Hof Den Haag, 18-01-2022, nr. 200.281.719/01

[appellant] huurt een flatwoning van Trivire. Trivire heeft in het complex waartoe de woning behoort renovatiewerkzaamheden laten verrichten. Volgens [appellant] was de daardoor veroorzaakte overlast zo ernstig dat hij genoodzaakt was om zijn woning te verlaten. [appellant] heeft de kantonrechter gevraagd om toewijzing van een verhuiskostenvergoeding en een huurprijsvermindering. De kantonrechter heeft het eerste toegewezen en het tweede afgewezen.

Het hof wijst de verhuiskostenvergoeding in dit arrest af, omdat niet is gebleken dat [appellant] is verhuisd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Hij is destijds namelijk bij vrienden gaan logeren en heeft daarbij alleen een gering aantal persoonlijke voorwerpen meegenomen. Het hof wijst ook de huurprijsvermindering af, omdat het vindt dat [appellant] niet duidelijk heeft gemaakt dat hij een mate van overlast heeft ervaren die verder gaat dan die een doorsneehuurder bij aanvang van de huur had mogen verwachten.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

Op 9 december 2021 heeft een mondeling behandeling plaatsgevonden. De advocaten van partijen hebben de zaak tijdens deze behandeling toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen, die zij hebben overgelegd.

[appellant] huurt van Trivire een woning die deel uitmaakt van een complex uit de jaren 1970.

Trivire heeft in oktober 2018 aan de huurders van dat complex een informatiebrochure verstuurd waarin zij verduurzamingswerkzaamheden heeft aangekondigd en beschreven. In de brochure staat onder andere dat de werkzaamheden zouden worden uitgevoerd in bewoonde staat.

[appellant] heeft in december 2018 een “Akkoordverklaring energiezuiniger maken van uw woning” ondertekend met onder andere de volgende verklaring:

“Bewoner verklaart akkoord te gaan met:

Het uitvoeren van de energetische werkzaamheden aan de woning volgens gepresenteerd plan (zie bewonersinformatieboek voor details (…).”.

Meer dan 70% van de huurders in het complex heeft het voorstel aanvaard dat Trivire in de informatiebrochure had omschreven. [appellant] heeft geen beslissing van de kantonrechter gevraagd over de redelijkheid van dat voorstel.

In de periode van ongeveer juli 2019 tot ongeveer april 2020 hebben in het complex werkzaamheden plaatsgevonden. In de woning van [appellant] hebben de werkzaamheden van 4 tot en met 18 september 2019 plaatsgevonden. [appellant] heeft in de periode waarin er aan het complex is gewerkt enige tijd bij vrienden gelogeerd en heeft daarbij alleen een beperkt aantal persoonlijke voorwerpen meegenomen.

[appellant] heeft Trivire gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar te verklaren vonnis, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang:

i. - primair Trivire zou veroordelen tot betaling van € 6.095,- als verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW;

- subsidiair zou bepalen dat de huurprijs van de woning voor de periode van 4 tot en met 18 september 2019 wordt verminderd tot nihil;

ii) zou bepalen dat de huurprijs van de woning voor de periode van de werkzaamheden tot 4 september 2019 en vanaf 18 september 2019 wordt verminderd tot de helft.

Met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding heeft [appellant] aangevoerd dat de werkzaamheden aan de woning (deels) moeten worden aangemerkt als een renovatie en dat de overlast (vooral door geluid en stof) zo erg was dat hij door die renovatie heeft moeten verhuizen. Met betrekking tot de huurprijsvermindering heeft hij aangevoerd dat de ervaren overlast afbreuk heeft gedaan aan zijn woongenot en dat de gevraagde vermindering daaraan evenredig is.

De kantonrechter heeft de verhuiskostenvergoeding toegewezen en de voor de periode van de werkzaamheden tot 4 september 2019 en vanaf 18 september 2019 gevorderde huurprijsvermindering afgewezen, met veroordeling van Trivire in de proceskosten.

Trivire klaagt met haar (principaal) hoger beroep over de toewijzing van de verhuiskostenvergoeding en [appellant] klaagt met zijn (incidenteel) hoger beroep over de afwijzing van de huurprijsvermindering. Zij vorderen allebei vernietiging van het bestreden vonnis: Trivire met afwijzing van alle vorderingen en [appellant] alleen als het gaat om de afwijzing van zijn vordering tot huurprijsvermindering. [appellant] heeft daarbij zijn vorderingen in zoverre vermeerderd, dat hij de huurprijsvermindering tot nihil over de periode 4 tot en met 18 september 2019 (hiervoor beschreven onder 4.1 onder i) subsidiair) niet meer subsidiair vordert ten opzichte van de verhuiskostenvergoeding, maar daarnaast.

De verhuiskostenvergoeding

Trivire heeft verschillende grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat in deze zaak is voldaan aan de eisen van artikel 7:220 lid 5 BW voor toekenning van een verhuiskostenvergoeding, namelijk dat verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie van een woonruimte.

Onbesproken kan blijven in hoeverre hier sprake is geweest van een renovatie en of er in verband daarmee een noodzaak is geweest tot verhuizing. Het hof ziet namelijk aanleiding te beginnen met de beoordeling van grief V van Trivire, waarmee deze klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat het feit dat [appellant] zijn inboedel niet heeft verhuist er niet aan in de weg staat, dat hij de verhuiskostenvergoeding ontvangt (r.o. 4.6 van het bestreden vonnis). Volgens Trivire is de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW bedoeld als bijdrage in de kosten van een verhuizing naar en inrichting in een andere woning, en moet de huurder daarom enige inboedel verplaatsten, wil sprake zijn van een verhuizing. Volgens [appellant] heeft het begrip “verhuizing” in die bepaling daarentegen betrekking op de verhuizing van de huurder als persoon, en volgt daaruit dat het niet noodzakelijk is dat die huurder, wanneer hij de woning verlaat, ook enig deel van zijn inboedel verplaatst.

De grief slaagt. In het normale taalgebruik houdt “verhuizen” in dat een bewoner niet alleen als persoon zijn woning verlaat, maar ook dat hij meer meeneemt dan enkele logeerspullen. Deze op de taalkundige betekenis gestoelde lezing vindt bevestiging in de samenhang tussen de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW, waar lid 6, dat in aansluiting op lid 5 voorziet in een forfaitaire minimumbijdrage, spreekt over een bijdrage in “de verhuis- en inrichtingskosten”. Zij vindt ook bevestiging in de wordingsgeschiedenis van lid 6. De verhuiskostenregeling van artikel 7:220 leden 5 tot en met 7 BW stond voorheen in artikel 11g (oud) van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). De betrokken ministers hebben bij de verplaatsing van die regeling naar de huurtitel van Boek 7 BW toegelicht1.dat zij gebaseerd was op een motie Van Gent c.s.2.Die motie zet uiteen dat “bewoners die als gevolg van de [voor stedelijke vernieuwing noodzakelijke, hof] herstructurering gedwongen worden te verhuizen, recht hebben op een fatsoenlijke tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten” en dat die kosten “minimaal 4175 euro (NIBUD) en maximaal 6885 euro (Woonbond)” bedragen. Het in dit citaat genoemde minimumbedrag staat in het rapport “Berekening van verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting. Ook daaruit volgt dat de wetgever bij die regeling een situatie voor ogen heeft gehad waarin de huurder meer verplaatst dan een beperkt aantal logeerspullen.

Het hof heeft kennis genomen van de prejudiciële vragen die het hof Arnhem-Leeuwarden op 22 juni 2021 heeft gesteld aan de Hoge Raad.3.Het ziet onvoldoende aanleiding om met betrekking tot het voorgaande de beantwoording van die vragen af te wachten, omdat de verhuurder in de betrokken zaak, anders dan hier, aan de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking heeft gesteld.

Nu vaststaat dat [appellant] bij het tijdelijk bij vrienden logeren niet meer heeft meegenomen dan enkele persoonlijke voorwerpen is dus geen sprake van een verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Het hof zal de gevorderde verhuiskostenvergoeding daarom afwijzen, zonder dat het daarvoor nodig is om de overige bezwaren van Trivire tegen toekenning van die vergoeding te beoordelen.

De huurprijsvermindering

[appellant] vraagt om huurprijsvermindering over de gehele periode waarin aan het complex is gewerkt, en wel tot nihil voor de periode tussen 4 en 18 september 2019, toen specifiek aan zijn woning is gewerkt, en tot de helft van de overeengekomen huur voor de periode ervoor en erna. Hij voert aan dat hij in verband met de werkzaamheden extreme overlast heeft ervaren. Hij werkt thuis als schrijver en moet zich daarvoor concentreren, hetgeen niet mogelijk was door het voortdurende lawaai. Hij heeft zijn inboedel naar het midden van alle kamers moeten verplaatsen en met een zeil moeten afdekken. Hij heeft op één pitje moeten koken. De werkzaamheden hebben stofwolken veroorzaakt die gevaarlijk zijn voor zijn gezondheid omdat hij aan niet-allergische bronchiale astma lijdt. In de nabijheid van zijn woning is een tijdelijke werklift geplaatst die voortdurend door de werklieden werd gebruikt en extra lawaai en verplaatsingen bij zijn woningen veroorzaakte. Het gemeenschappelijke onderkomen met een woonkamer met wifi en sanitaire voorzieningen dat Trivire tijdens de werkzaamheden aan de bewoners ter beschikking had gesteld was volgens [appellant] geen reëel alternatief, omdat hij daar niet rustig kon lezen, schrijven en bellen, en hij er ook niet zijn papieren archief kon raadplegen. Volgens hem hoefde hij bij aanvang van de huurovereenkomst niet te verwachten dat werkzaamheden aan en om zijn woning zodanig ernstige overlast zouden veroorzaken dat hij zich genoodzaakt zou voelen om die woning tijdelijk te verlaten. Trivire bestrijdt dit.

Het hof geeft Trivire ook hierin gelijk. Voor toewijzing van een huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW is een gebrek vereist, dat in artikel 7:204 lid 2 BW, voor zover relevant en toegepast op een woning, wordt gedefinieerd als een staat of eigenschap van de woning waardoor zij aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huur mag verwachten van een goed onderhouden woning. Uit de bewoording “dat een huurder bij aanvang van de huur mag verwachten” volgt dat het daarbij niet gaat om de verwachtingen van (in dit geval) [appellant] , maar om de geobjectiveerde verwachtingen van een doorsnee woninghuurder.

Het complex dateert uit de jaren 1970 en een doorsneehuurder mocht bij aanvang van de huur, wanneer die ook was, verwachten dat Trivire op enig moment onderhoudswerkzaamheden aan dat complex zou willen laten verrichten, en dat hij daar dan overlast van zou hebben. Trivire wijst er terecht op dat uit het wettelijk huurstelsel volgt dat bij die verwachting ook hoort dat de huurder die overlast moet aanvaarden. De huurder moet namelijk gelegenheid geven tot de uitvoering van dringende werkzaamheden, een redelijk voorgestelde renovatie en/of, afhankelijk van de omstandigheden, overige werkzaamheden (artikelen 7:220 leden 1 en 2 en 7:213 BW), en daarbij hoort niet alleen dat hij toegang geeft tot het gehuurde en de betrokken werklieden hun werk laat doen, maar ook dat hij de overlast aanvaardt die daar normaal bij hoort.

Hier geldt dat Trivire in haar informatiebrochure zeer uitgebreid de werkzaamheden heeft beschreven die zij aan het complex wilde laten verrichten. De brochure beschrijft gedetailleerd per onderwerp de werkzaamheden (“Wat gaan we doen”) en wat de gevolgen voor de bewoner zijn (“Wat betekent dit voor u?”), gevolgd door hoofdstukken “Overlast tijdens de werkzaamheden” en “Wat verwachten wij van u”. In dat laatste hoofdstuk heeft Trivire verduidelijkt dat de werkzaamheden in bewoonde staat zouden worden uitgevoerd. Het voorstel voorziet niet in een huurprijsvermindering. Beide partijen vinden dat de beschreven werkzaamheden voor een deel als renovatie moeten worden aangemerkt. [appellant] heeft getekend voor akkoord voor uitvoering van de werkzaamheden. Hij betwist dat hij daarmee heeft ingestemd met het in de brochure beschreven renovatievoorstel, maar het hof gaat daaraan voorbij omdat vaststaat dat meer dan 70% van de huurders in het complex het voorstel voor die werkzaamheden heeft aanvaard en dat [appellant] geen beslissing van de rechter heeft gevraagd over de redelijkheid van dat voorstel. Daarom is sprake van een renovatievoorstel dat wordt geacht redelijk te zijn (artikel 7:220 lid 3 BW) en vallen de daarin beschreven werkzaamheden en de overlast die daar normaal bij hoort binnen datgene, wat een doorsneehuurder bij aanvang van de huur mocht verwachten.

[appellant] heeft niet (voldoende) onderbouwd dat Trivire bij de uitvoering van die werkzaamheden noemenswaardig is afgeweken van de beschrijving die zij daarvan in de brochure had gegeven, bijvoorbeeld doordat die werkzaamheden veel langer hebben geduurd of veel storender waren dan mocht worden verwacht. Daardoor is niet komen vast te staan dat de overlast die [appellant] heeft geleden verder is gegaan dan de eventuele overlast die een doorsneehuurder had mogen verwachten, en levert die geleden overlast geen gebrek op. Volgens [appellant] is Trivire niet serieus omgegaan met de door hem ervaren overlast. Dat de periode van werkzaamheden veel frustratie voor [appellant] heeft opgeleverd, is invoelbaar, maar verandert de voorgaande beoordeling niet.

[appellant] voert aan dat een woninghuurder weliswaar aan het begin van de huur mag verwachten dat de verhuurder op enig moment (groot) onderhoud zal willen plegen en dat hij daardoor overlast zal ervaren, maar niet dat daar dan geen enkele huurprijsvermindering tegenover zal staan, zeker als de overlast zo ernstig is als deze in dit geval voor hem is geweest. Hij wijst op artikel 7:220 leden 1 en 2 BW, dat bepaalt dat de plicht voor de huurder om dringende werkzaamheden of een renovatie te gedogen onverlet laat dat hij aanspraak kan maken op, onder andere, huurprijsvermindering. Het hof volgt [appellant] hier niet in, alleen al omdat het bedoelde onverlet laten niet afdoet aan het vereiste dat voor een huurprijsvermindering sprake moet zijn van een gebrek. Hierboven is al overwogen dat daarvan in dit geval geen sprake is geweest. Afgezien daarvan volgt uit de wordingsgeschiedenis van artikel 7:220 lid 1 BW dat de verwijzing naar de mogelijkheid om huurprijsvermindering te vragen in beginsel betrekking heeft op de situatie waarin dringende werkzaamheden noodzakelijk zijn om een gebrek te verhelpen en die werkzaamheden tot verminderd huurgenot leiden.4.Ook heeft de regering ter toelichting op het wetsvoorstel om de verhuiskostenregeling van artikel 11g Bbsh naar artikel 7:220 BW over te hevelen uitgelegd dat “[e]en vergoeding voor de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade [bij renovatie, hof] uitdrukkelijk een plaats [verdient, hof] in het renovatievoorstel van de verhuurder”,5.waardoor de ruimte des te beperkter is om buiten een redelijk renovatievoorstel om nog om een huurprijsvermindering te vragen.

Het hof komt op grond van het voorgaande al tot afwijzing van de door [appellant] gevraagde huurprijsvermindering, zowel voor de periode tussen 4 en 18 september 2018 als voor de periode waarin daarvoor en daarna is gewerkt, en komt daarom niet toe aan een beoordeling van de overige verweren die Trivire tegen die vermindering heeft gevoerd.

Slotsom

De slotsom is dat het (principaal) hoger beroep van Trivire slaagt en het (incidenteel) hoger beroep van [appellant] niet. Het hof zal het bestreden vonnis daarom, wat betreft de afwijzing van de huurvermindering voor de periodes van werkzaamheden vóór 4 september 2019 en na 18 september 2019, bekrachtigen en voor het overige vernietigen, en alle overige vorderingen van [appellant] afwijzen. Daaruit volgt dat het hof [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij zal veroordelen in de proceskosten van de procedure in beide instanties, met nakosten en uitvoerbaar bij voorraad, zoals Trivire heeft gevraagd.

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht, van 14 mei 2020, voor zover de kantonrechter de huurprijsvermindering voor de periode tussen de aanvang van de werkzaamheden en 4 september 2019 en tussen 18 september 2019 en het einde van de werkzaamheden heeft afgewezen;

- vernietigt dat vonnis voor het overige;

en, deels opnieuw rechtdoende,

- wijst ook alle overige vorderingen af;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure voor de kantonrechter, aan de kant van Trivire tot op 14 mei 2020 vastgesteld op € 622,- aan salaris van de gemachtigde (2 punten ad € 311,-: conclusie van antwoord en mondelinge behandeling);

- veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in het principaal hoger beroep, aan de zijde van Trivire tot op vandaag vastgesteld op € 100,89 aan betekeningskosten, € 760,- aan griffierecht en € 2.361,- aan salaris van de advocaat (3 punten in tariefcategorie I: memorie van grieven en pleidooi) en begroot op € 163,- aan nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 85,- in geval dit arrest moet worden betekend;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Trivire tot op vandaag vastgesteld op € 1.180,50 aan salaris van de advocaat (3 punten in tariefcategorie I gedeeld door twee: memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep en pleidooi);

- verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.H. Speyart van Woerden, E.M. Dousma-Valk en C.T.C. Welters en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2022 in aanwezigheid van de griffier.