Rb. 's-Gravenhage, 06-06-2012, nr. 390816 / HA ZA 11-1011, nr. 402935 / HA ZA 11-2399

een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 23 februari 2010 is ontbonden;

veroordeling van [B] tot betaling van de contractuele boete ad € 68.000,-, alsmede van de door [A c.s.] geleden schade, begroot op € 194.288,93, beide bedragen te vermeerderen met rente;

veroordeling van [B] in de proceskosten.

4.2.[A c.s.] leggen hieraan ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit, omdat [B] aan hen een perceel bouwgrond heeft verkocht van 23 are, terwijl over de volle lengte van dit perceel een sloot en een waterleiding lopen, waardoor 34% van het perceel onbebouwbaar is.

4.3.[B] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de vrijwaringszaak

4.4.[B] vordert - na eiswijziging - samengevat dat het Kadaster wordt veroordeeld om aan [B] te betalen al hetgeen waartoe [B] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van het Kadaster in de kosten van de vrijwaring, inclusief nakosten.

4.5.[B] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de vordering van [A c.s.] hoofdzakelijk het gevolg is geweest van het feit dat bij raadpleging van de openbare registers van het Kadaster ten onrechte geen melding is gemaakt van het zakelijk recht van Dunea met betrekking tot de waterleiding. Daardoor was voor [B] de aanwezigheid van de waterleiding op het betrokken perceel niet kenbaar.

4.6.Het Kadaster voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in de hoofdzaak

Is sprake van non-conformiteit?

5.1.Kern van onderhavig geschil is de vraag of [B] als verkoper jegens [A c.s.] een op hem rustende conformiteitsverplichting heeft geschonden.

5.2.[A c.s.] hebben in de eerste plaats betoogd dat sprake is van non-conformiteit, omdat hen na de koop bleek dat een deel van het perceel uit water (de helft van de sloot) bestond en niet uit grond. Dit betoog faalt.

5.3.Uitgangspunt ten deze is dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (art. 7:17 lid 2 Burgerlijke Wetboek, hierna "BW"). Voorts is relevant dat art. 7:17 lid 6 BW bepaalt dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte vermoed wordt slechts als aanduiding te zijn bedoeld, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.

5.4.Bij de beoordeling van het betoog van [A c.s.] neemt de rechtbank in aanmerking dat uit de koopakte duidelijk blijkt dat voor de omschrijving van de grootte van het perceel is aangesloten bij de kadastrale aanduiding van 23 are en derhalve niet bij de feitelijke situatie. Voorts wordt in de verkoopbrochure duidelijk aangegeven dat zich naast de bouwkavel vaarwater bevindt, geschikt voor een kleine sloep. Ook op de bij de verkoopbrochure gevoegde tekening is de sloot zichtbaar. Onder die omstandigheden en mede gelet op het bepaalde in art. 7:17 lid 6 BW hadden [A c.s.] zich, wanneer dit voor hen relevant was, moeten vergewissen van de feitelijke oppervlakte van het perceel en niet moeten afgaan op de kadastrale aanduiding, dan wel hadden zij in de overeenkomst duidelijk moeten maken dat zij feitelijk 23 are bouwgrond wilden kopen. Nu zij dit hebben nagelaten, komt de omstandigheid dat de te bebouwen oppervlakte feitelijk geringer blijkt, dan in de verkoopbrochure aangeduid, voor hun rekening en risico. In dit opzicht is [B] derhalve niet tekortgeschoten jegens [A c.s.]

5.5.[A c.s.] hebben voorts betoogd dat sprake is van non-conformiteit, omdat er zonder dat zij dat wisten een drinkwaterleiding in het perceel bleek te liggen, waardoor het door hen geplande ontwerp voor een landhuis niet kon worden gerealiseerd. Dit betoog slaagt. Nu de non-conformiteit betrekking heeft op een zakelijk recht van een derde, geldt voor de beoordeling van dit betoog als maatstaf art. 7:15 BW. Dit artikel bepaalt dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.

5.6.Tussen partijen is niet in geschil dat in artikel 2 van de koopovereenkomst, waarin de verkoper opgave doet van de op het perceel rustende lasten en beperkingen, het door Dunea gevestigde zakelijk recht niet wordt vermeld. Wel heeft koper in artikel 6 van de koopovereenkomst verklaard dat hij een kopie heeft ontvangen van de titels van aankomst van verkoper (deel [nummer] nummer [nummer], deel [nummer] nummer [nummer]) alsmede een reeds eerder geregistreerde koopakte (deel [nummer] nummer [nummer]), waarbij [A c.s.] overigens hebben gesteld de genoemde documenten toen niet werkelijk te hebben ontvangen. Hoe dan ook is de rechtbank van oordeel dat nu in deze verklaring het zakelijk recht niet expliciet is genoemd, van een uitdrukkelijke aanvaarding daarvan door kopers niet is gebleken. De omstandigheid dat [B] vlak voordat het koopcontract werd ondertekend via zijn makelaar aan [A c.s.] heeft medegedeeld dat er in de sloot een waterleiding lag, maakt dit niet anders, omdat partijen - en blijkens een daartoe overgelegde verklaring ook de notaris - er om die reden juist vanuit zijn gegaan dat de waterleiding niet op het te koop staande perceel lag.

5.8.Dat betekent dat [B] doordat de zaak is verkocht zonder dat aan kopers mededeling is gedaan van voornoemd op het perceel rustend zakelijk recht, is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Daaruit volgt dat de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst van 23 februari 2010 voor toewijzing gereed ligt. De rechtbank volgt [B] niet in zijn betoog dat de tekortkoming van te geringe betekenis is om de ontbinding te rechtvaardigen. Het feit dat door deze waterleiding in de breedte van het perceel een strook van circa 7,5 meter niet kan worden bebouwd, welke strook een lengte heeft van 77 meter, acht de rechtbank niet van geringe betekenis.

Schade

5.9.[A c.s.] hebben voor hun vordering tot voldoening van de contractuele boete een beroep gedaan op artikel VI van de bij de koopovereenkomst bijgesloten Algemene Bepalingen. [B] heeft op zichzelf de verschuldigdheid van een contractuele boete, bestaande uit 10% van de koopprijs, niet bestreden, maar er op gewezen dat op grond van datzelfde artikel de boete in mindering moet worden gebracht op eventueel verschuldigde schadevergoeding. Dat betoog acht de rechtbank juist en zal derhalve tot uitgangspunt worden genomen. De vordering tot betaling van de contractuele boete, zijnde een bedrag van € 68.000,- ligt derhalve voor toewijzing gereed ligt. De vordering tot betaling van schade kan slechts worden toegewezen, voorzover deze schade het bedrag van de boete overstijgt.

5.10.[A c.s.] hebben de schade die zij door het tekortschieten van [B] hebben geleden begroot op € 194.288,93, bestaande uit de volgende posten:

kosten architectenbureau € 10.000,- en € 20.575,93

Inpijn Blokpoel (sondering) € 1.297,10

B&Z Bouwtechniek € 227,50

Wilbring van de Vlugt (intrekken verkoop woning eisers) € 1.029,35

Aandelenverlies € 99.766,-

Huurinkomstenderving € 43.509,25

Voorbereiding ontwerp woning € 13.000,-

Kosten notaris € 4.783,80

5.11.De grootste schade stellen [A c.s.] te hebben geleden doordat zij in augustus 2010, nadat volgens hen [B] had toegezegd om de waterleiding te zullen verleggen, vooruitlopend op de bouw van het landhuis, hun aandelen hebben verzilverd. Omdat de koop niet is doorgegaan, was dit niet nodig geweest en hebben [A c.s.] een forse waardestijging van de aandelen misgelopen. [B] heeft betoogd dat deze schade niet het gevolg is van enig tekortschieten van [B], maar een eigen beslissing van [A c.s.] is geweest. Zij hadden bovendien met de verkoop van de aandelen kunnen wachten tot het moment van levering. De rechtbank volgt [B] in dit betoog. Naar het oordeel van de rechtbank is deze schade niet veroorzaakt door het feit dat [B] ten tijde van de koop geen mededeling heeft gedaan van het zakelijk recht van Dunea, maar door de zelfstandige beslissing van [A c.s.] om vooruitlopend op de levering en bouw van de woning, terwijl de bouwvergunning nog moest worden afgegeven en de onderhandelingen tussen [A c.s.] en [B] over de waterleiding nog gaande waren, over de benodigde geldmiddelen te beschikken. Het waardeverlies is daarmee een risico dat voor hun rekening dient te blijven.

5.12.[A c.s.] hebben voorts gesteld schade te hebben geleden doordat zij de verkoop van hun woning en het bedrijf hebben voortgezet, waarbij zij de huur hebben opgezegd en 1 jaar huurinkomsten hebben gederfd. [B] heeft er terecht op gewezen dat [A c.s.] dit betoog onvoldoende heeft onderbouwd. Uit deze enkele stelling blijkt immers niet of en aan wie [A c.s.] heeft verhuurd en evenmin tegen welke prijs. Nu [A c.s.] geen concrete informatie heeft aangereikt, zal de rechtbank dit betoog passeren. Aan nadere bewijslevering wordt niet toegekomen.

5.13.Of [A c.s.] recht hebben op vergoeding van de overige door hen gestelde schade, behoeft verder geen bespreking, omdat deze schadeposten in totaal (€ 50.913,68) het bedrag van de contractuele boete niet te boven gaan. De vordering tot vergoeding van aanvullende schade, zal derhalve worden afgewezen.

5.14.[B] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [A c.s.] op basis van het toegewezen bedrag op: