Hof Arnhem-Leeuwarden, 23-11-2021, nr. 20/00847

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 517.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 juli 2020 het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 412.000, de Minister voor Rechtsbescherming veroordeeld tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 500, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop de uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.897,14, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop de uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft in haar verweerschrift voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft het voorwaardelijke incidentele hoger beroep van belanghebbende beantwoord.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2021 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Diamantis KRMT, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , de echtgenoot van belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 2014 met een inhoud van 1.215 m³, bestaande uit een hoofdgebouw, een serre en een garage. De inhoud van de kelder, met een hoogte van 2,80 meter, is 420 m³. De inhoud van de rest van de woning is 795 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 10.623 m², waarvan 4.729 m² een voormalig kampeerterrein betreft.

De onroerende zaak is gelegen in de buurt van een melkveebedrijf (gelegen aan de [adres1] 3 te [woonplaats] ) met een ammoniakuitstoot van meer dan 2.000 kilogram per jaar.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum.

De heffingsambtenaar is van mening dat de beschikte waarde moet worden gehandhaafd.

Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 412.000 en subsidiair een waarde

lager dan € 517.000.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatiematrix van 10 februari 2021, opgesteld door [naam2] (hierna: de matrix). In de matrix is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal referentieobjecten:

- [adres2] 67A te [woonplaats] (verkocht op 2 oktober 2017 voor € 425.000),

- [adres3] 63 te [plaats1] (verkocht op 1 maart 2017 voor € 530.000) en

- [adres4] 2 te [plaats2] (verkocht op 18 december 2017 voor € 480.000).

De in hoger beroep overgelegde matrix is een verbeterde versie van de in eerste aanleg overgelegde matrix. In de oorspronkelijke versie van de matrix is het hoofdgebouw gewaardeerd op € 303.600, waarbij is uitgegaan van een inhoud van 880 m³ met een prijs per m³ van € 345. In de verbeterde versie van 10 februari 2021 is het hoofdgebouw eveneens gewaardeerd op € 303.600, waarbij is uitgegaan van een inhoud van 1.215 m³ met een prijs per m³ van € 249. Deze verbetering is het gevolg van een aanvankelijk onjuist vastgestelde inhoud van het hoofdgebouw. Tussen partijen is niet in geschil dat de inhoud van het hoofdgebouw 1.215 m³ bedraagt.

In hoger beroep is bij nader stuk een opnieuw aangepaste waardematrix overgelegd, gedateerd 17 mei 2021, opgesteld door [naam2] . Daarin zijn, naast de hiervoor genoemde referentieobjecten, aanvullend nog drie referentieobjecten opgenomen:

- [adres5] 24 te [plaats3] (verkocht op 17 augustus 2016 voor € 520.000),

- [adres6] 20 te [plaats3] (verkocht op 2 oktober 2017 voor € 545.000) en

- [adres7] 1 te [plaats3] (verkocht op 3 februari 2017 voor € 685.000).

Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij – ook eerst in de (hoger)beroepsfase – de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, indien met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet aan het vorenoverwogene niet af. Het staat een belanghebbende evenwel vrij betere referentieobjecten aan te dragen.

Belanghebbende heeft als alternatieve referentieobjecten de volgende zes onroerende zaken aangedragen:

- [adres1] 5 te [woonplaats] (verkocht op 2 augustus 2016 voor € 267.500),

- [adres8] 11 te [woonplaats] (verkocht op 1 maart 2017 voor € 285.000),

- [adres2] 33 te [woonplaats] (verkocht op 29 april 2016 voor € 310.000),

- [adres9] 59 te [plaats1] (verkocht op 26 mei 2016 voor € 370.000),

- Leeksterweg 56 te [plaats1] (verkocht op 15 maart 2017 voor € 390.000) en

- [adres10] 5 te [plaats2] (verkocht op 1 augustus 2016 voor € 317.000).

De Rechtbank heeft in haar bestreden uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar strekt, naar het Hof begrijpt, allereerst tot bestrijding van dit oordeel van de Rechtbank. De Rechtbank heeft voor haar oordeel (kort gezegd) onder meer redengevend geacht:

- dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de grond geen rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van een melkveebedrijf aan de [adres1] 3 te [woonplaats] met een ammoniakuitstoot van meer dan 2.000 kilogram per jaar, ten gevolge waarvan overlast ontstaat bij het uitrijden van mest (stank, lawaai, vliegen en verzuring van de grond). Daarnaast heeft de Rechtbank meegewogen dat het dorp [woonplaats] niet erg populair is en weinig voorzieningen heeft, en

- dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de prijs per m³ van het hoofdgebouw geen inzicht gegeven in de wijze waarop hij (cijfermatig) is omgegaan met het zogenoemde afnemende grensnut.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar weersproken dat de onroerende zaak aan het bedoelde melkveebedrijf grenst. De heffingsambtenaar heeft daartoe aangevoerd dat dit melkveebedrijf 234 meter verwijderd is van de onroerende zaak en dat tussen het melkveebedrijf en de onroerende zaak een vrijstaande woning, [adres1] 4 te [woonplaats] , ligt. Naar het oordeel van het Hof, neemt het voorgaande niet weg dat de onroerende zaak aan de achterzijde grenst aan een weiland dat in eigendom is bij het bedoelde melkveebedrijf, waar op basis van vastgelegde milieuvoorwaarden in vastgelegde periodes mest wordt uitgereden.

Voorts heeft de heffingsambtenaar bestreden dat sprake is van regelmatige bemesting in de nabijheid van de onroerende zaak. Op basis van de richtlijnen van het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit mag slechts een aantal malen per jaar mest worden uitgereden op het desbetreffende perceel. Dit uitrijden van mest is, volgens de heffingsambtenaar, normaal en inherent aan een ligging in het buitengebied. Het Hof overweegt dat vaststaat dat het hiervoor bedoelde melkbedrijf een ammoniakuitstoot van meer dan 2.000 kilogram per jaar heeft. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar, met hetgeen hij tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende naar voren heeft gebracht, niet aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van de opgevoerde referentieobjecten een vergelijkbare overlast door het uitrijden van mest bestaat. De overgelegde matrix, het Hof zal uitgaan van de meest recente versie daarvan van 17 mei 2021, waarnaar de heffingsambtenaar in dit verband verwijst, verschaft daarin geen inzicht. De enkele opmerking in het hogerberoepschrift dat de drie eerstvermelde referentieobjecten ook grenzen aan weilanden, betekent nog niet dat er een vergelijkbare hoeveelheid mest, met de daarbij behorende overlast, wordt uitgereden. Overigens is ten aanzien van de drie nadien toevoegde referentieobjecten geen enkel inzicht op dit punt gegeven. Met het in hoger beroep alsnog overleggen van de grondstaffels van de referentieobjecten, zonder inzichtelijk te maken of, en zo ja, in hoeverre met voormelde omstandigheid rekening is gehouden, heeft de heffingsambtenaar de in de matrix aan de onroerende zaak toegekende kavelwaarde niet aannemelijk gemaakt.

Ten aanzien van de waarde van het hoofdgebouw heeft de heffingsambtenaar gewezen op de verbeterde matrix van meest recentelijk 17 mei 2021. Zoals hiervoor is overwogen, is er in die matrix uitgegaan van een inhoud van 1.215 m³ met een prijs per m³ van € 249. Aan het gedeelte van het hoofdverblijf boven de grond, in totaal 795 m³, heeft de heffingsambtenaar een prijs van € 262 per m³ toegekend en aan het gedeelte onder de grond van 420 m³ een prijs per m³ van € 227, hetgeen leidt tot een gemiddelde prijs per m³ voor het geheel van € 249. Met betrekking tot het verschil in prijs per m³ heeft de heffingsambtenaar enkel gesteld daarmee tot uitdrukking te hebben gebracht dat in de kelder daglichttoetreding ontbreekt. De heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende inzicht gegeven hoe hij vanuit de marktgegevens deze prijzen per m³ heeft herleid. Met name heeft hij het verschil tussen de waarde per m³ van de kelder en het bovengrondse gedeelte van het hoofdgebouw cijfermatig niet inzichtelijk gemaakt. Zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, valt bovendien niet in te zien waarom de prijs per m³ van de serre van € 345 hoger is dan de prijs per m³ van het hoofdgebouw.

Belanghebbende heeft gemotiveerd betwist dat de in de matrix in aanmerking genomen dakkapellen niet in de inhoud van het hoofdgebouw zouden zijn begrepen. De heffingsambtenaar heeft dienaangaande weliswaar gesteld dat dat niet het geval is, en dat daarom in de waardeopbouw afzonderlijk een waarde aan de dakkapel (€ 7.268) kan worden toegekend, maar hij heeft dat met hetgeen hij heeft overgelegd niet aannemelijk gemaakt.

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is.

De Rechtbank heeft in haar bestreden uitspraak voorts geoordeeld dat belanghebbende de door haar bepleite waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum van € 412.000 wel aannemelijk heeft gemaakt. Naar het Hof begrijpt, is het hoger beroep van de heffingsambtenaar tevens gericht tegen dat oordeel. Het Hof ziet zich daarom voor de vraag geplaatst of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 412.000 aannemelijk heeft gemaakt. De Rechtbank heeft in eerste aanleg – kort gezegd – geoordeeld dat belanghebbende, nu haar door de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht is verschaft in de waarde-opbouw van de referentie-objecten, met de door haar overgelegde berekeningen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar het bedoelde inzicht, waaronder de grondstaffels met betrekking tot de opgevoerde referentie-objecten, echter wel verschaft. Het ligt dan, naar het oordeel van het Hof, op de weg van belanghebbende de door haar bepleite waarde in het licht van deze (nieuwe) informatie (alsnog) aannemelijk te maken.

Belanghebbende heeft niet, althans onvoldoende, inzichtelijk gemaakt hoe zij rekening heeft gehouden met de door de heffingsambtenaar overgelegde informatie noch hoe zij vanuit de marktgegevens de door haar gehanteerde prijzen heeft herleid. Het Hof is daarom van oordeel dat ook belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

Gelet op het vorenoverwogene is het (principale) hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.

Belanghebbende heeft voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld. Gelet op de gegrondverklaring van het (principale) hoger beroep van de heffingsambtenaar, zal het Hof ook het incidentele hoger beroep van belanghebbende beoordelen. Belanghebbende heeft, naar het Hof begrijpt, willen betogen dat zij de door haar bepleite waarde ook in hoger beroep aannemelijk heeft gemaakt en heeft in dat verband – kort gezegd – naar voren gebracht dat er sprake is van achterstallig onderhoud aan het tegelterras, ten gevolge waarvan een extra waardedruk ter grootte van de begrote herstelkosten van het tegelterras ad € 30.000 zou moeten worden toegepast. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling. Zoals hiervoor – onder 4.12 – is overwogen, maakt belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk. Mogelijke waardedruk door achterstallig onderhoud aan het tegelterras, wat daar overigens ook van zij, maakt dat niet anders, aangezien belanghebbende niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hoog de waarde van onroerende zaak is zonder rekening te houden met dat gestelde achterstallige onderhoud.

Nu geen der partijen de waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde zelf in goede justitie bepalen. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende nog onweersproken gesteld dat de kelder van de onroerende zaak erg vochtig is en er sprake is van slecht functionerende insectenwerende horren, welke omstandigheden niet door de heffingsambtenaar in de waardevaststelling zijn verdisconteerd. Mede gelet daarop en gelet op al het vorenoverwogene, stelt het Hof, met in achtneming van al hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht, de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum vast op € 450.000.

De overige (formele) grieven van belanghebbende kunnen aan deze beslissing niet afdoen en behoeven derhalve geen behandeling meer.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het principale hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen termen voor een proceskostenvergoeding.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van het griffierecht, de veroordelingen tot het betalen van immateriële schade en de proceskosten, en de wettelijke rente,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar en

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 450.000 en vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. G.B.A. Brummer en mr. E.

Polak in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 november 2021

De griffier is verhinderd De voorzitter,

de uitspraak te ondertekenen.

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 november 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.