde opgemaakt.

Dat het gehuurde gereed was voor oplevering en dat Succesfully bereid was om medewerking te verlenen aan een inspectie heeft zij onderbouwd met e-mail en WhatsApp berichten van eind december 2017 en begin januari 2018. Vast staat dat Bobeja de afspraak voor oplevering op 5 januari 2018 heeft afgezegd. Successfully heeft gesteld dat Bobeja de afspraken meerdere malen heeft afgezegd ondanks pogingen van haar om een afspraak voor oplevering te maken. Bobeja heeft daarentegen aangevoerd dat een formele oplevering nooit heeft plaatsgevonden, omdat partijen op basis van vertrouwen met elkaar omgingen. Wat hier ook van zij, gezien de bereidheid van Successfully, had het op de weg van Bobeja als verhuurder gelegen om een gezamenlijke eindinspectie in te plannen of – als dat niet mogelijk was of als zij dat niet nodig achtte – het redelijkerwijs van haar te verwachten onderzoek te doen naar de staat van het gehuurde. Bobeja had dat onderzoek begin 2018 kunnen doen en, gezien de aard van de gebreken, deze eenvoudig zelf kunnen constateren. Daarvoor was het expertiserapport waartoe Bobeja op 24 oktober 2019 opdracht heeft gegeven, niet nodig.

Bobeja heeft niet onderbouwd op welk moment zij de schade heeft ontdekt en ook niet wanneer partijen met elkaar over de schade hebben gesproken. Aangenomen moet dus worden dat Bobeja ‘op enig moment’ na vertrek van Succesfully uit het gehuurde, het gebrek heeft ontdekt en Successfully hierover (via een zustervennootschap van Successfully) op 2 februari 2020 schriftelijk heeft geïnformeerd. Omdat Bobeja het gebrek bij redelijkerwijze van haar te verwachten onderzoek begin 2018 had behoren te ontdekken, heeft Bobeja niet ‘binnen bekwame tijd’ geprotesteerd.

Hoewel het niet binnen bekwame tijd protesteren een belangrijke factor in de beoordeling is, is ook van belang in welke mate Successfully door het tijdsverloop in haar belangen is geschaad. Successfully heeft gesteld dat zij door het verstrijken van de tijd in haar bewijspositie is geschaad. Aan de beoordeling of dat voldoende is voor schending van de klachtplicht, wordt echter niet meer toegekomen gezien het volgende.

De kantonrechter overweegt namelijk dat naast het feit dat Bobeja niet binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd, geen sprake is van ernstige wanprestatie van de kant van Successfully. Successfully heeft immers aangevoerd dat het noodzakelijk was om zonwering aan te brengen om overmatige zontoetreding in het gehuurde tegen te gaan en zij in de veronderstelling was dat Bobeja hiermee had ingestemd. Successfully hoefde daarom niet ernstig rekening te houden met een schadevergoedingsplicht. Daarbij weegt zwaar dat Bobeja geen medewerking heeft verleend aan de oplevering van het gehuurde, terwijl dit contractueel was afgesproken en Successfully hem daartoe uitdrukkelijk heeft uitgenodigd. Ook weegt mee dat de claim van Bobeja opkomt op het moment dat er een geschil speelt tussen (zusterondernemingen van) partijen op Aruba. Gezien de hiervoor genoemde omstandigheden, heeft het niet verlenen van medewerking aan de oplevering tot gevolg dat het recht van Bobeja op schadevergoeding is komen te vervallen.

Gezien het vorenstaande wordt niet meer toegekomen aan het verweer dat een deugdelijke ingebrekestelling ontbreekt.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Bobeja zal afwijzen.

De proceskosten komen voor rekening van Bobeja, omdat zij ongelijk krijgt.

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Bobeja tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Successfully worden vastgesteld op een bedrag van € 747,00 (1,5 x 498,00) aan salaris van de gemachtigde van Successfully.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter