Hof 's-Hertogenbosch, 21-08-2018, nr. 200.140.146, 01

2. [geïntimeerde 2] ,

3. [geïntimeerde 3] ,allen wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. F.J.H.M. Berndsen te Breda,

als vervolg op de tussenarresten van dit hof van 2 augustus 2016 en 27 december 2016.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

9.1.1. Bij genoemd tussenarrest heeft het hof als deskundige benoemd ing. A.M. Bilderbeek MSRE MRICS RT, RICS Registered Valuer, ter beantwoording van de navolgende vragen:

1. Kunt u aangeven wat de waarde in het economisch verkeer was (resp. naar uw taxatie vermoedelijk zal zijn) van het pand [adres 2] te [plaats 1]

1a. op 1 januari van ieder jaar in de periode 2006-2020;

1b. op de data waarop de kinderen meerderjarig zijn geworden;

1c. op 31 december 2020.

2. Kunt u aangeven wat de waarde in het economisch verkeer was (resp. naar uw taxatie vermoedelijk zal zijn) van het pand [adres 4] te [plaats 1]

2a. op 1 januari van ieder jaar in de periode 2006-2020;

2b. op de datum dat het pand in 2008 is overgedragen;

2c. op 31 december 2020.

1 en 2 Wilt u bij uw beantwoording van deze vragen rekening houden met

a. het huidige gebruik als privékliniek resp. kantoor;

b. met tuin en parkeerplaatsen;

c. de tot op heden lopende en in de periode vanaf heden tot eind 2020 nog doorlopende, dan wel naar alle waarschijnlijkheid te verwachten, huurovereenkomsten en de daarbij behorende zakelijke huurprijs;

d. de onderhoudskosten van de panden;

e. het gebruikelijk uitgevoerde onderhoud en/of verbeteringen.

3. Wilt u bij de beantwoording van de vragen 1 en 2 differentiëren naar

a. het gebruik van beide panden samen versus het gebruik van elk van de panden apart;

b. het gebruik van het pand [adres 2] als privékliniek, als kantoorvilla en als woonhuis (nu door [geïntimeerden] is gesteld dat op het pand ook een woonbestemming zit)?

4. Wilt u bij de beantwoording van de vragen 1, 2 en 3 onderscheid maken (indien aanwezig) tussen vergelijkbare panden met een vergelijkbaar gebruik in [plaats 1] en vergelijkbare panden met een vergelijkbaar gebruik in de regio [plaats 2] ?

5. Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt?

9.1.2. Naar aanleiding van de vraagstelling in het tussenarrest heeft de deskundige contact opgenomen met de raadsheer-commissaris, omdat ongewijzigde beantwoording van de door het hof gestelde vragen zouden resulteren in een (te) zeer groot aantal waarderingen. In zijn brief stelde de deskundige een (deels) alternatieve werkwijze voor. Na consultatie van partijen heeft de raadsheer-commissaris de deskundige verzocht om - zoals deze ook had voorgesteld - een waardebepaling te geven voor de verschillende varianten per aanvang (2005) en einde (2020) periode en per heden, voorzien van een uitgebreide onderbouwing. De raadsheer-commissaris deelde daarbij mede dat daarbij tevens van belang zijn

- voor wat betreft het pand [adres 2] het jaar 2009 (het jaar waarin de kinderen [geïntimeerden] beiden meerderjarig zijn geworden)

- en voor wat betreft het pand [adres 4] eind 2008 ( toen dat pand alsnog aan de BV moest worden overgedragen).

In verband met de fiscale vergelijking heeft het hof de deskundige tevens verzocht om een inschatting te geven van de waardes op de overige data, zonder een uitgebreide nadere onderbouwing.

9.2.1. Weliswaar heeft het hof in zijn tussenarrest van 27 december 2016 bij de geformuleerde vragen onder 3b de vraag naar de waarde van het pand [adres 2] als woonhuis opgenomen - zoals [geïntimeerden] hadden voorgesteld in hun antwoordakte van 25 oktober 2016 - daarbij overwegende dat door [geïntimeerden] was gesteld dat op het pand ook een woonbestemming zit, maar het hof is evenwel van oordeel dat dit onderdeel van de vraag niet aansluit bij het debat zoals dat in deze procedure tussen partijen is gevoerd en de omvang van de rechtsstrijd tussen partijen, zoals (in ieder geval) [appellante] die heeft opgevat en heeft mogen opvatten.

9.2.2. Het hof wijst onder meer op de toelichting van [geïntimeerden] op de gesteld geleden schade in de inleidende dagvaarding (blz. 13) “Uitgangspunt is dat het een belegging voor een termijn van tenminste 15 jaar betreft en de gemiddelde waardestijging van vergelijkbaar onroerend goed 2,5% per jaar bedraagt” en op blz. 14, waar [geïntimeerden] spreken over zorgvuldige advisering: “het pand was verhuurd aan de kliniek, huurinkomsten zouden op een bepaalde manier worden belast (..)”. De stellingen van [geïntimeerden] over het (onjuiste toepassen van) de HIR gaan over “bedrijfsmiddelen” die worden verkocht voor een bepaald bedrag.

Het gewraakte advies spreekt van “verkoop beleggingspand/aankoop monumentenpand”. In de brief van 2 december 2015 spreekt (de voorganger van) [appellante] in het kader van [adres 2] niet over een woonbestemming. In hun pleitnota bij de rechtbank vermelden [geïntimeerden] dat het pand werd gehuurd door de onderneming van [geïntimeerde] sr. op basis van een langjarig huurcontract, dat [geïntimeerde] sr. aldus was verzekerd van voortgezet gebruik. Als producties hebben [geïntimeerden] bij dit pleidooi overgelegd een overzicht van transactieprijzen woningen en van beleggingen in kantoren. [appellante] vermeldt in haar pleitnota bij de rechtbank (blz. 2) “de waardeontwikkeling van bedrijfsonroerende zaken, waar we in dit dossier naar moeten kijken is (..) Het algemene beeld van de kantorenmarkt (..).”

In het vonnis omschrijft de rechtbank [adres 2] als bedrijfspand en spreekt zij van de onroerend goed markt voor kantoorpanden.

In hoger beroep vermelden [geïntimeerden] in de memorie van antwoord dat de rechtbank zich in het vonnis realiseert “dat de waarde van onroerend goed en ook die van kantoorpanden” zich negatief ontwikkelt (nr 7). In nr 36 schrijven [geïntimeerden] “Ten overvloede merkt [geïntimeerden] nog op dat het bij [adres 2] niet gaat om een kantoorruimte, maar om een ruimte die (..) als privékliniek is ingericht en als zodanig wordt gebruikt.”. In het vervolg van deze paragraaf spreken zij over “zorgvastgoed”.

9.2.3. Uit de stukken blijkt naar het oordeel van het hof voldoende dat [geïntimeerden] in eerste aanleg hun vorderingen en stellingen hebben gericht op de advisering rondom [adres 2] (en [adres 4] ) als aan (een) onderneming/ kliniek verhuurd (beleggings)pand(en), en niet als (een) woonhuis(woonhuizen) (hoewel die bestemming wel op het pand/de panden rustte). In hoger beroep hebben zij in de memorie van antwoord weliswaar een onderscheid gemaakt tussen een kantoorpand en zorgvastgoed, maar daar hebben zij geen nadere onderbouwde consequenties uit getrokken en zeker hebben zij niet gerefereerd aan [adres 2] als woonhuis.

[appellante] heeft uit de stukken niet begrepen en ook niet hoeven begrijpen dat [geïntimeerden] ook het gebruik van [adres 2] als woonhuis aan hun stellingen en vorderingen ten grondslag wilden leggen. Voor zover [geïntimeerden] bij antwoordmemorie na deskundigenbericht de rechtsstrijd daartoe willen uitbreiden, is dat gelet op de tweeconclusieregel te laat, temeer nu [appellante] duidelijk heeft aangegeven een dergelijke uitbreiding niet te accepteren.

Het hof zal in het navolgende dus nog slechts oordelen over de waardeontwikkeling van [adres 2] (en [adres 4] ) niet als woonhuis maar als (een) pand(en) met een bedrijfsbestemming.

9.3.1. De deskundige heeft in zijn rapport aangegeven waarvan hij is uitgegaan bij de waardering van de objecten (6.1. rapport) en dat en hoe hij de rekenmodellen heeft opgemaakt voor de bepaling respectievelijk (voor wat betreft de bepaling per 31 december 2020) de schatting (6.2 rapport) van de waarde.

Vervolgens heeft de deskundige aangegeven dat en hoe hij gevolg heeft gegeven aan de vereisten van hoor- en wederhoor (8 rapport) en wat zijn reactie is op de opmerkingen en verzoeken van partijen (9 rapport). Als bijlage bij zijn rapport zijn gevoegd de rekenmodellen, de marktwaardebepaling [adres 2] als woonhuis, de referenties kantoor-en woonruimte en een kopie van de ontvangen opmerkingen en verzoeken van partijen.

9.3.2. De deskundige heeft met inachtneming van het voorgaande de gestelde vragen als volgt beantwoord:

1. De waarde in het economisch verkeer (thans aangeduid als Marktwaarde) was (resp. naar taxatie vermoedelijk zal zijn) van het pand [adres 2] te [plaats 1] :

- bij aanvang (15-12-2005) € 745.000,- k.k.

- jaar dat kinderen meerderjarig worden (2009) € 680.000,- k.k.

- per heden, datum opname (17-7-2017) € 770.000,- k.k.

- einde periode (31-12-2020) € 850.000,- k.k.

2. De waarde in het economisch verkeer (thans aangeduid als Marktwaarde) was (resp. naar taxatie vermoedelijk zal zijn) van het pand [adres 4] te [plaats 1] :

- bij aanvang (15-12-2005) € 315.000,- k.k.

- bij overdracht (11-12-2008) € 345.000,- k.k.

- per heden, datum opname (17-7-2017) € 335.000,- k.k.

- einde periode (31-12-2020) € 370.000,- k.k.

Bij het object aan de [adres 4] is tegen de verwachting (als gevolg van de crisis) geen waardedaling, maar een waardestijging zichtbaar. Dit is het gevolg van de in 2007 nieuw gesloten huurovereenkomst, waarbij de huuropbrengst fors hoger is komen te liggen.

1. en 2. De waarderingen zijn uitgevoerd volgens middels een huurwaardekapitalisatie, NAR-methode (Netto Aanvangs Rendement). Hierbij is de huurwaarde bepaald als kantoorruimte in gebruik als kliniek, rekening houdende met het omliggende terrein, de tuin, het erf, de ondergrond, parkeervoorzieningen en overige aanhorigheden. De waarderingen zijn uitgevoerd rekening houdende met de voormalige en lopende huurovereenkomsten. Hierbij wordt, zoals gebruikelijk, verondersteld dat aan het einde van de looptijd, de huurovereenkomst wordt voortgezet tegen de markthuur. Bij de NAR-methode wordt de netto huur bepaald door aftrek van de exploitatielasten op de brutohuur. Op deze wijze wordt rekening gehouden met de onderhoudslasten. Rekening is gehouden met het reguliere onderhoud conform de tarieven in de eerdergenoemde Vastgoedexploitatiewijzers. Volgens opgave zijn er geen noemenswaardige verbeteringen aan de objecten doorgevoerd sinds de verkrijging in 2005.

3. a. De beide panden zijn separaat gewaardeerd. De percelen zijn reeds kadastraal gesplitst, waardoor de beide panden eenvoudig separaat kunnen worden vervreemd. Er zijn geen kosten nodig voor het (kadastraal) splitsen van de panden. Hierdoor is de waarde van het totaal gelijk te stellen aan de som van de delen. Enkel voor de periode waarin de overdracht plaats vindt van het pand aan de [adres 4] en het jaar waarop de kinderen meerderjarig worden, is deze niet gelijk. In het tussenliggende tijdsbestek vinden er geen wezenlijke veranderingen plaats aan beide panden, waardoor deze gelijk te stellen zijn en daardoor toch zijn samengevoegd. De waarde van het complex als geheel op de genoemde peildata als geheel bedraagt:

- bij aanvang (15-12-2005) € 1.060.000,- k.k.

- bij overdracht cq. kinderen meerderjarig (2008/2009) € 1.025.000,- k.k.

- per heden, datum opname (17-7-2017) € 1.105.000,- k.k.

- einde periode (31-12-2020) € 1.220.000,- k.k.

b. Het gebruik van het object aan de [adres 2] als privékliniek verschilt niet van het gebruik als kantoorvilla. Het object wordt beoordeeld met de functie als kantoorruimte en het gebruik kan variëren. De huurwaardes, lasten en rendementen verschillen hier niet in. Het verschil wordt gemaakt door de aangebrachte voorzieningen. Deze worden als gebruikersvoorzieningen beschouwd en daardoor buiten beschouwing gelaten.

De bestemming staat het gebruik als woonruimte toe. Hiervoor zijn de nodige aanpassingen aan het object nodig, zoals de realisatie van een nieuwe keuken, badkamer(s), aanpassing installaties en bouwkundige aanpassingen. Hiermee is in de onderstaande waardes rekening gehouden door een (basis) aftrekpost op te nemen van € 100.000,- tot € 125.000,- afhankelijk van de peildatum. De onderbouwing van de waardering is opgenomen in de bijlagen. De waardes van het object aan de [adres 2] als woonhuis zijn als volgt vastgesteld:

- bij aanvang (15-12-2005) € 1.350.000,- k.k.

- jaar dat kinderen meerderjarig worden (2009) € 1.170.000,- k.k.

- per heden, datum opname (17-7-2017) € 1.275.000,- k.k.

- einde periode (31-12-2020) € 1.375.000,- k.k.

4. Zoals al kort aangegeven onder 3b. bepaalt het specifieke gebruik niet zozeer de waarde, maar de functie. Opgevraagd zijn referenties uit de verschillende databanken van NVM ( [naam 1] / [naam 2] ), Vastgoedmarkt en uit het archief van partner [bedrijfsmakelaars] Bedrijfsmakelaars. Gezocht is naar kantoorruimtes en woonruimtes rond de genoemde data in en rond [plaats 1] met een straal van 15km voor de kantoorruimtes en een straal van 10km voor de woonruimtes. Gezocht is naar klassieke objecten van voor 1950 in het hogere segment. De huurprijzen en koopprijzen in [plaats 1] liggen lager dan in [plaats 2] en [plaats 5] , waar voornamelijk de referentieobjecten zijn gelegen. De verhouding tussen [plaats 1] en regio [plaats 2] zijn afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de locatie, soort object, afwerking en voorzieningenniveau, staat van onderhoud en functionaliteit.

5. De waarde van de objecten van zowel kantoor- als woonruimte in 2020 is slechts een schatting. De ontwikkeling van de waarde is afhankelijk van veel factoren. Doordat de huidige markt weinig stabiel is en forse ontwikkelingen heeft laten zien de afgelopen maanden, zeker in het woonsegment, is de verwachting dat dit zal afzwakken, onder meer door de te verwachten stijging van de (hypotheek)rente. Ook onze afdeling [research] Research kan en wil hier geen uitspraak over doen. Enige vorm van een indicatie in procenten is niet af te geven. Op macroschaal is dit al lastig in te schatten en op microschaal nog veel lastiger, zeker gelet op de onzekere economische en politieke verwachtingen rondom renteontwikkeling en ontwikkelingen rondom ruimtelijke plannen.

In verband met de fiscale vergelijking is door het hof tevens verzocht om een deskundige inschatting te geven van de waardes op de overige peildata, zonder een uitgebreide nadere onderbouwing.

De waarde in het economisch verkeer (thans aangeduid als Marktwaarde) was (resp. naar taxatie vermoedelijk zal zijn) van het pand [adres 2] te [plaats 1] als kantoorruimte:

- op 1 januari 2007 € 750.000,- k.k.

- op 1 januari 2008 € 695.000,- k.k.

- op 1 januari 2010 € 720.000,- k.k.

- op 1 januari 2011 € 710.000,- k.k.

- op 1 januari 2012 € 715.000,- k.k.

- op 1 januari 2013 € 720.000,- k.k.

- op 1 januari 2014 € 730.000,- k.k.

- op 1 januari 2015 € 740.000,- k.k.

- op 1 januari 2016 € 755.000,- k.k.

- op 1 januari 2017 € 765.000,- k.k.

- op 1 januari 2018* € 790.000,- k.k.

- op 1 januari 2019* € 810.000,- k.k.

- op 1 januari 2020* € 830.000,- k.k.

De waarde in het economisch verkeer (thans aangeduid als Marktwaarde) was (resp. naar taxatie vermoedelijk zal zijn) van het pand [adres 4] te [plaats 1] als kantoorruimte:

- op 1 januari 2007 € 325.000,- k.k.

- op 1 januari 2008 € 335.000,- k.k.

- op 1 januari 2010 € 340.000,- k.k.

- op 1 januari 2011 € 320.000,- k.k.

- op 1 januari 2012 € 335.000,- k.k.

- op 1 januari 2013 € 340.000,- k.k.

- op 1 januari 2014 € 350.000,- k.k.

- op 1 januari 2015 € 335.000,- k.k.

- op 1 januari 2016 € 315.000,- k.k.

- op 1 januari 2017 € 325.000,- k.k.

- op 1 januari 2018* € 340.000,- k.k.

- op 1 januari 2019* € 350.000,- k.k.

- op 1 januari 2020* € 360.000,- k.k.

* de in de toekomst gelegen waardes zijn bepaald aan de hand van een index van 2,5% bestaande uit de verwachte inflatie met een opslag.

9.4.1. Het hof neemt de waarderingen en bevindingen van de deskundige over en maakt deze tot de zijne.

Het hof komt thans toe aan de vraag tot welke door [geïntimeerden] geleden schade deze waarderingen en bevindingen leiden, met inachtneming van datgene wat het hof in zijn tussenarresten en hierboven over de kwestie heeft geoordeeld. Beide partijen hebben hun eigen berekeningen over de schade in het geding gebracht, waarbij zij niet steeds consequent de door het hof aangegeven uitgangspunten volgen. Partijen komen tot verschillende uitkomsten.

9.4.2. In het tussenarrest van 2 augustus 2016 had het hof de navolgende uitgangspunten ten behoeve van de berekening van de schade geformuleerd:

( i) de door de deskundige van de rechtbank gehanteerde rekenmethodiek wordt aangehouden;

(ii) aansprakelijkheid wordt beoordeeld naar de feiten en omstandigheden van 2005;

(iii) bij de schadeberekening wordt uitgegaan van een periode van 15 jaren (2005-2020);

(iv) bij de berekening van de hoogte van de schadevergoeding moet worden uitgegaan van de werkelijke vpb-tarieven;

( v) bij de berekening van de hoogte van de schadevergoeding moet worden uitgegaan van de werkelijke belastingtarieven en de werkelijke gehanteerde rekenrente.

9.4.3.1. De deskundige van de rechtbank, wiens methodiek wordt gevolgd, heeft de contante waardes toegerekend naar eind 2005, zoals ook [geïntimeerden] hebben gedaan (en niet naar begin 2005, zoals [appellante] doet). Het hof zal, gelijk de rechtbank-deskundige, uitgaan van de contante waardes tegen eind 2005.

9.4.3.2. Wat betreft het percentage waartegen de bedragen contant worden gemaakt heeft het hof, als gezegd, beslist dat moet worden uitgegaan van de werkelijke rentes en dat partijen zich hierover mogen uitlaten. [appellante] is in haar berekening evenwel (nog steeds) uitgegaan van de reeds door het hof verworpen 4%. [geïntimeerden] is uitgegaan van de fiscale marktrentes (prod. 28 bij memorie na desk.), hetgeen het hof toeschijnt een benadering van de actuele disconteringsvoeten te zijn. Nu andere gegevens over het vaststellen van de disconteringsvoeten ontbreekt, zal het hof van de cijfers van [geïntimeerden] uitgaan (prod. 27 bij memorie na desk.), zoals hierna uit de berekeningen zal blijken.

9.4.3.3. [geïntimeerden] rekenen bij [adres 2] de belastinglatentie van de overgenomen HIR-verplichting en de daarvoor ontvangen vergoeding toe naar het eindjaar 2020: er wordt dus voor deze post een eindwaarde gerekend terwijl alle andere kasstromen contant worden gemaakt naar 2005. Het hof zal op dit punt de berekening van [appellante] volgen, die de HIR-verplichting contant maakt naar 2005.

9.4.3.4. De rechtbank-deskundige heeft bij [adres 2] geen rekening gehouden met extra investeringen. Naar het oordeel van het hof dienen bekende investeringen mee te worden genomen in de berekeningen. Die investeringen bedroegen (toen) volgens de rechtbank-deskundige € 50.000,00. Daarvan uitgaande komt het bedrag waarmee [appellante] wil uitgaan en dat op zichzelf niet door [geïntimeerden] wordt betwist, € 54.000,00, het hof redelijk voor.

9.4.3.5. Het hof zal de overdrachtsbelasting niet in mindering doen strekken op de te berekenen schadevergoeding, omdat de overdrachtsbelasting niet tot een extra last zou leiden bij een integrale vergelijking tussen het aanhouden in de BV en het aanhouden in privé.

9.4.4.1. Wanneer daarbij tevens steeds rekening wordt gehouden met de door de hof-deskundige gehanteerde waarderingen komt het hof tot de volgende schadeberekeningen, waarbij het hof aansluit bij de berekeningen van de respectieve partijen, voor zover deze ook uitgaan van de door het hof geformuleerde uitgangspunten.

9.4.4.2. [adres 4] (in werkelijkheid tot heden, tot 2020 geschat)

Meerwaarde:

Dit pand is ingebracht in de BV, dus een afrekening dient plaats te vinden over de meerwaarde met vpb en IB.

Inbrengwaarde - € 380.000,00

Waarde ultimo 2020 conform rapport [rapport] € 370.000,00

Cumulatieve afschrijvingen (eenparig standpunt partijen) € 74.273,00

Vpb (partijen gaan eenparig uit van 20%) € 12.854,60

IB a.b. (partijen eenparig) € 12854,75

Contante waarde Vpb en IB tegen 1,41% € 20.838,00

Exploitatieresultaten:

Totaal 2008-2020 € 121.292,00

Vpb nominaal € 24.256,00

Nettowinst € 97.036,00

Contante waarde Vpb € 20.326,00

Contante waarde a.b. heffing exploitatieresultaten € 19.664,00

Totale belastingdruk 2005-2020, scenario BV: € 60.828,00

9.4.4.3. [adres 4] (zoals het had moeten zijn)

Aankoop in privé, heffing Box III:

Totaal nominaal € 2.712,00

Totaal contant € 2.234,00

9.4.4.4. [adres 4] recapitulatie:

Totaal 9.4.4.2. (werkelijkheid, tot 2020 geschat): contant 2005: € 608.28,00

Totaal 9.4.4.3. (zoals het had moeten zijn): contant 2005: € 2.234,00

verschil: € 58.594,00.

9.4.5.1. [adres 2] (in werkelijkheid, tot 2020 geschat)

Meerwaarde (vpb en IB (a.b.-heffing)

Aankoop door HIR-BV met monumentenstatus

Waarde in 2020 € 850.000,00

Aankoopsom € 650.000,00

Extra investeringen € 54.000,00

Meerwaarde € 146.000,00

Vpb-last: € 29.965,00

Eerste schijf € 26.141

Restant € 3.824

Contante waarde tegen 1,41% € 24.289,00

Netto-voordeel € 116.035,00

IB-heffing (a.b.) 25% € 29.008,81

Contante waarde tegen 1,41% € 23.513,00

Totale belastingdruk meerwaarde € 58.973,56

contant tegen rekenrente 1,41% € 47.802,00

HIR

Bedroeg € 650.000,00

Afrekening in 2020 € 152.500,00

Contante waarde in 2005 bij 1,41% € 123.611,00

Vergoeding ontvangen voor overname HIR - € 107.000,00

Last per saldo: € 16.611,00

Exploitatieresultaten:

Brutoresultaten staan vast, net als de nominale vpb-druk, en de netto-winst dus eveneens. Het verschil is de contante vpb-last, vpb en IB.

Totale contante waarde vpb-last € 145.057,00

(berekening op basis van actuele disconteringsvoeten)

IB heffing (a.b.):

Totaal brutoresultaten € 818.637,00

Totaal vpb-lasten € 167.545,00

Extra kapitaalstorting ivm tekort HIR € 25.480,00

Totaal nettoresultaten € 625.612,00

IB-heffing € 156.403,00

Contante waarde tegen 1,41% € 126.930,00

Totaal verschuldigde belasting, contant in 2005 € 336.400,00

9.4.5.2. [adres 2] (zoals het had moeten zijn)

Aankoop door kinderen met TBS tot 2007/2009, daarna box III

Exploitatieresultaten

IB Box I, daarna box III

Exploitatieresultaten, contant € 75.965,00

Afrekening 2007:

Waarde bij aankoop - € 650.000,00

Bij: investeringen zoals bekend - € 54.000,00

Afschrijvingen (pp eenparig) € 13.873,00

Waarde 16 mei 2007 (geschat) € 729.658,00

Resultaat meerwaarde: € 39.531

Meerwaarde: € 39.531,00, 50% tegen 52% € 10.278,06

Contante waarde, 3,38%, 2 jaar € 9.617,00

Afrekening 2009:

Waarde bij aankoop - € 650.000,00

Bij: investeringen zoals bekend - € 54.000,00

Afschrijvingen (pp eenparig) € 38.356,00

Waarde 21 november 2009 € 680.000,00

Resultaat meerwaarde: € 14.356,00

Meerwaarde: € 14.356,00, 50% tegen 52% € 3.732,56

Contante waarde, 3, 21%, 4 jaar € 3.239,00

Overdrachtsbelasting 6% € 39.000,00

Totale belastingdruk € 127.872,00

9.4.5.3. [adres 2] recapitulatie:

Totaal 9.4.5.1. (werkelijkheid, tot 2020 geschat): contant 2005: € 336.400,00

Totaal 9.4.5.2. (zoals het had moeten zijn), contant 2005: € 127.872,00

Verschil: € 208.528,00

9.5.1. Met deze berekening, waarbij alle grieven van [appellante] zijn betrokken, is de conclusie dat de totale schade voor [geïntimeerden] bedraagt € 208.528,00 voor [adres 2] en € 58.594,00 voor [adres 4] .

Gevorderd was bij inleidende dagvaarding door [geïntimeerden] aan hen te betalen in totaal

€ 350.724,00 met de wettelijke rente vanaf 8 september 2009.

De rechtbank heeft [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] te betalen (ten aanzien van [adres 2] ) het bedrag van € 162.149,00 en om aan [geïntimeerde 1] te betalen € 61.907,00 (ten aanzien van [adres 4] ), alles met de wettelijke rente vanaf 8 september 2009.

9.5.2. Er is geen incidenteel hoger beroep ingesteld, en dus is de conclusie dat ten aanzien van de veroordeling om aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] te betalen € 162.149,00 de grieven falen. Ten aanzien van [geïntimeerde 1] slagen de grieven in zoverre, dat het toegewezen bedrag te hoog is (namelijk € 61.907,00 in plaats van € 58.598,00). Er zijn geen niet behandelde of verworpen stellingen van [geïntimeerde 1] resp. van [geïntimeerden] , die alsnog behandeld zouden moeten worden.

9.5.3. Dit betekent dat de vonnissen op het punt van de toewijzing aan [geïntimeerde 1] zullen worden vernietigd en alsnog het bedrag van € 58.598,00 zal worden toegewezen met de wettelijke rente als gevorderd. Voor het overige zullen de vonnissen worden bekrachtigd.

9.5.4. Deze uitkomst brengt het hof tot de slotsom dat de kosten van het hoger beroep ten laste van [appellante] zullen komen, inclusief de kosten van de deskundige (die reeds door [appellante] zijn voldaan), omdat [appellante] heeft te gelden als overwegend in het ongelijk gestelde partij.

Het hof:

vernietigt de bestreden vonnissen, doch slechts voor zover [appellante] daarin is veroordeeld om aan [geïntimeerde 1] te betalen het bedrag van

€ 61.907,00 met de wettelijke rente vanaf 8 september 2009;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde 1] te betalen het bedrag van € 58.598,00 met de wettelijke rente vanaf 8 september 2009;

bekrachtigt de vonnissen voor het overige;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 1.553,00 aan verschotten en €17.635,00 aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, S.M.A.M. Venhuizen en P.C. van der Vegt en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 augustus 2018.

griffier rolraadsheer

2. [geïntimeerde 2] ,

3. [geïntimeerde 3] ,allen wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. F.J.H.M. Berndsen te Breda,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 2 augustus 2016.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof, voor zover thans van belang, geoordeeld dat voor de waardeontwikkeling van de panden [adres 2] en [adres 4] - relevant voor de vraag of door het onjuiste advies van [appellante] aan [geïntimeerden] door dezen schade is geleden – specifiek gekeken moet worden naar de ontwikkeling van de markt voor vergelijkbare panden met een vergelijkbaar gebruik in de omgeving van [plaats 1] in de periode 2005-2020. De omvang van die gestelde schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze naar thans is te voorzien in 2020 zal zijn, met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest in 2020 indien het advies niet zou zijn gegeven. Het hof heeft in dit verband behoefte aan deskundige voorlichting.

Het hof heeft partijen verzocht zich uit te laten over de persoon en het aantal van de bedoelde deskundigen, en over de aan deze(n) te stellen vragen.

[appellante] heeft aangegeven dat wat haar betreft een deskundige, behorend tot een landelijk opererend vastgoedkantoor met een regionale vestiging in [plaats 2] dient te worden benoemd. Zij stelt voor een van de adviseurs verbonden aan [makelaars 1] Makelaars te [plaats 2] te benoemen. Zij heeft suggesties voor de aan deze deskundige te stellen vragen gedaan.

[geïntimeerden] hebben eveneens de voorkeur voor de benoeming van één deskundige en hebben aan het hof suggesties ten aanzien van de te benoemen deskundige en de aan deze te stellen vragen gedaan. Zij stellen dat een landelijk opererend makelaarskantoor, als door [appellante] voorgesteld, zich richt op een ander marktsegment dan aan de orde is. Hun voorkeur gaat uit naar een lokale deskundige die gespecialiseerd is met name in de regio in het segment van kleinere projecten, zowel commercieel onroerend goed als (monumentale) woonhuizen. In dat verband stellen zij voor een van de adviseurs van [makelaars 2] Makelaars in [plaats 2] .

Nu partijen zich niet gelijkluidend hebben uitgelaten over de persoon van de te benoemen deskundige, heeft het hof niet de door hen voorgestelde deskundigen benaderd, maar zelf een deskundige gezocht. Het hof heeft ing. A.M. Bilderbeek MSRE MRICS RT, RICS Registered Valuer, van Bilderbeek & Partners B.V. bereid gevonden om in deze zaak te rapporteren. Het kantoor van deze deskundige is gevestigd te [plaats 3] , maar het bedrijf is vooral actief in de regio [plaats 4] en [plaats 2] .

De deskundige heeft zijn kosten voorlopig begroot op € 10.500,00 incl. btw en reiskosten. Zoals reeds geoordeeld komen deze kosten voorshands ten laste van [appellante] .

Partijen zijn het niet eens geworden over de door de deskundige te beantwoorden vragen.

In aanmerking genomen de door partijen gedane suggesties bepaalt het hof dat de deskundige gemotiveerd en zo nauwkeurig mogelijk antwoord dient te geven op de volgende vragen:

1.Kunt u aangeven wat de waarde in het economisch verkeer was (resp. naar uw taxatie vermoedelijk zal zijn) van het pand [adres 2] te [plaats 1]

1a. op 1 januari van ieder jaar in de periode 2006-2020;

1b. op de data waarop de kinderen meerderjarig zijn geworden;

1c. op 31 december 2020.

2Kunt u aangeven wat de waarde in het economisch verkeer was (resp. naar uw taxatie vermoedelijk zal zijn) van het pand [adres 4] te [plaats 1]

2a. op 1 januari van ieder jaar in de periode 2006-2020;

2b. op de datum dat het pand in 2008 is overgedragen;

2c. op 31 december 2020.

4.Wilt u bij de beantwoording van de vragen 1, 2 en 3 onderscheid maken (indien aanwezig) tussen vergelijkbare panden met een vergelijkbaar gebruik in [plaats 1] en vergelijkbare panden met een vergelijkbaar gebruik in de regio [plaats 2] ?

5.Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt?

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Het hof:

bepaalt dat een deskundigenonderzoek wordt verricht naar de in rechtsoverweging 6.4 van dit arrest geformuleerde vraag/vragen;

benoemt tot deskundige ter beantwoording van deze vraag/vragen:

ing. A.M. Bilderbeek MSRE MRICS RT, RICS Registered Valuer,

Bilderbeek & Partners B.V,

[adres] , [plaats 3]

Postbus [postbus] , [postcode] [plaats 4]

[e-mailadres]

bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van dit arrest aan de deskundige toezendt;

bepaalt dat partijen binnen één week na de datum van dit arrest (een afschrift van) de verdere processtukken aan de deskundige ter beschikking zullen stellen en alle door deze gewenste inlichtingen zullen verstrekken;

bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek begint nadat daartoe van de griffier bericht is ontvangen;

bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek – en ten aanzien van de conceptrapportage – partijen in de gelegenheid stelt opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het schriftelijk bericht van de deskundige moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het bericht tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;

verzoekt de deskundige een schriftelijk en met redenen omkleed bericht, met een duidelijke conclusie, in te leveren ter griffie van dit hof en tegelijkertijd een afschrift van het bericht aan de advocaten van partijen toe te zenden;

bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijk, ondertekend bericht ter griffie van dit hof (postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch) moet worden ingeleverd op drie maanden nadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;

bepaalt het voorschot op de kosten van de deskundige op het door de deskundige begrote bedrag van in totaal € 10.500,00 (incl. btw), tenzij (één van) partijen binnen veertien dagen na deze uitspraak bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij (die binnen twee dagen hierop kan reageren bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij) tegen de hoogte van het voorschot bezwaar heeft/hebben gemaakt, in welk geval het hof op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen en de hoogte van het voorschot zal bepalen;

bepaalt dat [appellante] laatstgenoemd bedrag zal overmaken na ontvangst van de nota met betaalinstructies die door het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak zal worden verzonden;

verzoekt de deskundige, indien zijn kosten het voorschot te boven mochten gaan, het hof daarover tijdig in te lichten;

benoemt mr. H.A.G. Fikkers tot raadsheer-commissaris, tot wie de deskundige zich, door tussenkomst van de griffier dient te wenden met (procedurele) vragen en verzoeken indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft;

verwijst de zaak naar de rol van 25 april 2017 in afwachting van het deskundigenbericht;

Verstaat dat de zaak na ontvangst van het deskundigenbericht naar de rol wordt verwezen voor memorie na deskundigenbericht aan de zijde van [appellante] ;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, S.M.A.M. Venhuizen en P.C. van der Vegt en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 december 2016.

griffier rolraadsheer

2. [geïntimeerde 2] ,

3. [geïntimeerde 3] ,allen wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. F.J.H.M. Berndsen te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 18 oktober 2013 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 10 november 2010, [adres 2] januari 2013 en 24 juli 2013, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [Maatschap] als gedaagde en [geïntimeerden] als eisers.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en het daaraan voorafgegane vonnis van 16 december 2009.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Op de zitting hebben partijen verzocht de door hen op voorhand toegezonden producties in het geding te mogen brengen. [Maatschap] heeft bezwaar gemaakt tegen toelating van de door [geïntimeerden] toegezonden producties 24 en 25. Het hof is van oordeel dat de aard en omvang van de producties in beginsel geen beletsel vormen om daarvan binnen de beschikbare tijd kennis te nemen en daarop adequaat te reageren. Desgewenst kan [Maatschap] in het verdere debat tussen partijen daarop reageren. Dit is tijdens het pleidooi reeds aan partijen meegedeeld. Het hof zal alle overgelegde producties in de beoordeling betrekken en zal recht doen op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 30 augustus 2016 voor akte aan de zijde van [Maatschap] teneinde het hof te informeren als in rov 3.6.1. weergegeven, waarna [geïntimeerden] hierop bij akte mogen reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, S. M.A.M. Venhuizen en F.E.J. Beekhoven van den Boezem en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 augustus 2016.

griffier rolraadsheer