GiEA Sint Maarten, 31-05-2017, nr. AR 2016/29

Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

Vonnis is bepaald op heden.

Deze zaak betreft percelen land gelegen in het Kim Sha Beach gebied op Sint Maarten. [de 1234 Group] beoogt deze percelen land in erfpacht van het Land te verkrijgen om daar een resort op te bouwen. De Minister van VROMI heeft in 2015 ingestemd met een grondruil. Het Land zou een perceel land van [de 1234 Group] op een andere locatie in eigendom verkrijgen om daar een rioolwaterzuiverings-installatie te bouwen. [de 1234 Group] zou dan de percelen land in het Kim Sha Beach gebied in erfpacht verkrijgen. Nadat het Kabinet de meerderheid in de Staten verloor heeft de opvolgend Minister het besluit tot afgifte in erfpacht van de Kim Sha percelen terug gedraaid. [de 1234 Group] verzoekt het Gerecht het Land te veroordelen tot nakoming van de grondruil.

Het Land heeft een gedeelte van de door [de 1234 Group] begeerde percelen grond aangewezen als parkeerterrein. In een beleidsstuk van het Land uit 2014 met de titel: “Construct parking Lot Kim Sha Beach” komen onder andere de volgende passages voor:

“Problem Statement:

Insufficient yet safe and comfortable parking for tourists, beach goers and the general public during peak hours and busy night life in the Simpson Bay district.”

“Project Objective

The main objective of this project is to create and develop more parking for the Simpson Bay district as development increases in the district.

The allocation of approximate 3561 m2 of property will create approximately 175 parking spaces and 6 disable spaces.”

Er is een bestemmingsplan in voorbereiding. Het Land Sint Maarten heeft een openbare aanbesteding aangeschreven voor de aanleg van dit parkeerterrein. Het parkeerterrein is inmiddels aangelegd.

In 2006, 2007, 2008 en 2015 heeft [de 1234 Group] brieven aan de Minister van VROMI, althans voor 10-10-10 aan het bestuurscollege van het Eilandgebied Sint Maarten, gezonden met daarin elke keer het volgende verzoek. In de brief van 5 januari 2015:

“Our letter indicated the purposed land space and the projected plans outlining a “Five Star Hotel, a Casino” incorporated with an attractive commercial area with amenities inducing to both our locals and tourist guests, with ample parking.

Our main request was and still is to acquire from government a parcel of land adjacent to our property (see layout). This parcel of land is the property of the Island Government and therefore we are respectfully applying to the respective department to obtain such via long lease for the additional space to pursue our project.”

In 2015 vinden er besprekingen plaats tussen de Minister van VROMI en [de 1234 Group].

In een intern ambtelijk advies van VROMI d.d. 14 augustus 2015 aan de Minister wordt onder andere het volgende geschreven:

“Decision Points:

Uit de brief van 18 november 2015 van de Minister van VROMI (de heer C. Connor) blijkt onder andere het volgende:

“Pursuant to your letter of intent dated November 10, 2015 the Government of St. Maarten is prepared to accept the transfer in full ownership of a parcel of land totaling 5,000m2 to be subdivided from a parcel of land located on the Welfare road in Cole Bay described in certificate of admeasurement 75/1990, free of charge from Port de Plaisance Medical Center N.V.

In return, the Government of St. Maarten will issue multiple parcels of land (totaling approx.. 4,300m2) in long lease to [1] N.V. located in Simpson bay outlined in the attached drawing, based on conditions outlined in their respective decree(s). It is also mutually agreed upon that [1] N.V. will be responsible for providing a minimum of 100 public parking spaces within your future development located in the Kim Sha area.”

En:

“The Ministry is currently preparing a development plan for the area of Billy Folly/Cay Bay of which the Kim Sha area forms part of. In light of such, the proposed development as submitted can be incorporated into the draft of the zoning plan for the area. In letter dated as mentioned above, you indicated that the resort will have a total of 200 rooms for which you must supply a minimum of 120 parking spaces within the property of development not including the 100 spaces promised as public parking spaces.”

En:

“It is my conviction that any development in our communities, benefit the community in which it is being undertaken. I am hereby requesting that during and after the construction of this resort, the community of Cole bay and Simpson bay business be given due consideration to provide the services that will be needed.

On behalf of the people of St Maarten, I wish you much success in the future endeavors of the [de 1234 Group], the Government of St Maarten stands ready to support you in realizing them.”

Bij besluit van 18 november 2015 van de Minister van VROMI worden aan [1] N.V. de in voormelde brief geduide rechten van erfpacht uitgegeven. De canon bedraagt per jaar NAf 25.722,00 per jaar (NAf 6,00 per m2). Op of omstreeks 20 november 2015 wordt dit bedrag door [1] N.V. aan de Ontvanger van het Land Sint Maarten betaald.

Notaris mr. Tjon Ajong stelt de concept akte om de erfpachtrechten aan [1] N.V. over te dragen op.

In een ambtelijk advies van 3 december 2015 wordt het volgende geschreven over een motie tegen het Kabinet d.d. 30 september 2015, aangenomen door de Staten:

“Het Kabinet Gumbs werd op 30 september 2015 geconfronteerd met een motie van wantrouwen van de Staten van Sint Maarten tegen alle leden van het Kabinet, dat met een meerderheid van de Staten van Sint Maarten is aangenomen. De Staten van Sint Maarten hebben vervolgens op 28 oktober 2015 in een aangenomen motie specifiek uitgesproken, dat het demissionaire Kabinet geen besluiten mag nemen die het Land Sint Maarten, en de contractspartijen binden, onder meer inzake: (-) “het ruilen van overheidsgrond, specifiek gelegen nabij het gebied thans genoemd Kim Sh Beach, voor eigendom (onroerende goederen) gelegen op of nabij het Port de Plaisance Hotel.”

Op 10 december 2015 laat de heer Brown, Secretaris-Generaal van VROMI, aan de notaris per e-mail weten dat hij niet in de positie is de voormelde overdrachtsakte te ondertekenen.

Bij brief van 16 december 2015 bericht de nieuwe Minister van VROMI (de heer A. Meyers) onder andere het volgende aan [1] N.V.:

Deze gronden worden in de brief gemotiveerd toegelicht.

Door [de 1234 Group] zijn vervolgens conservatoire beslagen op de percelen grond gelegd waarop de grondruil ziet.

de 1234 Group] vraagt het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:

Gedaagde concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van eiseres in haar vorderingen, althans deze aan haar te ontzeggen, met veroordeling van eiseres in de proceskosten, zulks bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.

de 1234 Group] beroep zich, in de kern weergegeven, op nakoming van de overeenkomst tot grondruil.

Het Land voert de volgende, kort en zakelijk, weer te geven verweren:

Het Gerecht ziet aanleiding om het verweer sub 4 als eerste te beoordelen. Indien immers het Gerecht de grondruil zou aanmerken als afscheidsbeleid (en dus strijd met de openbare orde zou aannemen) dan behoeft het Gerecht geen aandacht te schenken aan de verweren 2 en 3, zelfs al zouden deze doel treffen, omdat de grondruil dan nietig is. Wat betreft verweer 1 geldt dat gegrondverklaring van verweer 4 impliceert dat ook het erfpachtbesluit nietig is.

In zijn uitspraak van 1 maart 2002 (NJ 2002, 376, Court-Yard/Eilandgebied Sint Maarten) heeft het Gemeenschappelijk Hof met name het volgende overwogen:

“4.8. Dat vlak vóór een bestuurswisseling inhoudelijk twijfelachtige of onvoldoende voorbereide besluiten worden genomen of toezeggingen worden gedaan, met als kenbaar motief het volgende bestuur, waarvan men aanneemt dat dit anders zou beslissen, voor een fait accompli te stellen, met de consequenties van dien voor de schaarse openbare goederen en middelen, is een misstand die zich met enige regelmaat voordoet hier te lande (…). Gesproken wordt wel van “afscheidsbeleid”. Dit brengt, mede gelet op de kleinschaligheid van een gemeenschap als die van Sint Maarten, mee dat in voorkomende gevallen, in het algemeen belang, een inhoudelijke rechterlijke controle op onder meer zuiverheid van oogmerk een extra accent dient te krijgen.

Het GEA heeft in de onderhavige zaak het besluit (…) in strijd geacht met de openbare orde. Het Hof sluit zich daarbij aan. Het onderhavige “afscheidsbeleid” is in dit geval een inbreuk op zo fundamentele beginselen van de rechtsorde en deugdelijk bestuur, dat nietigheid op haar plaats is. Het volgend bestuur zou onaanvaardbaar belemmerd worden in het in vrijheid uitoefenen van zijn publieke taak terzake.”

De argumentatie van het Land luidt, wederom verkort weergegeven, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten als volgt:

de 1234 Group] weerspreekt deze argumenten, kort en zakelijk weergegeven, als volgt. Door de met het Land, vertegenwoordigd door de Minister, gesloten grondruil zijn geen bepalingen van dwingend recht geschonden en evenmin zijn inhoud en strekking van de grondruil in strijd met de wet. De grondruil is naar Sint Maartense standaarden niet vreemd. Toen de grondruil werd overeengekomen was er geen bestemmingsplan. Bovendien vallen de plannen van [de 1234 Group] binnen het concept-bestemmingsplan. [de 1234 Group] zou immers zorgdragen voor openbare parkeerplaatsen. Het is logisch dat de Kim Sha Beach percelen aan haar in erfpacht worden uitgegeven omdat zij reeds de belendende percelen in erfpacht heeft. Het motief van de grondruil was om het Land te helpen aan een locatie voor de rioolwaterzuiveringsinstallatie enerzijds. Anderzijds om [de 1234 Group] in staat te stellen haar plannen voor een resort op Kim Sha Beach te verwezenlijken. De belangen van beide partijen worden hiermee dus gediend. Er is ook geen sprake van schaarste van openbare goederen. Immers, het Land krijgt er grond in eigendom voor terug en er zal een reëel bedrag aan canon aan het Land worden betaald. De deal was al rond voordat het kabinet zijn meerderheid in de Staten verloor. [de 1234 Group] was niet bekend met de motie van 28 oktober 2015. Ook de nieuwe Minister was feitelijk demissionair omdat hij is aangesteld tot de tussentijdse verkiezingen in september 2016.

Het Gerecht overweegt als volgt. Uit de vaststaande feiten volgt dat de brief d.d. 18 november 2015 van Minister Connor is geschreven nadat hij kennis had van het negatieve ambtelijke advies d.d. 14 augustus 2015. Ook zal Minister Connor kennis hebben genomen van de aangenomen motie d.d. 28 oktober 2015 waarin het Kabinet wordt opgeroepen de grondruil niet door te zetten, althans mag het Gerecht ervan uitgaan dat een Minister goed weet welke moties op zijn beleidsterrein de Staten hebben aangenomen. Desalniettemin heeft Minister Connor de brief d.d. 18 november 2015 aan [de 1234 Group] doen uitgaan. Hiermee is naar het oordeel van het Gerecht gegeven dat sprake van afscheidsbeleid in de zin van de Court-Yard/Eilandgebied Sint Maarten-jurisprudentie van het Gemeenschappelijk Hof. De motie van de meerderheid van de Staten maakt duidelijk dat het maar zeer de vraag was of een toekomstige Minister van VROMI zou instemmen met de grondruil. Dat behoort voor een demissionair Minister, in ordentelijke staatsrechtelijke verhoudingen, reden genoeg te zijn om zich te onthouden van het schrijven van de brief d.d. 18 november 2015 waarin hij tracht het Land definitief te binden aan een grondruil. Het Gerecht begrijpt niet hoe Minister Connor in deze brief kan schrijven “On behalf of the people of St Maarten”. De Staten zijn immers democratisch verkozen door het Sint Maartense volk en de Statenleden waren in meerderheid tegen de grondruil.

Aan dit oordeel doet niet af dat dwingendrechtelijke bepalingen niet zouden zijn geschonden zoals [de 1234 Group] aanvoert. Het schenden van voormelde staatsrechtelijke normen, met name de instructie van de meerderheid van de Staten aan het demissionaire Kabinet, acht het Gerecht van zwaarwegender belang dan dit argument. Met het Land is het Gerecht van oordeel dat het hier gaat om schaarse openbare goederen waarover de politieke besluitvorming openbaar en transparant dient te zijn. Evenmin acht het Gerecht van belang dat de grondruil in het (met name) financiële belang van Sint Maarten is, zoals [de 1234 Group] stelt. Terecht stelt het Land dat vraagtekens kunnen worden gesteld bij de financiële gegoedheid van [de 1234 Group] waar zij (onbetwist) vele jaren lang niet heeft voldaan aan haar verplichting de erfpachtscanon aan het Land te betalen voor percelen die zij reeds in erfpacht had in het Kim Sha Beach-gebied. Het Gerecht is het eens met het Land dat het niet uitsluitend moet kijken naar zijn financiële belang maar ook naar andere (lands)belangen. Tot slot is het Gerecht van oordeel dat het niet relevant is of [de 1234 Group] al dan niet wist of de Minister in strijd handelde met het ambtelijke advies en de motie die door de Staten was aangenomen. Er is sprake van een zo fundamentele inbreuk op de beginselen van rechtsorde en deugdelijk bestuur dat de nieuwe Minister terecht de nietigheid van de grondruil heeft ingeroepen.

Aldus treft verweer 4. van het Land doel en worden de vorderingen van [de 1234 Group] afgewezen.

Als in het ongelijk gestelde partijen dienen eiseressen in de proceskosten te worden veroordeeld. Nu duidelijk is dat het belang van deze zaak tarief 5 van het Liquidatietarief zeer overstijgt, zal het Gerecht tarief 10 toepassen.

Het Gerecht in Eerste Aanleg:

wijst de vorderingen van eiseressen af,

veroordeelt eiseressen in de proceskosten, aan de zijde van eiseressen begroot op nihil aan verschotten en op NAf 10.000,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2017 in aanwezigheid van de griffier.