Hof 's-Hertogenbosch, 23-06-2015, nr. HD 200.131.655, 01

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie gelast. Voorts heeft het hof partijen verzocht om nadere informatie als bedoeld in overweging 6.10 van dat tussenarrest.

Bij brief van 29 december 2014 heeft mr. Van Heertum verzocht om de comparitie niet te laten doorgaan. Hij voert daartoe aan dat hij reeds enkele maanden geen contact meer heeft met [geïntimeerde], die niet reageert op brieven en mails en evenmin telefonisch bereikbaar is.

Voorts geeft mr. Van Heertum aan dat geen sprake is van beschermingsbewind, maar enkel van budgetbeheer. Hij verzoekt om arrest te wijzen.

Bij akte heeft Area, onder verwijzing naar de aangehechte productie, meegedeeld dat de huurachterstand per 4 februari 2015 € 3.296,58 bedraagt, vermeerderd met rente en kosten ad € 270,39. Zij heeft haar eis echter niet gewijzigd.

Voorts voert Area zonder verdere toelichting aan dat zij er vanuit gaat dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 augustus 2014. Uit de overgelegde productie leidt het hof af dat vanaf augustus 2014 geen huurtermijnen meer in rekening worden gebracht.

[geïntimeerde] heeft ondanks de daartoe gegeven gelegenheid, geen antwoordakte genomen.

huurachterstand

In r.o. 6.6. van het tussenarrest van 18 november 2014 heeft het hof vastgesteld dat partijen het erover eens zijn dat de huurachterstand € 2.874,56 bedraagt en dat de aldus in hoger beroep vermeerderde eis voor toewijzing gereed ligt. Mede gelet op de overigens in de appeldagvaarding geformuleerde eis zal het hof [geïntimeerde] veroordelen tot, samengevat, betaling van € 2.874,56 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.004,88 vanaf 11 februari 2013.

Daarnaast vordert Area -kort gezegd- een bedrag van € 501,22 per maand vanaf 28 februari 2013 voor iedere maand dat de huur voortduurt. Uit de toelichting van Area op het hiervoor vermelde bedrag ad € 2.874,56 leidt het hof af dat het daarbij gaat om een overzicht tot en met december 2013 (waarbij rekening is gehouden met betalingen van [geïntimeerde] t/m 26 november 2013). Het hof zal derhalve de niet weersproken vordering van Area tot betaling van € 501,22 per maand toewijzen voor iedere maand dat de huur voort heeft geduurd vanaf 1 januari 2014 tot 1 augustus 2014 (vanaf die laatste datum brengt Area, zo blijkt uit haar eigen berekening immers geen bedragen meer in rekening). De door [geïntimeerde] na 26 november 2013 gedane betalingen strekken daarop in mindering.

Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde

Het hof stelt vast dat ook in hoger beroep sprake is van een (voortdurende) huurachterstand van minimaal ruim 5 maanden. Een dergelijke tekortkoming geeft aan Area de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

[geïntimeerde] voert als verweer dat hij een bipolaire stoornis heeft en dat als gevolg van die ziekte de huurachterstand is ontstaan. Hij voert voorts aan dat er inmiddels sprake is van een vrijwillig bewind, dat een verzoek tot schuldhulpverlening is gedaan en dat hij geen enkele mogelijkheid heeft om ergens anders huisvesting te vinden. Het is vooral van belang dat hij met zijn ziektebeeld een vaste woon- of verblijfplaats heeft. De belangen van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huur wegen zwaarder dan de belangen van Area bij ontbinding en ontruiming van het gehuurde, aldus [geïntimeerde].

Mede met het oog op dit verweer heeft het hof een zitting gelast en om nadere informatie verzocht. In reactie daarop heeft het hof de hiervoor onder 9.2. weergegeven brief van mr. Van Heertum ontvangen.

Bij gebrek aan nadere informatie over de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] en in het licht van de substantiële huurachterstand, heeft [geïntimeerde] zijn in eerste aanleg gehonoreerde stelling dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, onvoldoende onderbouwd.

Van Area kan niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst blijft voortzetten met een huurder die een aanzienlijke huurachterstand heeft en -ook voor zijn eigen advocaat- al maandenlang onbereikbaar is.

Het vorenstaande leidt ertoe dat de grieven V en VI slagen. Het bestreden vonnis wordt (deels) vernietigd. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde liggen voor toewijzing gereed.

In eerste aanleg is [geïntimeerde] reeds in de proceskosten veroordeeld. Daartegen is (begrijpelijkerwijs) geen grief gericht. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet het hof geen aanleiding daar anders over te oordelen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep van Area.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

[geïntimeerde] huurt sinds 15 juni 2012 van Area de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) voor een (bij vooruitbetaling verschuldigde) huur van € 501,22 per maand.

[geïntimeerde] lijdt aan een bipolaire stoornis, waarvoor hij door GGZ Oost-Brabant wordt begeleid.

[geïntimeerde] heeft zich gewend tot een bewindvoerder.

Area heeft naast de onderhavige bodemprocedure een kort geding tegen [geïntimeerde] aangespannen waarin zij ontruiming van de woning vorderde. Die vordering is afgewezen en Area is in de proceskosten veroordeeld.

In eerste aanleg vorderde Area:

1. ontbinding van de huurovereenkomst;

2. veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning;

3. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:

a. € 2.282,87 ter zake van huurachterstand (inclusief wettelijke rente en incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.004,88 vanaf 11 februari 2013;

b. € 501,22 per maand vanaf 28 februari 2013 tot aan de datum van ontbinding ter zake van huur,

c. € 501,22 per maand voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [geïntimeerde] na ontbinding nalatig blijft de woning te ontruimen ter zake van schadevergoeding, en

d. de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft de vordering (gedeeltelijk) betwist, waarna de kantonrechter in het bestreden vonnis de vorderingen zoals hiervoor weergegeven in 6.2 onder 3.a, 3.b en 3.d heeft toegewezen en hij de overige vorderingen heeft afgewezen.

Area heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen zoals hiervoor in 6.3 weergegeven, met dien verstande dat zij haar vordering met betrekking tot de huurachterstand heeft vermeerderd tot € 2.874,56, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis zodat op de gewijzigde eis zal worden beslist.

Partijen zijn het erover eens dat (na verrekening van betalingen en van de door Area voor het door haar verloren kort geding verschuldigde kostenveroordeling) de huurachter-stand thans € 2.874,56 beloopt. De aldus in hoger beroep vermeerderde eis ligt derhalve voor toewijzing gereed. In zoverre dient het bestreden vonnis te worden vernietigd.

De grieven II, III en IV komen op tegen de overwegingen van de kantonrechter dat Area als woningcorporatie een zekere coulance moet betrachten waar het betreft de betaling van huurpenningen, dat bij woningcorporaties – over de gehele lijn – een zekere verharding in hun incassobeleid valt waar te nemen en dat in twijfel wordt getrokken of Area – conform het door haar gevoerde beleid – niet tot ontruiming zal overgaan wanneer tussen partijen een regeling kan worden getroffen. Nu het in dit geding gaat om de vraag of in het onderhavige geval de vaststaande tekortkoming van [geïntimeerde] moet leiden tot ontbinding en ontruiming, heeft Area geen belang bij behandeling van deze grieven.

Met de grieven I, V en VI bestrijdt Area de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning en hetgeen de kantonrechter daartoe overwoog. Area betoogt dat de persoonlijke omstandig-heden van [geïntimeerde] niets afdoen aan zijn ernstig tekortschieten bestaande in het gedurende zeven maanden in het geheel geen huur betalen en dat dat tekortschieten haar de bevoegd-heid geeft de overeenkomst te (laten) ontbinden.

Bij de beoordeling neemt het hof het volgende als uitgangspunt.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

Het hof dient in dit verband het belang van [geïntimeerde] bij behoud van zijn woonruimte (mede ook gezien zijn kwetsbare psychische gesteldheid) en het belang van Area bij het voorkomen van het ontstaan en/of oplopen van huurachterstanden tegen elkaar af te wegen. Alvorens hierover te beslissen heeft het hof behoefte aan nadere informatie, waartoe een comparitie van partijen wordt gelast. Partijen dienen uiterlijk twee weken voor de comparitie een akte in te sturen (die ter zitting kan worden genomen) waarin zij op na te noemen drie punten hebben in te gaan: de huidige stand van zaken voor wat betreft de huurachterstand, de vraag in hoeverre [geïntimeerde] de lopende huur heeft voldaan en het bewind c.q. de bewind-voerder waarover [geïntimeerde] spreekt. Area dient een overzicht over te leggen van de tot dusverre verschuldigde maandhuren en de betalingen die daarop door of namens [geïntimeerde] zijn verricht. [geïntimeerde] dient zich in zijn akte erover uit te laten of het bewind waarover hij spreekt een door de kantonrechter uitgesproken bewind als bedoeld in de artikelen 1:431 e.v. BW betreft. Indien dat laatste het geval is, dient acht te worden geslagen op het arrest van de Hoge Raad van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525) en dienen partijen zich uit te laten over de processuele consequenties van het feit dat over de goederen van [geïntimeerde] een bewind is ingesteld. Voorts dient (de advocaat van) [geïntimeerde] (al dan niet via oproeping (per brief)) ervoor te zorgen dat die bewindvoerder ter comparitie aanwezig is.

Partijen dienen bescheiden waarop zij ter comparitie een beroep wensen te doen uiterlijk twee weken voor de zittingsdatum toe te zenden aan de advocaat van de wederpartij en aan de raadsheer-commissaris. Daartoe behoort in elk geval de hiervoor bedoelde akte.

Ter zitting zullen partijen over en weer op elkaars akte kunnen reageren. De comparitie zal tevens worden benut om te onderzoeken of partijen geheel of ten dele tot een minnelijke regeling kunnen komen.