Rb. Amsterdam, 22-03-2024, nr. 10169508 CV EXPL 22-14009

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

Tussen La Place als huurder en IEF Berlage als verhuurder bestaat een huurovereenkomst met ingang van 16 maart 2019 met betrekking tot een gedeelte van de voormalige V&D vestiging gelegen aan het adres Kalverstraat 201 te Amsterdam.

De bestemming van de gehuurde bedrijfsruimte is opgenomen in artikel 1.3 van de huurovereenkomst en betreft: “restaurant en/of food express en/of food concept, alles conform de formule van La Place/Jumbo”.

Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huur op grond van de artikelen 4.1 jo. 4.8 huurovereenkomst een bedrag van € 1.200.000,- per jaar. In de eerste vier jaar wordt een huurkorting verstrekt van € 50.000,- per jaar. De eerste indexering van de huurprijs zal in het 5e huurjaar plaatsvinden.

In de periode van 15 maart 2020 tot medio 2022 heeft de Nederlandse overheid diverse maatregelen genomen om het zich steeds verder uitbreidende coronavirus in te dammen. Horecagelegenheden, winkels en scholen moesten bepaalde perioden dicht of hadden te maken met beperkende maatregelen, mensen werden opgeroepen om zo veel mogelijk thuis te werken en er golden diverse vliegverboden waardoor toerisme nagenoeg tot stilstand kwam. Soortgelijke maatregelen werden genomen in de rest van de wereld.

La Place heeft IEF Berlage verzocht om een huurkorting in verband met de coronacrisis. Partijen hebben hierover vervolgens overleg gehad, maar zijn niet tot (financiële) afspraken gekomen.

2. La Place vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

om een huurprijsvermindering vast te stellen van € 879.624,-, althans een nader in goede justitie te bepalen huurprijsvermindering, voor de periode april 2020 tot en met december 2021;

veroordeling van IEF Berlage tot het betalen van € 879.624,- aan La Place, althans het onder I. vastgestelde bedrag, binnen 14 dagen na dit vonnis, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding tot de voldoening;

veroordeling van IEF Berlage tot het betalen van € 6.775,- aan (buiten)gerechtelijke incassokosten aan La Place binnen 14 dagen na dit vonnis, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding tot de voldoening;

veroordeling van IEF Berlage tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente.

3. Volgens La Place heeft zij recht op huurprijsvermindering over de periode van april 2020 tot en met december 2021, omdat sprake is van onvoorziene omstandigheden veroorzaakt door de coronacrisis en de redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst. La Place vordert daarom in deze procedure betaling van € 879.624,- aan huurprijsvermindering over deze periode, zoals berekend door haar accountant PwC.

4. IEF Berlage stelt zich op het standpunt dat La Place geen recht heeft op huurprijsvermindering. Daartoe voert IEF Berlage kort gezegd aan dat La Place onvoldoende heeft onderbouwd dat er een verband is tussen de gestelde omzetdaling en de coronamaatregelen, dat zij de gehanteerde cijfers met betrekking tot de vaste lasten en de TVL onvoldoende heeft toegelicht, dat zij niet de (online en offline) omzetcijfers van La Place en Jumbo heeft overgelegd en dat zij onvoldoende heeft onderbouwd welke schadebeperkende maatregelen zijn getroffen.

5. De overige stellingen en verweren van partijen komen voor zover relevant bij de beoordeling aan de orde.

6. Partijen twisten over de vraag of La Place in verband met de coronacrisis een huurkorting toekomt op grond van onvoorziene omstandigheden.

7. Voor de beoordeling gaat de kantonrechter uit van de inhoud van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974. Uitgangspunt is dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren en dat, indien de gevolgen daarvan voldoende ernstig zijn, de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan verwachten en een huurkorting redelijk is. Daarbij wordt er vanuit gegaan dat de coronapandemie naar verkeersopvattingen niet (volledig) voor risico van de huurder komt en dus geen omstandigheid vormt die aan de huurder kan worden toegerekend. Bepalend voor toepassing van een eventuele korting op de huurprijs is de mate waarin ten opzichte van de periode vóór corona de bedrijfsactiviteiten in het gehuurde omzetverlies hebben opgeleverd. De winst of omzet van gelieerde vennootschappen c.q. het concern waartoe de huurder behoort is niet relevant, behoudens uitzonderingen.

Omzetgroei Jumbo

8. La Place is sinds 2016 een 100%-dochtervennootschap van Jumbo. Volgens IEF Berlage is La Place volledig geïntegreerd in het Jumbo concern, zowel vennootschappelijk, financieel, commercieel als strategisch. Voor de vraag of een korting op de huur gerechtvaardigd is moet in de visie van IEF Berlage worden gekeken naar het concern als geheel, zowel offline als online. Jumbo heeft als concern geen last gehad van de coronamaatregelen, sterker nog, zij heeft in 2020 en 2021 mede door de coronacrisis een uitzonderlijk goed resultaat behaald. Volgens IEF Berlage moet rekening worden gehouden met dat resultaat. Daaruit zou blijken dat ook La Place financieel relatief weinig te lijden heeft gehad.

9. La Place stelt daar tegenover dat zij een zelfstandige identiteit is en het restaurant dat zij exploiteert moet worden onderscheiden van de rest van het concern. Voor het berekenen van de huurkorting is volgens vaste jurisprudentie slechts het omzetverlies relevant van het huurobject waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Dat omzetverlies is zeer groot. Het gaat volgens La Place niet om de omzet die zij met andere activiteiten buiten het gehuurde heeft behaald of om de omzet van aan haar gelieerde vennootschappen.

10. Overwogen wordt als volgt. La Place exploiteert in het gehuurde een café-restaurant en verkoopt daarnaast vanuit het gehuurde verse takeaway producten aan het winkelend publiek. Voldoende aannemelijk is dat de lockdown en de andere beperkende overheidsmaatregelen hebben geleid tot substantieel omzetverlies voor La Place. Duidelijk is ook dat de Jumbo supermarkten in de coronaperiode juist een omzetgroei hebben doorgemaakt, zoals is vermeld in de overgelegde jaarverslagen 2020 en 2021. Dit is (mede) het gevolg van de lockdown. Horecabedrijven en winkels moesten de deuren sluiten, maar supermarkten mochten open blijven om het publiek van levensmiddelen te voorzien. Voorzover La Place aanvoert dat de coronapandemie niet voor omzetgroei van de Jumbo supermarkten heeft gezorgd ligt dit niet voor de hand en is dit niet nader onderbouwd zodat die stelling buiten beschouwing blijft.

La Place merkproducten

11. Er is volgens La Place geen verband tussen de sluiting van het restaurant en de omzetgroei van de Jumbo supermarkten. In haar visie hebben de Jumbo supermarkten een business model dat niet te vergelijken is met dat van het restaurant. La Place stelt dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen de verse, direct klaargemaakte en direct te nuttigen etenswaren in het La Place restaurant en de producten voor thuisbereiding die in de Jumbo supermarkt liggen. La Place voert als voorbeeld aan dat de sluiting van het restaurant er niet toe zal hebben geleid dat klanten die bij La Place een broodje wilden eten en een dicht restaurant aantroffen in plaats daarvan naar de Jumbo supermarkt zijn gegaan om met losse ingrediënten thuis alsnog hun La Place broodje te kunnen smeren.

11. Overwogen wordt dat het scherpe onderscheid dat La Place maakt niet zo duidelijk is als zij stelt. Zowel het restaurant als de supermarkt houden zich bezig met de verkoop van (vers) voedsel. Producten met het La Place merk die in het restaurant te koop zijn worden ook in de Jumbo supermarkten verkocht, zoals brood, koffie, thee en sauzen. IEF Berlage heeft gemotiveerd toegelicht dat het online La Place assortiment van Jumbo momenteel 108 producten kent. In Jumbo supermarkten zijn vershoeken te vinden en de Jumbo Foodmarkt (‘de grootste versmarkt van Nederland’) is in opkomst. Dat de lockdown heeft geleid tot een verhoogde omzet van La Place producten in de Jumbo supermarkt is niet onaannemelijk. Voorzover La Place heeft aangevoerd dat de omzetgroei tijdens corona niet te maken had met verkoop van La Place restaurant producten, is dit betwist door IEF Berlage en door La Place niet voldoende toegelicht zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Het had op de weg van La Place gelegen tijdig relevante informatie over assortiment en verkoopcijfers over te leggen.

Maar ook indien geen relatie blijkt te bestaan tussen de omzetgroei van Jumbo supermarkten en specifiek de verkoop van La Place restaurantproducten, geldt dat de sluiting van alle restaurants en eetgelegenheden in Nederland ertoe moet hebben geleid dat het publiek bij gebrek aan alternatief meer levensmiddelen online en in de supermarkt is gaan kopen om die noodgedwongen thuis op te eten. Tegenover het nadeel dat La Place door de pandemie heeft geleden staat het voordeel van de Jumbo supermarkten. Indien uitsluitend het omzetverlies van La Place relevant zou zijn voor de vraag of een korting op de huurprijs gerechtvaardigd is, kan dit tot een onevenredige uitkomst leiden.

Concernbelangen

13. La Place is geïntegreerd in het Jumbo concern. In de toelichting op de geconsolideerde jaarrekeningen is vermeld dat de moedervennootschap, Jumbo Groep Holding B.V., de overheersende zeggenschap op het gebied van de operationele en financiële bedrijfsvoering heeft. Aannemelijk is dat het moederconcern de wijze waarop La Place tijdens de pandemie is geëxploiteerd mede heeft bepaald.

13. De invloed van Jumbo heeft er onder meer toe geleid dat tijdens de coronacrisis personeel van La Place is ingezet in Jumbo supermarkten en andere onderdelen van het concern, zoals distributie en thuisbezorging. La Place stelt dat het slechts om enkele medewerkers gaat die kort elders zijn ingezet, maar ondanks het verzoek van IEF Berlage heeft La Place dit niet nader met cijfers onderbouwd. Dat de inzet van La Place personeel elders in het Jumbo concern minimaal is geweest strookt ook niet met de vermelding van die inzet in het jaarverslag 2020 en 2021. Nu verdere aanwijzingen voor het tegendeel ontbreken wordt het ervoor gehouden dat de inzet van personeel niet verwaarloosbaar is geweest, zoals IEF Berlage betoogt.

13. Ook bestaan aanwijzingen dat de beslissing om het restaurant tijdelijk te sluiten, en/of al dan niet een takeaway/express counter in het gehuurde in te richten, niet direct te maken had met de omzetmogelijkheden van het La Place restaurant tijdens corona, maar andere belangen van het Jumbo concern voorop stonden. Het is opmerkelijk dat La Place gesloten was in perioden dat zij (deels) open mocht zijn. Ook verkocht zij niet altijd takeaway producten in de perioden dat dat was toegestaan. Anderzijds staat vast dat La Place open was voor afhalen vanaf oktober 2020 en in maart en april 2021 terwijl de coronamaatregelen in die periode juist werden aangescherpt.La Place stelt dat zij inderdaad vrijwillig gesloten is geweest in de periode 1 juni 2020 tot de eerste week van september 2020. Dit was volgens La Place het geval, omdat er in deze periode weinig winkelend publiek was en anders alleen maar verlies zou worden gedraaid vanwege de hoge vaste kosten van systeemhoreca. La Place stelt verder dat zij takeaway heeft geprobeerd, maar dat dit niet werkte. Onduidelijk blijft echter wanneer precies een pilot is gedraaid met takeaway, waarom dit niet werkte en op basis van welke gegevens het besluit werd genomen om wel/niet open te gaan. Dat is des te meer relevant nu er in coronatijd wel twee nieuwe express servicepunten voor La Place takeaway in de buurt van het gehuurde zijn geopend. Van belang is ook dat wegens het ontbreken van gegevens over de La Place personeelsinzet elders in het concern niet kan worden getoetst of het gebrek aan personeel een rol heeft gespeeld bij de beslissing om het restaurant gesloten te houden. La Place ontkent dit, maar ook hier is dat standpunt niet onderbouwd.

13. Van belang is ook dat IEF Berlage heeft aangevoerd dat La Place sinds jaren structureel verlieslijdend is. Het gehuurde is om onduidelijke redenen structureel slechts gedeeltelijk in gebruik en er gelden beperkte openingstijden, hetgeen naar verwachting tot een minder dan een optimale omzet leidt. IEF Berlage heeft aangevoerd dat kennelijk strategische, althans andere dan bedrijfseconomische belangen van uitsluitend La Place van invloed zijn geweest op de beperkte exploitatie tijdens corona. La Place is hierop onvoldoende inhoudelijk ingegaan en heeft terechte twijfels onvoldoende weggenomen.

Conclusie

17. La Place heeft tijdens de coronacrisis fors omzetverlies geleden. Daarentegen heeft het Jumbo concern - waarvan La Place integraal deel uitmaakt - tijdens corona de omzet zien groeien. Het is aannemelijk dat dit mede komt door de landelijke sluiting c.q. beperkte exploitatiemogelijkheden van alle restaurants, waaronder La Place. Onvoldoende betwist is dat Jumbo meer La Place producten heeft verkocht tijdens corona. De integratie van La Place in Jumbo het concern heeft Jumbo ook ander voordeel opgeleverd. Jumbo kon La Place personeel elders in het concern inzetten. Er zijn aanwijzingen dat de sluiting van het restaurant en de opening van take-away punten meer te maken hadden met andere belangen van het Jumbo concern dan met omzetmaximalisatie van het La Place restaurant. La Place heeft het gehuurde om onduidelijke redenen structureel slechts gedeeltelijk in gebruik gehad en kende beperkte openingstijden. La Place heeft onvoldoende kunnen weerspreken dat andere belangen van Jumbo dan een zo groot mogelijke omzet van La Place meespeelden bij de exploitatie van het restaurant.

17. Toekenning van de door La Place gevorderde huurkorting zou tot een onevenredig resultaat leiden. IEF Berlage heeft niet de voordelen gehad van de inbedding in een groot concern zoals Jumbo. Hoe groot het toe te rekenen voordeel is geweest kan bij gebrek aan concrete cijfers niet worden vastgesteld. Het had op de weg van La Place gelegen die tijdig aan te leveren. Ook ontbreekt voldoende inzicht in het vereiste verband tussen de coronacrisis en het omzetverlies van La Place. Dit leidt ertoe dat de vordering van La Place wordt afgewezen.

17. Bij deze uitkomst zullen de overige opgeworpen discussiepunten buiten bespreking blijven.

20. Als de in het ongelijke gestelde partij wordt La Place veroordeeld in de proceskosten.

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt La Place in de proceskosten die aan de zijde van IEF Berlage tot op heden begroot worden op € 2.712,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt La Place in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.