Hof Amsterdam, 26-08-2014, nr. 200.118.403/01

Partijen worden hierna weer Alri c.s. en Cainco genoemd.

Het hof heeft in deze zaak op 5 november 2013 een arrest gewezen, dat gedeeltelijk tussenarrest en gedeeltelijk eindarrest is. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.

Cainco heeft een akte met producties genomen, waarop Alri c.s. bij antwoordakte gereageerd. Daarna heeft Cainco nog een akte genomen om in te gaan op enige nieuwe stellingen in de laatste akte van Alri c.s.

Ten slotte is weer arrest gevraagd.

Bij het arrest van 5 november 2013 heeft het hof de datum waarop de huurovereenkomst tussen Alri c.s. en Cainco eindigt, vastgesteld op 1 juli 2014. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de hoogte van een eventueel aan Cainco toe te kennen tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten.

In hun akten hebben partijen gemeld dat zij in onderling overleg de ontruimingsdatum hebben bepaald op 1 augustus 2014. Voorts heeft Alri c.s. onbetwist gesteld dat het arrest van 5 november 2013 inmiddels onherroepelijk is geworden. Het hof gaat daarvan dan ook uit.

In de begroting van haar verhuis- en inrichtingskosten heeft Cainco twee situaties onderscheiden: de situatie dat zij voor de ontruimingsdatum al een vervangende bedrijfsruimte heeft gehuurd en dus dubbele huurlasten heeft en de situatie dat zij pas later vervangende bedrijfsruimte huurt en opslagkosten en dubbele transportkosten moet maken. Nu uit de mededelingen van Cainco in haar laatste akte, die dateert van 22 april 2014, moet worden afgeleid dat zij op dat moment nog slechts in het stadium verkeerde dat zij een bod tot aanhuur van vervangende bedrijfsruimte had uitgebracht, kan gevoeglijk worden aangenomen dat per 1 augustus 2014 geen vervangende bedrijfsruimte is gehuurd. Van die situatie zal het hof dan ook uitgaan.

Alri c.s. heeft met recht betoogd dat geen aanspraak bestaat op een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten als het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf niet daadwerkelijk op een andere plaats wordt voortgezet. Eveneens is juist dat die voortzetting binnen een bepaalde termijn zal moeten plaatsvinden en binnen een bepaalde straal rond het gehuurde, om nog van voortzetting van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf te kunnen spreken. Alri c.s. meent dat de voortzetting binnen een periode van zes maanden na de ontruiming moet plaatsvinden en in een winkelruimte aan de[adres 1], [adres 2] te[plaats]. Zij verzoekt een dergelijke voorwaarde aan de toekenning van de tegemoetkoming te verbinden.

Het hof ziet aanleiding de tegemoetkoming voorwaardelijk toe te kennen, omdat op dit moment niet voldoende zeker is dat Cainco haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in een andere bedrijfsruimte zal voortzetten. Het hof zal de termijn waarbinnen het bedrijf moet worden voortgezet stellen op zes maanden vanaf de dagtekening van dit arrest. Vanwege de specifieke formule van het bedrijf van Cainco, de verkoop van dameskleding van het merk Marc Cain, zal ook bij verhuizing over een wat grotere afstand nog steeds van hetzelfde bedrijf kunnen worden gesproken. Aangenomen moet immers worden dat een dergelijke winkel een publiek heeft dat in ieder geval ten dele bestaat uit liefhebbers van het merk die de winkel ook op een andere plek in Amsterdam zullen weten te vinden. Het hof zal bepalen dat op de tegemoetkoming slechts aanspraak bestaat als de winkel binnen de termijn van zes maanden in Amsterdam wordt heropend.

Alri c.s. heeft voorts betoogd dat Cainco in het geheel geen aanspraak kan maken op enige tegemoetkoming, omdat haar winkelinrichting al volledig is afgeschreven. De kosten van de reeds noodzakelijke vervanging van de inrichting kunnen niet voor rekening van Alri c.s. worden gebracht, terwijl de noodzakelijke vervanging ook impliceert dat geen verhuiskosten worden gemaakt, aldus Alri c.s. Dit betoog kan niet worden aanvaard. Hoewel de inrichting volledig was afgeschreven had die nog gedurende een zekere tijd kunnen worden gebruikt, als de huurovereenkomst niet was beëindigd. Hierin ligt dus een vorm van schade voor Cainco. Bovendien miskent Alri c.s. met haar betoog dat onder verhuiskosten meer valt dan alleen het transporteren van de winkelinrichting.

Cainco heeft de volgende (geschatte) kostenposten opgevoerd:

a. Verhuiskosten inventaris en voorraad € 3.500,=

b. Verwijdering en afvoer inrichting gehuurde € 6.500,=

c. Advertentiekosten € 25.000,=

d. Drukwerk en visitekaartjes € 1.000,=

e. Mailings € 15.000,=

f. Beveiligingsinstallatie € 13.500,=

g. Kosten opslag en € 3.600,=

dubbel transport € 3.500,=

h. Courtage makelaar € 33.750,=

i. Inrichtingskosten € 321.900,=

Totaal € 427.250,=.

Ad a. Cainco stelt dat de inrichting van het gehuurde op maat is gemaakt en daarom niet kan worden hergebruikt. Daardoor zijn de verhuiskosten beperkt. Het bedrag berust op telefonische informatie. Alri c.s. betwist het begrote bedrag, omdat het niet is onderbouwd en volgens de eigen stellingen van Cainco slechts een beperkt aantal goederen behoeft te worden verhuisd. Voorts meent zij dat voor het totaal van de “eigenlijke verhuiskosten” kan worden uitgegaan van een standaardbedrag van € 25,= per m2, hetgeen resulteert in een bedrag van maximaal € 3.225,=, waarvan slechts een klein deel behoeft te worden vergoed.

Ad b. Het bedrag dat Cainco heeft begroot voor de kosten van sloop en afvoer van de inrichting van het gehuurde baseert zij op de factuur die zij heeft ontvangen voor de sloop en het afvoeren van de oude inrichting van haar nieuwe winkel in Rotterdam in 2012. Alri c.s. betwist dat deze kosten, de kosten van het in originele staat terugbrengen van het gehuurde, zijn te beschouwen als verhuis- en inrichtingskosten. Voorts meent zij dat onvoldoende duidelijk is of de in Rotterdam verrichte werkzaamheden wel vergelijkbaar zijn met die welke in het gehuurde moeten worden verricht.

Ad c. De geschatte advertentiekosten betreffen een halve pagina in het Parool. Alri c.s. betwist dat deze kosten zijn te beschouwen als verhuis- en inrichtingskosten. Subsidiair acht zij de kosten exorbitant hoog.

Ad d. Het voor drukwerk en visitekaartjes opgevoerde bedrag betreft de kosten van de wijziging daarvan in verband met de verhuizing. Alri c.s. is op deze kosten niet specifiek ingegaan.

Ad e. Het begrote bedrag voor mailings ziet op twee mailings (na ontruiming en bij heropening) aan 5.000 geregistreerde klanten à € 1,50. Alri c.s. betwist dat deze kosten zijn te beschouwen als verhuis- en inrichtingskosten. Voorts acht zij niet onderbouwd dat Cainco 5.000 geregistreerde klanten heeft die per mailing op de hoogte moeten worden gebracht; het sturen van e-mails acht zij meer voor de hand liggend.

Ad f. De voor beveiliging (goederenbeveiliging en ruimtelijke beveiliging) opgevoerde kosten zijn gebaseerd op twee offertes uit resp. 2011 en 2012. Alri c.s. voert aan dat het onduidelijk is of Cainco de offertes heeft laten uitvoeren; zo ja, dan bestaat geen reden nu een heel nieuw systeem aan te schaffen, zo nee, dan kunnen de kosten van een nieuw systeem nu niet bij Alri c.s. worden neergelegd.

Ad g. De opgevoerde kosten van opslag betreffen een periode van twaalf maanden en zijn gebaseerd op een opgave van Shurgard. Het transport betreft het transport van de opslag naar de nieuwe winkel voorafgaand aan de opening. Alri c.s. voert aan dat opslagkosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat die in de plaats komen voor de huurlasten, waarvoor hetzelfde geldt. Op de transportkosten is Alri c.s. niet afzonderlijk ingegaan.

Ad h. Cainco gaat ervan uit dat zij moet rekenen op een nieuwe huur tussen € 200.000,= en € 250.000,= per jaar. Gebruikelijk is een courtage van 15% daarvan.

Alri c.s. betwist dat deze kosten zijn te beschouwen als verhuis- en inrichtingskosten.

Ad i. De door Cainco opgevoerde inrichtingskosten heeft zij gebaseerd op de kosten die zij stelt in 2012 te hebben gemaakt voor de inrichting van haar winkel in Rotterdam. Zij heeft een overzicht van die kosten overgelegd. Zij schat dat 20% van de kosten betrekking heeft op sloop en afvoer van de oude inrichting, asbestbemonstering en leges. De resterende 80% heeft zij omgerekend naar de door haar in het gehuurde benutte 145 m2. Omdat de inrichting van het gehuurde weliswaar afgeschreven, maar nog volledig bruikbaar is/was, maar niettemin geen restwaarde vertegenwoordigt, ziet zij geen aanleiding een hogere korting voor nieuw-voor-oud toe te passen dan 20%. Alri c.s. betwist de juistheid van het kostenoverzicht omdat de inhoud daarvan niet verifieerbaar is. Het percentage van 20% voor sloop etc. acht zij onvoldoende gemotiveerd. Voorts meent zij dat moet worden uitgegaan van een oppervlakte van 129 m2. Bouwkundige investeringen vallen volgens Alri c.s. niet onder de inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW. De door Cainco opgevoerde inrichtingskosten komen haar buitensporig voor; op basis van het overzicht in het Taxatieboekje van Reed Business komt zij voor een luxe inrichting van een bedrijfsruimte van 129 m2 op een bedrag van circa € 50.000,=, waarop nog een korting van 25% wegens nieuw-voor-oud moet worden toegepast.

Naar het oordeel van het hof zijn alle door Cainco opgevoerde kosten, behalve de verwijderings- en afvoerkosten, te beschouwen als kosten als bedoeld in artikel 7:297 BW. Al die kosten vloeien immers rechtstreeks voort uit de verhuizing. De verwijderings- en afvoerkosten moet Cainco echter ook maken als zij haar bedrijf niet zou voortzetten en dus niet zou verhuizen (en dus ook geen aanspraak zou hebben op een tegemoetkoming).

Het hof acht voldoende aannemelijk dat Cainco bij voortzetting van haar bedrijf de onder a en c tot en met i genoemde soorten kosten in enige omvang zal moeten maken. De opgevoerde kostenposten zijn immers voor een dergelijke winkel gebruikelijk. Ook heeft Cainco geen beroep gedaan op specifieke omstandigheden die meebrengen dat zij voor bijzonder hoge kosten zal worden gesteld. Ook in dat opzicht zijn de kosten betrekkelijk standaard. Het komt het hof voor dat de advertentie- en mailingkosten, in samenhang bezien, wel erg hoog zijn, evenals de inrichtingskosten. Voor het overige acht het hof de opgevoerde kosten realistisch, ook zonder specifieke bewijsstukken. In dit verband verdient opmerking dat Alri c.s. met haar betwisting van de beveiligingskosten miskent dat de overgelegde offertes de nieuwe winkel van Cainco in Rotterdam betreffen, terwijl voorts de opslagkosten niet, zoals Alri c.s. doet, kunnen worden gelijkgesteld aan huurkosten, omdat tegenover opslagkosten geen inkomsten uit bedrijfsvoering staan.

Voor de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming is verder van belang dat de huurovereenkomst met de aan haar gelieerde rechtsvoorgangster van Cainco al dateert van 1990. In dat jaar heeft de verbouwing van het gehuurde op kosten van de huurster plaatsgevonden, welke investering geacht mag worden inmiddels ruimschoots te zijn terugverdiend. Ook de winkelinventaris is afgeschreven. Dit betekent dat op de inrichtingskosten een aanzienlijke aftrek nieuw-voor-oud moet worden toegepast. De lange duur van de huurovereenkomst brengt bovendien met zich dat, nu na zoveel tijd steeds meer rekening moet worden gehouden met een mogelijk einde van de huurovereenkomst, de tegemoetkoming op een kleiner percentage van de in aanmerking te nemen verhuis- en inrichtingskosten kan worden gesteld.

Afweging van hetgeen hiervoor is overwogen brengt het hof tot het oordeel dat een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van Cainco van € 35.000,= in de gegeven omstandigheden redelijk is. Op de hiervoor bedoelde voorwaarden zal Alri c.s., uitvoerbaar bij voorraad, worden veroordeeld die tegemoetkoming te voldoen.

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij dient Cainco de kosten van het geschil in beide instanties te dragen.

Het hof:

bepaalt dat Alri c.s. aan Cainco als tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten een bedrag dient te betalen van € 35.000,= (VIJFENDERTIG DUIZEND EURO);

bepaalt dat Cainco slechts aanspraak heeft op de betaling van voormeld bedrag als zij een ondertekende koop- of huurovereenkomst met betrekking tot een vervangende bedrijfsruimte in Amsterdam aan Alri c.s. overlegt en in die vervangende bedrijfsruimte haar onderneming zal voortzetten binnen zes maanden na de dagtekening van dit arrest;

veroordeelt Alri c.s. tot betaling van voormeld bedrag zodra aan de hiervoor bedoelde voorwaarden is voldaan;

veroordeelt Cainco in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten, voor zover aan de zijde van Alri c.s. gevallen in eerste aanleg op € 199,64 aan verschotten en € 600,= voor salaris en in hoger beroep op € 742,17 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2014.

Partijen worden hierna Alri c.s. en Cainco genoemd.

Alri c.s. is bij dagvaarding van 30 november 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 27 november 2012, gewezen tussen Alri c.s. als eiseressen en Cainco als gedaagde.

Partijen hebben daarna – voor zover thans nog van belang - de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 september 2013 door hun advocaten doen bepleiten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Alri c.s. heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Cainco heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten, aangevuld met andere relevante feiten die in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, zijn de volgende.

i. Cainco huurt sinds 1 januari 1997 van (de rechtsvoorgangster van) Alri c.s. de bedrijfsruimte aan de P.C. Hooftstraat 84 te Amsterdam. Partijen zijn per 1 maart 2003 een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van tien jaar aangegaan. De huurprijs bedroeg per datum vonnis € 73.768,= exclusief btw per jaar.

ii. Het gehuurde bestaat uit een splitlevel winkelruimte, waarbij de winkelruimte is verdeeld over drie niveaus: begane grond, vide en souterrain. In het souterrain bevindt zich het magazijn.

iii. De splitlevel in het gehuurde is in 1990 aangebracht door de toenmalige huurster, een aan Cainco gelieerde vennootschap die de bedrijfsruimte sedert 1 mei 1990 huurde, voor welke vennootschap Cainco in 1997 als huurster van de bedrijfsruimte in de plaats is getreden.

iv. Het pand waarin het gehuurde zich bevindt is gesplitst in twee appartementsrechten, een voor de bedrijfsruimte, toebehorend aan Alri c.s. en een voor de daarboven gelegen woningen, toebehorend aan [X], bestuurder van Cainco.

v. Cainco exploiteert in het gehuurde een exclusieve damesmodewinkel volgens de Marc Cain-formule. Zij exploiteert in Nederland nog een aantal andere modewinkels volgens dezelfde formule.

vi. Bij brief van 4 oktober 2011 heeft de gemachtigde van Alri c.s. de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2013, primair op grond van een dringende reden bestaande in renovatie en subsidiair op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. Cainco heeft met de opzegging niet ingestemd.

vii. Aan Alri c.s. is een omgevingsvergunning verleend voor het uitdiepen van het souterrain van het gehuurde en het aan de achterzijde uitbreiden van de begane grond en het souterrain, met behoud van de bestemming tot winkel.

viii. Bij brief van 19 april 2012 heeft Alri c.s. aan Cainco een huurvoorstel na renovatie gedaan, inhoudende een huur van € 300.000,= per jaar te vermeerderen met btw naast een sleutelgeld van € 300.000,= vermeerderd met btw. Cainco is met dit voorstel niet akkoord gegaan maar heeft voorgesteld dat op kosten van Cainco een beperktere verbouwing zou plaatsvinden met handhaving van de splitlevelindeling en met verhoging van de huur tot € 120.000,= exclusief btw per jaar. Dit tegenvoorstel is door Alri c.s. verworpen.

In dit geding vordert Alri c.s. dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst van partijen zal eindigen, met veroordeling van Cainco tot ontruiming van het gehuurde. Na verweer door Cainco heeft de kantonrechter de vorderingen van Alri c.s. afgewezen. Zij heeft met betrekking tot de primaire opzeggingsgrond – samengevat – overwogen dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de voorgestelde renovatie een zodanig significant beter rendement met zich brengt dat reeds om die reden sprake is van een dringende noodzaak, terwijl evenmin onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat de renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. De subsidiaire belangenafweging heeft de kantonrechter in het voordeel van Cainco laten uitvallen.

De eerste (onderverdeelde) grief betreft de primaire opzeggingsgrond, de tweede (onderverdeelde) grief de belangenafweging en de derde de veroordeling van Alri c.s. in de kosten van het geding. Het hof zal de tweede grief als eerste behandelen.

Alri c.s. heeft haar belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst als volgt omschreven. In de P.C. Hooftstraat is de laatste jaren een ontwikkeling gaande die inhoudt dat het winkeloppervlak van veel winkels wordt vergroot door het uitdiepen van het souterrain tot een volwaardige kelderverdieping. Dit brengt mee dat een eventueel aangebrachte splitlevel kan worden verwijderd en een zo groot mogelijk oppervlak op de begane grond kan worden gerealiseerd. Dat laatste is van belang, omdat die winkelruimte door winkeliers en klanten als de meest aantrekkelijke wordt gezien. Bovendien kunnen door de uitdieping de nieuwe verdiepingen veel hoger worden gemaakt, terwijl er in de oude situatie veel ruimtes zijn van een beperkte hoogte (beneden de normen van het – hier overigens niet toepasselijke – Bouwbesluit 2012). De P.C. Hooftstraat is zich in de loop der tijd steeds meer gaan richten op internationale luxe modemerken, die een hoogwaardige winkelruimte eisen. Als belegger moet Alri c.s. meegaan met deze trend; zij dient het rendement op haar belegging te bewaken. Door de geplande renovatie kan Alri c.s. een veel hoger rendement behalen. De bedrijfsruimte wordt vergroot van 129 m2 naar 175,5 m2. Gecorrigeerd/gewogen is het verschil in oppervlakte 63 m2. Een zoveel grotere en betere ruimte kan Alri c.s. verhuren voor een huurprijs rond € 300.000,= per jaar, al dan niet met een forse bijdrage van de huurder in de kosten van de renovatie. Het zijn alleen de hele grote merken, en niet franchisenemers zoals Cainco, die dergelijke huurprijzen kunnen en willen betalen, aldus Alri c.s.

Cainco heeft betwist dat de door Alri c.s. geschetste ontwikkeling gaande is. Zij wijst erop dat in de afgelopen tijd meerdere nieuwe huurcontracten zijn gesloten voor panden in de P.C. Hooftstraat waarbij de bestaande splitlevelindeling is gehandhaafd, ook door Alri c.s. zelf. Ook zijn er voorbeelden van panden die in de afgelopen jaren voor het eerst een splitlevelindeling hebben gekregen. Cainco acht die indeling voor winkelruimtes als de onderhavige, in het bijzonder voor kledingwinkels, het meest aantrekkelijk en geschikt. Een uitbreiding van het oppervlak op de begane grond kan ook worden bereikt door alleen aan de achterzijde het pand uit te bouwen, zoals Cainco heeft aangeboden te doen op haar eigen kosten. Door dat aanbod te aanvaarden, inclusief de aangeboden hogere huurprijs, zou Alri c.s. al een veel hoger rendement kunnen behalen. Dat kan ook door wijziging van de huurprijs te vragen op grond van artikel 7:303 BW. Cainco heeft zich bovendien bereid verklaard mee te werken aan verdieping van het souterrain, op voorwaarde dat de splitlevel wordt gehandhaafd. Zij heeft het vermoeden uitgesproken dat het Alri c.s. niet zozeer gaat om de renovatie, maar om het – na de huurbeëindiging – kunnen bedingen van de markthuurprijs.

Vastgesteld moet worden dat, hoewel in de afgelopen periode vele nieuwe huurcontracten zijn gesloten waarbij de bestaande splitlevelindeling is gehandhaafd, het totale aantal splitlevels in de P.C. Hooftstraat afneemt, doordat in een behoorlijk aantal gevallen (het hof telt er minstens tien) de splitlevel is verwijderd en slechts bij hoge uitzondering die indeling nieuw is aangebracht. In zoverre kan dus wel degelijk van een trend worden gesproken.

Naar het oordeel van het hof heeft Alri c.s. voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie, behalve tot het wat abstractere voordeel van het up to date blijven van haar beleggingspand, ook leidt tot een aanzienlijk hoger rendement. Niet alleen wordt de totale oppervlakte van de bedrijfsruimte groter, maar ook wordt de minder rendabele indeling aangepast. De splitlevel heeft tot gevolg dat kostbare vierkante meters op de begane grond onbruikbaar zijn, ten behoeve van vierkante meters op de verhoging die minder opbrengen. Wat thans ook de precieze omvang is van de berging in het souterrain en of men de waarde van de vierkante meters in de kelder in de nieuwe situatie nu stelt op 80%, 70% of zelfs slechts 50% van de waarde van de begane grond, over welke kwesties partijen van mening verschillen, in alle gevallen blijft het verschil in gecorrigeerde oppervlakte voor en na renovatie enkele tientallen vierkante meters, hetgeen bij een betrekkelijk kleine bedrijfsruimte als de onderhavige als aanzienlijk kan worden aangemerkt. De hoge huurprijzen die thans op de P.C. Hooftstraat gelden maken dat deze vergroting van de winkelruimte leidt tot een sterke verhoging van het rendement, die in de tegenvoorstellen van Cainco niet wordt geëvenaard. Alri c.s. heeft met haar verwijzing naar huurcontracten die in het recente verleden zijn afgesloten voor andere winkelruimtes in de P.C. Hooftstraat, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij na renovatie een huurprijs zoals door haar gesteld daadwerkelijk zal kunnen realiseren. Zonder beëindiging van de huurovereenkomst met Cainco is die renovatie echter niet mogelijk, omdat het gehuurde door de vergroting ingrijpend wijzigt en de verbouwing minstens zes maanden gaat duren, nog daargelaten dat Cainco de renovatie die Alri c.s. voor ogen staat niet wenst en ook niet bereid is de bijbehorende huur te betalen.

Tegenover het hiervoor omschreven financiële belang van Alri c.s. staat het, uiteindelijk eveneens financiële, belang van Cainco om haar winkelruimte te behouden. Dat belang is niet zozeer gelegen in grote investeringen die in het pand zijn gedaan, want die hebben na 1990, toen de aan haar gelieerde rechtsvoorgangster van Cainco de winkelruimte huurde, niet meer plaatsgehad; er is alleen het gewone huurdersonderhoud verricht. Evenmin gaat het erom dat Cainco in de buurt van het gehuurde een specifieke klantenkring heeft opgebouwd die zij bij verplaatsing zou verliezen. Marc Cain is een internationaal bekend modemerk waarvan de klantenkring niet (zeer) plaatsgebonden is. Cainco is bovendien niet afhankelijk van haar winkel in de P.C. Hooftstraat, maar heeft elders in het land nog andere vestigingen. Voorts heeft Cainco ter zitting in hoger beroep niet betwist dat in de nabije omgeving van de P.C. Hooftstraat voor haar betaalbare vervangende winkelruimte is te vinden. Het springende punt is echter dat Cainco als franchiseneemster van een internationaal bekend en luxe modemerk aan de prestigieuze P.C. Hooftstraat gevestigd wil blijven. Daarnaast is er het voor de hand liggende feit dat een verhuizing direct en indirect altijd tamelijk hoge kosten met zich brengt.

Bij de afweging van de hierboven omschreven belangen kent het hof niet veel betekenis toe aan de vraag of een uitdieping van het souterrain zoals nu beoogd, al mogelijk was toen in 2003 de thans geldende huurovereenkomst werd gesloten. Een bevestigende beantwoording van die vraag kan hoogstens tot de conclusie leiden dat het een voordeel voor Cainco is geweest dat Alri c.s. die door Cainco niet gewenste renovatie en de daarmee gepaard gaande huuropzegging tien jaar heeft uitgesteld; vertrouwen dat op een later moment niet alsnog die keuze zou worden gemaakt kon zij daaraan niet ontlenen.

Cainco en haar aan haar gelieerde rechtsvoorgangster hebben het gehuurde al meer dan 23 jaar in gebruik, waarvan tien jaar op basis van de thans geldende huurovereenkomst. Na zo lange tijd verliest de beschermingsbehoefte van de huurder als argument voor een beperking van het recht van de verhuurder om te doen met zijn onroerende zaak wat hem goed dunkt, veel aan kracht. Het is, als de huurder eenmaal zijn bedrijf heeft kunnen opbouwen en zijn investeringen heeft terugverdiend, immers niet evident dat tot in lengte der dagen het streven van de verhuurder tot winstmaximalisatie zou moeten wijken voor hetzelfde streven van de huurder. In het onderhavige geval komt daar nog bij dat het hof niet ervan overtuigd is geraakt dat een verhuizing binnen of buiten de P.C. Hooftstraat Cainco daadwerkelijk grote schade zal berokkenen. Voorts moet in aanmerking worden genomen dat zij bij toewijzing van de vordering tot beëindiging recht heeft op een tegemoetkoming in de te maken verhuis- en inrichtingskosten.

Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de slotsom dat bij een redelijke afweging van de wederzijdse belangen, het belang van Alri c.s. bij beëindiging moet prevaleren. Hieraan staat niet in de weg dat de Vereniging van Eigenaars van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt toestemming moet geven voor de renovatie en dat [X]al te kennen heeft gegeven niet te zullen meewerken vanwege de te verwachten overlast voor zijn huurders en schade aan zijn eigendom. Het hof acht voldoende aannemelijk dat Alri c.s. van de kantonrechter vervangende toestemming zal kunnen verkrijgen, al was het alleen maar omdat in de onderhavige procedure Cainco, en dus haar bestuurder [X], te kennen heeft gegeven de renovatie wel acceptabel te achten als Cainco in het gehuurde zou kunnen blijven. Al met al slaagt de tweede grief. Bij behandeling van de eerste grief heeft Alri c.s. dan geen belang.

Cainco heeft voor het geval de vordering tot beëindiging wordt toegewezen het hof gevraagd een tegemoetkoming toe te kennen in haar verhuis- en inrichtingskosten. Het debat daarover is nog niet goed gevoerd en het hof zal partijen in de gelegenheid stellen zich over die kwestie nog bij akte uit te laten. (Anders dan Cainco veronderstelt kan het hof na een eindvonnis als het onderhavige de zaak niet naar de rechtbank terugwijzen.) Aangezien Alri c.s. ter zitting afstand heeft gedaan van haar bevoegdheid de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken na vaststelling van het bedrag van de tegemoetkoming, kan de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde moet worden ontruimd thans reeds worden bepaald. Het hof stelt die datum op 1 juli 2014. De dwangsom zal worden toegewezen als gevorderd en op zichzelf niet bestreden. Voor de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van dit deel van het arrest is echter geen plaats, nu het verweer van Cainco in haar beide onderdelen niet als kennelijk ongegrond kan worden aangemerkt.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

opnieuw rechtdoende:

stelt de datum van het einde van de huurovereenkomst van partijen vast op 1 juli 2014;

veroordeelt Cainco het gehuurde aan de P.C. Hooftstraat 84 te Amsterdam leeg en ontruimd van alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of goederen bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels uiterlijk op 1 juli 2014 ter vrije beschikking van Alri c.s. te stellen, op straffe van een dwangsom van € 1.500,= per dag of dagdeel dat Cainco nalaat aan deze veroordeling te voldoen;

machtigt Alri c.s. om, als Cainco mocht nalaten aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen, de tenuitvoerlegging daarvan zelf met inachtneming van de artikelen 555 en volgende Wetboek van burgerlijke rechtsvordering te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;

verwijst de zaak naar de rol van 3 december 2013 voor een akte aan de zijde van Cainco als hierboven onder 3.11 bedoeld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.M. Polak en W. Tonkens-Gerkema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 november 2013.