Rb. Noord-Holland, 13-01-2021, nr. C/15/270603 / HA ZA 18-115

Het verder verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Bij vonnis van 20 juni 2018 is de vervroegde onteigening uitgesproken ten name van de gemeente van de onroerende zaak kadastraal bekend [kadastrale gegevens] , ten behoeve van de uitvoering van bestemmingsplan “Klein Where 2016”. Deze onroerende zaak zal hierna ''het onteigende'' worden genoemd.Het vonnis van 20 juni 2018 is ingeschreven in de daartoe bestemde registers op 25 juli 2019, zodat die datum als peildatum geldt.

Het door de gemeente als onteigenende partij te betalen voorschot op de schadeloosstelling is in het vonnis van 20 juni 2018 vastgesteld op € 360.000,-, rechtstreeks te betalen aan [gedaagde] . De schadeloosstelling voor de twee derde-belanghebbende huurders is voor ieder van hen vastgesteld op € 5.850,-. Voorts is bepaald dat ter begroting van de schadeloosstelling een deskundigenonderzoek noodzakelijk is. De door de rechtbank benoemde deskundige heeft vervolgens een conceptadvies opgesteld, waarop partijen hebben gereageerd. De rechtbankdeskundige heeft de reacties van partijen verwerkt in een bijlage bij zijn definitieve advies. Door de rechtbankdeskundige is de schadeloosstelling voor [gedaagde] begroot op € 385.000,- en voor elk van de beide huurders op € 6.625,-. Het definitieve advies van de rechtbankdeskundige van 18 mei 2020 is op 20 mei 2020 ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. Vervolgens is een pleidooi bepaald voor de meervoudige kamer, dat heeft plaatsgevonden op 16 november 2020. Partijen hebben bij die gelegenheid hun visie op het definitieve advies van de rechtbankdeskundige gegeven en deze heeft zijn advies nader toegelicht. De rechtbank zal hierna de standpunten van partijen ten aanzien van het definitieve advies van de rechtbankdeskundige bespreken.

[gedaagde] heeft in de eerste plaats aangevoerd dat de rechtbank anders dan gebruikelijk advies heeft gevraagd aan een enkelvoudige commissie en ook dat het advies niet is opgesteld overeenkomstig de taxatierichtlijnen van het Nederlands Register van Vastgoed taxateurs (NRVT). Voor zover [gedaagde] hiermee heeft willen betogen dat het advies om die reden niet in stand kan blijven, wordt dat betoog verworpen. De Onteigeningswet (Ow) bepaalt immers expliciet dat de rechtbank één deskundige kan benoemen. Gelet op de aard van het onteigende een bedrijfspand met een enkel bijgebouw – kon in dit geval met de benoeming van één deskundige worden volstaan. Voorts bepaalt de wet niet dat het advies van de deskundige aan de taxatierichtlijnen van het NVRT moet voldoen.

De opmerking bij pleidooi van de zijde van [gedaagde] dat partijen zich niet over de keuze tussen een commissie bestaande uit één deskundige of een commissie bestaande uit drie deskundigen hebben kunnen uitlaten, treft alleen al geen doel omdat deze opmerking te laat is gemaakt. Als [gedaagde] kanttekeningen had willen plaatsen bij de benoeming door de rechtbank van slechts één deskundige, had hij dat eerder moeten doen in de procedure ex artikel 54a en volgende Ow. Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.3 is overwogen, moest [gedaagde] immers rekening houden met de mogelijkheid dat de rechtbank slechts één deskundige zou benoemen.

[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat zijn eigen deskundige P.J.J. Visser (hierna: Visser) het onteigende heeft gewaardeerd op een verkeerswaarde van € 476.500,-. Daarbij is uitgegaan van het vigerende bestemmingsplan ter uitvoering waarvan het onteigende benodigd is, te weten voor de realisatie van een complex in de vorm van een woonwijk met bijbehorende infrastructuur. De gebruikswaarde is door Visser vastgesteld op € 460.000,-. Gelet op het geringe verschil tussen de door Visser vastgestelde verkeers- en gebruikswaarde adviseert Visser de werkelijke waarde te baseren op de gebruikswaarde, omdat deze is gebaseerd op een vergelijkingsmethode en door middel van marktgegevens nauwkeuriger controleerbaar is. Indien echter wordt uitgegaan van de door de rechtbankdeskundige begrote gebruikswaarde van € 385.000,-, is geen sprake meer van een relatief gering verschil. Namens [gedaagde] is daarop gewezen in de reactie op het conceptdeskundigenrapport. De rechtbankdeskundige heeft dit echter onbesproken gelaten, waardoor de gevraagde controle of de vastgestelde gebruikswaarde hoger is dan de verkeerswaarde niet heeft plaatsgevonden, aldus nog steeds [gedaagde] .

Als gevolg van de onteigening heeft [gedaagde] recht op vergoeding van de werkelijke waarde van het onteigende (artikel 40b Ow). Gelet op de reactie van [gedaagde] op het conceptadvies van de rechtbankdeskundige was het beter geweest als deze in zijn definitief advies had aangegeven waarom hij tot het oordeel is gekomen dat de werkelijke waarde van het onteigende in dit geval samenvalt met de gebruikswaarde en niet met de verkeerswaarde. Ter zitting heeft de rechtbankdeskundige echter voldoende gemotiveerd onderbouwd dat de verkeerswaarde van het onteigende wordt bepaald door de complexwaarde. Dit betekent dat niet, zoals Visser meent, moet worden uitgegaan van de mogelijkheid om het onteigende zelfstandig in ontwikkeling te brengen, maar van een groter samenhangend geheel dat tegelijk in ontwikkeling wordt gebracht en waarvan het onteigende deel uitmaakt. Partijen hebben de stelling van de rechtbankdeskundige dat in dat geval de verkeerswaarde van het onteigende als gevolg van de omslag van de exploitatiekosten van het gehele complex veel lager is dan de gebruikswaarde niet weersproken. Ook de rechtbank heeft geen aanleiding om te veronderstellen dat dit oordeel van de deskundige niet juist is. Dit betekent dat de gebruikswaarde van het onteigende de hoogste waarde vertegenwoordigt en dat dit de werkelijk waarde is die aan [gedaagde] moet worden vergoed.

De rechtbankdeskundige heeft voor zijn advies gebruik gemaakt van referentietransacties. Vijf referentietransacties hebben betrekking op koop en twee transacties zien op huur. Aan de hand van deze transacties heeft de deskundige de netto markthuur van het onteigende vastgesteld op € 29.189,-. Uit de standpunten van beide partijen volgt dat zij het eens zijn met deze vastgestelde netto markthuurwaarde. Anders dan de rechtbankdeskundige is de rechtbank echter van oordeel dat er geen goede reden is om de huurwaarde van de nissenloods op € 3.000,- vast te stellen, terwijl de geldende huurprijs op de peildatum € 3.646,- bedroeg. Niet valt in te zien waarom een redelijk handelend koper bij het bepalen van de prijs die hij bereid is te betalen geen acht zal slaan op de werkelijke huurinkomsten uit de nissenloods. Het enkele feit dat de gemiddelde huurprijs voor vergelijkbare objecten op de peildatum kennelijk iets lager ligt, leidt niet tot een ander oordeel. Dit geldt te meer nu niet is gesteld en ook niet is gebleken dat de huurovereenkomst op de peildatum niet bestendig was, zodat een redelijk handelend koper niet hoefde te verwachten dat hij binnen afzienbare tijd een nieuwe huurder zou moeten zoeken voor een lagere huurprijs. Dit betekent dat de netto markthuurwaarde die het uitgangspunt vormt bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende wordt vastgesteld op € 29.738,-.

Voor zijn berekening van de werkelijke waarde van het onteigende heeft de rechtbankdeskundige vervolgens een netto aanvangsrendement (NAR) gehanteerd van 6,5%. Dit percentage is door de rechtbankdeskundige getoetst aan de door hem gebruikte referentieobjecten en realistisch bevonden. [gedaagde] heeft zich met verwijzing naar het taxatierapport van zijn deskundige Visser op het standpunt gesteld dat het NAR-percentage 6,0 zou moeten zijn. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in zijn standpunt. Daarvoor is het volgende redengevend.

De rechtbank volgt het oordeel van haar deskundige dat voor de waardering van het onteigende aansluiting gezocht moet worden bij referentieobjecten die voor wat betreft ouderdom en ligging zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn met het onteigende. Als niet weersproken staat vast dat een aantal van de referentieobjecten die deskundige Visser namens [gedaagde] heeft aangedragen van recentere datum zijn en/of zijn gelegen op betere bedrijfslocaties. Weliswaar heeft Visser zijn taxatie om die reden op onderdelen gecorrigeerd, maar de juistheid van die correcties is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende controleerbaar.De deskundige van de gemeente, J.A. Louwerse, heeft in zijn taxatierapport van 10 oktober 2019 evenals de rechtbankdeskundige een NAR gehanteerd van 6,5 %. In zijn analyse van de taxatie van Visser, heeft de deskundige van de gemeente de berekening van Visser opnieuw uitgevoerd waarbij de referentieobjecten die gebouwd zijn na 2000 buiten beschouwing zijn gelaten. Ook die berekening komt dan uit op een NAR-percentage van, afgerond, 6,5. Nu bovendien ook Visser zelf, in zijn eerdere taxatierapport van 22 mei 2018 een NAR hanteert van 6,5% en in zijn latere rapport niet motiveert waarom dit percentage niet langer juist zou zijn, heeft [gedaagde] zijn stelling dat het door de rechtbankdeskundige gehanteerde NAR-percentage te hoog is onvoldoende onderbouwd. De rechtbankdeskundige heeft daarom met recht geoordeeld dat een NAR van 6,5% het meest realistisch is.

De gemeente heeft aangevoerd dat het bedrag van € 25.000,- dat de rechtbankdeskundige in aanmerking heeft genomen als kosten voor onderhoud en renovatie niet realistisch is. Naar het oordeel van de gemeente is een bedrag van minimaal € 40.000,- redelijk. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft de gemeente kengetallen gepresenteerd voor de kosten van kantoorinrichting.Het betoog van de gemeente wordt verworpen. Nu de rechtbankdeskundige voor de vaststelling van de netto markthuur aansluiting heeft gezocht bij objecten met een vergelijkbare ouderdom is deze op goede gronden bij de begroting van de renovatiekosten ook uitgegaan van een minimale renovatie, waarbij het resultaat zo begrijpt de rechtbank aansluit bij de staat van onderhoud van de referentieobjecten. Een meer ingrijpende renovatie zou immers leiden tot een hogere netto markthuur.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de rechtbankdeskundige in zijn berekening ten onrechte kosten heeft opgenomen voor asbestsanering. Bij ongewijzigd voortgezet gebruik van het onteigende op de peildatum bestaat immers geen enkele noodzaak of verplichting tot enige vorm van asbestsanering, aldus [gedaagde] .Het betoog van [gedaagde] treft geen doel. Hoewel [gedaagde] terecht heeft opgemerkt dat er op de peildatum geen noodzaak tot asbestsanering bestond, zal de redelijk handelend koper bij de bepaling van de prijs die hij bereid is voor het onteigende te betalen rekening houden met de omstandigheid dat hij op enig moment geconfronteerd kan worden met de (latente) verplichting tot sanering. Aangezien de hoogte van de door de rechtbankdeskundige begrote saneringskosten door geen van partijen is weersproken, zal de rechtbank uitgaan van het begrote bedrag van € 10.000,-.

Ten slotte heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat de gemiste huurinkomsten van de nissenloods zijn aan te merken als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening en dat [gedaagde] daarom aanspraak heeft op schadeloosstelling voor het gemis van dit voordeel. Aangezien de rechtbank bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende de feitelijke huurinkomsten van de nissenloods heeft meegenomen in de berekening, is er geen aanleiding om [gedaagde] daarnaast nog te compenseren voor het gemis van deze huurinkomsten.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de werkelijke waarde van het onteigende als volgt kan worden vastgesteld:

Huuropbrengst € 34.986,00

Af: Exploitatiekosten (15%) -/- € 5.248,00

Netto huur € 29.738,00

Netto aanvangsrendement (6,5%) € 457.509,00

Af: Onderhoud en renovatie -/- € 25.000,00

(asbest)sanering -/- € 10.000,00

€ 422.509,00

Af: verwervingskosten (6,5%) -/- € 27.463,00

Waarde kosten koper (afgerond) € 395.046,00

De aan [gedaagde] te vergoeden schade wordt daarom vastgesteld op € 395.046,-. Het voorschot is in het onteigeningsvonnis van 20 juni 2018 bepaald op € 360.000,-, rechtstreeks te betalen aan [gedaagde] . De rechtbank zal de gemeente veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van het verschil tussen de totale schadeloosstelling en het voorschot. Dat komt neer op een bedrag van € 35.046,-.

De rechtbank zal de gemeente ook veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van de rente. Dit laatste betreft, zoals door deskundige is geadviseerd en door partijen niet is bestreden, 0,5% rente (samengesteld per jaar) over het bedrag van € 35.046,-. Anders dan de deskundige heeft geadviseerd zal deze rente worden toegewezen vanaf het moment dat de schadeloosstelling verschuldigd is en dus vanaf de peildatum van 25 juli 2019, tot de dag van dit vonnis. De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW is verschuldigd over genoemd bedrag van € 35.046,- en de hiervoor genoemde rente van 0,5% vanaf de dag van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening (artikel 55 lid 3 Ow).

De schadeloosstelling voor de twee derde-belanghebbende huurders [naam huurder 1] en [naam huurder 2] wordt overeenkomstig het advies van de deskundige vastgesteld op € 13.250,-, waarvan toe te leggen aan ieder van hen een bedrag van € 6.625,-. Ter zitting heeft de gemeente verklaard dat de schadeloosstelling van deze huurders al is afgewikkeld. Om die reden zal de gemeente niet worden veroordeeld tot betaling van deze schadeloosstelling.

Blijkens de opgave van mr. Van Delden maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding van de kosten voor juridische bijstand ter hoogte van € 38.420,96 inclusief btw, van de kosten van de deskundige Visser ter hoogte van € 6.655,00 inclusief btw, van onbelaste verschotten van € 3,90 en van het griffierecht van € 1.565,-. De totale aanspraak op vergoeding van kosten bedraagt dus € 46.644,86.Aangezien de gemeente heeft ingestemd met deze kostenopgave zal zij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten aan [gedaagde] .

De gemeente heeft ter zitting toegezegd dat zij de kosten van de rechtbankdeskundige rechtstreeks aan de deskundige zal voldoen.

De rechtbank

bepaalt de schadeloosstelling voor [gedaagde] op € 395.046,-;

bepaalt de schadeloosstelling voor de derde-belanghebbende huurders [naam huurder 1] en [naam huurder 2] op € 6.625,- voor ieder van hen;

veroordeelt de gemeente na verrekening met het door haar reeds betaalde voorschot van € 360.000,- aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 35.046,-, te vermeerderen met 0,5% rente over dit bedrag vanaf de peildatum van 25 juli 2019 tot de dag van dit vonnis;

veroordeelt de gemeente voorts tot betaling aan [gedaagde] van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 35.046,- en over de op grond van 3.3 verschuldigde rente van 0,5% over dit bedrag, te berekenen vanaf de dag van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van de kosten van juridische en deskundige bijstand inclusief verschotten en griffierecht, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 46.644,86;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige zal voldoen;

wijst de in de gemeente Purmerend verschijnende editie van het Noordhollands Dagblad, editie Waterland, aan als nieuwsblad waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof, mr. E. Jochem en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2021.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Bij Koninklijk Besluit van 21 november 2017, nummer 2017002005, gepubliceerd in de Staatscourant van 18 januari 2018, no. 195 (hierna: KB), is op grond van artikel 77 en 78 Onteigeningswet (hierna: Ow) ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan Klein Where 2016 ter onteigening aangewezen het perceel kadastraal bekend gemeente Purmerend, [nummer], plaatselijk bekend als [adres].

In het KB is [gedaagde] aangewezen als eigenaar van het perceel.

De gemeente heeft op 8 februari 2018 op de voet van art. 54a en volgende Ow ter griffie van deze rechtbank een verzoekschrift ingediend, strekkende tot opneming van de ligging en de gesteldheid van het te onteigenen voor de aanvang van het geding.

Bij beschikking van 22 februari 2018 heeft de rechtbank een deskundige en een rechter-commissaris benoemd en is tevens een datum voor de plaatsopneming bepaald.

Op 23 april 2018 heeft de plaatsopneming plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.

De gemeente vordert dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. bij vervroeging de onteigening uitspreekt ten name van de gemeente van het perceel kadastraal bekend als gemeente Purmerend, [nummer], ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Klein Where 2016” van de gemeente Purmerend;

II. het bedrag van (het voorschot op) de schadeloosstelling bepaalt.

[gedaagde] voert verweer.

Op de stellingen van partijen zal hieronder nader worden ingegaan.

[gedaagde] voert in de eerste plaats als verweer dat de gemeente niet beschikt over een juridische titel op grond waarvan het werk waarvoor de onteigening is gevorderd kan worden uitgevoerd, omdat het bouwrijp maken van die grond alleen was toegelaten in de periode van 1 juni 2017 tot 15 januari 2018. Op grond van artikel 9 juncto artikel 10 lid 1 van de regels van het exploitatieplan is het verboden om buiten deze periode bouwrijp te maken. Volgens [gedaagde] brengt dit mee dat toewijzing van de onteigeningsvordering in strijd is met het geldende uitvoeringsverbod en dus met het recht ten tijde van dit vonnis, zodat sprake is van een situatie als door de Hoge Raad bedoeld in zijn arrest van 5 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:7).

[gedaagde] verwijst daarbij naar de volgende overweging van de Hoge Raad in voornoemd arrest:

Voor een zelfstandige beoordeling door de onteigeningsrechter van de noodzaak tot onteigening is echter wel plaats […] indien hetgeen de te onteigenen partij aanvoert over de noodzaak van onteigening […] meebrengt dat de onteigening, in het licht van na (de goedkeuring van) het onteigeningsbesluit gewijzigde of aan het licht gekomen omstandigheden aan de zijde van de onteigenende partij, in strijd is met het recht omdat de onteigening niet (meer) geschiedt ten behoeve van het doel waarvoor volgens het onteigeningsbesluit onteigend wordt of omdat ten gevolge van gewijzigde inzichten over de uitvoering van een bestemmingsplan of enig ander aan de onteigening ten grondslag liggend besluit of plan niet (meer) kan worden gezegd dat de onteigening geschiedt ter uitvoering van dat plan.

Het feit dat de termijn voor het bouwrijp maken van de grond in het exploitatieplan is verlopen leidt niet tot het oordeel dat sprake is van strijd met het recht in de zin van het hiervoor geciteerde criterium. De titel voor de gevorderde onteigening is immers niet het exploitatieplan maar het bestemmingsplan Klein Where 2016. Daarin is het onderhavige perceel aangewezen ter onteigening, gedeeltelijk ten behoeve van het realiseren van een parkeerterrein en gedeeltelijk voor een aanliggend woonblok. [gedaagde] heeft niet gesteld en ook is niet gebleken dat de onteigening niet (meer) voor dat doel geschiedt dan wel dat sprake is van gewijzigde inzichten over de uitvoering van het bestemmingsplan zodat niet meer kan worden gezegd dat de onteigening geschiedt ter uitvoering van dat plan. In zoverre is de gevorderde onteigening dan ook niet in strijd met het recht in de zin van genoemd criterium.

Voor zover [gedaagde] bedoelt te betogen dat de rechtbank de onteigeningsvordering zou moeten afwijzen, omdat de gemeente geen titel meer heeft voor het bouwrijp maken van de grond, faalt dat betoog. De gemeente voert in dat verband terecht en onbetwist aan dat de gemeentelijke organen op grond van de regels van het exploitatieplan zelf de bevoegdheid hebben tot het toestaan van het afwijken van het exploitatieplan. De titel voor het bouwrijp maken zal de gemeente dan ook elk moment zelf kunnen creëren. Het feit dat die titel op dit moment ontbreekt is dan ook geen reden om de gevorderde onteigening af te wijzen. Daarbij komt dat de gemeente eveneens terecht opmerkt dat het uitblijven van overeenstemming met [gedaagde] de reden is dat de gronden nog niet bouwrijp zijn gemaakt.

Ten aanzien van de noodzaak voert [gedaagde] nog aan dat onteigening niet nodig is voor zover de te onteigenen gronden zullen moeten dienen om een milieucirkel te waarborgen, dat wil zeggen voldoende afstand tussen de bestemming Bedrijf en de bestemming Wonen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan de rechtbank het doel van dit betoog niet volgen. Voor zover [gedaagde] bedoelt dat een noodzaak tot onteigening ontbreekt, geldt dat de beoordeling van de noodzaak om tot onteigening over te gaan niet tot de taak van de onteigeningsrechter behoort. Dat behoort immers tot de taak van het bestuur. De rechter dient alleen te beoordelen of de Kroon in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen, waarbij de rechter in beginsel alleen acht dient te slaan op feiten die in de bestuurlijke procedure tijdig naar voren zijn gebracht. Nu [gedaagde] dit verweer niet reeds bij de Kroon naar voren heeft gebracht gaat de rechtbank daaraan voorbij.

[gedaagde] betwist voorts de urgentie van de onteigening. Volgens hem heeft de Kroon niet redelijkerwijs kunnen concluderen dat binnen vijf jaren na het aanwijzingsbesluit een aanvang met de uitvoering wordt gemaakt. De Kroon heeft slechts getoetst aan de door de gemeente overgelegde planning zonder de financiële haalbaarheid van die planning te toetsen, terwijl daar wel aanleiding voor was. Dat geldt temeer nu [gedaagde] de gestelde urgentie in zijn zienswijze heeft betwist, aldus [gedaagde].

In de regel wordt er vanwege artikel 78 lid 8 juncto artikel 61 Ow van uitgegaan dat wanneer binnen 5 jaar na dagtekening van het Koninklijk Besluit met de werkzaamheden wordt begonnen de uitvoering van het werk geacht moet worden zodanig urgent te zijn dat de onteigening gerechtvaardigd is. De financiële haalbaarheid van een bestemmingsplan wordt beoordeeld in het kader van de bestemmingsplanprocedure en behoort niet tot de toets die de Kroon uitvoert ten aanzien van de urgentie van de onteigening. De gemeente heeft er onbetwist op gewezen dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in zijn uitspraak van 11 januari 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:54) naar aanleiding van een beroep over de financiële haalbaarheid heeft gewezen op het exploitatieplan en de met de ontwikkelaars gesloten bouwclaimovereenkomst en heeft geoordeeld dat de raad van de gemeente van de uitvoerbaarheid heeft mogen uitgaan. [gedaagde] heeft overigens de conclusie van de Kroon dat aannemelijk is dat binnen de termijn van vijf jaar na het KB een aanvang zal worden gemaakt met de werken en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen niet bestreden. De Kroon heeft dan ook in redelijkheid tot het oordeel kunnen komen dat de gemeente binnen de termijn van vijf jaar een begin zal maken met de uitvoering van het werk en/of de werkzaamheden waarvoor onteigening noodzakelijk is en dus sprake is van de voor onteigening vereiste urgentie.

Slotsom

Nu blijkens de inhoud van de stukken alle op de onderhavige onteigening betrekking hebbende wettelijke voorschriften in acht zijn genomen en [gedaagde] de aangeboden schadeloosstelling niet heeft aanvaard, is de vordering tot een vervroegde uitspraak over de onteigening voor toewijzing vatbaar.

De rechtbank zal het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde], overeenkomstig de vordering van de gemeente, vaststellen op 100% van het bij dagvaarding aangeboden bedrag, met bepaling dat geen zekerheid voor de voldoening van de schadeloosstelling nodig is.

De rechtbank zal het voorschot op de schadeloosstelling voor [A.] en [B.] als huurder respectievelijk onderhuurder op grond van artikel 54i Ow bepalen op 90% van de aan hen aangeboden schadeloosstelling van € 6.500,- elk, derhalve op € 5.850,- en de som voor de zekerheidsstelling bepalen op het verschil tussen aanbod en voorschot, zijnde € 650,-.

Vast staat dat de vennootschap onder firma [gedaagde]&[gedaagde] pas op 14 november 2017 is ingeschreven op het adres [adres] en dus pas na de terinzagelegging van het ontwerp KB ter plaatse is gevestigd. Aangezien artikel 42 Ow bepaalt dat geen schadeloosstelling wordt betaald aan de huurder indien de verhuur na de terinzagelegging heeft plaatsgehad, heeft [gedaagde]&[gedaagde] geen aanspraak op schadeloosstelling.

Nu de opneming door de deskundige reeds heeft plaatsgehad, bepaalt de rechtbank met betrekking tot de nederlegging van het deskundigenrapport het volgende. Een concept van het deskundigenrapport zal uiterlijk 15 augustus 2018 gereed zijn en aan de rechtbank en aan partijen ter kennis zijn gebracht. Partijen krijgen vervolgens gedurende zes weken de gelegenheid op dit concept te reageren en wel tot 1 september 2018. De datum voor de nederlegging ter griffie van het definitieve deskundigenrapport wordt bepaald op 1 november 2018.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

spreekt vervroegd uit de onteigening ten algemenen nutte, ten name van de gemeente, vrij van alle bestaande lasten en rechten, van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente Purmerend, [nummer], ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Klein Where 2016” van de gemeente Purmerend,

bepaalt het door de gemeente als onteigenende partij te betalen voorschot op de schadeloosstelling van [gedaagde] op € 360.000,- (driehonderd zesennegentigduizend euro), rechtstreeks te betalen aan [gedaagde],

bepaalt dat geen zekerheid voor de voldoening van de schadeloosstelling van [gedaagde] nodig is,

bepaalt het door de gemeente als onteigenende partij te betalen voorschot op de schadeloosstelling van zowel [A.] als [B.] op € 5.850,- (vijfduizend achthonderdvijftig euro), rechtstreeks te betalen aan [A.] en [B.],

bepaalt de som als zekerheid voor de voldoening van de verschuldigde schadeloosstelling van zowel [A.] als [B.] op € 650,- (zeshonderdvijftig euro),

bepaalt dat de zekerheidsstelling dient plaats te vinden door het stellen van een bankgarantie, dan wel door middel van verlening van een andere vorm van zekerheid waaromtrent de partijen onderling overeenstemming bereiken,

wijst het in de gemeente Purmerend verschijnende Noord-Hollands Dagblad editie Waterland aan als nieuwsblad waarin overeenkomstig art. 54 Ow een uittreksel van dit vonnis geplaatst dient te worden,

bepaalt dat het definitieve deskundigenrapport uiterlijk 1 november 2018 ter griffie van de rechtbank nedergelegd dient te worden,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2018.1.