Hof Amsterdam, 01-09-2015, nr. 200.148.285/01

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [geïntimeerde] is een ondernemer in onder meer vastgoedbeleggingen. Hij is in dit verband als belegger, bestuurder en beherend of stille vennoot in commanditaire vennootschappen en als eigenaar en verhuurder betrokken bij (de ‘revitalisatie’ van) diverse overwegend door ouderen bewoonde serviceflats. In de projecten waarbij [geïntimeerde] als belegger actief is (geweest), worden de woonrechten van de individuele bewoners in de eigendom van dergelijke service-flatcomplexen, nadat deze zijn omgezet in appartementsrechten, desgewenst aangekocht door de belegger, met de mogelijkheid voor de verkopers/bewoners hun flat vervolgens terug te huren. Bewoners kunnen er ook voor kiezen hun woonrecht niet te verkopen; in dat geval verkrijgen zij zelf het appartementsrecht van de door hen bewoonde woning.

(ii) Het beheer van de desbetreffende flatcomplexen wordt veelal ondergebracht bij een stichting genaamd SDS (Stichting Dienstverlening Serviceflats) en de voorzieningen worden ingekrompen, waardoor de servicekosten worden verlaagd. Een dergelijke (althans vergelijkbare) gang van zaken heeft plaatsgevonden bij complexen in Leiden (‘Cronestein’), Bilthoven (‘Pieter de Hoogh’), Deventer (‘Beeckestein’) en Ede (‘Sparrenhof’). [geïntimeerde] is van 1997 tot 2008 eigenaar/bestuurder geweest van de beleggingsinstelling WaardeVastGoedHolland BV (WVGH). Tevens was [geïntimeerde] in de jaren 2007-2009 lid van de Raad van Advies van SDS. Naast zijn activiteiten als ondernemer, was [geïntimeerde] vanaf 2010 tot 8 januari 2014 als CDA-politicus lid van de gemeenteraad in zijn woonplaats [woonplaats] .

(iii) Trouw is de uitgeefster van het landelijke dagblad Trouw. Trouw heeft ongeveer 321.000 lezers, die volgens gegevens van de website www.persgroepadvertising.nl/onze-merken/trouw/trouw3tabs-2 bovengemiddeld koopkrachtig zijn en voor 65% 50 jaar of ouder.

(iv) In een e-mailbericht van zondag 5 januari 2014 te 19.14 uur heeft [A] (hierna: [A] ), journalist van beroep, nadat hij eerder die dag telefonisch contact had gezocht met [geïntimeerde] , aan [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:

“Ik ben onderzoeksjournalist van Follow the Money. (…) In samenwerking met het televisieprogramma Altijd Wat van de NCRV en het dagblad Trouw zijn wij bezig met een onderzoek naar dienstverleners van en investeerders in serviceflats. Wij hebben een uitgebreide documentatieanalyse achter de rug (…). Wij hebben bewoners in een negental serviceflats gesproken. Ook spraken wij met oud-medewerkers van SDS en oud-bestuurders van verschillende serviceflats. Dinsdagochtend komen onze eerste stukken in Trouw, dinsdagavond zendt Altijd Wat haar reportage over serviceflats uit.”

In dit e-mailbericht heeft [A] [geïntimeerde] een aantal vragen gesteld die met name betrekking hebben op (conflicterende belangen van) [B] , directeur/bestuurder van SDS en (onder meer) voorzitter van de VVE van Sparrenhof, en het (al dan niet onafhankelijk) opereren van [geïntimeerde] ten opzichte van SDS. Het e-mailbericht sluit af als volgt: “Graag verneem ik morgen (maandag 6 januari) uw antwoorden zodat deze het best tot hun recht komen in de verschillende uitingen in de media.”

Op 6 januari 2014 heeft [geïntimeerde] op het e-mailbericht gereageerd.

( v) Op dinsdag 7 januari 2014 is op de voorpagina van Trouw een artikel verschenen, van de hand van [C] , journalist van beroep, en [A] met de kop:

"Stichting verrijkt zich ten koste van bewoners serviceflats” en als subkop: “Te hoge kosten in rekening gebracht en via bevriende makelaars worden woningen te goedkoop verkocht.”

In een kadertje is vermeld:

“Bewoners spreken van een ‘zeer geraffineerd samenspel’ van stichting SDS met de vastgoedinvesteerder.”

Het artikel op de voorpagina bevat voorts onder meer de volgende passages:

“Bewoners van tientallen verzorgingsflats worden gedupeerd door een stichting die het beheer van de flats heeft overgenomen. Deze Stichting Dienstverlening Serviceflats (SDS) brengt niet alleen te hoge kosten in rekening, maar heeft ook nauwe banden met vastgoedinvesteerders die de flats van bewoners voor te lage prijzen kunnen opkopen.

Dat blijkt uit onderzoek van het platform voor onderzoeksjournalistiek Follow the Money in samenwerking met het NCRV-programma ‘Altijd Wat’ en deze krant. (…)

Verschillende bewoners maken melding van een ‘uiterst geraffineerd samenspel’ van de stichting met de Noordwijkse vastgoedinvesteerder [geïntimeerde] - CDA-gemeenteraadslid - waarbij deze partijen elkaar bevoordelen ten koste van de bewoners. Uit verscheidene rapporten blijkt dat de woningen ver onder de taxatieprijs worden aangekocht, waarbij het voordeel voor de investeerders per seniorencomplex in de miljoenen kan lopen.”

In een achtergrondartikel op de pagina’s 4 en 5 van Trouw van diezelfde dag wordt nader op deze kwestie ingegaan, onder de kop:

“Wanbeheer Serviceflats

Bestuurschaos in Bilthoven staat (helaas) niet op zichzelf” en met het subkopje:

“Ook onvrede bij bewoners in Amsterdam, Amstelveen, Ede, Epe, Deventer, Leiden, Ommen en Zwolle”

In dit artikel staat verder onder meer:

“Het komt er elke keer op neer dat SDS de besluitvorming in de vereniging van de serviceflat op zeer geraffineerde wijze in sterke mate weet te beïnvloeden”, zegt [D] (39), die in de Leidse serviceflat Cronestein tegen SDS in verweer kwam. (…) [D] was wél op zijn hoede toen de bestuurder de huisnotaris ontsloeg en een nieuwe notaris aanstelde. Deze bleek bij nadere beschouwing de vaste notaris te zijn van de Noordwijkse vastgoedinvesteerder en CDA-gemeenteraadslid [geïntimeerde] die in dezelfde periode door de SDS was aangebracht om tegen bodemprijzen appartementen in het complex over te nemen. “In plaats van de belangen van de bewoners te behartigen wisten de bestuurder en de notaris op slinkse wijze investeerder [geïntimeerde] te bedienen”, zegt [D] die toen al had uitgevonden dat de bestuurder directe banden onderhield met SDS. Wat volgde, waren rechtszaken en een strijd die onder meer tot de berisping van de notaris en het vertrek van de bestuurder en SDS leidde. In de serviceflat Sparrenhof in Ede lukte het de bewoners niet om zich van de dienstverlener te bevrijden. Daar heeft sinds 2000 [geïntimeerde] de meerderheid van stemmen in handen. [geïntimeerde] zorgde er destijds zelf (naar het hof begrijpt: voor) dat via een stichting zijn organisatie SDS voor 15 jaar de aangewezen leverancier werd voor diensten. In de stichting vormt [geïntimeerde] samen met SDS-voorman [E] het bestuur, dat verschillende diensten inkoopt bij SDS. De 30-jarige [F] woont sinds 2007 in de serviceflat Sparrenhof in Ede. Hij werd door een verontruste oudere bewoner gevraagd om zich in de kwestie-SDS te verdiepen. [F] bezocht een vergadering van eigenaren waarin hij bestuurslid [E] hoogbejaarde vragenstellers ‘honend’ hoorde afschepen. Hij besloot na het bijwonen van die vergadering onderzoek te doen en kwam na enige tijd tot een ongemakkelijke conclusie. “Het is (lijkt) juridisch allemaal goed doortimmerd wat [geïntimeerde] en [E] doen, maar ze opereren volstrekt onethisch”, aldus [F] . In de prospectus Seniorenfonds IV van vastgoedinvesteerder WVGH is te lezen dat het fonds woningen kocht in Pieter de Hooghflat in Bilthoven en Beeckestein in Deventer voor 4,3 miljoen euro, terwijl de beleggingswaarde 7 miljoen euro was. ‘Vastgoed aangekocht ver beneden taxatiewaarde’, zo concludeert beleggingsanalist [G] in een rapport. Hetzelfde gebeurde in Cronestein, met voormalig eigenaar van WVGH en adviseur bij SDS [geïntimeerde] als particulier belegger. Op een serviceflat in Soestdijk behaalde WVGH een rendement van 16 procent. Hoewel SDS-voorman [E] als fondsbewaarder opkomt voor de belangen van beleggers in WVGH-fondsen, stelt hij dat hij ‘onafhankelijk’ opereert en ook de belangen van de bewoners van de serviceflats op een juiste wijze behartigt. [geïntimeerde] laat weten dat het voor alle betrokkenen het beste is als de rust in de flats bewaard blijft. [geïntimeerde] herkent zich ‘totaal niet’ in het samenspel met SDS dat ten koste zou gaan van de bewoners. “Er is geen enkele sprake van dat SDS mij bevoordeeld heeft.” ”

(vi) Op woensdag 8 januari 2014 is op pagina 7 van het dagblad Trouw wederom aandacht besteed aan het onderwerp serviceflats in relatie tot SDS en [geïntimeerde] , met (onder meer) de volgende teksten:

“`Stenen zijn belangrijker dan service’

(…)”

“Geen profijt van hogere waarde van woningen

Werkwijze SDS, voorbeeld 2

De woningen in serviceflats zijn vaak moeilijk verkoopbaar. Allereerst omdat de bewoners niet beschikken over een appartementsrecht dat eenvoudig verhandelbaar is, maar over een woonrecht dat onder de deken van de vereniging van de serviceflats valt. Het vastgoed is dus eigendom van de vereniging, waardoor het niet mogelijk is voor potentiële kopers om bij een bank een hypotheek te krijgen. Een tweede probleem is dat hoge servicekosten de woningen moeilijk te verkopen maken. SDS helpt bij het oplossen van de problemen. Ze zorgen ervoor dat de ledenvergadering instemt met het omzetten van woonrechten in appartementsrechten en, door te snijden in de dienstverlening, verlagen ze de servicekosten. Vervolgens overtuigt SDS de veelal hoogbejaarde bewoners om hun woning te verkopen aan de investeerder en terug te huren. Desgevraagd bevestigt investeerder [geïntimeerde] dat hij pas woningen koopt ná omzetting naar appartementsrechten en verlaging van servicekosten. Uit een prospectus van Seniorenfonds IV blijkt dat dit een hoogst winstgevende exercitie is. De opgekochte woningen in Pieter de Hooghflat te Bilthoven en Beeckestein in Deventer zijn na omzetting in appartementsrechten 7 miljoen waard, terwijl de aankoopprijs slechts 4,3 miljoen euro bedroeg.”

“Servicekosten blijven hoog na bezuinigingen

Werkwijze SDS, voorbeeld 3

De maandelijkse servicekosten zijn hoog, soms wel duizend euro per woning. De meeste betrokkenen stemmen er daarom mee in dat de serviceflat op advies of onder leiding van SDS snijdt in de maandelijkse kosten. Na de bezuinigingsoperatie blijft er slechts ‘een dure vereniging van eigenaren’ over. De bewoners betalen nog steeds hoge servicekosten, maar krijgen amper of geen service meer. Uit een vergelijkende offerte voor serviceflat Sparrenhof blijkt dat de vereniging ongeveer 20 procent goedkoper uit kan. Terwijl Sparrenhof een serviceflat is waar de servicekosten al relatief laag zijn, zo bevestigt belegger [geïntimeerde].”

(vii) In het dagblad Trouw van 9 januari 2014 verscheen op pagina 7 het volgende bericht:

“ [geïntimeerde] (CDA) stapt op om serviceflat-zaak

Het CDA-gemeenteraadslid [geïntimeerde] vertrekt per direct uit de gemeenteraad van Noordwijk. Aanleiding daarvoor is de berichtgeving in Trouw en het NCRV-programma ‘Altijd wat’. Daarin is [geïntimeerde] als vastgoedbeheerder in verband gebracht met verregaande belangenverstrengeling met de Stichting Dienstverlening Serviceflats (SDS). De vastgoedbeheerder zou woningen in de Leidse serviceflat Cronestein hebben opgekocht ver onder de taxatiewaarde. [geïntimeerde] zei gisteravond: “De insinuaties die Trouw over mij heeft uitgestort zijn niet waar en hebben mij zeer geëmotioneerd.” Hij trekt zich terug “om verdere schade aan het CDA te voorkomen.””

Boven dit bericht is een foto geplaatst van [geïntimeerde] met als onderschrift:

“ ’Zeer geëmotioneerd’ ”

(viii) Bij (aangetekende) brief van 6 februari 2014 heeft (de toenmalige raadsman van) [geïntimeerde] Trouw aangeschreven met het verzoek tot rectificatie van voornoemde publicaties, aangezien deze ernstige ongefundeerde beschuldigingen bevatten aan het adres van [geïntimeerde] , waarmee de berichtgeving onjuist, onzorgvuldig en onrechtmatig jegens [geïntimeerde] zou zijn. Bij deze brief is een 57 pagina’s tellend feitenrelaas gevoegd van [geïntimeerde] (hierna: het feitenrelaas), met 75 genummerde bijlagen, ter ondersteuning daarvan.

(ix) Bijlage 2 bij het feitenrelaas bevat een publicatie uit het dagblad Trouw van 22 oktober 2005 met de kop: ‘Serviceflats ouderen raak je aan de straatstenen niet kwijt’

In dit bericht staat onder meer:

“Serviceflats voor welgestelde ouderen zijn gedateerd en vrijwel onverkoopbaar. Mensen die de appartementen erven doen ze zelfs gratis van de hand om van de torenhoge servicekosten af te zijn.”

( x) Op de website www-vastgoedalert.com (Vastgoedrendementsmeter) staat een ‘onafhankelijke kwalitatieve beschouwing’ van [G] aangaande het beleggingsfonds WVGH Seniorenfonds IV CV, over de belegging in de serviceflats Pieter de Hooghflat (Bilthoven) en Beeckestijn (Deventer) met als bron: Prospectus 2009. In deze beschouwing staat (volgens een uitdraai van 12 februari 2010) onder meer:

“Financiële opzet

De 67 serviceflats en 50 parkeerplaatsen worden aangekocht voor een bedrag van

€ 4.303.250. (…) De totale taxatiewaarde bedraagt € 6.937.600 uitgaande van een volledige verhuur van woningen en parkeerplaatsen.”.

In de beschouwing zijn zowel positieve als negatieve ‘aandachtspunten’ vermeld aangaande het beleggingsobject. Als pluspunt wordt hierin vermeld: “Vastgoed aangekocht ver onder de taxatiewaarde.”

Het rendement zou volgens deze beschouwing in 2014 33,6% aan verkoopwinst zijn.

(xi) In het prospectus dat aan de onder (ix) vermelde publicatie ten grondslag ligt is op pagina 33 als ‘Aanschafprijs k.k. Bilthoven’ een bedrag vermeld van € 3.478.250,- en als ‘Aanschafprijs v.o.n. Deventer’ een bedrag van € 4.091.770,-. Als ‘Totale fondsinvestering’, waarbij voornoemde bedragen zijn vermeerderd met diverse kosten, is een bedrag van € 5.625.000,- vermeld. Bij “prognose verkoopresultaat” zijn drie bedragen vermeld, te weten van: € 6.937.600,-, € 6.598.100,- en van

€ 5.938.290,-, respectievelijk op basis van ‘taxaties’, op basis van een ‘realistisch scenario’ en op basis van een ‘pessimistisch scenario’.

(xii) Bij brief van 8 oktober 2010 hebben [H] en [I] , voorzitter onderscheidenlijk secretaris van woonvereniging Cronestein, aan de bewoners/leden van de woonvereniging onder meer het volgende geschreven:

“Als leden van de Woonvereniging Cronestein heeft u ingestemd met een revitaliseringsplan voor uw serviceflat met als doel het wonen in Cronestein aantrekkelijker en goedkoper te maken met behoud van een goed service niveau. U bent akkoord gegaan met het opstellen van een splitsingsakte, waarbij uw woonrecht wordt omgezet in een appartementsrecht op het moment van uitvoering van deze akte.

(…)

Uw bestuur, daarbij geadviseerd door de SDS (…), heeft (…) gesproken met de door de SDS aanbevolen belegger, die ruime ervaring heeft met serviceflats en een bewezen staat van dienst. Wij zijn met de belegger overeengekomen dat we nu eerst een inventarisatie houden om de belangstelling te peilen t.a.v. verkopen en terughuren alvorens door de belegger een bod wordt uitgebracht. (…)

Wie niet verkoopt blijft eigenaar van het appartement en als zodanig lid van de Vereniging van Eigenaren en is samen met de andere eigenaren pro parte financieel (mede)verantwoordelijk voor de investeringen die in de serviceflat Cronestein worden gedaan op basis van het meerjaren-onderhoudsplan dat ook voorziet in het moderniseren van het gebouw.”

(xiii) Bij brief van 16 november 2010 heeft het bestuur aan de leden/bewoners van Cronestein meegedeeld dat [geïntimeerde] de beoogd belegger is. In deze brief is tevens vermeld dat [geïntimeerde] via een andere CV biedingen zal uitbrengen aan de erven voor leegstaande appartementen.

(xiv) Bij brief van 1 december 2010 heeft [geïntimeerde] aan de eigenaar/bewoner van een appartement in Cronestein, in bewoonde staat, ervan uitgaande dat het zou worden teruggehuurd, een bod gedaan van € 102.000,=. De bewoner is niet op het aanbod van [geïntimeerde] ingegaan, maar heeft het appartement op 26 januari 2011 aan een derde verkocht voor € 185.000,=.

(xv) Bij brief van 1 december 2010 heeft het bestuur van Woonvereniging Cronestein ( [H] en [I] ) aan de eigenaren/bewoners van de appartementen onder meer het volgende geschreven:

“U heeft in verschillende buitengewone algemene ledenvergaderingen uw bestuur opdracht gegeven een revitalisatieplan op tafel te leggen, een splitsingsakte te doen voorbereiden om woonrechten om te zetten in appartementsrechten waardoor verkoop aan een belegger mogelijk wordt, een basisservicepakket op te stellen, een geïnteresseerde partij te vinden die bereid is tot aankoop van appartementen en (...) om tot liquidatie van de woonvereniging te komen door het doen oprichten van een Stichting Exploitatie Serviceflat Cronestein en een Vereniging van Eigenaars (…). Eén dezer dagen krijgt u een bieding op uw appartement van Cronestein CV, de belegger. Ieder van u zal individueel reageren op het bod en de daaraan gekoppelde huurprijs. Uw bestuur staat daar zoals u bekend is volledig buiten. Wel kunnen wij ons voorstellen dat u misschien een hoger bedrag verwacht had dan nu geboden gaat worden. (…) We hebben de financiële wind helaas niet mee. (…) De woningmarkt voor appartementen als het uwe in Cronestein moet als zeer moeizaam worden gekwalificeerd. De waarde van de appartementen is overal aanzienlijk gedaald. (…) Om het imago van Cronestein te verbeteren en om een einde te maken aan het moeten doorbetalen van servicekosten bij vertrek uit Cronestein, is door u als leden van de woonvereniging tot het proces van revitalisering besloten. Het sluitstuk daarvan is nu de verkoop van uw appartement en het terughuren van dat appartement als u in Cronestein woont. Als bestuur doen wij een zeer dringend beroep op u om alles afwegend en goed rekening houdend met de negatieve verkoop- en koopmarkt voor appartementen, indien enigszins mogelijk in te gaan op het bod dat u gedaan gaat worden en eveneens in te gaan op de terughuur van uw appartement op grond van de aan u bekend te maken huurprijs. Daarnaast is dan nog de verplichting om het basisservicepakket af te nemen zolang u in Cronestein woont. De kosten van dit pakket liggen (…) tussen ± €290 en ± €360 per maand. (…)

We kunnen niet genoeg benadrukken dat u nu de kans heeft om een risicovolle toekomst om te zetten naar een financieel zekere toekomst voor uzelf en later voor uw kinderen cq erfgenamen. (…) Maar gezien het verleden (…) raden wij u aan in te gaan op de bieding die u krijgt en uw eventueel verlies te accepteren. Als dit in onvoldoende mate zou gebeuren, dan vrezen wij voor de toekomst van Cronestein als ideale woongelegenheid voor senioren.”

(xvi) Onder de gedingstukken (productie 18 van Trouw) bevindt zich de tekst van een presentatie (brochure) van 2 december 2010 onder de titel “Van eigendom naar huur?” van [geïntimeerde] ten behoeve van (onder anderen) de bewoners van Cronestein. Hierin staat onder meer:

“De voorgestelde uitgangspunten zijn:

•instandhouding van het karakter van de serviceflat

•instandhouding, herstel en zo mogelijk verbetering van het bestaande woongenot

•uitgangspunten zouden voor tenminste tien jaar gegarandeerd dienen te worden;

(…)”

In de brochure zijn voor -en nadelen vermeld van verkoop en terughuren van de serviceflats. Bij de nadelen is (onder meer) vermeld:

“-Geen toekomstige waardestijging (voor zover van toepassing)”

(xvii) Bij brief van 15 december 2010 heeft het bestuur van Cronestein aan de bewoners onder meer het volgende geschreven:

“Tot ontzetting van het bestuur en tot onze grote ergernis, hebben wij geconstateerd dat er een brief rondgaat in Cronestein waarin u wordt afgeraden te verkopen. Als bestuur wijzen wij deze onverantwoordelijke actie volstrekt af. De argumenten die in de brief worden genoemd zijn onjuist (…). De heer [geïntimeerde] wordt zeer ten onrechte in een kwaad daglicht gesteld. Kortom, negatieve stemmingmakerij en een verwerpelijke actie.

Als bestuur en daarbij geadviseerd door de SDS benadrukken we nogmaals dat de geboden prijzen realistisch zijn ten opzichte van de markt.”

(xviii) Bij brief van 11 januari 2011 heeft [J] , makelaar-taxateur, verbonden aan Basis Bedrijfshuisvesting (NVM makelaar) aan [H] , voorzitter van de Woonvereniging Cronestein, onder meer het volgende geschreven:

“U vroeg ons een reactie te geven op de koopsommen van/bieding op de volgende appartementen door Cronestein CV:

122/123, 128 (respectievelijk € 57.000,00 en € 28.000,00) en de 7 algemene ruimten

(… voor een totaalbedrag van € 85.000).

Het is erg lastig om een waarde toe te kennen aan de appartementen, dit komt ondermeer door:

- zeer hoge leegstand in het complex

- de hoge servicekosten

- hoge beperkingen i.vm. de verplichte leeftijdsgrens voor gegadigden

- achterstallig onderhoud en het risico dat onvoldoende middelen in kas zijn van de VVE

- - groot aanbod aan concurrerende appartementen regio

(…)

Dit overwegende kunnen wij wel aangeven dat de genoemde koopsommen daarmee goed te verklaren zijn.”

(xix) Bij brief van 28 januari 2011 heeft [X] B.V. een bieding gedaan op een appartement in Cronestein van € 60.000,- kosten koper. Dit appartement is in de zomer van 2013 verkocht voor een bedrag van € 155.000,-.

(xx) In een e-mailbericht van 26 februari 2014 heeft een zoon van een eigenaar/bewoner van een appartement in Cronestein vermeld dat zijn vader in oktober 2010 een bod van [geïntimeerde] had gekregen op zijn appartement van € 55.000,-. In het e-mailbericht staat voorts;

“Ik heb mijn vader toen geadviseerd zijn appartement onafhankelijk te laten taxeren als ware het een VVE met veel lagere servicekosten. De Leeuw Makelaardij heeft het toen getaxeerd op € 168.000.”

(xxi) Trouw heeft aan de onder (viii) genoemde sommatie niet voldaan.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, de veroordeling van Trouw, op straffe van verbeurte van dwangsommen, om de artikelen van 7, 8 en 9 januari 2014, hiervoor onder (iv), (v) en (vi) weergegeven, te rectificeren, zoals nader uitgewerkt en overeenkomstig de tekst in het petitum van de dagvaarding, in de papieren krant en op de website van Trouw. [geïntimeerde] heeft verder gevorderd de veroordeling van Trouw tot betaling van € 3.500,= als voorschot op immateriële schadevergoeding alsmede de veroordeling van Trouw in de proceskosten. Trouw heeft hiertegen verweer gevoerd.

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort samengevat, overwogen dat de beschuldigingen aan het adres van [geïntimeerde] , die Trouw in de desbetreffende publicaties tot de hare heeft gemaakt, inhoudend dat [geïntimeerde] zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling en het tegen bodemprijzen ver onder de taxatiewaarde aankopen van serviceflats, waarmee ten koste van bejaarde bewoners miljoenen werden verdiend, onvoldoende steun vinden in het thans beschikbare feitenmateriaal. Volgens de voorzieningenrechter zijn de publicaties, met name de artikelen van 7 en 9 januari 2014, met de koppen “Stichting verrijkt zich ten kosten van bewoners service-flats” en “ [geïntimeerde] (CDA) stapt op om service-flat zaak”, waarin deze beschuldigingen sterk naar voren komen, dan ook onrechtmatig jegens [geïntimeerde] en is een inperking van uitingsvrijheid van Trouw door middel van een veroordeling tot plaatsing van een rectificatie in dit geval gerechtvaardigd. De voorzieningenrechter heeft Trouw veroordeeld om binnen 24 uur na betekening van het vonnis in de eerstvolgende (papieren) editie van het dagblad Trouw, niet zijnde de zaterdageditie, de artikelen van 7, 8 en 9 januari 2014 te rectificeren door het plaatsen van het navolgende bericht op de voorpagina, in het daarvoor gangbare, goed leesbare lettertype, corpsgrootte en opmaak:

“RECTIFICATIE BERICHTGEVING OVER [geïntimeerde]

Op last van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam berichten wij u als volgt.

In de afleveringen van Trouw van 7, 8 en 9 januari 2014 hebben wij een reeks artikelen gepubliceerd over serviceflats onder de titels: “Stichting verrijkt zich ten koste van bewoners serviceflats”, “Bestuurschaos in Bilthoven staat (helaas) niet op zich”, “Stenen zijn belangrijker dan service”, “Geen profijt van hogere waarde van woningen”, Servicekosten blijven hoog na bezuinigingen” en “ [geïntimeerde] (CDA) stapt op om serviceflat-zaak.” Deze artikelen gaan in hoofdzaak over de activiteiten van de Stichting Dienstverlening Serviceflats (SDS), maar betreffen ook de heer [geïntimeerde] .

Onder meer wordt de heer [geïntimeerde] in deze artikelen verweten dat hij en SDS elkaar op onethische wijze wederzijds bevoordelen ten koste van bewoners van serviceflats; dat sprake is van vergaande belangenverstrengeling tussen SDS en [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] woningen in serviceflats heeft kunnen opkopen voor veel te lage prijzen, ver onder de taxatieprijs, waarbij het voordeel per seniorencomplex in de miljoenen kan lopen;

De bovengenoemde beschuldigingen aan het adres van [geïntimeerde] vinden naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende steun in het thans beschikbare feitenmateriaal, waarbij Trouw tekort is geschoten in het toepassen van wederhoor.

De publicaties zijn dan ook onrechtmatig bevonden jegens [geïntimeerde].

Hoofdredactie Trouw”

Tevens heeft de voorzieningenrechter Trouw veroordeeld om binnen 72 uur na betekening van het vonnis op de website van Trouw, de paginatitel en kop van de artikelen “Stichting verrijkt zich ten koste van bewoners service-flats” en “ [geïntimeerde] (CDA) stapt op om service-flat zaak” beide te voorzien van het voorvoegsel: [GERECTIFICEERD] en bovenaan deze artikelen een goed leesbare rectificatietekst te plaatsen met de inhoud als hiervoor weergegeven, bepaald dat Trouw een dwangsom verbeurt van € 1.000,= voor iedere dag dat zij nalaat aan de hiervoor genoemde veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,=, Trouw veroordeeld in de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen.

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Trouw met haar grieven in principaal appel op. [geïntimeerde] komt met zijn grieven in incidenteel appel op tegen de afwijzing van het meer of anders gevorderde.

in principaal appel

De grieven XI tot en met XX in principaal appel zijn gericht tegen de beslissing van de voorzieningenrechter dat de publicaties onrechtmatig zijn en gerectificeerd dienen te worden op de wijze als is bepaald in het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. Grief XX in principaal appel komt tevens op tegen de door de voorzieningenrechter uitgesproken proceskostenveroordeling. Grief XVIII in principaal appel bestrijdt in het bijzonder het oordeel van de voorzieningenrechter dat Trouw is tekortgeschoten in het toepassen van wederhoor. De grieven zullen zoveel als mogelijk gezamenlijk worden behandeld.

In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vorderingen van [geïntimeerde] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

De vraag waar het in het onderhavige geschil in de kern om gaat is of de door Trouw op 7, 8 en 9 januari 2014 in het dagblad Trouw gepubliceerde artikelen als onrechtmatig jegens [geïntimeerde] moeten worden geoordeeld. Bij de beantwoording van die vraag geldt als uitgangspunt dat in deze zaak tegenover elkaar staan enerzijds het grondwettelijk en verdragsrechtelijk verankerde recht van Trouw op vrijheid van meningsuiting en anderzijds het onder andere door artikel 6:162 BW beschermde recht van [geïntimeerde] om niet te worden blootgesteld aan publicaties die, door daarin geuite ongefundeerde of lichtvaardige verdachtmakingen, inbreuk maken op zijn eer en goede naam respectievelijk op zijn recht op bescherming daarvan. Het antwoord op de vraag welk van deze beide rechten zwaarder dient te wegen, is afhankelijk van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval, die hiertoe moeten worden beoordeeld, bij welke beoordeling aansluiting moet worden gezocht bij wat de Hoge Raad onder meer in zijn arrest van 24 juni 1983, NJ 1984/801 ter zake heeft overwogen. Daarbij komt aan de positie van Trouw bijzondere betekenis toe gelet op enerzijds de taak van de pers om informatie en ideeën van publiek belang te verspreiden en om haar vitale rol van publieke waakhond te spelen, en gelet op anderzijds het recht van het publiek om informatie en ideeën te ontvangen. Van belang is voorts dat niet noodzakelijkerwijze voorrang moet worden gegeven aan een van beide hierboven genoemde rechten van partijen.

Het hof stelt voorop dat het bij de beoordeling van de mate waarin ten tijde van de uitlatingen de verdenkingen steun vonden in het toen beschikbare feitenmateriaal, gaat om het feitenmateriaal waarover Trouw ten tijde van de gewraakte publicaties beschikte en kon beschikken. Blijkens de stellingen van partijen zijn de kernbeschuldigingen aan het adres van [geïntimeerde] : a) belangenverstrengeling, en b) aankoop woningen tegen bodemprijzen en ver onder de taxatiewaarde.

belangenverstrengeling

Vast staat dat [geïntimeerde] in de jaren 2007-2009 lid was van de Raad van Advies van SDS en dat in die raad de vastgoedontwikkeling van serviceflats is uitgedacht. Met betrekking tot dit laatste heeft [geïntimeerde] in zijn eigen feitenrelaas immers het volgende opgenomen: “Met elkaar hebben wij in de raad van advies toen het concept van de reorganisatie van verouderde serviceflats verder ontwikkeld.” Dat SDS en [geïntimeerde] , al dan niet via WVGH, aan gezamenlijke vastgoedontwikkeling doen blijkt voorts uit de brief van 31 januari 2007 van [geïntimeerde] , namens WVGH, aan het bestuur van de Pieter de Hooghflat, waarin [geïntimeerde] onder meer heeft geschreven: “Sinds eind mei hebben wij samen met de SDS, u bekend, een formule ontwikkeld, die nu 5 keer voor een serviceflat is toegepast.” Ook uit de brief van het bestuur van woonvereniging Cronestein van 8 oktober 2010 aan de leden blijkt dat SDS en [geïntimeerde] samenwerken: “Uw bestuur, daarbij geadviseerd en begeleid door de SDS (Stichting Dienstverlening Serviceflats), heeft op 27 september jl. gesproken met de door de SDS aanbevolen belegger, die ruime ervaring heeft met serviceflats en een bewezen staat van dienst.” Verder is uit de stukken gebleken dat [E] naast zijn voorzitterschap van de raad van bestuur van SDS ook bewaarder is bij Stichting WVGH fondsen en als zodanig belangenbehartiger is van de beleggers in het WVGH Seniorenfonds IV. Dat Trouw in het artikel van 7 januari 2014 heeft geschreven dat SDS nauwe banden heeft met vastgoedinvesteerders en dat in dat kader de naam van [geïntimeerde] wordt genoemd vindt gelet op het vorenoverwogene voldoende steun in de feiten. Uit deze feiten blijkt genoegzaam dat [geïntimeerde] nauw betrokken was bij de vastgoedontwikkeling door SDS ten tijde van de gewraakte publicaties en dat tussen SDS en [geïntimeerde] een zodanige verwevenheid van belangen bestond zodat de publicatie, inhoudend dat sprake is geweest van belangenverstrengeling, steun vindt in het beschikbare feitenmateriaal.

het kopen van woningen tegen bodemprijzen ver onder de taxatiewaarde

De beschuldiging dat [geïntimeerde] woningen heeft gekocht tegen bodemprijzen en ver onder de taxatiewaarde is blijkens de stellingen van Trouw met name erop gebaseerd dat [geïntimeerde] onvoldoende transparantie heeft betracht richting de veelal hoogbejaarde bewoners van serviceflats en deze bewoners onvoldoende zijn geïnformeerd over de waardestijging die het omzetten van woonrechten in appartementsrechten in combinatie met een verlaging van de servicekosten tot gevolg heeft. Het hof overweegt omtrent deze beschuldiging als volgt. In de presentatie van 2 december 2010 van [geïntimeerde] aan de bewoners van Cronestein vermeldt [geïntimeerde] dat bij verkoop de bewoners geen risico meer hebben van toekomstig achterstallig onderhoud en eventuele waardedalingen. Dat van een waardestijging sprake is bij omzetting van woonrechten in appartementsrechten blijkt voldoende uit het prospectus van WVGH Seniorenfonds IV en wordt bovendien door [E] bevestigd in een interview. Aannemelijk is dan ook dat [geïntimeerde] op dat moment wist van de waardestijging maar de bewoners daar onvoldoende op heeft gewezen. Hetzelfde geldt ten aanzien van de staat van de onderhoudskas. In de brief van 8 oktober 2010 waarschuwt het bestuur van de woonvereniging de bewoners voor onderhoudsverplichtingen als niet aan [geïntimeerde] wordt verkocht. Ook in de brief van 1 december 2010 worden de bewoners door het bestuur opgeroepen om aan [geïntimeerde] te verkopen “gegeven de forse leeftijd van het complex en de onverwachte uitgaven.” De werkelijkheid was dat het achterstallig onderhoud voldoende gedekt was aangezien ruim € 1,3 miljoen in de onderhoudskas zat, dat de bewoners hierover onvoldoende waren geïnformeerd en dat na de omzetting van woonrechten in appartementsrechten en de verlaging van de servicekosten een faillissement in het geheel niet aan de orde was. Dit blijkt onder meer uit een bericht dat in het voorjaar van 2011, vlak nadat de verkopen aan [geïntimeerde] waren afgerond, op de nieuwe website van Cronestein is verschenen: “op basis van de technische evaluatie van de te verwachten onderhoudskosten, is vastgesteld dat er in Leiden voldoende financiële middelen in de toekomst beschikbaar zijn om het groot onderhoud uit te voeren danwel het achterstallig onderhoud weg te werken.”

Voor de zinsnede “ver onder de taxatiewaarde” heeft Trouw verwezen naar het rapport van beleggingsanalist [G] die de conclusie dat vastgoed is aangekocht ver onder de taxatiewaarde mede baseert op het prospectus van het WVGH Seniorenfonds IV (zie hiervoor onder 3.1 sub (x en xi)). Van een lichtvaardige verdachtmaking waar het de uiting “ver onder de taxatiewaarde” betreft kan dan ook niet gesproken worden; de publicatie op dit punt vindt steun in het beschikbare feitenmateriaal. Hetzelfde geldt ten aanzien van de zinsnede “waarbij het voordeel van de investeerders per seniorencomplex in de miljoenen kan lopen”. Ook hier heeft Trouw immers verwezen naar het prospectus van het WVGH Seniorenfonds IV en het verschil in koopprijs en taxatiewaarde terwijl het door Trouw genoemde voorbeeld met betrekking tot de serviceflat Hoog Soestdijk laat zien dat het WVGH Seniorenfonds IV – waarvan [geïntimeerde] beheerder is en [E] bewaarder – met aan –en verkoop van seniorenwoningen een opbrengst heeft behaald van ongeveer twee miljoen euro. Het door Trouw genoemde voorbeeld met betrekking tot de waardeontwikkeling in Sparrenhof geeft eveneens voldoende blijk van een voordeel voor de investeerder Sparrenhof CV ( [geïntimeerde] en [E] ), te weten van ongeveer 9 ton euro. Dat de aankoop van appartementen in Cronestein tegen lage prijzen is geschied, volgt voldoende uit de bieding die is gedaan op de woning Plantijnstraat 38 (zie hiervoor onder 3.1. sub (xix)) door [X] B.V., welke vennootschap op verzoek van [geïntimeerde] appartementen aankocht om die vervolgens in verhuurde staat weer aan [geïntimeerde] door te leveren. In dat verband wordt verwezen naar de hiervoor onder 3.1. sub (xiii) genoemde brief van het bestuur van woonvereniging Cronestein van 16 november 2010 waarin staat dat [geïntimeerde] via een andere CV een bieding zal uitbrengen aan de erven voor leegstaande appartementen. [geïntimeerde] heeft onvoldoende betwist de stelling van Trouw dat die latere CV de vennootschap [X] B.V. is. Ook de biedingen die door [geïntimeerde] zijn gedaan op de woningen [adres] (zie hiervoor onder 3.1. sub (xiv)) en 70 (zie hiervoor onder 3.1. sub (xx)) te Leiden waren beduidend lager dan de taxatiewaarde.

Uit het voorgaande volgt voldoende dat SDS de bewoners essentiële informatie heeft onthouden waardoor zij de waarde van hun woning ten onrechte niet hoger inschatten (de waardesprong na omzetting en de 1,3 miljoen in onderhoudskas) en door [geïntimeerde] lage biedingen uitgebracht op woningen welke biedingen door SDS werden aangeprezen als “realistisch” onder verwijzing naar de oude situatie van slechte verkoopbaarheid toen nog sprake was van woonrechten en hoge servicekosten. Tegen deze achtergrond zijn de woorden “te goedkoop”, “ver onder de taxatiewaarde” of “tegen bodemprijzen” zoals in de artikelen gebruikt niet lichtvaardig geuit.

Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is voorts gebleken dat [geïntimeerde] door SDS wordt gepresenteerd als een toevallige investeerder en niet - zoals hiervoor onder 3.8 reeds is overwogen - als een langdurige zakelijke relatie van SDS waarbij ook sprake is van vermenging van zakelijke belangen. Gebleken is dat SDS behalve advisering van het bestuur van de VVE en het uitvoeren van dienstverlenende taken van de VVE zich ook bezighoudt met de verhuur van het vastgoed voor [geïntimeerde] , zowel wat betreft de werving als de uitvoering, voor welke werkzaamheden zij wordt betaald. Dat door de verwevenheid van belangen [geïntimeerde] in staat is geweest woningen voor lagere prijzen – onder de taxatiewaarden – te bemachtigen, vindt aldus voldoende steun in de feiten. Doordat SDS en [geïntimeerde] onvoldoende openheid en transparantie hebben betracht richting de bewoners zijn er vragen gerezen over de handelwijze van SDS en [geïntimeerde] en heeft Trouw voldoende aanleiding gezien hierover te berichten hetgeen haar vrijstond.

De aard van de verweten uitlatingen is, ook als rekening wordt gehouden met de redelijkerwijs te verwachten gevolgen voor [geïntimeerde] , tegen de achtergrond van het feitenmateriaal waarover Trouw ten tijde van de gewraakte publicaties beschikte, te billijken. De wijze waarop Trouw zich heeft uitgelaten - de publicaties bevatten negatieve kwalificaties - wordt gerechtvaardigd door de ernst van de vermeende misstand die de gewraakte artikelen aan de kaak beogen te stellen en het daarmee gemoeide algemeen maatschappelijk belang, alsmede door de mate waarin de bedoelde uitlatingen steun vonden in het beschikbare feitenmateriaal. Ten slotte is in dit verband van belang dat [geïntimeerde] , gelet op zijn functie van politicus en zijn optreden in het publieke domein, een publiek persoon was en om die reden meer kritiek op zijn functioneren had te dulden.

Met betrekking tot de vraag of Trouw jegens [geïntimeerde] het beginsel van hoor en wederhoor voldoende in acht heeft genomen voorafgaand aan de gewraakte publicaties overweegt het hof als volgt. Vooropgesteld wordt dat [geïntimeerde] voorafgaand aan die publicaties is geïnformeerd over het voornemen tot publicatie en in dat kader een aantal (inhoudelijke) vragen voorgelegd heeft gekregen waarop hij heeft geantwoord. Weliswaar moet worden gezegd dat [geïntimeerde] in een laat stadium is benaderd en dat de termijn voor een reactie van zijn zijde aan de korte kant was in aanmerking genomen de complexiteit en omvang van de zaak waarover Trouw wenste berichten, maar deze omstandigheid leidt niet tot de gevolgtrekking dat Trouw het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden. In dit verband is immers gebleken dat [geïntimeerde] op de hem gestelde vragen antwoord heeft gegeven zonder dat hij zich daarbij erover heeft beklaagd dat hem onvoldoende tijd en gelegenheid werd geboden voor een reactie. Daaraan voegt het hof toe dat in beginsel weliswaar geboden is dat het beginsel van hoor en wederhoor voldoende in acht wordt genomen, maar dat het enkele achterwege laten daarvan niet zonder meer tot onrechtmatigheid van de gewraakte publicaties leidt.

Het vorenoverwogene voert het hof tot de slotsom dat, alle bijzondere omstandigheden tegen elkaar afgewogen, het belang van Trouw om zich vrij te uiten in dit geval zwaarder behoort te wegen dan de belangen waarvoor [geïntimeerde] opkomt en dat derhalve het grootste gewicht moet toekomen aan het belang dat een vermeende misstand die de samenleving raakt door bekendmaking aan het grote publiek bekend moet kunnen worden. Van een ontoelaatbare inbreuk op het in artikel 8, tweede lid, EVRM gewaarborgde recht is derhalve geen sprake en de door [geïntimeerde] gewraakte uitlatingen van Trouw zijn jegens hem niet onrechtmatig te noemen. Een en ander brengt mee dat de grieven in principaal appel slagen.

in incidenteel appel

Met grief 1 in incidenteel appel komt [geïntimeerde] op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat Trouw niet gehouden is om het artikel “Bestuurschaos staat (helaas) niet op zichzelf” van 7 januari 2014 op haar website te rectificeren op dezelfde wijze als de artikelen “Stichting verrijkt zich ten koste van bewoners service-flats” en “ [geïntimeerde] (CDA) stapt op om service-flat zaak” en de afwijzing van zijn daartoe strekkende vordering. Ter onderbouwing voert [geïntimeerde] aan dat de beschuldigingen aan zijn adres - dat sprake is van belangenverstrengeling met SDS en dat hij woningen voor te weinig geld heeft kunnen opkopen doordat hij en SDS onvoldoende transparant zijn geweest naar de bewoners/verkopers van de woningen - die de voorzieningenrechter onrechtmatig achtte ook in dit artikel door Trouw worden geuit, onder meer in Pieter de Hoogh en Cronestein . De grief faalt. Allereerst geldt dat het hof anders dan de voorzieningenrechter voormelde beschuldigingen aan het adres van [geïntimeerde] niet onrechtmatig heeft geacht zoals hiervoor naar aanleiding van de grieven in principaal appel is overwogen. Daarnaast moet worden opgemerkt dat het in bovengenoemd artikel gaat om beschuldigingen die door derden worden geuit ( [D] , [F] en beleggingsanalist [G] ), die worden geciteerd, waarbij Trouw (enkel) als doorgeefluik fungeert en waarvoor Trouw – behoudens bijzondere omstandigheden die hier niet zijn gesteld en waarvan evenmin is gebleken – niet aansprakelijk is.

Grief 2 in incidenteel appel komt op tegen de afwijzing van de vordering tot betaling van € 3.500,= als voorschot op immateriële schadevergoeding. Ook deze grief is tevergeefs voorgesteld nu het hof de gewraakte artikelen niet als onrechtmatig heeft aangemerkt en daarmee de grond voor het toekennen van het gevraagde voorschot is komen te vervallen.

De slotsom luidt als volgt. De grieven in principaal appel slagen en de grieven in incidenteel appel falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover daarbij de vorderingen van [geïntimeerde] zijn toegewezen, en voor het overige - de afwijzing van het meer of anders gevorderde - worden bekrachtigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in beide instanties.