Rb. Amsterdam, 21-11-2019, nr. AWB - 19 , 438

De rechtbank bespreekt eerst een formeel punt. In het bestuursrecht kunnen burgers en verenigingen alleen tegen besluiten van de gemeente opkomen, als zij belanghebbende zijn bij een besluit. Uit artikel 1:2, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht volgt dat bij rechtspersonen (zoals een vereniging) ook als hun belangen worden beschouwd de algemene en collectieve belangen, die zij volgens hun doelstellingen en feitelijke werkzaamheden in het bijzonder behartigen.

De rechtbank oordeelt dat eiseres belanghebbende is bij de aan de heer [adres] verleende omzettingsvergunning. Eiseres heeft als bewonersvereniging immers het doel om de leefbaarheid van de wijk het [naam] te bevorderen en in stand te houden. De omzetting van de woning van de heer [adres] in een woning voor een woongroep kan invloed hebben op de leefbaarheid in de wijk.

Is er sprake van woningvorming en gold de eis van twaalf vierkante meter per kamer?

Eiseres voert aan dat de gemeente de omzettingsvergunning naar maximaal vier onzelfstandige woonruimtes niet mocht verlenen aan meneer [adres] , omdat bepaalde kamers qua oppervlakte minder dan 12 vierkante meter zijn.

De rechtbank oordeelt met de gemeente dat de eis - dat er alleen sprake mag zijn van kamers van minimaal 12 vierkante meter - niet geldt als een woning wordt omgezet. Dit volgt immers niet uit de regelgeving. Anders dan de gemeente concludeert, is er hier echter niet alleen sprake van omzetting van de woning, maar ook van woningvorming. Uit het beleid van de gemeente volgt dat bij woningvorming de eis van 12 vierkante meter per onzelfstandige woonruimte wel geldt. Dit volgt uit artikel 3.3.2., onderdeel m, van de Huivestingsverordening. Er is sprake is van woningvorming als een woonruimte wordt verbouwd tot meerdere woonruimten. Hiervan kan sprake zijn als een onzelfstandige woonruimte wordt verbouwd tot meerdere onzelfstandige woonruimtes.3.In de toelichting op artikel 3.3.2., onderdeel m, van de Huivestingsverordening staat dat bij woningvorming doorgaans grotere woonruimte die geschikt is voor grotere huishoudens, verbouwd wordt tot kleinere woonruimten voor meerdere kleinere huishoudens. Om die reden vindt de gemeente sturing hierop noodzakelijk. Ontstaan door woningvorming vanuit onzelfstandige woonruimten nieuwe onzelfstandige woonruimten, dan is de minimumoppervlakte 12 m2 gebruiksoppervlak, aldus de toelichting.

Op de zitting brachten de vertegenwoordigers van eiseres naar voren dat er in de betreffende woning twee wandjes zijn geplaatst, zodat er een extra kamer van 10,2 vierkante meter en een aparte gemeenschappelijke verblijfsruimte van 19,4 vierkante meter is gecreëerd. Dit blijkt ook uit de plattegronden van de woning in het rechtbankdossier. Er is dus sprake van woningvorming, omdat een deel van de woning is verbouwd tot meerder onzelfstandige ruimtes. Gelet hierop mocht de gemeente de omzettingsvergunning niet verlenen voor maximaal vier kamers, maar wel voor maximaal drie kamers. Daarbij merkt de rechtbank op dat de nieuw gemaakte kamer kleiner is dan 12 vierkante meter, zodat niet voldaan wordt aan de voorwaarden voor woningvorming.

De vertegenwoordigers van eiseres voeren aan dat de omzettingsvergunning ook niet had mogen worden verleend, omdat één van de bestaande kamers in de woningen, ook kleiner is dan 12 vierkante meter. De rechtbank volgt de vertegenwoordigers van eiseres hierin niet. Deze kamer is niet nieuw gecreëerd met de verbouwing, maar bestond al. De eis dat een kamer minimaal 12 vierkante meter groot moet zijn, geldt niet als er geen sprake is van woningvorming.

De vertegenwoordigers van eiseres voeren verder aan dat artikel 7.18, eerste lid, van het Bouwbesluit bepaalt dat een woonfunctie niet wordt bewoond door meer dan één persoon per 12 vierkante meter gebruikersoppervlak. De rechtbank oordeelt dat uit dit artikel niet volgt dat de gemeente geen omzettingsvergunning mag verlenen voor drie kamers, waarbij één kamer kleiner is dan 12 vierkante meter. Dit artikel is namelijk niet bedoeld als normstelling voor de verdeling van woonruimte. Dit wordt ook benadrukt door de wetgever in de toelichting op deze bepaling.4.Dit artikel is bedoeld om te voorkomen dat de gezondheid van de bewoners door overbewoning in het geding komt. Op basis van dit voorschrift kan het bevoegd gezag alleen optreden in het uitzonderlijke geval dat er zoveel mensen in een woning of woonwagen wonen dat dit problemen voor de gezondheid kan opleveren, aldus de wetgever. De beroepsgrond faalt.

Moest de gemeente beoordelen wat de impact was van de omzetting op de leefbaarheid?

Eiseres voert aan dat de omzetting van de woning gevolgen heeft voor de leefbaarheid van de wijk. De woning wordt immers omgezet van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimten. Er wonen daardoor meer mensen samen in de woning. De studenten hebben kleine kamers en zitten dicht met zijn allen op elkaar. Bij studentenhuizen en woningen voor woongroepen is er in het algemeen meer kans op overlast dan bij zelfstandige woningen. Een buurvrouw in hetzelfde complex, heeft bij eiseres ook gemeld dat er klachten waren. De gemeente heeft ten onrechte de effecten op de leefbaarheid niet getoetst.

De rechtbank oordeelt met eiseres dat de gemeente vooraf had moeten toetsen of het verlenen van de omzettingsvergunning de leefbaarheid in de wijk aantast. Uit artikel 3.3.1. van de Huisvestingsverordening 2016 volgt dat de gemeente een omzettingsvergunning kan weigeren als naar haar oordeel de omzetting een negatief effect heeft op de leefbaarheid en dit belang van het negatieve effect niet voldoende kan worden opgelost met het stellen van voorwaarden aan de vergunning. De rechtbank leidt hieruit af dat de gemeente de omzetting van een woning moet toetsen op de gevolgen op de leefbaarheid en op de vraag of de voorwaarden voldoende tegemoet komen aan die leefbaarheid. Dit veronderstelt een toets vooraf, waarbij gekeken wordt naar de feitelijke situatie. Het is onvoldoende dat de gemeente voorwaarden verbond aan de verleende vergunning over de leefbaarheid en dat de vergunning kan worden ingetrokken als de leefbaarheid wordt geschonden. De gemeente had wat eiseres aanvoert over de leefbaarheid vooraf concreet moeten toetsen.