Rb. Rotterdam, 26-03-2024, nr. ROT 22/5871

Met het besluit van 25 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per de waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 312.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

Met de uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 14 december 2023 op zitting behandeld. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.

Op 20 december 2023 heeft de rechtbank het onderzoek heropend. Eiseres heeft een nader stuk ingediend. Geen van de partijen heeft, nadat zij zijn gewezen op hun recht ter zitting te worden gehoord, verklaard dat zij gebruik wil maken van dit recht. Op 13 februari 2024 heeft de rechtbank bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.

Ontvankelijkheid

1. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het beroep niet-ontvankelijk is, omdat het beroepschrift niet is ondertekend door een daartoe bevoegd persoon. Eiseres heeft [naam 1] van Bezwaarmaker.nl gemachtigd. [naam 1] heeft op zijn beurt [naam 2] gemachtigd. Het beroepschrift is ondertekend door [naam 2]. Omdat niet duidelijk is of de eerste volmacht toelaat dat deze wordt doorgegeven aan een ander, is de tweede volmacht niet geldig. De heffingsambtenaar verwijst naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam.1.

2. Naar het oordeel van de rechtbank is het beroep ontvankelijk. In de volmacht van eiseres aan [naam 1] staat: “Dit alles met het recht van substitutie.” Het recht van substitutie is het recht de volmacht door te geven aan een ander. In de zaak waarover het gerechtshof Amsterdam oordeelde, was het recht van substitutie beperkt tot medewerkers van de eerste gevolmachtigde. Die beperking is in deze zaak niet opgenomen. Op grond van de tekst van de eerste volmacht bestaat geen twijfel dat [naam 1] de volmacht mocht doorgeven aan [naam 2]. Het beroepschrift voldoet dus aan alle vereisten van artikel 6:5 van de Algemene wet bestuursrecht.

WOZ-waarde

3. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiseres moet de waarde € 284.000,- zijn. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen en de ligging in de buurt van een spoorlijn, tramlijn en school. In de verhuuradvertentie van de woning staat ten onrechte dat de badkamer nieuw is; er is alleen een lekkage verholpen. De in het taxatieverslag genoemde oppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 2] is onjuist en het is onduidelijk of deze woning is gekocht om te verhuren. De heffingsambtenaar heeft de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] onjuist gewaardeerd.

4. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding.2.De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.3.

5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

6. Wat eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Uit de door eiseres overgelegde foto’s blijkt niet dat de heffingsambtenaar de voorzieningen van de woning als ondergemiddeld had moeten waarderen. De tekst van de verhuuradvertentie is dan niet relevant. Voor zover sprake is van een waardedrukkend effect van de ligging, heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden door de woning te vergelijken met objecten uit dezelfde buurt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de oppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 2] op grond van de bouwtekeningen 88,48 m2 bedraagt, dus bij de waardebepaling is uitgegaan van de juiste oppervlakte. Voor de vergelijkbaarheid is het niet van belang of het vergelijkingsobject is gekocht om zelf te bewonen of om te verhuren. De heffingsambtenaar heeft in de beroep de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] niet meer gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.

7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft.

8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. H.K. Yang, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 maart 2024.

De griffier is verhinderd

de uitspraak te ondertekenen

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.