Hof Arnhem-Leeuwarden, 30-06-2020, nr. 19/00543

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 65 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 596.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting 2017 opgelegd.

Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 575.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter (digitale) zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 18 juni 2020. Daarbij zijn verschenen en gehoord: belanghebbende en mr. [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede – namens de heffingsambtenaar – [B] , bijgestaan door [C] (taxateur).

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 65 te [Z] . De onroerende zaak is een in 2003 gebouwde tussenwoning met berging en twee parkeerplaatsen. De perceeloppervlakte bedraagt 153 m2 en de woonoppervlakte (circa) 150 m2.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onderhavige woning voor het jaar 2017, per waardepeildatum 1 januari 2016, bij beschikking van 28 februari 2017 vastgesteld op € 596.000. Op de site van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht was in de maand februari 2017 een taxatieverslag met betrekking tot de woning gepubliceerd waarin een vastgestelde WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2016 was vermeld van € 508.000. Voorts was daarin vermeld dat de WOZ-waarde per 1 januari 2015 € 477.000 bedroeg en waren verkoopcijfers erin genoemd van drie vergelijkingsobjecten van respectievelijk € 628.200, € 580.000 en € 539.000.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde bij uitspraak op bezwaar verminderd tot € 575.000.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 508.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 575.000.

Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde gemotiveerd betwist, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat deze aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is.

De heffingsambtenaar heeft in beroep bij de Rechtbank een op 31 januari 2018 door taxateur [D] opgestelde taxatiematrix met betrekking tot de onderhavige woning overgelegd. In die matrix is op basis van verkoopcijfers van drie vergelijkingspanden een waarde aan de woning per peildatum 1 januari 2016 toegekend van € 575.000. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen grieven aangevoerd met betrekking tot deze matrix en de daarin vermelde gegevens inzake de vergelijkspanden. Op basis van die gegevens acht het Hof aannemelijk dat de (nader) vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2016 van € 575.000 niet te hoog is. De verwijzing door belanghebbende naar de verkoopprijs van de woning aan de [a-straat] 4 te [Z] van € 480.000 doet aan deze conclusie niet af. In aanmerking genomen dat die verkoopprijs medio 2015 tot stand is gekomen en derhalve nog moet worden geïndexeerd naar de peildatum 1 januari 2016 (in een ‘stijgende’ markt), een kleinere woonoppervlakte (133 m2) en een kleinere kavel (119 m2) heeft dan de woning van belanghebbende en voorts, anders dan belanghebbende niet beschikt over twee parkeerplaatsen, geeft deze verkoopprijs naar het oordeel van het Hof eerder steun aan de conclusie dat de (nader) vastgestelde waarde van € 575.000 niet te hoog is dan dat deze prijs daaraan afbreuk doet.

Belanghebbende stelt voorts dat bij hem, door het in onderdeel 2.2 bedoelde taxatieverslag, het vertrouwen is gewekt dat de WOZ-waarde op de peildatum 1 januari 2016 door de heffingsambtenaar op € 508.000 was bepaald. Daarom dient de WOZ-waarde volgens belanghebbende, op grond van het vertrouwensbeginsel, te worden verminderd tot € 508.000. Volgens de heffingsambtenaar dient het beroep op het vertrouwensbeginsel niet te worden gehonoreerd, omdat het betreffende taxatieverslag – dat slechts tijdelijk zichtbaar is geweest op de site en de vermelding van € 508.000 berust op een fout - geen toezegging van de zijde van de heffingsambtenaar vormt waaraan belanghebbende rechten kan ontlenen.

Bij de beoordeling van het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel dient te worden vooropgesteld dat de WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld bij voor bezwaar vatbare beschikking (art. 22 Wet WOZ) en niet door middel van een taxatieverslag. Het onderhavige taxatieverslag vormt geen toezegging van de heffingsambtenaar aan belanghebbende dat de onderhavige WOZ-waarde zou worden vastgesteld op € 508.000. Aan belanghebbende kan weliswaar worden toegegeven dat de vermelding van een WOZ-waarde van € 508.000 in het taxatieverslag bij hem tot verwarring heeft kunnen leiden, maar naar het oordeel van het Hof kon, gelet op de ‘beschikte’ WOZ-waarde van € 596.000 en gelet op de in het taxatieverslag vermelde (relatief hoge) verkoopprijzen van de vergelijkingspanden waarmee een WOZ-waarde van € 508.000 niet in de pas loopt, bij belanghebbende redelijkerwijs niet de indruk zijn gewekt dat de heffingsambtenaar de bedoeling had de WOZ-waarde van zijn woning per 1 januari 2016 vast te stellen op € 508.000. Zonder bijkomende omstandigheden, die hier ontbreken, kan aan het taxatieverslag derhalve niet het vertrouwen worden ontleend, althans niet een vertrouwen dat in rechte dient te worden beschermd, dat de WOZ-waarde niet de in deze procedure aannemelijk geachte € 575.000 bedraagt maar het bedrag van € 508.000. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt derhalve.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2020.

De griffier is verhinderd de

uitspraak te ondertekenen De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (R. den Ouden)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 juni 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.