Hof Arnhem, 10-06-2008, nr. 200.001.256

Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 20 december 2007, dat de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) als voorzieningenrechter tussen appellante (hierna te noemen: [appellante]) als gedaagde en geïntimeerde (hierna te noemen: de gemeente) als eiseres heeft gewezen. Van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

[appellante] heeft bij exploot van 16 januari 2008 de gemeente aangezegd van het onder 1 genoemde vonnis in hoger beroep te komen, met gelijktijdige dagvaarding van de gemeente voor dit hof.

Bij memorie van grieven heeft [appellante] overeenkomstig de dagvaarding grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden, nieuwe producties in het geding gebracht en gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van de gemeente alsnog zal afwijzen en de gemeente zal veroordelen om al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de gemeente heeft voldaan aan [appellante] terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling, met veroordeling van de gemeente in de kosten van beide instanties.

Bij memorie van antwoord heeft de gemeente de grieven bestreden, bewijs aangeboden, een aantal producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, eventueel met verbetering van gronden, en [appellante] in haar hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren, althans haar vorderingen aan haar zal ontzeggen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.

Ter zitting van 11 april 2008 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. G.J. Hollema (verder: mr. Hollema), advocaat te Almelo, en de gemeente door mr. R.W.A. Kroon (verder: mr. Kroon), eveneens advocaat te Almelo, en mr. I.C. Dunhof-Lampe, advocaat te Enschede. Beide partijen hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.

Mr. Hollema heeft voorafgaand aan de zitting aan mr. Kroon en het hof de producties genummerd 5 en 6 ten behoeve van het pleidooi gezonden. Desgevraagd heeft mr. Kroon ter zitting meegedeeld dat hij voldoende heeft kennisgenomen van die producties, dat hij zich voldoende heeft kunnen voorbereiden op een verweer daartegen en dat hij instemt met het in het geding brengen van die producties zonder nadere maatregel door het hof. Vervolgens is aan mr. Hollema akte verleend van het in het geding brengen van die producties.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

[appellante] heeft acht grieven aangevoerd. De eerste zeven grieven heeft zij in de memorie van grieven genummerd als I tot en met VII. Daarnaast heeft zij in de memorie van grieven onder ‘argumenten’ een achtste, ‘versluierde grief’, aangevoerd, die hieronder als grief 8 is opgenomen.

Grief 1:

Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat de gemeente een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming van [appellante] van de camping.

Grief 2 :

Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat de gemeente bevoegd was tot opzegging van de huurovereenkomst tegen 31 juli 2007.

Grief 3:

Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat niet valt in te zien dat een door de gemeente gevorderd bevel tot ontruiming in strijd is met de doorkruisingsleer.

Grief 4:

Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat aan [appellante] een onbebouwde onroerende zaak, te weten een standplaats, is verhuurd.

Grief 5:

Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat de door de gemeente gewenste beëindiging van de huurovereenkomst niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid is en dat er geen wettelijke of contractuele grond bestaat welke de gemeente tot schadevergoeding verplicht.

Grief 6:

Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg de ontruimingstermijn bepaald op 30 april 2008.

Grief 7:

Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

Grief 8:

Ten onrechte heeft de kantonrechter in eerste aanleg geen enkele acht geslagen op het verweer van [appellante] zoals weergegeven in punt 4 van de pleitaantekeningen van

mr. Hollema.

De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 20 december 2007 in de punten 1 en 2 onder “De feiten, het geschil en de motivering van de beslissing” de feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.

Op grond van hetgeen verder is gesteld en niet of onvoldoende is weersproken, kunnen hieraan de volgende vaststaande feiten worden toegevoegd.

[appellante] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst € 5.000,- aan de vorige huurder van de standplaats betaald.

[appellante] en haar familie hebben op geen enkele wijze bijgedragen aan de door de gemeente gestelde onrechtmatige en onveilige toestanden op de camping.

Toen de gemeente op 17 april 2007 de huurovereenkomst aan [appellante] heeft opgezegd, bevond zich op de gehuurde standplaats een stacaravan die niet verplaatsbaar was en niet uit elkaar kon worden gehaald.

[appellante] staat in [plaats] ingeschreven in het GBA. De zoon van [appellante] heeft na aanvang van de huurovereenkomst bijna een jaar permanent in de stacaravan op de gehuurde standplaats gewoond.

De motivering van de beslissing in hoger beroep

Spoedeisend belang

[appellante] stelt dat sprake is van verhuur van een bebouwde onroerende zaak, namelijk van een standplaats én een stacaravan waardoor de opzeggingsbrief van de gemeente de gronden van opzegging had moeten vermelden en, nu dat niet het geval is, de opzegging op grond van artikel 7:271 lid 4 BW nietig is. De gemeente heeft dit gemotiveerd betwist en stelt dat slechts een onbebouwde onroerende zaak is verhuurd, namelijk een standplaats. Daardoor is niet artikel 7:271 BW van toepassing, maar artikel 7:228 lid 2 BW.

Bij de vaststelling van het object van de huurovereenkomst is beslissend de bedoeling van partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof was de (kennelijke) bedoeling van de toenmalige verhuurder [A.] en de toenmalige huurder [appellante] de verhuur van een onbebouwde onroerende zaak, namelijk een standplaats. Ten eerste staat immers vast dat er op de camping geen opstallen werden verhuurd. Dit is door de gemeente gesteld en door [appellante] niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Ten tweede staat vast dat [appellante], net als de andere huurders, de reguliere huur voor een standplaats betaalde. Ook dit is door de gemeente gesteld en door [appellante] niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Deze stelling van de gemeente wordt ook ondersteund door de facturen van 5 december 2005 en 29 maart 2007 die [appellante] bij appeldagvaarding, tevens memorie van grieven (productie 4) heeft overgelegd. Op de derde plaats staat vast dat [appellante] (al dan niet via bemiddeling van de voormalig exploitant) aan de vorige huurder € 5.000,- heeft betaald. [appellante] heeft dit gesteld en dit is door de gemeente niet betwist. Tijdens de procedure in eerste aanleg heeft [appellante] gesteld dat zij de stacaravan voor dit bedrag heeft gekocht. De gemeente heeft dit niet betwist. In hoger beroep is [appellante] echter teruggekomen op deze stelling en stelt zij onder punt 21 van haar pleitnota d.d. 11 april 2008 dat het overnamekosten betreft zoals dat in de praktijk ook bij reguliere huurwoningen voorkomt. Het hof acht onwaarschijnlijk dat [appellante] € 5.000,- heeft betaald om zaken in de stacaravan van de vorige huurder over te nemen -die stelling is door [appellante] in elk geval op geen enkele wijze nader geconcretiseerd-, niet in de laatste plaats omdat zij aanvankelijk zelf heeft betoogd de stacaravan voor dat geld te hebben gekocht. Grief 4 faalt derhalve.

In dit verband overweegt het hof ten slotte nog dat voor zover de stacaravan op enig moment door natrekking eigendom van de grondeigenaar zou zijn geworden, dit niet kan afdoen aan de bedoeling die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst kennelijk hebben gehad. Dergelijke goederenrechtelijke gevolgen staan immers los van hetgeen verbintenisrechtelijk tussen partijen geldt. De stelling van [appellante] dat niet anders geoordeeld kan worden dan dat het object van de huurovereenkomst een bebouwde onroerende zaak is, nu de stacaravan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst reeds een onlosmakelijk geheel met de ondergrond vormde, is dan ook onjuist.

Strijd met de redelijkheid en billijkheid

In beginsel kan een verhuurder de huurovereenkomst met een huurder van een standplaats te allen tijde opzeggen, waarbij evenwel het bepaalde in artikel 7:228 lid 2 BW in aanmerking dient te worden genomen. Een dergelijke opzegging kan echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Voor de beantwoording van de vraag of de opzegging door de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dient het alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen. Ingevolge artikel 3:14 BW dienen daarbij de beginselen van behoorlijk bestuur in aanmerking te worden genomen.

Het hof stelt voorop, dat het besluit van de gemeente om de camping te sluiten en de huurovereenkomsten met de zich aldaar bevindende huurders op te zeggen, uit het oogpunt van het algemeen belang gerechtvaardigd is. Uit de beschrijving van de door de gemeente aangetroffen situatie op de camping in de richtinggevende discussienota (productie 3 bij dagvaarding) komt immers duidelijk naar voren dat er zich onveilige en onrechtmatige toestanden op de camping voordoen die de openbare orde en veiligheid in gevaar kunnen brengen. Bovendien heeft mr. Kroon namens de gemeente ter pleitzitting van het hof gesteld -wat door [appellante] niet (voldoende gemotiveerd) is betwist-, dat er op het campingterrein grote hoeveelheden asbest in de ondergrond zijn aangetroffen.

Naar het oordeel van het hof is het echter, gelet op de volgende omstandigheden, onaanvaardbaar als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW als de gemeente de huurovereenkomst met [appellante] opzegt zonder daarbij de schade die [appellante] lijdt als gevolg van dit

Op de eerste plaats staat vast, dat [appellante] en haar familie op geen enkele wijze hebben bijgedragen aan de onveilige en onrechtmatige toestanden op de camping. Dit is door [appellante] gesteld en door de gemeente niet (voldoende gemotiveerd) betwist. De gemeente daarentegen, heeft wel bijgedragen aan het ontstaan van de huidige situatie. Zo valt in de nadere toelichting van bij het besluit tot sanering van de camping (productie 2 bij dagvaarding) te lezen: “Enerzijds is de ondernemer de oorzaak, anderzijds kan de gemeente de hand in eigen boezem steken, omdat in het verleden met medeweten van de gemeente mensen zijn verwezen en zijn ondergebracht op de camping. Zij werden geregistreerd in het bevolkingsregister en kwamen daardoor eventueel in aanmerkingen voor een uitkering”.

Mede door toedoen van de gemeente is de camping momenteel in dusdanige mate ‘verloederd’ dat sluiting van de camping in de visie van de gemeente noodzakelijk is.

Ten tweede heeft de gemeente de huurovereenkomst met [appellante] opgezegd, terwijl de gemeente wist dat de stacaravan van [appellante] niet verplaatsbaar was. Hierdoor zou [appellante] niet alleen haar stacaravan kwijtraken, maar zou zij zelfs kosten moeten maken om de stacaravan af te breken of de gemeente de kosten van sloop en verwijdering moeten vergoeden, zonder dat zij hiervoor enige redelijke vergoeding van de gemeente krijgt. Dit klemt temeer nu [appellante] een uitkering op bijstandsniveau heeft.

Het voorgaande leidt tot de volgende conclusie. De gemeente mag, gelet op alle omstandigheden, zonder dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, de huurovereenkomst met [appellante] opzeggen als zij daar een schadevergoeding van € 3.000,-, zoals door haar eerder is aangeboden, tegenover stelt en de kosten van sloop en verwijdering van de stacaravan voor haar rekening neemt. De overige stellingen van partijen kunnen niet tot een ander oordeel leiden. De grieven 5 en 8 slagen derhalve.

Ontruimingstermijn

Het hof is van oordeel dat de kantonrechter niet buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door de ontruimingstermijn te bepalen op uiterlijk 30 april 2008. De gemeente heeft terecht betoogd dat een rechter niet meer mag toewijzen dan gevorderd wordt, maar wel minder, wat bij het toewijzen van een latere datum aan de orde is. Grief 6 faalt derhalve.

Nu partijen over een weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van beide instanties worden gecompenseerd zoals hierna vermeld. Grief 7 slaagt derhalve.

Slotsom

De grieven 5, 7 en 8 slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) van 20 december 2007, en, opnieuw recht doende: