Rb. Midden-Nederland, 19-10-2020, nr. UTR 20/133

1. In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op

€ 1.129.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. In de uitspraak op bezwaar van 29 november 2019 (bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

3. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft

een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.

4. Het beroep is op de zitting van 28 september 2020 behandeld. Vanwege maatregelen in het kader van de coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.

5. In geschil is de woz-waarde van de woning. De woning is een in 1903 gebouwde vrijstaande woning met twee dakkappelen, een garage en een berging.

6. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.129.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 995.000,-.

7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de woz-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De woz-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.

8. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met zeven referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen vrijstaande woningen:

 [adres 2] , verkocht op 25 augustus 2017 voor € 1.414.000,-;

 [adres 3] , verkocht op 7 februari 2018 voor € 1.544.000,-;

 [adres 4] , verkocht op 31 maart 2017 voor € 1.197.000,-;

 [adres 5] , verkocht op 31 januari 2018 voor € 1.550.000,-;

 [adres 6] , verkocht op 19 april 2018 voor € 1.564.000,-;

 [adres 7] , verkocht op 4 juli 2018 voor € 1.376.000,-;

 [adres 8] , verkocht op 6 juli 2017 voor € 1.634.000,-.

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 1.129.000,- niet te hoog is. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd maakt dat oordeel niet anders. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.

10. Eiser bestrijdt in de eerste plaats de inhoud van de woning waarop verweerder zich baseert. Volgens eiser bedraagt de inhoud van de woning 1.170 m³. Verweerder gaat uit van een inhoud van 1.348 m³. Verweerder heeft eind 2018 de bruto inhoud opnieuw bepaald en heeft daarvoor een overzicht in het verweerschrift opgenomen. Tijdens de zitting heeft de taxateur toegelicht dat deze inhoud nauwkeurig is nagemeten vanaf de bouwtekeningen. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze berekening te twijfelen. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd waarom de door hem voorgestane inhoud van 1.170 m³ de juiste is. De opmerking van eiser tijdens de zitting dat de bouwtekening ontbreken zodat hij de door verweerder vastgestelde inhoud niet kan controleren, is onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde gegevens.

12. Eiser stelt verder dat de referentiewoning [adres 3] niet bruikbaar is als onderbouwing. Volgens eiser heeft de verkoop onder dwang plaatsgevonden, omdat de woning binnen een dag is verkocht. In de huidige verkopersmarkt is een andere koper aan de beurt als je niet snel ja zegt. Eiser meent dan ook dat deze woning niet op de markt is aangeboden en acht het in strijd met het vertrouwensbeginsel om deze referentiewoning in de vergelijkingsmethode mee te nemen.

13. De rechtbank stelt vast dat uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. Daarbij kan de rechtbank eiser niet volgen in zijn stelling dat de referentiewoning [adres 3] niet bij de vergelijking kan worden betrokken. Eiser heeft geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit blijkt dat geen sprake was van een normale verkoop. Dat de woning direct is verkocht, is geen reden om aan te nemen dat er sprake was van een verkoop onder dwang en dat de verkoopprijs van deze woning dus niet marktconform zou zijn geweest. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat dit de prijs is geweest die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid was te betalen.

14. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning. Er is sprake van een onoverzichtelijke verkeerssituatie en een oversteekplaats voor fietsers. De referentiewoning [adres 4] is veel rustiger gelegen en niet nabij de [adres 9] en de [adres 10] . Ook de [adres 3] , [adres 5] en [adres 7] zijn allen beter gelegen. Zowel de voorkant, zij- en achterkant van eisers woning ligt aan een drukke weg. Dit geeft extra verkeersoverlast en heeft wel degelijk een waardedrukkend effect.

15. Verweerder heeft hierover gesteld dat uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen niet blijkt dat er een waardedrukkend effect van de ligging uit gaat. Volgens verweerder liggen alle referentiewoningen nabij of in het centrum van [plaats] . Verkeersdrukte en de aanwezigheid van drukke doorgaande wegen komen bij alle referentiewoningen voor. De referentiewoning [adres 3] ligt aan een drukke doorgaande (sluip)route in het centrum. Volgens verweerder is deze ligging vergelijkbaar met de ligging van de woning. Ook de fietsoversteekplaats leidt niet tot een slechtere ligging voor eisers woning. Volgens verweerder wijkt de overlast die hiervan zou uitgaan niet af van overlastgevend verkeer bij de referentiewoningen. [adres 2] ligt net buiten de betaald parkeren zone van [plaats] waarmee dagelijks veel parkeeroverlast wordt ervaren. [adres 5] ligt pal naast het [plaats] en heeft dus geen betere ligging. Met een aftrek voor de ligging is volgens verweerder dan ook terecht geen rekening gehouden. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning in vergelijking met de referentiewoningen een dusdanige slechtere ligging heeft dat verweerder om die reden een waardedrukkend effect had moeten aannemen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor de ligging dan ook geen correctie hoeven toe te passen.

16. Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de referentiewoningen [adres 5] en [adres 7] zeer luxe woningen zijn en in alle opzichten uitstekend zijn te noemen. De referentiewoning [adres 4] is goed onderhouden. Tijdens de zitting heeft eiser verder toegelicht dat dit voor alle referentiewoningen geldt. Het verbaast hem dan ook dat verweerder in de taxatiematrix bij de objectkenmerken van alle woningen uitgaat van een gemiddelde staat van onderhoud. Uit de stamkaarten blijkt dat de referentiewoningen [adres 6] en [adres 2] zijn gemoderniseerd en gerenoveerd.

17. De rechtbank stelt vast dat verweerder de kwaliteit/luxe en onderhoud van de woning en alle referentiewoningen als gemiddeld heeft gekwalificeerd. De gemachtigde van eiser heeft tijdens de zitting geen concrete onderbouwing kunnen geven waarop de rechtbank het oordeel zou kunnen baseren dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste kwalificatie. Daarbij betrekt de rechtbank de toelichting van verweerder dat de prijs per m³ van de woning aanzienlijk lager ligt dan die van de referentiewoningen, zodat er naar het oordeel van de rechtbank voldoende marge bestaat om de waarde van de woning te onderbouwen. De gemiddelde prijs van alle referentiewoningen ligt op € 617,- per m³ en voor eisers woning is een prijs gehanteerd van € 317,- per m³. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.

18. Voor zover eiser het niet eens is met het standpunt van verweerder dat de berging een lage waarde zou hebben en dat dit zou verhinderen dat de woz-waarde van de woning niet hoeft te worden verlaagd, overweegt de rechtbank dat verweerder hierover terecht heeft gesteld dat dat de totale waarde van een onroerende zaak niet wordt bepaald door de optelsom van de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw. Het gaat om de eindwaarde in het economische verkeer van de woning in het geheel.

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van

mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2020.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.