Rb. Rotterdam, 25-10-2024, nr. ROT 23/2728

RECHTBANK ROTTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 23/2728

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen

gemachtigde: mr. A. Bakker,

en

gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols.

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2023.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 248.000,- (de beschikking) waarbij is uitgegaan van de toestand van de woning per 1 januari 2022 (de toestandsdatum). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 1 augustus 2024 op zitting behandeld. Aan de zitting hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar is ook taxateur [naam] verschenen.

2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartemenstrecht van een appartement in aanbouw met een gebruiksoppervlak van 138 m² gelegen in een woontoren op de 38e verdieping.

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?

4. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten had dienen over te leggen. Door dit niet te doen, heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dat hieronder toe.

iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengesteld bestand waarin objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland worden verzameld. Die gegevens behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven derhalve in beginsel niet verstrekt te worden.1.

Dit kan anders zijn als de belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Eiser heeft in dit geval niet aannemelijk gemaakt dat een of meer objectkenmerken van de referentieobjecten onjuist zijn. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de iWOZ-kaarten niet behoren tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?

6. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 171.000,- bedraagt.

Eiser bestrijdt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser bestrijdt dat het eigen verkoopcijfer juist zou zijn. Het bouwjaar is 2020. In 2018 kan het onderhavige object niet zijn verkocht. Eiser betwist dat de heffingsambtenaar er rekening mee heeft gehouden dat een gedeelte van het perceel op een waterverdedigingswerk is gelegen, althans dat de grondwaarde van dat deel van het perceel juist is berekend. Ter zitting heeft eiser aanvullend betoogd dat de heffingsambtenaar een onjuiste methode heeft gebruikt ter bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.2.De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.3.

8. In artikel 17, vierde lid, eerste volzin, Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt gesteld op de vervangingswaarde. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en letter a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming (artikel 17, vierde lid, tweede volzin, Wet WOZ). Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 17, vierde lid, Wet WOZ blijkt dat met de vervangingswaarde van een gebouwd eigendom in aanbouw is gedoeld op de waarde van de bouwkavel vermeerderd met de tot aan de waardepeildatum gedane investeringen in het gebouw in aanbouw.4.

De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (artikel 18, eerste lid 1, Wet WOZ). De waardepeildatum ligt een jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (artikel 18 tweede lid, Wet WOZ). Indien zich een van de omstandigheden genoemd in artikel 18, derde lid, Wet WOZ voordoet, wordt de waarde bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

9. De heffingsambtenaar heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het taxatieverslag en de in beroep overgelegde akte van levering van 15 oktober 2018 en foto’s. In het taxatieverslag is de woning vergeleken met drie andere woningen in aanbouw, te weten [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat uit het taxatieverslag blijkt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde is gebruikt om de waarde van de woning te bepalen, omdat de vergelijkingsobjecten ook woningen in aanbouw zijn. De in de matrix in het taxatieverslag opgenomen verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten betreffen ook koop-/aanneemsommen van de eerste kopers, evenals de bedragen genoemd in de ter zitting overgelegde akte van levering. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning naar zijn mening bewust zeer laag vastgesteld om problemen te voorkomen. Daarbij is ervan uitgegaan dat de woning voor 10% gereed was op 1 januari 2022. Gelet op de ter zitting getoonde foto’s is dat volgens verweerder een zeer lage schatting. De waarde van de woning is bepaald op 10% van de aanneemsom (circa € 48.000,-), de overige waarde betreft de waarde van de grond (circa € 200.000,-).

10. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning op 6 februari 2023 is opgeleverd en in de periode daarvoor, in (in ieder geval) 2020 tot en met 2022, in aanbouw was. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onbetwist gesteld dat de woning op 23 februari 2023 voor bewoning geschikt is geworden. Dat de waardering moet plaatsvinden naar de toestands-/situatiedatum op 1 januari 2022 met gebruikmaking van de gecorrigeerde vervangingswaarde is tussen partijen niet in geschil.

11. Met de in de matrix bij het taxatieverslag opgenomen verkopen, genoemd in 9., en de toelichting ter zitting heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om de (gecorrigeerde) vervangingswaarde te kunnen bepalen is, zoals vermeld in 8., benodigd: inzicht in de waarde van (eisers aandeel in) de bouwkavel en de tot dan toe gedane investeringen in het gebouw in aanbouw.5.De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij het aandeel in de waarde van de grond voor de woning per 1 januari 2022 heeft vastgesteld. De waarde van de gehele bouwkavel is onbekend, zodat niet bekend is wat de waarde van de grond is die aan de woning moet worden toegerekend.

Ook de waarde van de opstal is door de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt. De waarde van de tot aan de waardepeildatum gedane investeringen in het gebouw in aanbouw is onbekend, zodat ook niet bekend is wat het relatieve aandeel van de woning daarin zou zijn. De ter zitting getoonde foto’s vormen onvoldoende onderbouwing om bij de bepaling van de waarde van de opstal uit te gaan van 10% (voltooiingspercentage) van de aanneemsom.

12. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 171.000,- niet onderbouwd en daarom evenmin aannemelijk gemaakt.

13. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2022 op de waardepeildatum 1 januari 2021, uitgaande van de toestandsdatum 1 januari 2022, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, daarom zelf vast op € 240.000,-.

14. Het beroep is gegrond omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.

15. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht nu zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde wordt verlaagd naar € 240.000,-.

16. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar tevens in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.998,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 624,-6.en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 875,- met een wegingsfactor 1).

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 2022 tot een bedrag van € 240.000,-;

- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 240.000,-;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998,- aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid vanmr.Y.W. Geerts, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.