Rb. Amsterdam, 30-08-2023, nr. C/13/728641 / HA ZA 23-78

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 januari 2023, met producties,

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,

- het tussenvonnis van 17 mei 2023, waarbij een gerechtelijke plaatsopneming en mondelinge behandeling zijn bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 juli 2023 en de daarin genoemde stukken.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Stichting Carolus is juridisch eigenaar van het gebouw inclusief achtertuin aan de [locatie 1] . Pierre B.V. is economisch eigenaar daarvan.

De appartementseigenaars zijn de eigenaars van de appartementen, gelegen aan [locatie 2] in Amsterdam. De achtertuin is gezamenlijk eigendom van de appartementseigenaars. De gebouwen aan [locatie 2] zijn in appartementen gesplitst bij akte van splitsing van 5 juli 1985, waarbij de VvE is opgericht. De VvE voert het beheer over de gebouwen en de achtertuin en behartigt de belangen van de appartementseigenaars.

De tuinen van Stichting Carolus c.s. en de appartementseigenaars grenzen aan elkaar aan de achterzijde.

De tuin van Stichting Carolus c.s. wordt doorsneden door een bunker die in de jaren ’40 door de Duitse bezetter is gebouwd. Achter de bunker bevindt zich een strook grond, die onderdeel is van het kadastrale perceel van Stichting Carolus c.s. (hierna: de Strook). De bunker kan worden betreden door een deur aan de zijde van de [locatie 1] . Aan de zijde van [locatie 2] heeft de bunker een raam dat van binnenuit kan worden geopend.

In het in 1997 uitgegeven boek ‘Amsterdamse Grachtentuinen; Keizersgracht’ staat een tekening waarop de Strook is opgenomen als onderdeel van de achtertuin van de appartementseigenaars.

In 2010 is een boom die zich bevond op de Strook omgewaaid, waarbij schade is ontstaan aan het perceel van Stichting Carolus c.s. De verzekeraar van de VvE heeft deze schade (op diens verzoek) vergoed aan (de beheerder van het pand van) de rechtsvoorganger van Stichting Carolus c.s.

in conventie

Stichting Carolus c.s. vordert - samengevat - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:primair

I. de VvE en de appartementseigenaars te veroordelen de Strook te ontruimen, op straffe van een dwangsom;

II. Stichting Carolus c.s. te machtigen de ontruiming zelf uit te (laten) voeren op kosten van de VvE en de appartementseigenaars als zij in gebreke blijven aan de veroordeling daartoe te voldoen;

III. voor recht te verklaren dat Stichting Carolus c.s. eigenaar is van de Strook;

subsidiair

IV. voor recht te verklaren dat de VvE dan wel de appartementseigenaren onrechtmatig heeft/hebben gehandeld door de strook in bezit te nemen en te houden;

V. de bezitter te veroordelen tot schadevergoeding in natura door de Strook in eigendom over te dragen en te leveren aan Stichting Carolus c.s. op straffe van een dwangsom;

meer subsidiair

VI. de bezitter te veroordelen tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van de waarde van de Strook, vast te stellen door een taxateur;

zowel primair, subsidiair als meer subsidiair

VII. de VvE en de appartementseigenaars hoofdelijk te veroordelen mee te werken aan het oprichten van een scheidsmuur op de erfgrens tussen de percelen van Stichting Carolus c.s. en de VvE en de appartementseigenaars, op straffe van een dwangsom;

VIII. de VvE en de appartementseigenaars hoofde te veroordelen de helft van de kosten gemoeid met de scheidsmuur te betalen;

IX. de VvE en de appartementseigenaars hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Stichting Carolus c.s. stelt daartoe - kort weergegeven - het volgende. De VvE en de appartementseigenaars maken inbreuk op het eigendomsrecht van Stichting Carolus c.s. onder meer door tuinmeubilair op de strook te plaatsen. De vordering tot ontruiming is gebaseerd op zowel artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek (BW) als artikel 5:2 BW. Stichting Carolus c.s. heeft op grond van artikel 5:49 BW recht op oprichting van een scheidsmuur. In het geval de rechtbank oordeelt dat de Strook door verjaring is verkregen door de appartementseigenaren, dan maakt Stichting Carolus c.s. primair aanspraak op schadevergoeding in natura, bestaande uit teruglevering van de Strook, en subsidiair in geld ter hoogte van de waarde van de Strook. De appartementseigenaars hebben in dat geval onrechtmatig gehandeld door de Strook in bezit te nemen, terwijl uit de splitsingsakte en opvolgende wijzigingsakten duidelijk blijkt dat deze geen onderdeel is van het gesplitste object.

De VvE en de appartementseigenaars voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Stichting Carolus c.s., dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Stichting Carolus c.s. in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

De VvE en de appartementseigenaars voeren - kort weergegeven - het volgende verweer. De appartementseigenaars, althans hun rechtsvoorgangers, hebben de Strook in bezit genomen en deze door bevrijdende verjaring in eigendom verkregen. Hiervoor voeren de VvE en de appartementseigenaars de volgende omstandigheden aan. De strook is vanwege de bunker van zeker 2,5 meter hoog alleen toegankelijk voor de appartementseigenaars en wordt exclusief door hen gebruikt. Daarnaast is door de rechtsvoorgangers van de appartementseigenaars een erker op de strook gebouwd. Vanaf de splitsing in appartementen heeft de VvE meerdere keren per jaar tuinonderhoud aan de Strook laten uitvoeren. Ook derden gaan ervan uit dat de Strook tot de achtertuin van de appartementseigenaars behoort, zoals blijkt uit het boek ‘Amsterdamse Grachtentuinen; Keizersgracht’. Daarnaast is in 2010 een boom omgewaaid die zich op de Strook bevond, waarna de rechtsvoorgangers van Stichting Carolus c.s. een schadeclaim bij de VvE en de appartementseigenaars hebben ingediend. De verzekeraar van de VvE heeft vervolgens de schade vergoed.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

De VvE en de appartementseigenaars vorderen - samengevat - :

Stichting Carolus c.s. voert verweer. Stichting Carolus c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de VvE en de appartementseigenaars, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE en de appartementseigenaars, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE en de appartementseigenaars in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie

Gedaagde sub 2

Stichting Carolus c.s. heeft als gedaagde sub 2 gedagvaard “de gezamenlijke eigenaars van vereniging van eigenaars “ [gedaagde 1] ”. De VvE en de appartementseigenaars hebben in hun antwoord erop gewezen dat dit onjuist is. Daarnaast hebben zij opgemerkt dat de namen en woonplaatsen van de appartementseigenaars niet in de dagvaarding staan, wat in strijd is met artikel 45 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Zij hebben gesteld vanuit proceseconomische overwegingen geen formeel verweer te voeren tegen deze vormgebreken. Gelet op het voorgaande worden in deze procedure als gedaagde sub 2 aangemerkt de gezamenlijke eigenaars van de gebouwen gelegen aan [gedaagde 2] .

Bevrijdende verjaring

In geschil is of de appartementseigenaars door bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van de Strook.

Degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed op grond van art. 3:105 lid 1 BW. Voor deze vorm van rechtsverkrijging is dus bezit vereist, maar - anders dan voor verjaring ex art. 3:99 BW - geen goede trouw. De verjaringstermijn vangt aan op het moment dat de niet-rechthebbende het bezit heeft verkregen (art. 3:314 lid 2 BW) en bedraagt 20 jaar (art. 3:306 BW).

Volgens art. 3:107 lid 1 BW is bezit het houden voor zichzelf. De vraag of iemand bezitter is, moet worden beantwoord naar de verkeersopvattingen, met inachtneming van de wettelijke regels en voor het overige op grond van de uiterlijke feiten (art. 3:108 BW). Het bezit dient ondubbelzinnig en openbaar te zijn. Van ondubbelzinnig bezit kan alleen sprake zijn wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn.1.Vanaf dat moment kan de eigenaar immers maatregelen nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen en begint de verjaringstermijn te lopen.

Bezit kan worden verkregen door inbezitneming. Men neemt een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Als een goed in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (art. 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat de machtsuitoefening van de oorspronkelijke bezitter teniet wordt gedaan.2.Dan pas staat de machtsuitoefening niet meer op zichzelf. Het gaat om het uitoefenen van een voldoende mate van feitelijke macht met de pretentie rechthebbende te zijn.

Verkrijging door verjaring geschiedt van rechtswege. De ratio van de verjaring is gelegen in de rechtszekerheid: de juridische toestand dient op een zeker moment bij de feitelijke toestand aan te sluiten.

Stichting Carolus c.s. heeft erop gewezen dat in de rechtspraak over het algemeen het beplanten, onderhouden en betegelen van grond onvoldoende is voor inbezitneming. De appartementseigenaars hebben niet meer bezitsdaden gepleegd en zijn daarom geen bezitter van de Strook geworden, aldus Stichting Carolus c.s.

Hoewel Stichting Carolus c.s. moet worden toegegeven dat in de bestaande rechtspraak veelal meer bezitsdaden dan beplanten en betegelen worden vereist, vormen de specifieke omstandigheden van dit geval aanleiding om toch bezit aan te nemen. Deze situatie onderscheidt zich namelijk van de gevallen die in bedoelde rechtspraak aan de orde waren, omdat sprake is van twee privétuinen, waarvan de grens feitelijk al lang geleden is verlegd door plaatsing van de bunker. De appartementseigenaren waren daardoor beperkt in de bezitsdaden die zij nog konden plegen. Zij kregen de beschikking over een afgesloten tuin, die aan de achterzijde feitelijk werd begrensd door de bunker, en zijn de Strook als onderdeel van hun tuin gaan gebruiken. De beplanting op de Strook wordt onderhouden door de VvE en op het betegelde deel (door de VvE en de appartementseigenaars een ‘erker’ genoemd) hebben de appartementseigenaars tuinstoelen geplaatst. Meer bezitsdaden, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van een erfafscheiding voor de bunker, liggen in dit geval niet voor de hand, aangezien de bunker al de functie van erfafscheiding vervult. Ook aan het vereiste dat de bezitsdaden openbaar zijn, is voldaan. De tuinen van partijen zijn weliswaar niet zichtbaar voor iedereen, maar wel voor de bewoners en gebruikers van de gebouwen van partijen en van de naastgelegen gebouwen. Samen met de door de VvE en de appartementseigenaars aangevoerde omstandigheden – de verzekeringskwestie met de boom en het tuinenboek – is dit voldoende.

Al met al hebben de VvE en de appartementseigenaars voldoende onderbouwd dat zij de Strook in bezit hebben gehad in ieder geval vanaf 1985, na de splitsing in appartementen. Gelet hierop is de verjaringstermijn dan ook (in ieder geval) in 1985 aangevangen. De betegeling van een deel van de strook heeft voordien al plaatsgevonden. Vanaf 1985 heeft de VvE het onderhoud van de tuin van de appartementseigenaren, inclusief de Strook, verzorgd. De appartementseigenaars hebben de Strook vanaf 1985 gebruikt als deel van hun tuin. Er is dan ook sprake van een periode van tenminste 20 jaar waarin bezitsdaden door de appartementseigenaars hebben plaatsgevonden. Over bezitsdaden in de periode vóór 1985 hebben de VvE en de appartementseigenaars onvoldoende gesteld.

Stichting Carolus c.s. heeft nog aangevoerd dat geen sprake is van ondubbelzinnig bezit, omdat gedaagden onduidelijkheid zouden hebben laten bestaan over de vraag of de VvE of de appartementseigenaars als bezitter moet(en) worden gezien. Anders dan Stichting Carolus c.s. meent, staat dit niet aan inbezitneming in de weg. Het spreekt vanzelf dat de bezitsdaden zijn gepleegd door de appartementseigenaars. Zij hebben immers ook de tuin in eigendom en hebben de Strook feitelijk in gebruik genomen als onderdeel daarvan. Voor zover de VvE hierin een rol heeft gespeeld, bijvoorbeeld door onderhoud te plegen, was dit namens de appartementseigenaars, net zoals zij de tuin voor de appartementseigenaars heeft onderhouden.

De conclusie van het voorgaande is dat de Strook in 2005 door bevrijdende verjaring eigendom is geworden van de appartementseigenaars. Dit sluit ook aan bij de ratio van bevrijdende verjaring dat de juridische en feitelijke situatie met elkaar in overeenstemming worden gebracht. Het primair gevorderde wordt daarom afgewezen.

Onrechtmatige daad

Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat een bezitter die door bevrijdende verjaring eigenaar wordt, bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren door de werking van art. 3:105 BW.3.Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt. In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat, op de voet van art. 6:103 BW, de bezitter wordt veroordeeld bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.4.13. Dit betekent niet dat iedere verkrijging door bevrijdende verjaring zonder meer een onrechtmatige daad oplevert. Of sprake is van een onrechtmatige daad is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.

Tussen partijen is in geschil of de appartementseigenaars kennis ervan hebben gehad dat de Strook die zij in bezit hadden, eigendom was van Stichting Carolus c.s. Naar het oordeel van de rechtbank is het antwoord op die vraag niet van doorslaggevend belang.De vordering van Stichting Carolus c.s. ligt hoe dan ook voor afwijzing gereed, omdat de appartementseigenaars niet degenen zijn die de grond onrechtmatig in bezit hebben genomen. Dit is gebeurd door hun rechtsvoorgangers. Bovendien is de ontstane situatie voor een groot deel te wijten aan de plaatsing van de bunker, waar ook de rechtsvoorgangers van de appartementseigenaren part noch deel aan hebben gehad. In deze zaak is dan ook geen sprake van een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, zoals in voornoemde jurisprudentie van de Hoge Raad wel het geval was. Zoals in het voorgaande is overwogen, en overigens ook door Stichting Carolus c.s. zelf naar voren is gebracht in het kader van hun primaire vorderingen, hebben de appartementseigenaars weinig actieve bezitsdaden gepleegd. Zelfs als zij zich ervan bewust zijn geweest dat de Strook niet hun eigendom was, hebben zij naar het oordeel van de rechtbank niet onrechtmatig gehandeld. Niet gesteld is dat de appartementseigenaars meer hebben gedaan dan in 1985 de tuin aanvaarden, waar de Strook op dat moment al deel van uitmaakte, en deze als haar eigendom gebruiken. Hiermee hebben zij weliswaar een onrechtmatige toestand in stand gehouden, maar dit levert naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf niet een onrechtmatige daad jegens Stichting Carolus c.s. op.

Uit het voorgaande volgt dat ook het subsidiair en meer subsidiair gevorderde wordt afgewezen.

Hetzelfde geldt voor de vorderingen van Stichting Carolus c.s. onder VII en VIII, strekkende tot de oprichting van een scheidsmuur op kosten van beide partijen. Stichting Carolus c.s. vordert immers medewerking aan het oprichten van een scheidsmuur op de oorspronkelijke erfgrens, die volgt uit het kadaster. Nu in het voorgaande is geoordeeld dat de erfgrens door bevrijdende verjaring is verplaatst, zijn deze vordering van Stichting Carolus c.s. niet toewijsbaar.

Proceskosten

Stichting Carolus c.s. is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de VvE en de appartementseigenaars als volgt vastgesteld:

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

in reconventie

Uit hetgeen is overwogen in conventie, volgt dat de in reconventie gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen, in die zin dat de appartementseigenaars de Strook hebben verkregen als gevolg van bevrijdende verjaring op 5 juli 2005. Stichting Carolus c.s. zullen worden veroordeeld mee te werken aan inschrijving van deze verklaring voor recht in de daartoe bestemde openbare registers.

De veroordeling tot medewerking aan de inschrijving van dit vonnis (de verklaring voor recht) in de daartoe bestemde registers zal worden afgewezen. Een dergelijke inschrijving is op grond van artikel 3:17 lid 1 onder e BW pas mogelijk als het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Bovendien zal voor een inschrijving in de registers te zijner tijd wel vereist zijn dat de precieze eigendomssituatie per individuele eigenaar bekend is. Tot slot is medewerking van de wederpartij daarbij niet vereist, zodat bij een veroordeling van Stichting Carolus c.s. daartoe geen belang bestaat.

Stichting Carolus c.s. is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de VvE en de appartementseigenaars als volgt vastgesteld:

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De rechtbank

in conventie

wijst de vorderingen van Stichting Carolus c.s. af,

veroordeelt Stichting Carolus c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van de VvE en de appartementseigenaars tot dit vonnis vastgesteld op € 2.470,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt Stichting Carolus c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 135,50 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 45,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als Stichting Carolus c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

verklaart voor recht dat de appartementseigenaars de Strook hebben verkregen als gevolg van bevrijdende verjaring op 5 juli 2005,

veroordeelt Stichting Carolus c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van de VvE en de appartementseigenaars tot dit vonnis vastgesteld op € 897,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt Stichting Carolus c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 135,50 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 45,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als Stichting Carolus c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.6 en 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Rombouts, rechter, bijgestaan door mr. J.M. Eisenhardt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023.