4.9.10 Een nieuwe oplossing? Het ius tollendi van de huurder

In de volgende paragrafen komt een andere oplossing aan bod die binnen het huidige wettelijke kader is gevonden. Ideaal is immers om een oplossing voor de problemen te vinden zonder dat deze wettelijke aanpassingen behoeft of hoge kosten met zich brengt. Zoals hierboven besproken, vormen voornamelijk de natrekkingsregels, voor het zakenrecht, en het daaraan ten grondslag liggende eenheidsbeginsel een probleem in het streven naar een circulaire economie. Deze natrekkingsregels zijn er echter niet voor niets. Ze zijn ordeningsregels en staan midden in het zakenrecht, waardoor het aanpassen ervan al snel resulteert in het “overhoop” halen van het gehele wettelijke systeem. Het zakenrecht is als een kaartenhuis: alles hangt met alles samen. Voorzichtigheid is derhalve geboden bij de vraag of men een regel wil toevoegen, veranderen of afschaffen. Het verdient de voorkeur om binnen het bestaande rechtsstelsel te blijven. In dit verband wil ik de aandacht vestigen op het huurrecht en het daarbij behorende afscheidingsrecht van de huurder. Dit afscheidingsrecht is in het licht van de circulaire economie nog niet behandeld. Ik geef twee voorbeelden.

Is de verhuur van een dak mogelijk? Ja.2 De Hoge Raad had in 19103 het tegenovergestelde vastgesteld door te stellen dat een dak geen “zaak” was en derhalve niet in aanmerking kwam voor verhuur. Dit bezwaar is in de huidige regelgeving ondervangen doordat de wetgever in het algemene artikel over huur, art. 7:201 BW, heeft bepaald dat de huur een overeenkomst is waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder om “een zaak of een gedeelte daarvan [cursivering, JCTF] in gebruik te verstrekken”.4

Waar bij het opstalrecht onduidelijkheid bestaat over het antwoord op de vraag of dat recht voor een dak kan worden gevestigd, bestaat deze onduidelijkheid voor het huurrecht niet. Iemand kan een muur van een huis dat vlak naast een snelweg staat huren om daarop reclame te maken voor zijn bedrijf.

Voor een geldige huurovereenkomst moet wel voldaan zijn aan bepaalde vereisten. Het eerste vereiste is het reeds genoemde ter beschikking stellen van een (gedeelte van een) zaak. In casu is dat het dak, maar ook andere gevallen zijn denkbaar, bijvoorbeeld een modulair geproduceerde gevel of een liftschacht. Duidelijk moet zijn dat een gedeelte van een zaak wordt verhuurd en niet dat sprake is van een exploitatie daarvan. In dat laatste geval is er geen sprake van huur.6

Voorts is voor het sluiten van een (geldige) huurovereenkomst vereist dat de producent B een tegenprestatie levert aan de huiseigenaar A voor het in gebruik geven van een (gedeelte van een) zaak. Deze tegenprestatie hoeft niet te bestaan uit geld.7 De hoofdprestatie van huiseigenaar A bij overeenkomst 2 is het ter beschikkingstellen van het dak aan producent B. De tegenprestatie van B als huurder van het dak is de plaatsing van de zonnepanelen en dat de opgewekte stroom voor huiseigenaar A is. Deze tegenprestatie is ook de hoofdprestatie van overeenkomst 1, waarbij producent B de verhuurder is van de panelen. De tegenprestatie van huiseigenaar A bij die overeenkomst is de betaling in geld. Zo zijn de twee huurovereenkomsten met elkaar verweven. Een bijkomend voordeel hiervan is dat in geval van overdracht van het huis, de nieuwe eigenaar niet gehouden is de huurovereenkomst van de zonnepanelen voort te zetten. “Koop breekt geen huur” (art. 7:226 BW) en dus blijft de verhuur van het dak intact, maar dit probleem kan worden ondervangen door in de huurovereenkomst op te nemen dat de huur slechts geldt voor de duur van de huur van de zonnepanelen. Bovendien zal producent B het dak niet meer willen huren als de huurovereenkomst van de zonnepanelen (overeenkomst 1) wegvalt. Hij zal de huur opzeggen en de zonnepanelen verwijderen.

Tot slot is voor een geldige huurovereenkomst vereist dat het gebruik van de verhuurde zaak niet ten behoeve van de wederpartij mag geschieden. Dergelijke overeenkomsten vallen niet onder huur. Een voorbeeld hiervan is het geval waarin een werkgever zijn werknemer verplicht om een dienstwoning van de werkgever te betrekken.8 Hiervan is in het bovengenoemde voorbeeld met de zonnepanelen geen sprake. Voor beide huurovereenkomsten geldt dat de huurder het gebruik van het gehuurde te eigen behoeve ontvangt. Huiseigenaar A huurt de zonnepanelen (overeenkomst 1) voor eigen gebruik. Producent B ontvangt eveneens te eigen behoeve het gehuurde (het dak, overeenkomst 2). Hij heeft baat bij de huurconstructie met het dak (overeenkomst 2). Door die huurovereenkomst is het voor hem immers mogelijk om de zonnepanelen aan huiseigenaar A te verhuren, zonder dat hij (in beginsel) hoeft te vrezen voor de natrekkingsregels.9