Hof 's-Hertogenbosch, 18-10-2023, nr. 22/00254 en 22/00255

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen voor de jaren 2020 en 2021 gegeven en daarbij de waarde van [adres 2] 45A in [woonplaats] (hierna: de woning) op de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 (hierna gezamenlijk: de waardepeildata) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag(en) OZB) voor de jaren 2020 en 2021 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft voor beide jaren een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

De zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.

Belanghebbende was op de waardepeildata eigenaar van de woning. Het betreft een omstreeks 2000 gerealiseerd appartement met een inhoud van 264 m3. Bij de woning hoort een garage van 61 m3 en een balkon van 21 m2.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden op de waardepeildata op de volgende bedragen vastgesteld:

Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de woning en de aanslagen OZB gehandhaafd.

Ter onderbouwing van de beschikte waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 verwijst de heffingsambtenaar naar het op 26 maart 2021 door [taxateur 1] (gediplomeerd WOZ-taxateur) opgestelde taxatierapport met waardematrix. Hieruit volgt een waarde op 1 januari 2019 van € 180.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende in [woonplaats] gelegen vergelijkingspanden:

Ter onderbouwing van de beschikte waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 verwijst de heffingsambtenaar naar het op 27 september 2021 door [taxateur 2] (gediplomeerd WOZ-taxateur) opgestelde taxatierapport met waardematrix. Hieruit volgt een waarde op 1 januari 2020 van € 196.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende in [woonplaats] gelegen vergelijkingspanden:

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 eveneens een matrix overgelegd. Belanghebbende onderbouwt de door hem voorgestane waarde van € 145.000 op de hiervoor vermelde waardepeildatum met de volgende in [woonplaats] gelegen vergelijkingspanden:

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 eveneens een matrix overgelegd. Belanghebbende onderbouwt de door hem voorgestane waarde van € 155.000 op de hiervoor vermelde waardepeildatum met de in 2.6 vermelde vergelijkingspanden.

In geschil is i) of de heffingsambtenaar met de in de bezwaarfase overgelegde taxatieverslagen voldoende gegevens, met name de KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels, heeft verstrekt en ii) of de WOZ-waarden van de woning op de waardepeildata te hoog zijn vastgesteld.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vermindering van de WOZ-waarden naar € 145.000 (waardepeildatum 1 januari 2019) en € 155.000 (waardepeildatum 1 januari 2020). De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

1. Taxatieverslag

Belanghebbende betoogt dat de in bezwaar overgelegde taxatieverslagen onvoldoende handvatten bieden om na te gaan of rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden. De taxatieverslagen hadden de KOUDV-factoren en de grondstaffels moeten vermelden, aldus belanghebbende. Ook had de heffingsambtenaar volgens belanghebbende al in de bezwaarfase een matrix moeten opstellen. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat met de overgelegde taxatieverslagen voldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen.

Het hof stelt voorop dat in het taxatieverslag voor het jaar 2021 de KOUDV- en liggingsfactoren zijn vermeld. Gelet op de omstandigheid dat de woning een appartement betreft en niet over grond beschikt, is een grondstaffel in dit geval niet relevant. Het geschil beperkt zich daarmee tot de vraag of voor het jaar 2020 de KOUDV- en liggingsfactoren hadden moeten worden toegezonden.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 augustus 20231.geoordeeld dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt. Die gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingspanden.2.

Vaststaat (i) dat belanghebbende in het bezwaarschrift van 1 maart 2020 voldoende specifiek heeft verzocht om onder meer toezending van de KOUDV- en liggingsfactoren van de (oude) vergelijkingspanden, (ii) dat de heffingsambtenaar wel een taxatieverslag heeft toegestuurd maar dat daarop die KOUDV- en liggingsfactoren niet zijn vermeld en (iii) dat die gegevens ook overigens niet zijn verstrekt in de bezwaarfase. Gelet op het hiervoor in 4.3 vermelde arrest vallen ook alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en die niet op het taxatieverslag staan onder de reikwijdte van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Daaronder vallen dus ook de KOUDV- en liggingsfactoren, die gegevens waren namelijk relevant voor het tussen partijen toen bestaande geschil over de waarde van de woning. De heffingsambtenaar was dus gehouden die gegevens in de bezwaarfase aan de gemachtigde te verstrekken en heeft dat ten onrechte nagelaten.

Voor zover belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar gehouden was om ook een matrix in de bezwaarfase te verstrekken, faalt die klacht. Niet in geschil is dat de taxateur pas bij het taxatierapport in de beroepsfase de matrices heeft opgesteld. Die hebben dus niet ten grondslag gelegen aan de vastgestelde waarde van de woning en vallen daarom buiten de reikwijdte van artikel 40, lid 2, Wet WOZ.

De omstandigheid dat de KOUDV- en liggingsfactoren niet in de bezwaarfase zijn verstrekt terwijl dat wel had moeten gebeuren, leidt in dit geval evenwel niet tot een gegrond hoger beroep. Belanghebbende klaagt namelijk pas in hoger beroep voor het eerst over het niet hebben ontvangen van de KOUDV- en liggingsfactoren in de bezwaarfase. Hij heeft in beroep bij de rechtbank in het geheel niet over het ontbreken van de betreffende stukken geklaagd. Daarom kan niet worden gezegd dat belanghebbende in beroep is gegaan (mede) omdat de KOUDV- en liggingsfactoren in de bezwaarfase niet zijn overgelegd, hij de vastgestelde waarde niet kon controleren en daarom niet kon beoordelen of het zinvol was om beroep in te stellen. Het vervolgens pas in de (hoger) beroepsfase wijzen op een schending van artikel 7:4 Awb en/of artikel 40, lid 2, Wet WOZ beschouwt het hof als een schending van de goede procesorde.3.Onder deze omstandigheden leidt het niet verstrekken van de gegevens in de bezwaarfase niet tot een gegrond hoger beroep.

WOZ-waarden

De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.4.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.5.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

WOZ-waarde 2020 (vergelijkingspanden)

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 een matrix overgelegd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof acht de gebruikte vergelijkingspanden (zie 2.4) voldoende vergelijkbaar en deze zijn voldoende kort rond de waardepeildatum verkocht. De vergelijkingspanden zijn alle appartementen in dezelfde omgeving waarvan één vergelijkingspand zelfs in hetzelfde complex is gelegen en (dus) ook van hetzelfde bouwjaar als de woning is. De overige objecten zijn van een bouwjaar dat daar niet ver van afwijkt en zijn gelegen in een appartementencomplex dat op vergelijkbare afstand van het centrum van [woonplaats] ligt. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het hof met de matrix aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden zoals inhoud van de woning en bijgebouwen voldoende rekening is gehouden.

WOZ-waarde 2021 (vergelijkingspanden)

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 ook een matrix overgelegd. Zoals ook volgt uit die matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof acht de gebruikte vergelijkingspanden (zie 2.5) voldoende vergelijkbaar en deze zijn voldoende kort rond de waardepeildatum verkocht. De vergelijkingspanden zijn alle appartementen met een ligging op vergelijkbare afstand van het centrum van [woonplaats] , een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het hof met de matrix aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden zoals inhoud van de woning en bijgebouwen voldoende rekening is gehouden.

Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd (voor zover het hof over die standpunten hiervoor niet al heeft geoordeeld).6.

Alternatieve vergelijkingsobjecten

Belanghebbende stelt dat de door hem ingebrachte alternatieve vergelijkingspanden ook bij de waardebepaling moeten worden betrokken. Belanghebbende heeft daartoe voor beide in geschil zijnde jaren een matrix overgelegd met de in 2.6 vermelde vergelijkingspanden en de in 2.6 en 2.7 vermelde verdedigde waarden.

In het arrest van 3 maart 2023 van de Hoge Raad7.was de vergelijkbaarheid van de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingspanden niet in geschil. In dit geval betwist de heffingsambtenaar de vergelijkbaarheid van de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingspanden. Ten aanzien van het belastingjaar 2020 heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat één van de eigen vergelijkingspanden het best vergelijkbaar is met de woning omdat ze in hetzelfde complex zijn gelegen. Bovendien is volgens de heffingsambtenaar – voor beide jaren – de ligging van de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingspanden slechter dan de door de heffingsambtenaar ingebrachte panden omdat die appartementen verder van het centrum van [woonplaats] liggen.

Het hof is van oordeel dat voor 2020 de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden beter vergelijkbaar zijn dan de door belanghebbende aangevoerde panden vanwege de ligging (zie ook 4.9). Ook voor het jaar 2021 is het hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden beter vergelijkbaar zijn, gelet op de afwijkende ligging van de door belanghebbende gekozen vergelijkingspanden. Twee van de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingspanden liggen weliswaar aan dezelfde straat als de woning maar zij zijn verder van het centrum van [woonplaats] en dichterbij de grens met Duitsland gelegen. Het hof acht aannemelijk dat dit verschil de waarde negatief beïnvloedt. Dat geldt ook voor het vergelijkingspand op de [adres 7] 53.

Het hof voegt daar nog het volgende aan toe. De door belanghebbende overgelegde matrices zijn door zijn gemachtigde, die geen taxateur is, opgesteld op basis van gegevens die hij van het WOZ waardeloket heeft overgenomen. De matrices nemen anders dan toen gebruikelijk was bij taxaties in het kader van de WOZ niet de inhoud van de woning en de vergelijkingspanden tot uitgangspunt maar de oppervlakte en gaan uit van een gemiddelde prijs per m2. Verder heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat hij aan de KOUDV- en liggingsfactoren percentages heeft gegeven die volgens hem redelijk waren. In dit geval leidt het hof uit de matrix af dat de gehanteerde correctie voor de voorzieningen 5% moet zijn geweest. De gemachtigde heeft niet verder onderbouwd waar dit percentage op is gebaseerd.

Het hof merkt ten aanzien van de door gemachtigde overgelegde matrices in meer algemene zin het volgende op. Het hof hecht in het kader van bewijswaardering in beginsel meer waarde aan een taxatierapport of matrix van een deskundige zoals een gediplomeerd taxateur dan aan een door een belanghebbende of zijn gemachtigde opgestelde matrix als die niet is opgesteld door een taxateur. Dat geldt ook in dit geval waarbij niet duidelijk is waar de hoogte van de KOUDV-correctie op is gebaseerd en een vergelijking wordt gemaakt op basis van prijzen per m2 in plaats van m3. Het hof kent ook daarom aan de door belanghebbende ingebrachte vergelijkingspanden en de daaruit volgende waardebepaling in dit geval niet de betekenis toe die belanghebbende daaraan toekent. De alternatieve vergelijkingspanden die belanghebbende heeft ingebracht leiden, gelet op het hiervoor overwogene, niet tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarden op de waardepeildata niet aannemelijk heeft gemaakt.

Staat pand

Belanghebbende stelt verder dat de staat van de woning verslechterd is, gelet op bijvoorbeeld scheurtjes in de muren en een verouderde CV-ketel, en dat daar bij de waardebepaling onvoldoende rekening mee is gehouden. De heffingsambtenaar betoogt dat de taxateur de woning inpandig heeft opgenomen en heeft geconcludeerd dat de kwaliteit en onderhoud niet in betekenisvolle mate afwijken van de vergelijkingspanden. Bovendien is, volgens de heffingsambtenaar, teveel rekening gehouden met de verouderde staat door de voorzieningen voor het belastingjaar 2020 als ‘matig’ aan te merken.

Het hof is, mede gelet op de in het dossier aanwezige foto’s van de woning, van oordeel dat de taxateur de staat van het pand voor het jaar 2021 terecht als ‘gemiddeld’ heeft gekwalificeerd en ook de KOUDV-factoren die gerelateerd zijn aan de staat voor het belastingjaar 2021 terecht met een ‘3’ heeft gekwalificeerd. De door belanghebbende ingebrachte foto’s wijzen op beperkte verouderingstekenen waarvan aannemelijk is dat deze gebruikelijk zijn bij woningen die gebouwd zijn rond 2000. Bovendien acht het hof aannemelijk dat ook de vergelijkingspanden, die een vergelijkbaar bouwjaar hebben, last zullen hebben van diezelfde problematiek. Dat een andere taxateur de woning voor het belastingjaar 2020 met ‘2’ gekwalificeerd heeft doet niet aan dit oordeel af. Ieder jaar staat namelijk op zichzelf bij het bepalen van de WOZ-waarde. Met de kwalificatie ‘2’ voor de voorzieningen is, gelet op het voorgaande, ook in belastingjaar 2020 naar het oordeel van het hof meer dan voldoende rekening gehouden met de staat van het pand.

Voor zover belanghebbende tenslotte nog klaagt over schending van het verbod op willekeur of schending van het vertrouwensbeginsel, falen deze klachten. Het hof acht niet aannemelijk dat de heffingsambtenaar met zijn keuze voor de referentiepanden willekeurig heeft gehandeld of in strijd met het vertrouwensbeginsel.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De uitspraak is alleen door de raadsheer ondertekent aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.

De griffier, De raadsheer,

N.A. de Grave J.M. van der Vegt

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.