Rb. Rotterdam, 19-03-2021, nr. 8345977 CV EXPL 20-6332

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de voorzieningenrechter kennis heeft genomen:

De mondelinge behandeling is gehouden op 9 februari 2021. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.

Met instemming van partijen is deze procedure gelijktijdig behandeld met de procedures die bij dit gerecht aanhangig zijn onder zaaknummers:

8345886 CV EXPL 20-6307, 8345909 CV EXPL 20-6312, 8345918 CV EXPL 20-6316, 8345924 CV EXPL 20-6319, 8345953 CV EXPL 20-6325, 8345959 CV EXPL 20-6327, 8345898 CV EXPL 20-6309, 8345904 CV EXPL 20-6311, 8345917 CV EXPL 20-6315, 8345938 CV EXPL 20-6321, 8345946 CV EXPL 20-6322, 8345957 CV EXPL 20-6326 en C/10/592105 - 20/223.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

Havensteder heeft als verhuurster op 23 april 2013 met [gedaagde] als huurster een huurovereenkomst ex artikel 15 van de Leegstandswet gesloten voor de woning aan de [ardes] (hierna: de woning). De aanvangshuurprijs bedroeg € 310,-. De woning is onderdeel van de wijk “De Hoven II”.

De Hoven II bestaat uit twaalf vergelijkbare portiekflats met in totaal 360 woningen. De gemeente Capelle aan den IJssel (hierna: de gemeente) heeft in samenwerking met Havensteder plannen gemaakt voor herstructurering van De Hoven II, waarbij tien van de twaalf portiekflats worden gesloopt. De woning bevindt zich in één van deze tien portiekflats.

In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:

“Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandswet

(…)

In aanmerking nemende:

 dat voor de hierna te noemen woning door burgemeester en wethouders van de gemeente Capelle aan den IJssel aan verhuurder vergunning met kenmerk [kenmerk] van 20 september 2011 is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandswet;

 dat de vergunning van B en W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 20 september 2011 en behoudens verlenging eindigende op 19 september 2013;

 dat krachtens de vergunning de huurprijs van de hierna te noemen woning niet meer dan € 310,00 mag bedragen;

 dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikelen 204, 206, 207, 208, 232, 242, 247, 269 lid 1 en 2; 270; 271 lid 4 tot en met 8; 272 tot en met 277; 278 lid 1 en 2; 281 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn;

 dat de woning binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt (of: ingrijpend zal worden verbeterd);

 dat indien niet tot sloop (of: ingrijpende verbetering) overgegaan zal worden Havensteder een voorstel kan doen om de tijdelijke overeenkomst om te zetten naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd onder de dan geldende huur- en algemene voorwaarden van Havensteder;

 dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15 zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandwet;

(…)

De overeenkomst wordt met ingang van 23 april 2013, aangegaan voor onbepaalde tijd, maar ten minste voor zes maanden.

Zonder opzegging eindigt deze overeenkomst op het tijdstip dat de in de aanhef genoemde vergunning van B. en W. haar geldigheid verliest.

(…)”.

De gemeente heeft op 20 september 2011 voor de woningen gelegen aan de Sperwerhof, Valkenhof en Arendshof een vergunning op grond van de Leegstandwet afgegeven. Uit die door Havensteder overgelegde vergunning blijkt - voor zover van belang - het volgende:

“(…) Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de Leegstandwet voor maximaal twee jaar vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woningen gelegen aan de Sperwerhof, Valkenhof en Arendshof. (…)

De tijdelijke verhuur zal per complex ingaan op de volgende data:

- Sperwerhof: datum van deze brief;

- Valkenhof: per 1 april 2012;

- Arendshof: per 1 september 2012.

De woning dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient u een opzegtermijn richting de huurder te hanteren van drie maanden.

(…)”.

De gemeente heeft de aan Havensteder verleende vergunning voor de woning verlengd op 16 september 2013, 24 juni 2014, 12 mei 2015, 20 september 2016 en 19 september 2017. In de verlenging van 19 september 2017 staat - voor zover van belang - het volgende:

“Hierbij verlengen wij de op 20 september 2011 aan u verleende vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandwet voor de 360 woningen in het complex de Hoven fase 2 gelegen aan de Sperwerhof, Valkenhof en Arendshof opnieuw met één jaar tot 20 september 2018.

(…)

Op grond van de Leegstandwet is dit de laatste keer dat de vergunning kan worden verlengd, omdat hiermee de maximale termijn van zeven jaar wordt bereikt. Feitelijk betekent dit dat u – omdat de minimale verhuurtermijn zes maanden bedraagt – na 20 maart 2018 geen nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten op grond van deze vergunning meer kunt afsluiten. (…)”.

Bij nieuwsbrief van 4 juni 2013 heeft Havensteder [gedaagde] ervan op de hoogte gebracht dat er onderzoek wordt gedaan naar nieuwe plannen. In de brief staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…) Onderzoek nieuwe plannen

Samen met de gemeente zoekt Havensteder naar betaalbare ontwikkelmogelijkheden voor de Hoven. De eerste gesprekken met de gemeente zijn gevoerd en er zijn een aantal scenario’s benoemd. We zijn nog steeds met de gemeente in gesprek over deze scenario’s. In de loop van het jaar komt er meer duidelijkheid. We bespreken de uitkomsten met de klankbordgroep. Over de definitieve ingreep informeren wij alle bewoners in goed overleg met de klankbordgroep. (…)”.

In de nieuwsbrief van 29 januari 2018 is aan de bewoners van De Hoven II, voor zover van belang, het volgende bericht:

“De afgelopen jaren lag de ontwikkeling voor de woningen in De Hoven 2 stil. Hier komt verandering in. In deze nieuwsbrief brengen wij u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. De informatie in deze nieuwsbrief is bestemd voor u als onze huurder met een vast of met een tijdelijk huurcontract.

Sloop én renovatie

In opdracht van Havensteder en de gemeente Capelle aan den IJssel maken drie ontwikkelaars een plan voor de herontwikkeling van De Hoven 2: de woningen aan de Sperwerhof, de Valkenhof en de Arendshof. Uitgangspunt is dat we tien woongebouwen slopen en twee woongebouwen renoveren. Welke woongebouwen er gerenoveerd worden is nu nog niet bekend. Het gaat om een ingrijpende renovatie waarvoor alle bewoners moeten uitverhuizen.

(…)

Bent u huurder met een tijdelijk huurcontract van na 20 september 2011?

 In september 2017 heeft de gemeente voor de laatste keer de leegstandwetvergunning met één jaar verlengd. Omdat wij woningen niet langer dan zeven jaar tijdelijk mogen verhuren, kunt u dus tot uiterlijk 20 september 2018 uw woning tijdelijk blijven huren.

 U ontvangt daarom in maart 2018 een brief waarin wij de huur opzeggen per 20 september 2018. Daarmee houden we ons aan de opzegtermijn van een halfjaar uit uw huurcontract.

 U hoeft echter niet gelijk te verhuizen. We gaan immers in september 2018 nog niet gelijk slopen of renoveren, want nog niet alle vaste huurders zijn dan al gelijk verhuisd. We willen liever dat zoveel mogelijk woningen bewoond blijven tot de start van de sloop of renovatie.

 Daarom kunt u als tijdelijke huurder uw huurcontract na 20 september wel voortzetten als een bruikleenovereenkomst. Dit is een vorm van anti-kraak waarbij u de woning in bruikleen krijgt in plaats van dat u hem huurt. U betaalt dan ook geen huur, maar een kleine tegemoetkoming in service- of administratiekosten.

 U kunt in uw woning blijven wonen tot we hem gaan slopen. We weten nu nog niet wanneer dat zal zijn, dat hangt van heel veel dingen af. Bijvoorbeeld de volgorde van het bouwplan, de bestemmingsplanprocedure en hoe snel de vaste huurders een nieuwe woning vinden. Wij hebben maar 1 maand opzegtermijn en wij hoeven u geen andere woning aan te bieden.

(…)”.

Op 29 maart 2018 heeft Havensteder aan [gedaagde] de volgende brief gezonden:

“(….) Beëindiging tijdelijke huurovereenkomst op 19 september 2018

U huurt van ons de woning in de Hoven. U hebt hiervoor een tijdelijk huurovereenkomst op grond van artikel 15 en 16 van de Leegstandwet. In de nieuwsbrief van januari meldden wij al dat de leegstandwetvergunning afloopt op 19 september 2018. Omdat de vergunning afloopt, eindigt ook uw huurovereenkomst op 19 september 2018.

Maar u hoeft niet gelijk weg

Bijna 2/3 van de woningen in De Hoven heeft een tijdelijke huurovereenkomst. Als al die tijdelijke huurders tegelijk in september hun huis uit moeten, wordt het aantal mensen dat een andere (sociale) huurwoning zoekt in september erg groot. Door met een bruikleenovereenkomst langer in de Hoven te kunnen blijven wonen geven wij u meer tijd om een andere woning te vinden.

Mogelijkheid bruikleenovereenkomst

Vanzelfsprekend staat het u vrij om zelf andere (vaste of tijdelijke) woonruimte te zoeken. Maar omdat het nog enige tijd duurt voordat we de woningen gaan slopen, bieden wij u de mogelijkheid om langer in uw woning te blijven. U hebt dan echter geen tijdelijke huurovereenkomst meer, maar wij bieden u een bruikleenovereenkomst. In de volksmond ook bekend als ‘anti-kraak’. U huurt niet, maar u krijgt de woning ‘om niet’ in gebruik.

(…)

Wat houdt een bruikleenovereenkomst in?

• U betaalt geen huur, maar uitsluitend servicekosten.

• De overeenkomst kan elk moment opgezegd worden door elk van beide partijen met een

opzegtermijn van minimaal 4 weken.

• Het onderhoud wordt tot een minimum beperkt: de woning blijft wind- en waterdicht, veilig en voorzien van verwarming en warm water.

• Om misstanden te voorkomen mogen wij woningcontroles houden. Deze worden wel vooraf

aangekondigd.

Eén ding verandert niet. Zowel bij een tijdelijke huurovereenkomst als bij een bruikleenovereenkomst heeft u geen huurbescherming. Dus in beide gevallen heeft u bij sloop géén recht op een verhuiskostenvergoeding en krijgt u geen urgentieverklaring. Dit zal duidelijk staan in de door u te tekenen bruikleenovereenkomst.(….).”

[gedaagde] heeft de door Havensteder opgestelde en op 23 juli 2018 namens Havensteder ondertekende gebruiksovereenkomst getekend. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…)Huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet

Tot 19 september 2018 huurt u op grond van de Leegstandwet van ons het object. Door ondertekening van de onderhavige gebruiksovereenkomst gaat u ook akkoord met het beëindigen van de met u gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. (…)”.

Op 5 oktober 2018 is het besluit genomen dat de portiekflat met de woning van [gedaagde] tot de te slopen portiekflats ging behoren. Dit besluit is bij brief van 6 november 2018 aan [gedaagde] medegedeeld.

Havensteder heeft samen met de gemeente op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst gesloten met [bedrijf] (hierna: de ontwikkelovereenkomst). In deze ontwikkelovereenkomst is in artikel 6.9 opgenomen dat de woningen uiterlijk op 30 april 2021 moeten worden geleverd.

Bij brief van 25 maart 2019 is [gedaagde] door Havensteder, voor zover van belang, als volgt bericht:

“(…) Tot wanneer?

U kunt in elk geval tot en met de zomervakantie (1 september 2019) in uw huidige woning blijven wonen.

September en oktober 2019

Daarna zal Havensteder de gebruiksovereenkomst opzeggen. Hiervoor sturen wij u in de periode van september en oktober 2019 een brief met de uiterste datum dat u de woning moet verlaten. U ontvangt deze opzeggingsbrief in ieder geval twee maanden voor deze uiterste datum. (…)”.

Op 26 augustus 2019 is de gebruiksovereenkomst per 13 november 2019 opgezegd.

Tussen partijen staat vast dat zij in de zomer van 2018 een gebruiksovereenkomst hebben gesloten op basis waarvan Havensteder het gebruik van de woning (met inachtneming van een opzegtermijn van een maand) mocht beëindigen. Die overeenkomst geldt als uitgangspunt. Dat [gedaagde] op een later moment een reguliere – overigens ongetekende – huurovereenkomst toegestuurd heeft gekregen, maakt dat niet anders. Havensteder heeft verklaard dat dit een vergissing betrof; om in het systeem voor een huurder/gebruiker een eigen bestand aan te maken moet in dat systeem een huurovereenkomst worden aangemaakt. Die – om puur systeemtechnische redenen aangemaakte – huurovereenkomst is per abuis aan [gedaagde] toegezonden. [gedaagde] heeft weliswaar nog gesteld dat de gebruiksovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een gewone huurovereenkomst, maar dat betoog faalt. [gedaagde] was slechts een fractie van het oorspronkelijke huurbedrag verschuldigd, welk bedrag bovendien gekoppeld was aan servicekosten. Op grond van de gebruiksovereenkomst is de primaire vordering van Havensteder in beginsel dan ook toewijsbaar.

[gedaagde] heeft evenwel een beroep gedaan op dwaling. Het beroep op dwaling is in de basis gestoeld op de door [gedaagde] als uitgangspunt genomen omstandigheid dat zij onder de vóór de gebruiksovereenkomst geldende afspraken recht had op huurbescherming. Zonder te weten dat zij recht had op huurbescherming of daarover door Havensteder geïnformeerd te zijn is [gedaagde] vervolgens overgegaan op een gebruiksovereenkomst die veel minder bescherming bood.

Voor beantwoording van de vraag of het beroep op dwaling kan slagen, is dus doorslaggevend of [gedaagde] op het moment van aangaan van de gebruiksovereenkomst aanspraak had op huurbescherming. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend, en overweegt daartoe – onder verwijzing naar overweging 4.1 van dit vonnis – als volgt.

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten op grond van de Leegstandwet. [gedaagde] zegt in haar processtukken deze huurovereenkomst niet te kennen en doet een beroep op de hiervoor onder 4.1 genoemde reguliere huurovereenkomst, maar de huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet is wél ondertekend en de reguliere huurovereenkomst niet. Ter zitting heeft [gedaagde] ook erkend in 2013 een huurovereenkomst te hebben gesloten. De kantonrechter gaat daarom uit van de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. Die overeenkomst eindigt hoe dan ook op het moment dat de vergunning van het college van B&W van de gemeente verloopt. Dat steeds sprake is geweest van een tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet, volgt uit alle onder 2. geciteerde berichten. Mogelijk heeft [gedaagde] een enkel bericht daarvan niet ontvangen, maar dat zij al die berichten niet heeft ontvangen is hoogst onwaarschijnlijk. Bovendien is duidelijk dat [gedaagde] de woning niet op basis van haar inschrijfduur toegewezen heeft gekregen in het reguliere toewijzingssysteem, zodat [gedaagde] alleen al daarom moest weten dat zij in een bijzondere situatie zat en niet zonder meer dezelfde rechten had als een reguliere huurder. Tussen partijen is dus nimmer een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming tot stand gekomen. Dat betekent dat het beroep op dwaling faalt.

[gedaagde] heeft nog gesteld dat het niet toekennen van huurbescherming in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij acht de kantonrechter van belang welke verwachtingen beide partijen steeds hebben gehad c.q. mochten hebben. Juist in de huidige overspannen woningmarkt moet voor een ieder evident zijn welke rechten hij/zij heeft in geval onder deze omstandigheden een woning wordt betrokken. Wachttijden voor sociale huurwoningen lopen op tot ruim boven de tien jaar; de wooncrisis beheerst het nieuws al jaren. Het onder deze omstandigheden claimen van huurbescherming miskent de rechten en belangen van alle mensen die jarenlang op een huurwoning wachten en zich daarbij (voor de sociale sector) aan de regels van inschrijving houden. Het is ook niet zo dat de communicatie van Havensteder te wensen overliet en onduidelijkheid heeft laten voortbestaan. De onder 2. van dit vonnis geciteerde berichten zijn volstrekt helder. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid faalt daarom. Ook het beroep op artikel 22 van de Grondwet (“Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid”) faalt. In de eerste plaats legt dit artikel een verplichting bij de overheid (en dus niet zonder meer bij de door de overheid aangewezen toegelaten instellingen zoals Havensteder). Bovendien heeft de overheid, in de wijze waarop zij die verplichting invult, gekozen voor het maken van wet- en regelgeving, welke wet- en regelgeving door Havensteder gevolgd is.

De conclusie is dat de gebruiksovereenkomst niet is vernietigd op grond van dwaling, dat Havensteder die overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en dat [gedaagde] de woning dus zonder recht of titel gebruikt. De primaire vordering is toewijsbaar, met dien verstande dat de woning op 15 april 2021 ontruimd moet zijn. De kantonrechter acht deze termijn redelijk omdat Havensteder de woningen uiterlijk 30 april 2021 dient te leveren.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Dat de vorderingen uitsluitend zijn ontstaan op basis van de ‘eigen wens’ van Havensteder als verhuurder en niet het gevolg zijn van wanprestatie of anderszins verwijtbaar handelen door [gedaagde], zoals [gedaagde] stelt, is niet aan de orde. Zoals vastgesteld gebruikt [gedaagde] de woning zonder recht of titel. Havensteder heeft uiteindelijk tegen in totaal 15 huurders geprocedeerd over hetzelfde geschil, als gevolg waarvan steeds een (vrijwel) identiek processtuk kon worden ingediend. Bovendien zijn alle zaken gelijktijdig ter zitting behandeld. Om die reden wordt € 50,- per punt toegekend.

De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Vast staat dat Havensteder contractueel verplicht is de woningen uiterlijk op 30 april 2021 te leveren (dus juridisch over te dragen) aan haar partner in de ontwikkelovereenkomst. Dat die overeenkomst voorziet in een overlegbepaling (als levering niet mogelijk is, dan treden partijen in overleg) betekent niet dat de consequenties daarvan – voor Havensteder, maar ook voor de herontwikkeling als geheel – beperkt zouden zijn. Een hoger beroep in kwesties als deze kan jaren duren. De belangen van [gedaagde] en haar medebewoners – hoe zwaar die ook wegen – leggen daar tegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Dat [gedaagde] en haar medebewoners daarbij, zoals hiervoor geoordeeld, gedurende de afgelopen jaren de wetenschap gehad hebben (of in ieder geval: hadden moeten hebben) dat zij de woning in geval van sloop/renovatie dienden te verlaten, speelt daarin een belangrijke rol.

De kantonrechter,

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [ardes] uiterlijk op 15 april 2021 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 601,96 aan verschotten en € 150,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

527