2.4.1.4 Beëindiging van erfpachtrechten

Geschillen over beëindiging van erfpachtrechten kwamen vaak voor. De vraag of verbintenisrechtelijke regels over de ontbinding van overeenkomsten konden worden toegepast op erfpachtrechten werd ontkennend beantwoord. Hoewel aan de vestiging van een erfpachtrecht een overeenkomst ten grondslag kon liggen, konden de regels van het verbintenissenrecht over ontbinding van overeenkomsten niet zonder meer op erfpachtrechten worden toegepast nu de wet in art. 780 en 781 OBW een specifiek goederenrechtelijke regeling voor de beëindiging van erfpachtrechten bevatte en in die regeling ontbinding als grond voor vervallenverklaring niet was opgenomen. Zo oordeelde de Hoge Raad in 1865 in de zaak van een erfverpachter die een erfpachtrecht wilde beëindigen door ontbinding van de overeenkomst tot vestiging te vorderen op grond van art. 1302 en 1303 OBW.1 Tussen partijen was geen beëindiging door ontbinding afgesproken en bovendien waren de regels voor overeenkomsten in het algemeen niet van toepassing op een zakelijk recht van erfpacht, ook niet als het recht niet door vestiging op grond van een overeenkomst, maar door verjaring of toedeling tot stand was gekomen, aldus de Hoge Raad:

Op een erfpachtrecht waren uitsluitend de regels van het zakenrecht van Boek 2 OBW van toepassing, niettegenstaande de uit art. 782 OBW volgende bevoegdheid van partijen om bij overeenkomst van deze regels af te wijken. Hieruit volgde dat de regels van het verbintenissenrecht uit Boek 3 OBW alleen van toepassing waren indien partijen dat bij overeenkomst hadden afgesproken.

Een bijzonder voorbeeld van de beëindiging van een erfpachtrecht door vervallenverklaring vormde de zaak over een uitgifte in de vorm van een publiek-private samenwerking om noodzakelijke infrastructuur tot stand te brengen.3 In 1853 had de Staat een contract gesloten met de natuurlijke persoon A. van Haaften inhoudende dat hij met private middelen een permanente verbinding met een openbare weg tot stand zou brengen tussen de provincies Noord-Brabant en Zeeland in de vorm van een dam tussen het eiland Sint Philipsland aan de ene kant en de Brabantse zeedijken aan de andere kant, ongeveer het traject van de huidige N257. De Staat gaf daarbij aan Van Haaften in altijddurende erfpacht4 een perceel water, zand en slik ter ontginning, onder de voorwaarde dat de erfpachter een dam zou aanleggen op aanwijzing van de Waterstaat en die dam, inclusief rijbaan, voor 1 juli 1859 zou opleveren. Daarnaast werd de erfpachter verplicht tot het altijddurend onderhoud en verbetering van de dam, bij gebreke waarvan de Staat het onderhoud kon laten uitvoeren met verhaal van de kosten op de erfpachter.

Het project leidde niet tot het gewenste resultaat. Weliswaar werd de dam tijdig opgeleverd, maar deze bleek niet voldoende bestand tegen natuurgeweld. Al snel brak de dam op meerdere plaatsen door, brokkelde af en raakte op andere wijze onherstelbaar beschadigd zodat er ten slotte alleen nog wat aanhechtingspunten over waren en de ingenieur van Waterstaat verklaarde dat herstel niet mogelijk was. De Staat ging tevergeefs voor twee ankers liggen en vorderde ontbinding van de overeenkomst en vervallenverklaring van het erfpachtrecht. Aan de verplichting tot aanleg en oplevering van de dam was volgens het contract voldaan en ten aanzien van de verplichting tot eeuwigdurend onderhoud hadden partijen, in afwijking van art. 1302 en 1303 OBW, afgesproken dat de Staat die gebreken zou herstellen en de kosten daarvan op de erfpachter zou mogen verhalen.5 Ontbinding van de overeenkomst was dus niet aan de orde. Van vervallenverklaring kon evenmin sprake zijn. In de vestigingsakte van het erfpachtrecht waren namelijk alle wettelijke erfpachtbepalingen op het recht van toepassing verklaard, met als gevolg dat de art. 767-782 OBW als contractsbepalingen tussen partijen van kracht waren.6 Omdat de wettelijke gronden voor vervallenverklaring zich in dit geval geen van alle voordeden, werd ook de vordering tot vervallenverklaring afgewezen. Opvallend aan deze zaak was de uitgifte voor een specifieke vorm van ontginning en de incorporatie van de wettelijke erfpachtbepalingen in de vestigingsakte. Daarnaast valt op dat de rechtbank de wettelijke bepalingen over ontbinding van overeenkomsten opzij zette ten gunste van de partijafspraak. Een goederenrechtelijke benadering had eveneens geleid tot het primaat van de partijafspraak, maar zonder de mogelijkheid van ontbinding. Mogelijk werd de verplichting van de erfpachter tot aanleg van de dam eerder in een verbintenisrechtelijk licht beschouwd. Van latere bouwplichten was de zakelijke werking ook niet altijd zeker.

Het hof Den Haag bevestigde in hoger beroep het vonnis van de rechtbank.7 Ten aanzien van de schade als gevolg van ondeugdelijk herstel van de doorbraken aan de dam preciseerde het hof dat art. 780 OBW vervallenverklaring als sanctie stelde op schade toegebracht aan de in erfpacht uitgegeven zaak en dat de door de erfpachter aan te leggen dam niet als zodanig beschouwd kon worden. Ook in het arrest van het hof was uitsluitend sprake van een erfpachtcontract of een overeenkomst ‘van afstand op erfpachtsregt’ van contracterende partijen en van het buiten toepassing blijven van de algemene regels over ontbinding van een overeenkomst op grond van de specifieke partijafspraak. De rechtsverhouding werd aldus beschouwd in verbintenisrechtelijke termen, terwijl tevens alle artikelen van titel 2.7 OBW door incorporatie in het contract van toepassing waren. De rechters hoefden dus geen strikt onderscheid te maken tussen de verbintenisrechtelijke en de goederenrechtelijke elementen van de rechtsverhouding.

De historische achtergrond van de vervallenverklaring wegens niet betalen van de canon kwam ter sprake in een zaak waarover het hof Amsterdam oordeelde.8 In dit geval was aan een erfpachtrecht uitgegeven in 1661 als een eeuwigdurend gebruiksrecht van percelen aan de Brouwersvaart te Haarlem bij vonnis van de rechtbank Haarlem op 19 november 1878 een einde gekomen door vervallenverklaring. De erfpachter had vijf jaar achter elkaar de canon niet betaald en had, ondanks behoorlijke sommatie, geen gebruikgemaakt van de gelegenheid tot herstel door aan de erfverpachters betaling van het achterstallige aan te bieden. Dat hij van mening was dat in het exploot een onjuist bedrag aan canon stond en dat hij bereid was te betalen, maar niet had geweten aan wie, maakte dat niet anders nu de in het buitenland wonende erfverpachters zich bij het exploot bekend hadden gemaakt. Omdat aan de voorwaarde van art. 780 OBW was voldaan diende de rechtbank de vervallenverklaring wegens wanbetaling van de canon te bevestigen en had zij geen discretionaire bevoegdheid om het eeuwenoude erfpachtrecht te laten voortbestaan. De officier van justitie had in zijn conclusie anders geoordeeld, namelijk dat het aanbod tot betaling dat de erfpachter gedurende het geding had gedaan voldoende was en dat de erfverpachters dit aanbod ook hadden aanvaard door hun eis tot betaling van achterstallige canon te verlagen tot het aangeboden bedrag, zonder rente. De rechtbank volgde deze redenering niet. De crux leek gelegen in het nalaten van de erfpachter gebruik te maken van de herstelperiode, het aanbod gedaan gedurende het geding was eenvoudigweg te laat, en dat aanbod had ook direct aan de erfverpachters gedaan moeten worden en had dan tevens een erkenning ingehouden:

Cruciaal was dus dat de erfpachter had nagelaten zijn rechtsverhouding tot de erfverpachters te erkennen, het minste dat hij hen verplicht was geweest was de erkenning van hun eigendomsrecht, nog los van het exacte bedrag aan canon. Nu de erfpachter zijn recht op de gronden na dertig jaar dreigde kwijt te raken wegens het niet tijdig reageren op de sommatie van de hem onbekende erfverpachters, stelde hij hoger beroep in. Het hof bekrachtigde het vonnis, tegen de (niet gepubliceerde) conclusie van de A-G in die de vervallenverklaring niet toewijsbaar achtte, mogelijk vanwege disproportionaliteit tussen sanctie en nalaten.10 Het hof deed alle bezwaren van de erfpachter tegen het exploot van aanmaning af als niet bewezen of niet ter zake doende. Zo hadden de erfverpachters in het exploot aangegeven dat zij de afstammelingen waren van de erfverpachter genoemd in de akte uit 1848 en dat zij als erfgenamen de rechtmatige eigenaren waren van de betreffende gronden. Ten slotte had de erfpachter zich beklaagd over:

Hiermee wierp hij een interpretatiekwestie op. Was de discretionaire bevoegdheid opgenomen in art. 780 lid 1 OBW, ‘De erfpachter kan van zijn regt worden vervallen verklaard (…)’, mede gericht tot de rechter of alleen tot de erfverpachter? Het hof onderzocht deze stelling in het toepasselijke oudhollands recht en kwam tot de conclusie dat de sanctie vervallenverklaring van een erfpachtrecht wegens het niet betalen van de canon al op grond van het Romeins recht mogelijk was geweest. Gezaghebbende auteurs van het Rooms-Hollands recht zoals Groenewegen, De Groot, Voet, Van der Keessel en Van der Linden hadden bevestigd dat deze praktijk altijd geldig was gebleven, inclusief de mogelijkheid voor de erfpachter om vervallenverklaring te voorkomen door betaling van het achterstallige aan te bieden binnen een kort tijdsverloop na de vervaldag. Deze regels werden gecodificeerd in art. 1574 WNH, in art. 15 van de wet van 10 januari 1824, art. 14 van de wet van 29 maart 1833 en in 1838 opgenomen als art. 780 in het OBW. Nergens echter werd aan de rechter overgelaten die vervallenverklaring niet uit te spreken indien, in moderne termen gezegd, de omstandigheden van het geval meebrachten dat die vervallenverklaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar werd geacht:

Daarmee was het beroep op de discretionaire bevoegdheid van de rechter tevergeefs, de bevoegdheid tot vervallenverklaring behoorde uitsluitend aan de erfverpachter. Nu de erfpachter volgens de voorschriften was aangemaand en de erfverpachters acht maanden hadden gewacht alvorens de rechtsvordering in te stellen en de erfpachter in die tijd het verzuim niet had hersteld, kon ook het hof niet anders dan de vervallenverklaring van het recht bevestigen. Het goederenrecht, in een consequente lijn van de oudste tot de nieuwste bronnen, bood het hof in een dergelijk geval geen ruimte om rekening te houden met de omstandigheden van het geval. Waarbij het er eigenlijk om ging dat de erfpachter inbreuk maakte op het eigendomsrecht van de erfverpachters door zijn rechtsverhouding tot hen niet te erkennen.

Een andere erfpachter handelde nalatig door niet tijdig aan de erfverpachter te laten weten dat hij na het einde van de looptijd van zijn recht gebruik wilde maken van zijn koopoptie of, als dat niet mogelijk was, het recht wilde verlengen.13 Omdat de erfpachter niet aan de voorwaarden van de koopoptie voldeed bood de erfverpachter hem in plaats daarvan een nieuw erfpachtrecht aan tegen nieuwe voorwaarden en een ongewijzigde canon. De erfpachter weigerde dit aanbod en deed in de daaropvolgende rechtszaak onder meer een beroep op het voortbestaan van zijn recht op grond van art. 779 OBW.14 Het hof verwierp dit beroep omdat uit deze bepaling volgde dat het erfpachtrecht na het einde van de looptijd van rechtswege was vervallen en de erfverpachter direct zijn vol eigendom had teruggekregen:

Dit lijkt mij een onjuiste interpretatie van art. 779 OBW, dat in de wet was opgenomen ter bescherming van de erfpachter tegen een al te abrupt einde van zijn gebruiksrecht en dat de rechtsverhouding juist nog enige tijd liet doorlopen ten behoeve van onderhandelingen over voortzetting.16 De bepaling maakte onderscheid tussen vernieuwing en voortduring van het erfpachtrecht. Voor vernieuwing van het recht, verlenging daaronder begrepen, was een actieve handeling nodig. Zolang partijen die handeling achterwege lieten duurde het gebruiksrecht voort, ook na het einde van de looptijd, dat was het ‘bij voortduring blijven bestaan’ tegen de bestaande voorwaarden. De erfverpachter kon aan die voortduring door opzegging een einde maken en dan diende de erfpachter het perceel te ontruimen. Uit de wetsgeschiedenis bleek niet duidelijk wat de betekenis was van het woord ‘kan’ in de frase ‘kan hetzelve bij voortduring blijven bestaan’, mogelijk werd bedoeld dat de erfverpachter het in zijn macht had te bepalen dat dit kon of niet kon. De onjuiste lezing van het hof ging terug op het handboek van Asser uit 1838.17 Het vernieuwen en het voortduren van het recht werden ten onrechte door elkaar gehaald met als gevolg dat de bedoeling van art. 779 OBW werd gepasseerd.18 Een correcte interpretatie van de bepaling zou in dit geval geen verschil hebben gemaakt nu de erfverpachter duidelijk had doen blijken dat het recht was geëindigd en de erfpachter niet tijdig van zijn bevoegdheid tot vernieuwing gebruik had gemaakt.

De rechtbank Middelburg paste art. 779 OBW correct toe, in lijn met de bedoelingen van de wetgever zoals die bleken uit de parlementaire geschiedenis.19 Het recht uit deze zaak was in 1835 voor dertig jaar gevestigd en in 1865 geëindigd. Daarna had het recht voortgeduurd, de erfpachtster had het gebruik van de grond gehad en de canon betaald en pas nadat die situatie zeventien jaar had geduurd zegde de erfverpachter het recht in 1882 op. De erfpachtster verweerde zich met de stelling dat zij een recht voor onbepaalde duur had verkregen en dat de woning haar eigendom krachtens opstalrecht was, maar slaagde niet in het bewijs van die stellingen.20 Een enkele kwitantie toonde niet anders aan dan dat er eenmalig een canon was betaald en vormde geen bewijs voor het bestaan van een zakelijk recht van onbepaalde duur in weerwil van de opzegging.

De uitlegregels van het verbintenissenrecht konden in de vorm van aanvullend recht ook op zakelijke rechten worden toegepast. Bij de uitleg van overeenkomsten moest volgens art. 1379 OBW naast de letterlijke tekst van de overeenkomst ook en vooral de partijbedoeling ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in acht worden genomen. In een arrest uit 1882 werden de regels voor de uitleg van overeenkomsten toegepast op ‘het tussen partijen bestaande contract’.21 Uitleg was in dit geval nodig om de duur van het erfpachtrecht naar de partijbedoeling te bepalen en om te beoordelen of de grondeigenaar bevoegd was tot opzeggen. Op goederenrechtelijke wijze, uit de vestigingsakte en de wet, kon namelijk geen uitsluitsel over de duur van het recht worden afgeleid. De vraag of het recht door verloop van tijd was geëindigd toen de grondeigenaar het recht in 1876 opzegde werd door het hof ontkennend beantwoord met behulp van wetsuitleg in het licht van de partijbedoeling en gewoonterecht.22 Art. 2 van de wet van 10 januari 1824 had de maximale duur van een erfpachtrecht vastgesteld op 99 jaar. Nu bij uitgifte geen duur was afgesproken moest worden aangenomen dat, de wetsbepaling weggedacht, het de bedoeling van partijen was geweest een recht voor altijd te vestigen, conform het voorheen geldende gewoonterecht. Onder de werking van de wet van 10 januari 1824 nam het hof daarom een duur van het erfpachtrecht van 99 jaar aan omdat dat het dichtst bij de bedoeling van partijen kwam:

Nu het recht in 1831 was gevestigd voor de duur van 99 jaar was het recht in 1876 nog niet door tijdsverloop geëindigd zodat de grondeigenaar op dat moment niet bevoegd was tot opzegging24 en de vordering werd afgewezen. Deze uitspraak betrof het verbintenisrechtelijke toetsingskader van de partijbedoeling ten aanzien van de inhoud van een erfpachtrecht, in een geval waar het goederenrecht geen uitsluitsel bood. De uitleg van de vestigingsakte in het licht van voormalig gewoonterecht, een vestiging voor onbepaalde tijd, kon vervolgens onder de werking van de erfpachtwet worden gebracht als een vestiging voor 99 jaar.