Hof 's-Hertogenbosch, 16-07-2019, nr. 200.220.229, 01

advocaat: mr. F.J.M. Drykoningen te Eindhoven,

2. [geïntimeerde 2] , in zijn hoedanigheid van erfgenaam van [erflaaatster] ,wonende te [woonplaats] , niet verschenen,

3. [makelaars] Makelaars B.V.,

voorheen handelende onder de naam [makelaars] Makelaars B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder aan te duiden als: [geïntimeerde 3] ,

advocaat: mr. M.F. Benningen te Amsterdam,

4. [geïntimeerde 4] ,

in zijn hoedanigheid van ouder en wettelijk vertegenwoordiger van [de minderjarige] , op haar beurt in haar hoedanigheid van erfgenaam van [erflaaatster] ,

verder (ook) aan te duiden als: [geïntimeerde 4] ,

advocaat: mr. L.M. Dressel te Best,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 21 november 2017 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer C/01/307692/HA ZA 16-329 gewezen vonnis van 19 april 2017.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

5.1.1. Bij genoemd tussenarrest heeft het hof overwogen dat [appellant] de individuele erfgenamen van [erflaaatster] in dit hoger beroep kon betrekken en dat hij daarom ontvankelijk is in zijn hoger beroep tegen alle in hoger beroep betrokken erfgenamen.

5.1.2. Het hof overwoog in voormeld arrest verder dat [betrokkene] , die al op 1 oktober 2008 is overleden, ten onrechte als procespartij is aangemerkt. Ten aanzien van haar heeft het hof de procedure ambtshalve doorgehaald.

6.1.1. Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep nog van belang, om het volgende:

Dhr. [appellant] heeft een installateur de verdeelunit laten vervangen. (..)” (p.5 Vloerverwarming):Bij de voormalige eetkamer, (ook voormalige garage), is de tegelvloer een tegeldikte hoger dan in de rest van de verblijfsruimten op de begane vloer aangebracht. (..) is hier mogelijk geen vloerverwarming aangebracht.Er is een vloerverdelingsunit met 4 groepen aanwezig. Voor een hoofdverwarming dient er ± 750 m slang aangesloten te zijn. Er is aanvullend onderzoek noodzakelijk om vast te stellen of de verwarmingscapaciteit wordt gerealiseerd en of er voldoende m leiding is aangebracht.Visueel is de kwaliteit van de vloerverwarming niet vast te stellen.Echter, bij de verdeelunit is te zien dat er vier groepen zijn. Bij een volledige vloerverwarming zouden het aantal groepen eerder zes tot acht zijn.”

6.1.2. Bij dagvaarding van 24 maart 2016 heeft [appellant] vervolgens [geïntimeerde 1] c.s. (d.w.z. [geïntimeerde 1] en de gezamenlijke erfgenamen van [erflaaatster] ) en [geïntimeerde 3] in rechte betrokken. [appellant] vorderde onder meer van hen hoofdelijk ter zake de vloerverwarming, mechanische ventilatie en de vervanging van het dubbele glas in de hal een bedrag van € 48.676,68 (overeenkomstig het rapport van [bouwbedrijf] ), te vermeerderen met btw. Voor wat betreft de vloerverwarming (waarop een gedeelte van € 42.677,34 excl. btw van voormelde vordering betrekking heeft) stelde [appellant] : ”Geconstateerd werd dat de verwarmingsunit van de vloerverwarming onder de granieten tegelvloer defect was. De in dat kader te hulp geroepen installateur heeft deze vervangen, waarbij aan het licht kwam dat de eetkamer (..) in het geheel geen vloerverwarming had, terwijl de brochure als ook de uitleg van de makelaar (..) bij de aankoop van de woning zulks wel degelijk aangaf. In de naastgelegen royale living bleek voorts de vloerverwarming voor de helft niet te werken of te functioneren, hetgeen door de installateur werd ontdekt omdat van de daartoe aanwezige leidingen er tenminste twee loos in zaten en waren afgedopt. Dit betekent dat de woning op een aantal plaatsen geen dan wel onvoldoende verwarmingscapaciteit heeft, daarmee niet de normale eigenschappen die [ [appellant] ] bij aankoop van deze woning had mogen verwachten”

6.1.3. [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] hebben ieder voor zich verweer gevoerd.

6.1.4. De rechtbank heeft bij het in hoger beroep bestreden vonnis van 19 april 2017 de vordering van [appellant] in alle onderdelen daarvan afgewezen en [appellant] verwezen in de proceskosten. De rechtbank overwoog onder meer:

- dat de partijen bij de koopovereenkomst met de in r.o. 6.1.1 onder e gerelateerde bepaling zijn afgeweken van de wettelijke regeling van art. 7:17 BW (r.o. 4.4 vs);

- dat de brochure meer aangeeft dan er in werkelijkheid was (ook voor de eetkamer is aangegeven dat er vloerverwarming is); (r.o. 4.5 vs);

- dat alleen als de verwarmingscapaciteit beneden ontoereikend is, er sprake is van een beperking van het normale gebruik waarop de koper de verkoper (en eventueel diens makelaar) kan aanspreken (r.o. 4.6 vs);

- dat [appellant] tegenover de stelling van [geïntimeerde 1] c.s. ‘dat hij nooit problemen heeft gehad met het verwarmen van de benedenverdieping’ zijn stelling dat de verwarmingscapaciteit onvoldoende is onvoldoende feitelijk en concreet heeft onderbouwd (r.o. 4.6 vs);

- dat hierbij meeweegt dat [appellant] voor het sluiten van de overeenkomst heeft nagelaten te informeren of de vloerverwarming op de benedenverdieping als hoofverwarming dienst deed of alleen als bijverwarming (r.o. 4.6 vs);

- dat de brochure weliswaar onjuist is voor zover daarin is vermeld dat er ook vloerverwarming in de eetkamer was, doch dat [appellant] tegen het beroep van [geïntimeerde 3] op de exoneratieclausule – dat in beginsel ook in het kader van een vordering op grond van onrechtmatige daad kan worden gedaan - geen verweer heeft gevoerd (r.o. 4.16 en 4.17 vs).

6.1.5. [appellant] heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 19 april 2017 drie grieven aangevoerd. Deze grieven hebben uitsluitend betrekking op de afwijzing door de rechtbank van de vorderingen van [appellant] inzake de vloerverwarming. De grieven I en II zijn gericht tegen de beslissing daarover ten aanzien van [geïntimeerde 1] c.s. (c.q. [geïntimeerde 1] en de gezamenlijke erven van [erflaaatster] ), grief III tegen die ten aanzien van [geïntimeerde 3] .

de grieven I en II

6.2.1. Het hof stelt voorop dat het ontbreken van vloerverwarming in de eetkamer in de onderhavige procedure alleen relevant is in verband met de stelling van [appellant] dat de woning op de benedenverdieping niet over een voldoende warmtecapaciteit beschikt en door dit gebrek, anders dan in de koopovereenkomst gegarandeerd, niet geschikt is voor een normaal gebruik als woonruimte. De schadevergoeding die [appellant] vordert behelst de kosten die, naar hij stelt, gemoeid zijn met een herstel van dat gebrek. De rechtbank heeft de vordering van [appellant] afgewezen op, kort samengevat, de grond dat [appellant] zijn door [geïntimeerde 1] betwiste stelling, dat de woning onvoldoende warm kon worden gekregen, onvoldoende nader feitelijk en concreet heeft onderbouwd.

6.2.2. Met grief I komt [appellant] op tegen dit oordeel van de rechtbank. [appellant] stelt dat hij op grond van de verkoopbrochure voor de woning mocht aannemen dat op de benedenverdieping de vloerverwarming de hoofdverwarming was. Hij verwijst naar het door hem overgelegde rapport van Exact waarin is geconstateerd dat op de begane grond vloerverwarming de hoofdverwarming is en dat als bijverwarming in de woning een radiator en een gashaard aanwezig zijn. Volgens [appellant] heeft de rechtbank verder miskend dat [geïntimeerde 1] c.s. heeft volstaan met een loutere betwisting van zijn stelling, dat hij de kamers niet warm krijgt.

6.2.3. Het hof verwerpt, voor zover nodig, het verweer van [geïntimeerde 1] dat aan de vordering van [appellant] al in de weg zou staan dat [appellant] nimmer een omzettingsverklaring heeft overgelegd waarin hij meedeelt dat hij in plaats van nakoming (vervangende) schadevergoeding vordert. Uit de door de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] gezonden brieven van 21 december 2012 is voldoende kenbaar dat [appellant] geen aanspraak maakt op nakoming maar op (vervangende) schadevergoeding. Ook het verweer van [geïntimeerde 1] dat hij daarvoor nimmer in gebreke is gesteld, faalt om diezelfde reden.

6.2.4. Wat [appellant] op grond van de verkoopbrochure mocht verwachten is in zoverre van ondergeschikt belang dat [appellant] na de verkoop en levering van de woning [geïntimeerde 1] c.s. alleen nog kan aanspreken voor schade ten gevolge van gebreken die de woning ongeschikt maken voor een normaal gebruik als bewoning. Het hof verwerpt het standpunt van [appellant] dat hij op grond van de verkoopbrochure mocht verwachten dat op de benedenverdieping alleen de vloerverwarming al voor de vereiste warmtecapaciteit toereikend zou moeten zijn. In de verkoopbrochure is niet vermeld dat op de benedenverdieping vloerverwarming de enige verwarming was. Blijkens de foto’s in de brochure waren op die verdieping (zoals ook vermeld in het door [appellant] overgelegde rapport van Exact) tevens radiatoren en een sfeergashaard zichtbaar aanwezig. Enige steekhoudende reden waarom [appellant] ondanks het mede aanwezig zijn van radiatoren en een sfeergashaard zou hebben mogen veronderstellen dat de voor een woonruimte vereiste verwarmingsgraad uitsluitend door vloerverwarming zou kunnen worden verkregen, is door [appellant] niet aangevoerd. Aan de, latere, aanduiding door Exact van de vloerverwarming als hoofdverwarming kan een dergelijke conclusie niet worden ontleend. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat uit het door [appellant] overgelegde rapport van Exact niet de conclusie kan worden getrokken dat de in totaal aanwezige verwarmingscapaciteit van de benedenverdieping onvoldoende was voor een voor bewoning vereiste temperatuur (20° of 22°). Uit de verklaring van [appellant] zelf ter comparitie blijkt bovendien juist van het tegendeel. Ter comparitie verklaarde [appellant] : “Als het koud is moet ik alles aanzetten: alle radiatoren, de vloerverwarming en de open haard. Alleen dan wordt het warm genoeg. Als het vriest krijg ik het beneden in de woonkamer niet warmer dan 20 graden en dan moet ik de sfeerhaard aandoen. Het is niet zo dat ik de vloerverwarming in de hal aan moet doen om het in de eetkamer warm te krijgen.”

Grief I faalt.

6.2.5. In hoger beroep is door [appellant] nog een rapportage overgelegd waaruit volgens hem (zie toelichting grief II) moet/zal blijken dat ‘de verwarmingscapaciteit beneden volstrekt ontoereikend is zowel voor de vloerverwarming als de bijverwarming danwel het totaal’. Het betreft hier een rapport van bouwkundig, bouwfysisch & vochttechnisch onderzoeks- & adviesbureau [onderzoeks- & adviesbureau] (verder: [onderzoeks- & adviesbureau] ) d.d. 25 mei 2018, dat door [appellant] bij akte van 29 mei 2018 – na de memories van antwoord van 20 maart 2018, 20 maart 2018 en 17 april 2018 – in het geding is gebracht (prod. 11). Blijkens het rapport betreft het een op 30 april en 16 mei 2018 in opdracht van [appellant] door [onderzoeks- & adviesbureau] uitgevoerd vooronderzoek naar klachten van [appellant] over het binnenklimaat in de woning en een transmissieberekening door installatiebedrijf [installatiebedrijf] BV te [vestigingsplaats] . Het rapport is, naar in de conclusies (p.5 jo. p.2) is vermeld, opgesteld aan de hand van een verklaring van [appellant] , fotomateriaal, een rapport d.d. 6 juni 2017 van Triton B.V. over een onderzoek naar de ligging van de vloerverwarming en een emailverslag van 3 april 2018 van [installatie] Installatie betreffende een inspectie naar het c-v systeem. Het rapport van Triton B.V. en het emailverslag van [installatie] Installatie zijn in de procedure verder niet overgelegd.

6.2.6. Naar het oordeel van het hof kan aan het rapport [onderzoeks- & adviesbureau] niet alsnog steun worden ontleend voor het door [appellant] – in strijd met zijn eigen verklaring ter comparitie - gestelde gebrek dat de verwarmingscapaciteit op de benedenverdieping ten tijde van de levering van de woning in haar totaliteit onvoldoende was. De rapporteurs van [onderzoeks- & adviesbureau] hebben zelf geen onderzoek in de woning verricht. Zij hebben ruim zes en half jaar na de levering van de woning de ten tijde van de levering van de woning aanwezige warmtecapaciteit zelf ook niet kunnen onderzoeken. In hun rapportage maken zij wel melding van een niet ideale constructie van de ligging van de slangen van de vloerverwarming en van een mindere capaciteit van de vloerverwarming dan voor een vloerverwarming als hoofdverwarming voor het desbetreffende vloeroppervlak wenselijk zou zijn, doch uit die enkele omstandigheid kan, zoals in verband met grief I al is overwogen, niet worden geconcludeerd dat de totale voor de benedenverdieping aanwezige verwarmingscapaciteit ten tijde van de levering van de woning ontoereikend moet zijn geweest. Voor zover in het rapport wordt verwezen naar - verder niet toegelichte - transmissieberekeningen waaruit zou blijken dat het vermogen van de in het pand geïnstalleerde installatie op basis van de berekening onvoldoende is voor binnentemperaturen van 20° of 22° C, blijkt uit het rapport evenmin dat en waarom die berekeningen representatief kunnen worden geacht voor de ten tijde van de levering van de woning aanwezige warmtecapaciteit. Onduidelijk is bijvoorbeeld of bij de berekeningen wel is uitgegaan van de totale ten tijde van de levering van de woning aanwezige warmtecapaciteit. De weergave van de bij de beoordeling betrokken verklaringen op p. 2 van het rapport doet dit betwijfelen nu daarin het verwijderen van radiatoren is vermeld en alleen de aanwezigheid van een sfeerhaard in de woonkamer naast de aanwezige vloerverwarming is genoemd. In het rapport wordt verder mede als oorzaak voor een verminderde verwarmingscapaciteit een vervuiling in het cv-systeem genoemd. Onduidelijk is of deze er ten tijde van de levering van de woning ook al was dan wel pas in de loop der jaren nadien is opgetreden of verergerd. De opmerking in de conclusies ‘De vervuiling en corrosie zorgt voor interne schade aan de cv-ketel en een vermindering van de verwarmingscapaciteit van het cv-systeem’ doet het laatste vermoeden. Het rapport van [onderzoeks- & adviesbureau] brengt het hof dan ook niet tot een ander oordeel.

6.2.7. In grief II verwijt [appellant] de rechtbank dat zij geen deskundigenonderzoek heeft bevolen. Ook deze grief faalt. Gelet op het hiervoor overwogene, in het bijzonder de vaststelling dat de schadevordering van [appellant] is gegrond op de stelling dat de verwarmingscapaciteit van de benedenverdieping ontoereikend was voor een gebruik van de woning voor bewoning, de conclusie dat [appellant] bij die stelling is uitgegaan van het onjuist bevonden uitgangspunt dat de vereiste warmtecapaciteit in hoofdzaak door de vloerverwarming zou moeten worden geleverd en de conclusie dat [appellant] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit kan blijken dat de aanwezige verwarmingscapaciteit in totaliteit ontoereikend was, heeft de rechtbank naar het oordeel van het hof terecht geen aanleiding voor een onderzoek door een deskundige gezien. In hoger beroep zijn door [appellant] evenmin nadere concrete feiten gesteld die het hof aanleiding geven voor een dergelijk onderzoek.

grief III

6.3.1. Met grief III richt [appellant] zich tegen de honorering door de rechtbank van het beroep van [geïntimeerde 3] op de exoneratie clausule.

6.3.2. Deze grief is niet relevant nu in dit geding het ontbreken van vloerverwarming in de eetkamer alleen van betekenis is in verband met de vraag of de warmtecapaciteit van de (benedenverdieping van de) woning onvoldoende is om de woning voor bewoning geschikt te doen zijn en het hof hiervoor heeft geoordeeld dat daarvan niet is gebleken.

6.3.3. Los daarvan faalt de grief, nu de rechtbank terecht heeft overwogen dat [geïntimeerde 3] zich jegens [appellant] op de in de brochure opgenomen exoneratie clausule kan beroepen. De stellingen van [appellant] zijn onvoldoende voor de conclusie dat [geïntimeerde 3] een ernstig verwijt kan worden gemaakt en dat het beroep van [geïntimeerde 3] op de exoneratieclausule in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

conclusie

6.4.1. Nu geen van de grieven doel heeft getroffen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep worden verwezen. De door [geïntimeerde 3] gevorderde nakosten en wettelijke rente over de nakosten zullen eveneens worden toegewezen. Op vordering van [geïntimeerde 3] zal ten aanzien van haar de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

6.4.2. Nu de niet aanwezigheid van vloerverwarming in de eetkamer aan het gebruik van de woning voor bewoning niet in de weg staat en geen gebrek inhoudt dat herstel behoeft teneinde de woning voor bewoning geschikt te maken, kan voor schade ten gevolge van die non-conformiteit geen grondslag worden gevonden in de thans door [appellant] gevorderde herstelkosten.

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op deze uitspraak als volgt worden begroot:

- aan de zijde van [geïntimeerde 1] op € 716,= aan verschotten en € 2.109,= aan salaris advocaat;

- aan de zijde van [geïntimeerde 2] op nihil;

- aan de zijde van [geïntimeerde 4] , in zijn hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van [de minderjarige] , € 716,= aan verschotten en € 2.109,= aan salaris advocaat;

- aan de zijde van [geïntimeerde 3] op € 1.952,= aan verschotten en € 2.109,= aan salaris advocaat;

veroordeelt [appellant] ten aanzien van [geïntimeerde 3] tevens in de nakosten, te begroten op € 131,= indien geen betekening van dit arrest plaatsvindt en op € 199,= indien wel betekening plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf veertien dagen na aanzegging van die kosten tot de dag der voldoening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling jegens [geïntimeerde 3] uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, L.S. Frakes en G.J.S. Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 juli 2019.

griffier rolraadsheer

[geïntimeerde 3] , in haar hoedanigheid van erfgenaam van [erflaatster] [erflaatster] ,wonende te [woonplaats] ,geïntimeerde sub 3,niet verschenen,

[makelaars] Makelaars B.V., voorheen handelende onder de naam [makelaars] Makelaars B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde sub 4,advocaat: mr. M.F. Benningen te Amsterdam,

als vervolg op de door het hof gegeven rolbeslissing van 5 september 2017 in het hoger beroep van het – onder zaaknummer C/01/307692 / HA ZA 16-329 – gewezen vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven van 19 april 2017.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

Bij genoemde rolbeslissing is appellant in de gelegenheid gesteld duidelijkheid te verschaffen over de vraag welke erfgenamen hij beoogd heeft in de procedure in hoger beroep te betrekken en om de aan [geïntimeerde 3] (geïntimeerde sub 3) betekende appeldagvaarding in het geding te brengen.

In zijn akte heeft appellant toegelicht dat hij aanvankelijk heeft beoogd om naast geïntimeerden sub 1 en 4, als geïntimeerde sub 2 en 3 de beide erfgenamen van mevrouw [erflaatster] te dagvaarden: [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] . Omdat echter bleek dat [geïntimeerde 3] al op 1 oktober 2008 was overleden, kon de dagvaarding niet meer aan haar worden betekend en is als geïntimeerde sub 3 gedagvaard [geïntimeerde 5] , ouder en wettelijk vertegenwoordiger van de minderjarige [de minderjarige] , op haar beurt (kleindochter en) erfgenaam van [erflaatster] (in dit arrest aangeduid als geïntimeerde sub 5).

Geïntimeerden sub 1 en 4 refereren zich aan het oordeel van het hof.

Geïntimeerde sub 5 stelt vast dat appellant in eerste aanleg de erfgenamen van [erflaatster] als groep in hun gezamenlijkheid heeft gedagvaard en niet de individuele erfgenamen. Ook het eindvonnis is tegen de gezamenlijke erfgenamen gewezen. Volgens geïntimeerde sub 5 betekent dit dat appellant hoger beroep had moeten instellen tegen de gezamenlijke erfgenamen en niet tegen de individuele erfgenamen. Aangezien [de minderjarige] niet als individueel erfgenaam in eerste aanleg in de procedure betrokken is geweest en geen vonnis tegen haar is gewezen, stelt geïntimeerde sub 5 zich op het standpunt dat appellant in zoverre niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

Het hof stelt vast dat bij de inleidende dagvaarding van 24 maart 2016 de gezamenlijke erfgenamen van [erflaatster] , overleden op 12 september 2015, als gedaagde sub 2 zijn gedagvaard aan het adres van [geïntimeerde 2] te [woonplaats] . Tevens is een uittreksel van het dagvaardingsexploot aangekondigd in het Eindhovens Dagblad. Deze wijze van dagvaarden voldoet aan het bepaalde in artikel 53 aanhef en sub c Rv, zodat de rechtbank tegen de niet verschenen gezamenlijke erfgenamen terecht verstek heeft verleend.

In hoger beroep heeft appellant niet de gezamenlijke erfgenamen gedagvaard zoals in eerste aanleg, maar de individuele erfgenamen van [erflaatster] . Daargelaten dat appellant daartoe was gehouden omdat de termijn van één jaar van artikel 53 aanhef en sub c Rv inmiddels was verstreken, is er naar het oordeel van het hof geen rechtsregel die zich tegen deze handelwijze verzet. Appellant heeft immers dezelfde erfgenamen in de procedure betrokken als in eerste aanleg, met dien verstande dat nu duidelijk is wie zij zijn.

Aangezien niet wordt betwist dat [de minderjarige] , naast geïntimeerde sub 2 ( [geïntimeerde 2] ), erfgenaam is van [erflaatster] , moet het ervoor worden gehouden dat ook zij door de dagvaarding van 24 maart 2016 als één van de gezamenlijke erfgenamen in eerste aanleg in de procedure betrokken was en daarom terecht als geïntimeerde sub 5 in hoger beroep is gedagvaard. Haar beroep op niet-ontvankelijkheid wordt verworpen.

Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde 3] (geïntimeerde sub 3) op de eerste roldatum ten onrechte als procespartij is aangemerkt. Ten aanzien van haar zal de procedure ambtshalve worden doorgehaald.

De zaak zal worden verwezen naar de rol van 9 januari 2018 voor memorie van grieven. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

Het hof:

verstaat dat [geïntimeerde 3] (geïntimeerde sub 3) op de eerste roldatum ten onrechte als procespartij is aangemerkt en haalt de procedure ten aanzien van geïntimeerde sub 3 ambtshalve door;

verwijst de zaak naar de rol van 9 januari 2018 voor memorie van grieven aan de zijde van Luyben;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.M.A.M. Venhuizen, O.G.H. Milar en P.P.M. Rousseau en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 november 2017.

griffier rolraadr