Hof 's-Gravenhage, 09-06-2009, nr. 105.007.099/01, nr. 07/1234

In deze zaak heeft het hof eerder op 31 oktober 2007 arrest gewezen tussen partijen. Voor de loop van het geding tot deze datum wordt verwezen naar dit arrest. In het arrest is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft niet plaatsgevonden. Verzicht heeft bij memorie van grieven, met producties, één grief aangevoerd. Troostwijk heeft bij memorie van antwoord de grief bestreden.

Vervolgens hebben de partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

De door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.4 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal hiervan uitgaan bij de beoordeling van het hoger beroep.

Het gaat in dit geschil — kort gezegd — om het volgende.

Verzicht is eigenares van de appartementsrechten onder meer rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de ruimten in de kelder en de begane grond (thans horecaruimten) en flatwoningen en studio's op de verdiepingen, alsmede alle onroerende zaken, staande en gelegen te [a-plaats], [a-straat] [1]–[4] c.a. (hierna: het pand).

De parterre met kelder is bedrijfsruimte en door Verzicht verhuurd aan horecabedrijf [A] B.V. (hierna: [A]). [A] huurt ook de drie appartementen op de eerste verdieping. De zes appartementen op de tweede en derde verdieping zijn verhuurd aan derden en worden gebruikt als woonruimte.

In een vaststellingsovereenkomst in het kader van een rechtszaak tussen Verzicht en [A] zijn deze overeengekomen dat de waarde van het pand moest worden bepaald in verband met een (eventuele) verkoop van het pand door Verzicht aan [A].

De makelaars en taxateurs van onroerende zaken [taxateur] van Troostwijk en [makelaar] van RSP Makelaars te 's‑Hertogenbosch hebben in hun taxatierapport van 29 maart 2006 (hierna: het taxatierapport) de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat in maart 2006 van het pand bepaald op € 990.000,-, kosten koper.

Troostwijk heeft voor haar deel van de taxatiewerkzaamheden € 3.010,70 (incl. BTW) aan Verzicht in rekening gebracht. Verzicht heeft dit bedrag niet betaald.

In dit geding heeft Troostwijk betaling gevorderd van voornoemd bedrag, met nevenvorderingen. De kantonrechter heeft de vordering wat de hoofdsom betreft toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente en Verzicht veroordeeld in de proceskosten. Overigens is de vordering afgewezen. Daarbij heeft de kantonrechter het verweer dat Troostwijk wanprestatie heeft geleverd door — kort gezegd — het pand niet op de juiste wijze te taxeren verworpen.

De grief richt zich tegen de verwerping van het hiervoor genoemde verweer. Ook in hoger beroep staat centraal of Troostwijk het pand op de juiste wijze heeft getaxeerd. Troostwijk heeft primair aangevoerd dat de grief te vaag en te ongespecificeerd is. Ook voor het hof is de toelichting op de grief niet volledig duidelijk, maar gelet op hetgeen Troostwijk subsidiair en meer subsidiair heeft aangevoerd, is het haar, Troostwijk, voldoende duidelijk dat het hierom gaat. Voor zover Troostwijk de stellingen van Verzicht heeft begrepen, zal ook het hof deze begrijpen. Voor het overige zal het hof de stellingen van Verzicht als onvoldoende duidelijk daar laten. Van strijd met de goede procesorde is echter geen sprake.

Bij de beantwoording van de vraag of Troostwijk het pand al dan niet op de juiste wijze heeft getaxeerd, geldt dat de handelwijze van haar taxateur [taxateur] (hierna: [taxateur]) dient te beantwoorden aan hetgeen van een redelijk bekwaam en een redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, binnen de opdracht die hem gegeven is. Uitgangspunt is voorts dat moet worden uitgegaan van de situatie ten tijde van de taxatie (29 maart 2006). Het hof acht het voorts van algemene bekendheid dat het resultaat van een taxatie afhangt van tal van factoren, het te taxeren object betreffend, zoals ligging, staat van onderhoud, grootte etc. Voor zover Verzicht in de memorie van grieven van andere uitgangspunten uitgaat, dienen deze gepasseerd te worden.

Niet in geschil is dat [taxateur] de taxatie diende te verrichten conform hetgeen partijen Verzicht en [A] in het kader van hun rechtsgeding zijn overeengekomen, zoals door de kantonrechter onder 1.3 van het bestreden vonnis geciteerd. Kern van de opdracht is blijkens deze overeenkomst dat de deskundigen bij de waardering van het pand zullen uitgaan van de daadwerkelijke huuropbrengst van het gehele pand, met dien verstande dat voor de appartementen [a-straat] [1a] en [a-straat] [2/3] uitgegaan dient te worden van de huuropbrengst die gemaakt wordt indien de puntentelling van de Huurprijzenwet Woonruimte toegepast zal worden en dat voor wat betreft de bedrijfsruimte uitgegaan wordt van een redelijke huurprijs die in de huidige economische marktomstandigheden verschuldigd zou zijn.

Het hof kan de hiervoor onder 6. weergegeven opdracht niet anders lezen dan dat de taxateurs uit moesten gaan van de marktwaarde in verhuurde staat. Het waardebegrip houdt daarbij in (zoals in het taxatierapport ook weergegeven): de prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed.

Voor zover de toelichting op de grief en productie 3 bij conclusie van antwoord (waarnaar in de toelichting wordt verwezen) uitgaan van de waarde van het pand in geval van verkoop in onverhuurde staat, stuit de grief reeds hierop af (in de toelichting wordt ook nog verwezen naar bezwaren in productie 1 en 2 bij de conclusie van antwoord, maar hier gaat het hof aan voorbij, nu productie 1 het taxatierapport betreft en productie 2 geen begrijpelijk en concreet bezwaar inhoudt).

Voor zover Verzicht heeft verwezen naar hogere waarden die elders bij verkoop zijn gerealiseerd voor complexen onroerende zaken (onder verwijzing naar de producties 4 tot en met 7 bij conclusie van antwoord en 10 bij memorie van grieven), heeft zij haar bezwaren onvoldoende geconcretiseerd, nu zij heeft nagelaten aan te geven in hoeverre de door haar genoemde situaties zich verhouden tot het pand. Onduidelijk is in hoeverre sprake is van een gelijke of vergelijkbare situatie. Gelet op het in rechtsoverweging 5 genoemde uitgangspunt dat het resultaat van een taxatie afhangt van tal van factoren het te taxeren object betreffende, had dat op zijn minst van Verzicht verwacht mogen worden. Nu zij dit heeft nagelaten, gaat het hof aan deze bezwaren voorbij.

Verzicht heeft verder aangevoerd dat [taxateur] er ten onrechte niet van uitgegaan is dat de nieuwe eigenaar tot doorverkoop en/of uitponden (Hof: het gebruik om in verhuurde complexen zodra een eenheid leeg komt deze niet meer te verhuren, maar te verkopen) zou overgaan. Ook hieraan zal het hof voorbij gaan. De onder 6 weergegeven opdracht houdt niet in dat met deze situatie rekening moet worden gehouden. Dat [taxateur] op andere wijze had moeten begrijpen dat het de bedoeling van partijen was om met deze situatie rekening te houden, is niet voldoende geconcretiseerd.

Verzicht heeft bovendien niet (voldoende) geconcretiseerd dat [A], de beoogde koper, van zins zou zijn over te gaan tot uitponding. Dat de mogelijkheid hiertoe bestaat is onvoldoende, gelet op het feit dat [A] in het pand haar horecaonderneming exploiteert. Tenslotte heeft Verzicht onvoldoende geconcretiseerd dat verkoop van delen van het pand binnen afzienbare termijn te realiseren zou zijn. De producties 11 en 12 bij memorie van grieven doen hier niet aan af. Deze producties betreffen brieven van 26 september 2007 en 9 november 2007, derhalve van ruim een jaar na de datum van de taxatie door [taxateur]. Gelet op de wijzigingen die in die periode kunnen hebben plaatsgevonden binnen de markt zijn zij niet relevant voor de waarde op 29 maart 2006. Bovendien blijkt uit de inhoud van de brieven dat zij uitgaan van een situatie van uitponden (beide brieven bevatten een verwijzing/voorwaarde dat voor leegkomende zaken geen nieuwe huurovereenkomsten zullen worden afgesloten), hetgeen niet het uitgangspunt is van het taxatierapport. In de tweede brief heeft de schrijver voorts aangegeven dat sprake is van interesse als ontwikkelaars.

Ook de stelling dat het beroep van Troostwijk op art. 7:303 BW bij de waardering van de huurwaarde niet opgaat omdat in de toekomst hoger huurprijzen kunnen worden verwacht, is onvoldoende geconcretiseerd nu het bedrijfsruimte betreft in de zin van art. 7:290, lid 2, BW en sprake is van een bestaande huurrelatie. Blijkens productie 12 bij memorie van grieven loopt de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte bovendien nog tot uiterlijk eind 2010.

Het slot van de toelichting (op p. 5 van de memorie van grieven) begrijpt het hof aldus dat Verzicht klaagt dat [taxateur] de drie appartementen gelegen boven de bedrijfsruimte van [A] heeft gewaardeerd conform de huurprijzenwet. Blijkens het taxatierapport betreft de eerste verdieping de flatwoningen [1a]–[2a] en [3a]. Hiervan hebben partijen Verzicht en [A] in het kader van de regeling die zij in verband met hun geschil hebben getroffen expliciet vastgesteld dat deze conform de Huurprijzenwet Woonruimte zouden worden gewaardeerd. Hierop stuiten de bezwaren van Verzicht op dit punt reeds af. Dat [taxateur] bij de waardering van de bedrijfsruimte niet is uitgegaan van een redelijke huurprijs die in de marktomstandigheden van maart 2006 verschuldigd zou zijn, heeft Verzicht niet (voldoende) geadstueerd. Dat zelfde geldt voor de opmerking in haar akte dat vanwege het nagenoeg gelijkblijven van de rentestand het prijsniveau voor verhuurd onroerend goed nagenoeg gelijk te stellen is aan de leegwaarde daarvan. Het is immers van algemene bekendheid — en uit de stellingen van partijen blijkt ook dat zij het daarmee eens zijn — dat verkoop van onroerende zaken in verhuurde staat doorgaans minder oplevert dan verkoop in vrije staat.

Op hetgeen hiervoor is overwogen stuiten ook de bezwaren neergelegd in productie 3 bij conclusie van antwoord (voor zover deze voor het hof begrijpelijk is) af. Voor zover in deze productie nog valt te lezen dat [taxateur] van een hogere huur voor de appartementen dan wel de bedrijfsruimte had moeten uitgaan, omdat deze ruimten voor een hogere huur verhuurd zouden kunnen worden als Verzicht hiervoor op 14 april 2006 nieuwe huurders voor zon vinden, stuit dit af op de omstandigheid dat gesteld noch gebleken is (althans niet voldoende is geconcretiseerd) dat sprake was van leegstand. [taxateur] diende derhalve rekening te houden met de bestaande huur betaald door de zittende huurders.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zijn er geen gronden om te oordelen dat [taxateur] (en daarmee Troostwijk) niet als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk is gegaan bij de taxatie van het pand. De grief faalt. Het bestreden vonnis zal bekrachtigd worden. Verzicht zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten.

Voor zover nog relevant, dient het algemene bewijsaanbod van Verzicht (gedaan bij conclusie van antwoord in eerste aanleg) te worden gepasseerd nu het niet voldoet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. M.C.M. van Dijk, R.C. Schlingemann en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 juni 2009 in aanwezigheid van de griffier.