Hof Den Haag, 27-08-2024, nr. 200.303.827/01

gevestigd in Valkenswaard,

2. Aktua Vastgoed B.V.,

gevestigd in Heemstede,

geïntimeerden,

advocaat: mr. A.G. Moeijes kantoorhoudend in Velsen-Zuid.

Het hof zal partijen hierna ieder afzonderlijk [appellant], Groza en Aktua noemen. Groza en Aktua zullen gezamenlijk worden aangeduid als Groza c.s.

Deze zaak gaat over investeringen in kavels grond die mogelijk op termijn van bestemming zullen wijzigen en daardoor substantieel in waarde zullen stijgen. [appellant] heeft tien van dit soort percelen van Groza gekocht. Na cassatie en verwijzing gaat het uitsluitend nog om de vraag of Groza c.s. voor de verkoop van die gronden een vergunning nodig had van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In het tussenarrest van 16 mei 2023 heeft het hof overwogen dat bij die vraag doorslaggevend is of in het aanbod besloten lag dat Groza c.s. direct of indirect zorg zou dragen voor het beheer van de grond. [appellant] mocht bewijs leveren op dit punt.

Het hof is van oordeel dat [appellant] niet is geslaagd in de bewijsopdracht en wijst zijn vorderingen af.

Het verdere procesverloop blijkt uit de volgende stukken:

Bezwaar omvang en inhoud memorie na enquete

Groza c.s. heeft bezwaar gemaakt tegen de omvang en inhoud van de memorie na enquete en contra-enquete van [appellant]. Ook heeft zij bezwaar gemaakt tegen overlegging van de producties 165 tot en met 173 bij deze memorie. Volgens Groza c.s. is sprake van strijd met de beginselen van een goede procesorde. Gelet op hetgeen het hof hierna zal overwegen en de uitkomst van deze zaak, heeft Groza c.s. geen belang bij afzonderlijke bespreking van dat bezwaar.

De getuigenverklaringen

Bij tussenarrest van 16 mei 2023 heeft het hof [appellant] toegelaten te bewijzen dat [getuige 6] tijdens de verkoopgesprekken heeft gezegd dat [appellant] niet zelf zorg hoefde te dragen voor het beheer (maar dat hij benaderd zou worden door een aan Groza en Aktua gelieerde onderneming (DHP) die het beheer van de kavels op zich zou nemen).

Ter uitvoering van deze bewijsopdracht heeft [appellant] zichzelf als getuige doen horen, zijn zoon [getuige 1] en zijn schoonzoon [getuige 2]. In het tegengetuigenverhoor zijn als getuigen gehoord: [getuige 3], grootaandeelhouder van Groza (hierna: [getuige 3]), [getuige 4], aandeelhouder en directeur van Aktua (hierna: [getuige 4]), [getuige 5], aandeelhouder van DHP (hierna: [getuige 5]) en [getuige 6] (hierna: [getuige 6]).

[appellant] heeft verklaard dat hij aan [getuige 6] heeft gevraagd hoe het zat met het onderhoud en dat [getuige 6] toen heeft gezegd: “daar hoef je je geen zorgen om te maken, dat regelen wij, daar hebben wij mensen voor.” [appellant] heeft verder verklaard dat vrij kort na het sluiten van de koopcontracten maar voordat ze naar de notaris gingen, DHP zich per brief heeft gemeld. [getuige 6] had de naam van DHP niet genoemd en ook niet gezegd hoe het beheer eruit zou gaan zien. [appellant] heeft verder verklaard dat hij op een gegeven moment tegen zijn schoonzoon heeft verteld dat hij kavels grond had gekocht, dat zijn schoonzoon daar kritisch over was en op internet had gezien dat Groza slecht genoteerd stond. Hij heeft toen [getuige 6] laten komen voor een gesprek en heeft ook zijn zoon daarbij geroepen. Het gesprek vond in het voorjaar plaats voordat ze naar de notaris gingen. [getuige 6] heeft toen gezegd: “je hebt er geen onderhoud aan en het is goed land”. De naam van DHP is niet genoemd. [getuige 1] (zoon) heeft verklaard dat ergens in het voorjaar 2014 een gesprek heeft plaatsgevonden met [getuige 6] waarbij hij aanwezig is geweest. De aanleiding voor het gesprek was dat zijn zwager op internet had gevonden dat het niet helemaal goed zat met Groza. In dat gesprek heeft zijn vader aan de orde gesteld hoe het beheer en onderhoud van de kavels zou gaan plaatsvinden. [getuige 6] heeft toen volgens [getuige 1] gezegd “dat Groza daar mensen voor heeft”. Hij heeft geen naam genoemd en heeft ook niet gezegd hoe dat beheer eruit zou gaan zien. [getuige 2] (schoonzoon) heeft verklaard dat zijn schoonvader hem een keer iets heeft verteld over zijn beleggingen en dat hij toen sceptisch/bezorgd was. Hij heeft toen aan [appellant] gevraagd hoe hij het onderhoud zou gaan doen zoals bijvoorbeeld het maaien van de kanten van de sloten. [appellant] zei toen dat hij er geen omkijken naar zou hebben omdat het onderhoud door de verkopende partij zou worden verzorgd. Dat was recent na de aankoop van de kavels maar voordat er gepasseerd zou worden bij de notaris.

In het tegengetuigenverhoor heeft [getuige 6] verklaard dat hij niet weet of hij met [appellant] heeft gesproken over beheer. In zijn algemeenheid heeft hij nooit actief beheer aangeboden. Hij wist wel dat er partijen waren die zich bezig hielden met beheer van percelen; dat begreep hij van zijn klanten. Hij wist dat de Hollandse Pachtmeester een van de partijen was die het beheer van percelen verzorgde. [getuige 3] heeft verklaard dat het beheer in principe bij de koper lag. Het was hem bekend dat er marktpartijen waren die via het kadaster onderzoek deden en die vervolgens de kopers van Groza hebben benaderd. In een enkel geval hebben de kopers dat bij hem gemeld. Hij heeft geen direct contact gehad met DHP. Hij heeft verder verklaard dat Groza zich nooit heeft bezig gehouden met onderhoud of beheer van gronden, dat zij geen mensen hadden om dat onderhoud te doen en dat zij ook geen afspraken hadden met anderen om het onderhoud te verzorgen. Als er vragen zouden komen van de klanten dan was de instructie dat de medewerkers zouden zeggen dat er marktpartijen zijn die het beheer op zich zouden kunnen nemen. Die marktpartijen konden via het kadaster zien wie de kopers waren. [getuige 4] heeft als getuige verklaard dat Aktua geen contacten had met bedrijven die het beheer of onderhoud konden verzorgen, dat zij geen mensen hadden om het beheer of onderhoud te regelen en dat zij ook geen afspraken hadden met anderen om het beheer of onderhoud te regelen. Als de klant vragen had over het onderhoud en beheer dan werd verteld dat dat bij de klant zelf lag. Er werd ook verteld dat er een goede kans was dat zij na overdracht zouden worden benaderd door bedrijven die de pacht organiseerden. Daarbij werden geen namen genoemd omdat zij die ook niet wisten. [getuige 5] heeft verklaard dat DHP niet is gelieerd aan Groza of Aktua en ook niet aan soortgelijke bedrijven. DHP is ook niet ingeschakeld door Groza of Aktua om onderhoud te verzorgen voor [appellant]. DHP zoekt de gegevens uit het kadaster en wordt niet geïnformeerd door anderen. Dat [appellant] een brief van DHP heeft ontvangen voordat de levering van de percelen plaatsvond, kan in zijn beleving nooit gebeurd zijn omdat DHP altijd de gegevens uit het kadaster haalt. Er zijn in het verleden weleens vervalste papieren rond gestuurd met de naam DHP erop en daar is aangifte van gedaan.

Betrouwbaarheid getuigenverklaringen

Partijen hebben over en weer kanttekeningen geplaatst bij de betrouwbaarheid van de getuigenverklaringen. Zo heeft Groza c.s. er op gewezen dat [appellant] een partij-getuige is en dat de verklaringen van zijn zoon en schoonzoon vanwege de familieband met terughoudendheid moeten worden bekeken. [appellant] meent dat de verklaringen van [getuige 3] en [getuige 4] tegenstrijdig zijn en in strijd met de waarheid. Bovendien hebben [getuige 3] en [getuige 4] rechtstreeks belang bij de uitkomst. Dat geldt volgens [appellant] ook voor [getuige 6].

Het hof ziet geen grond de betrouwbaarheid van de ene getuige of groep van getuigen hoger aan te slaan dan de andere getuige of groep van getuigen. Voor zowel [appellant] enerzijds als voor [getuige 3] en [getuige 4] als directeur(-grootaandeelhouder) van Groza respectievelijk Aktua anderzijds geldt dat zij belang hebben bij de uitkomst van de zaak zodat enige terughoudendheid op zijn plaats is bij de waardering van hun verklaringen. Daarbij moet [appellant] worden aangemerkt als partij-getuige zodat zijn verklaring geen bewijs in zijn voordeel kan opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs (art. 164 lid 2 Rv). Dat betekent dat het aanvullende bewijs zodanig sterk moet zijn en zodanig essentiële punten moet betreffen dat dit de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maakt1.. Het hof voegt hieraan toe dat het hierna volgende oordeel per saldo niet anders zou luiden wanneer de beperking van art. 164 lid 2 Rv, die per 1 januari 2025 voor nieuwe procedures vervalt, niet zou bestaan. De beperking in bewijskracht geldt niet voor de verklaringen van [getuige 3] en [getuige 4]: Aktua en Groza zijn immers niet met het bewijs belast. Tegenstrijdigheden in de verklaringen hoeven niet meteen tot de conclusie te leiden dat deze ongeloofwaardig zijn. Tegen deze achtergrond zal het hof het bewijs waarderen. Het hof passeert de stelling van [appellant] dat “minder hoge eisen” mogen worden gesteld aan het door [appellant] te leveren bewijs, omdat Groza c.s. niet goed heeft vastgelegd wat is besproken tijdens de verkoop. Het getuigenverhoor strekte er immers juist toe om te achterhalen wat is besproken tijdens de verkoopgesprekken. Om diezelfde reden faalt ook het betoog dat aan Groza c.s. strengere eisen moeten worden gesteld waar het aankomt op het ontkrachten van het door [appellant] geleverde bewijs.

Bewijswaardering

Zoals in het tussenarrest is overwogen, is relevant of in het aanbod van Groza c.s. besloten lag dat zij direct of indirect zorg zou dragen voor het beheer van de percelen grond. Dat betekent dat de mededelingen met betrekking tot het beheer voor of tijdens het aangaan van de koopovereenkomsten moeten zijn gedaan. Dat [getuige 6] in een (verkoop)gesprek gezegd zou hebben dat “zij het onderhoud zouden regelen en dat zij daar mensen voor zouden hebben” is verklaard door [appellant]. Deze verklaring vindt echter geen steun in andere stukken. In de schriftelijke verklaring van [appellant] van 17 april 2019 (productie 114 van [appellant]) is iets vergelijkbaars opgenomen, maar die verklaring heeft ten opzichte van zijn verklaring als getuige daarom geen toegevoegde waarde. Weliswaar is volgens de zoon van [appellant] door [getuige 6] eveneens gezegd dat “zij daar mensen voor hebben” maar dit gesprek vond plaats nadat de koopcontracten al waren gesloten. Immers, zo heeft [appellant] zelf verklaard, dat gesprek heeft pas plaatsgevonden nadat zijn schoonzoon kritische vragen over de aankoop was gaan stellen. Hetgeen [getuige 2] heeft verklaard is ook van na het sluiten van de koopcontracten en bovendien “van horen zeggen” van [appellant] zelf zodat dit uit dezelfde bron komt en niet tot steunbewijs kan dienen. [appellant] heeft verder nog een schriftelijke verklaring van [getuige 7] (productie 172) overgelegd. Daarin heeft [getuige 7] aangegeven dat hij in 2011 een aantal percelen heeft gekocht van Groza en dat hem in de verkoopgesprekken door [getuige 6] duidelijk is gemaakt dat voor het beheer iets geregeld was en dat [getuige 6] had opgemerkt dat Groza en Aktua een zekere afstand hadden tot de beheerder, naar later bleek de Hollandse Pachtmeester. Deze verklaring zegt echter nog niets over hetgeen is verklaard in het gesprek tussen [appellant] en [getuige 6]. Datzelfde geldt ook voor de schriftelijke verklaringen van de dochter van [… 1] en [… 2]. Daarbij komt nog dat – zoals [appellant] zelf heeft opgemerkt – Groza c.s. in de loop der tijd aanpassingen heeft aangebracht in haar verkoopproces zodat in andere dossiers mogelijk een andere werkwijze is gehanteerd dan in het geval van [appellant].

Ook als juist zou zijn dat er in de verkoopgesprekken is gezegd dat [appellant] het beheer niet zelf hoefde te doen (maar dat er marktpartijen waren die dat voor hem konden regelen), is dat niet voldoende. Om te kunnen spreken van een aanbod van Groza c.s. om (indirect) zorg te dragen voor het beheer, is vereist dat Groza c.s. ook daadwerkelijk en concreet heeft aangeboden om het beheer voor [appellant] te verzorgen. De enkele opmerking dat Groza c.s. “het onderhoud zou regelen” is daarvoor onvoldoende bepaald, omdat het niet aannemelijk is dat aan zo’n opmerking gevolg kan worden gegeven zonder dat er nadere afspraken worden gemaakt over de modaliteiten en voorwaarden van die dienstverlening. Dat dergelijke modaliteiten en voorwaarden zijn besproken, of dat daarnaar door [appellant] is gevraagd, kan uit zijn verklaring niet worden afgeleid. Daar komt bij dat in dit geval ook niet kan worden aangenomen dat door Groza c.s. daadwerkelijk een derde is ingeschakeld om het beheer uit te voeren. Geen van de getuigen aan de zijde van [appellant] heeft verklaard dat [getuige 6] heeft gezegd dat [appellant] benaderd zou worden door een aan Groza en Aktua gelieerde onderneming (DHP) die het beheer van de kavels op zich zou nemen. Daar staat tegenover dat [getuige 4], [getuige 3] en [getuige 6] in het tegengetuigenverhoor hebben verklaard dat Groza c.s. geen mensen had voor het onderhoud/beheer van de kavels en dat zij ook geen afspraken had met anderen om dat onderhoud/beheer te doen. [getuige 6] wist wel van andere klanten dat er partijen waren die zich bezig hielden met beheer van percelen en dat DHP daar een van was. Volgens [getuige 5] is DHP niet ingeschakeld door Groza of Aktua om het onderhoud te verzorgen voor [appellant]. [appellant] vindt deze verklaringen ongeloofwaardig. Dat echter eerder of in andere gevallen wel contact zou zijn geweest tussen [getuige 5] en [getuige 3], zoals [appellant] in dat verband heeft gesteld, en dat in 2009 de koopovereenkomsten gelijktijdig met de overeenkomsten tot beheer (door een vennootschap van [getuige 5]) werden aangeboden doet naar het oordeel van het hof niet af aan de geloofwaardigheid van voornoemde verklaringen van [getuige 5] en [getuige 3]. Zoals gezegd heeft Groza c.s. in haar verkoopproces in de loop van de tijd steeds wijzigingen aangebracht. [getuige 5] heeft verder erkend dat hij in een andere hoedanigheid wel contact heeft gehad met Groza of Aktua. Uit de schriftelijke verklaring van [getuige 7] kan verder worden afgeleid dat er (in elk geval in 2011) juist een zekere afstand was tussen Groza c.s. en DHP. Tegenstrijdigheden in de verklaring van [getuige 5] (volgens [appellant] op het punt van verpachten van de gronden) kunnen – zo deze er al zijn - niet tot de conclusie leiden dat zijn gehele verklaring ongeloofwaardig is. Dit geldt temeer nu [getuige 5] geen belang heeft bij de uitkomst van deze zaak.

[appellant] heeft nog gesuggereerd dat Groza c.s. wel degelijk DHP op de hoogte heeft gebracht van de grondtransacties omdat hij, kort na het sluiten van de koopovereenkomsten maar vóór de levering bij de notaris, een brief van DHP heeft ontvangen. [appellant] heeft dat ook verklaard als (partij)getuige maar die verklaring vindt onvoldoende steun in andere verklaringen of stukken. Voor zover de schriftelijke verklaringen van de dochter van [… 1] en [… 2] al enige informatie op dit punt bevatten, geldt daarvoor hetzelfde als hiervoor onder 3.8 (slotzin) is overwogen. Daar staat tegenover dat [getuige 5] als getuige in het tegengetuigenverhoor heeft bevestigd dat DHP niet is ingeschakeld door Groza of Aktua om onderhoud te verzorgen voor [appellant]. Hij heeft op dit punt verklaard dat DHP de gegevens uit het kadaster haalt en dat DHP niet wordt geïnformeerd door anderen. Het hof ziet geen reden aan die verklaring te twijfelen.

[appellant] heeft verder (onder randnummer 110) aangevoerd dat hij, uitgaande van de juistheid van de stellingen van Aktua en Groza, er tijdens het gehele verkooptraject nooit op is gewezen dat hij zelf het beheer moest uitvoeren en dat Groza c.s. dat wel met hem hadden moeten bespreken. Daarnaast heeft [appellant] aangevoerd (randnummer 120 e.v.) dat Groza c.s. bewust zo min mogelijk heeft vastgelegd wat ten aanzien van het beheer is besproken. De inhoud van de antwoorden op de vragenlijsten had aanleiding moeten zijn voor Groza c.s. om het beheer aan te kaarten (randnummer 130 e.v). Deze aspecten kunnen Groza c.s. worden aangerekend en dienen tot uiting te komen bij de waardering van het bewijs, aldus [appellant]. Die stellingen volgt het hof niet. Bij de verkoop van een perceel ligt het beheer in beginsel altijd bij de nieuwe eigenaar. Alleen als dit anders zou zijn, heeft de verkoper de plicht dit te melden dan wel goed te documenteren en/of aan te kaarten.

Aan de overgelegde producties 165 tot en met 173 kan geen bewijs ten voordele van [appellant] worden ontleend omdat deze stukken onvoldoende concreet en/of niet op deze zaak van toepassing zijn. De stukken zien op andere dossiers, op de vraag of activiteiten van partijen zoals Groza c.s. maatschappelijk gewenst zijn en op de vraag of de wetgever hier niet moet ingrijpen. Deze stukken zien dus niet op de bewijsopdracht en kunnen om die reden niet aan het bewijs bijdragen. Dat er uit andere dossiers is gebleken dat toezeggingen over het beheer steeds mondeling werden gedaan, is onvoldoende om anders te oordelen. Wat er met [appellant] mondeling is besproken, is juist onderwerp van de door het hof aan hem gegeven bewijsopdracht.

Op grond van het voorgaande moet worden geconcludeerd dat [appellant], op wie de bewijslast en dus ook het bewijsrisico rust, er niet in is geslaagd het gevraagde bewijs te leveren.

Volgens [appellant] zijn de vorderingen, ook indien wordt geoordeeld dat het bewijs niet is geleverd, toch toewijsbaar (randnummer 154 e.v.). Hij heeft daartoe in de onderdelen 2 tot en met 4 (samengevat) de volgende stellingen ingenomen:

- Groza en Aktua hebben bij [appellant] het beheer uit handen genomen en in het aanbod ligt besloten dat zij direct of indirect zorg dragen voor het beheer, doordat zij voorafgaand aan de juridische levering van de kavels grond DHP in contact hebben gebracht met [appellant] en DHP aan [appellant] heeft aangeboden het beheer te verzorgen (onderdeel 2);

- er is aan het beheercriterium voldaan omdat de percelen grond met toestemming van Groza in pacht zijn gegeven en met wetenschap van Groza in verpachte en gebruikte staat aan [appellant] zijn geleverd (onderdeel 3);

- er is een vergunning vereist voor de aan [appellant] aangeboden kavels grond omdat één van de eerder door Groza aangeboden kavels grond aan een andere particuliere belegger als beleggingsobject gekwalificeerd kan worden (onderdeel 4).

Het betoog in onderdeel 2 moet falen op grond van hetgeen het hof hiervoor heeft beslist in de overwegingen 3.9 en 3.10. Daarbij wordt nog opgemerkt dat, ook als moet worden aangenomen dat in het verleden een samenwerkingsverband heeft bestaan tussen een andere vennootschap van [getuige 5] en Groza c.s., daaruit niet zonder meer kan worden geconcludeerd dat Groza c.s. DHP op de hoogte heeft gebracht van de grondtransacties met [appellant]. Onderdeel 3 is een herhaling van stellingen waarop al is beslist; het hof verwijst naar hetgeen hierover in het tussenarrest in overweging 6.6 is geoordeeld. Het hof ziet geen aanleiding om op dit punt prejudiciële vragen te stellen. Onderdeel 4 gaat uit van de aanname dat Groza c.s. op enig moment (in een andere zaak) een beleggingsobject in de zin van artikel 1:1 Wft heeft aangeboden. Groza c.s. heeft er terecht op gewezen dat dit noch in deze zaak noch in andere zaken in rechte is komen vast te staan zodat het onderdeel reeds om die reden faalt.

Uit het voorgaande volgt dat in deze zaak niet is komen vast te staan dat de zorg voor het beheer van de percelen grond in het aanbod van Groza c.s. (direct of indirect) besloten lag. Dat betekent dat aan het beheercriterium van artikel 1:1 Wft niet is voldaan en Groza en Aktua bij de transacties met [appellant] dus geen vergunning nodig hadden van de AFM voor het aanbieden van respectievelijk bemiddelen bij de percelen grond. Niet is komen vast te staan dat Groza c.s. onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellant]. De daarop gebaseerde vorderingen van [appellant] zijn daarom niet toewijsbaar. Alle overige grondslagen zijn al in het arrest van het gerechtshof Amsterdam verworpen en die oordelen zijn in de cassatieprocedure niet vernietigd.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 30 november 2016 bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep bij het gerechtshof Amsterdam (conform de begroting in het arrest van 21 januari 2020) en in de proceskosten van het hoger beroep na verwijzing.

Die laatste proceskosten worden begroot op:

salaris advocaat € 31.716,- (6 punten × tarief VII)

taxe getuige € 56,-

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 31.950,-

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.J. van der Helm en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2024 in aanwezigheid van de griffier.

gevestigd in Valkenswaard,

2. Aktua Vastgoed B.V.,

gevestigd in Heemstede,

verweersters,

advocaat: mr. A.G. Moeijes, kantoorhoudend in Velsen-Zuid.

Het hof zal partijen hierna ieder afzonderlijk [appellant], Groza en Aktua noemen. Groza en Aktua zullen gezamenlijk worden aangeduid als Groza c.s.

Deze zaak gaat over investeringen in kavels grond die mogelijk op termijn van bestemming zullen wijzigen en daardoor substantieel in waarde zullen stijgen. [appellant] heeft tien van dit soort percelen van Groza gekocht. Volgens [appellant] heeft Groza c.s. hem onjuiste en onvolledige informatie verstrekt en had zij de gronden niet aan [appellant] mogen verkopen omdat zij niet over de op grond van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft) benodigde vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) beschikte. [appellant] houdt Groza c.s. daarom aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

De vorderingen van [appellant] zijn door rechtbank Noord-Holland en het gerechtshof Amsterdam afgewezen. Na cassatie heeft de Hoge Raad beslist dat dit hof opnieuw moet beoordelen of Groza c.s. een vergunning nodig had van de AFM voor verkoop van de gronden.

Het hof geeft [appellant] in dit tussenarrest een bewijsopdracht.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

[appellant], geboren in 1944, is kweker van potplanten. Hij drijft samen met zijn zoon een kwekerij.

Groza houdt zich bezig met de handel in percelen grond. [bestuurder] is indirect enig bestuurder en enig aandeelhouder van Groza.

Aktua is een vastgoedbemiddelaar die in opdracht van Groza investeerders zoekt voor de aankoop van percelen grond en potentiële kopers in contact brengt met Groza.

Medewerkers van Aktua hebben in opdracht van Groza in februari 2014 telefonisch contact opgenomen met [appellant] en hem diverse percelen grond, ter investering, te koop aangeboden. In de daarop volgende maanden zijn er verdere telefonische

contacten geweest tussen Aktua en [appellant] over de te koop aangeboden grond. Ook

hebben er in dit verband in maart 2014 tussen [appellant] en medewerkers van Aktua

diverse besprekingen plaatsgevonden op het bedrijf van [appellant].

Aktua heeft aan [appellant] brochures verstrekt, met als titel "Propositie", over de door

Groza te koop aangeboden percelen grond (te weten landbouwgrond,

akkerbouwgrond, natuurgrond en grasland).

[appellant] heeft in maart 2014 een aantal koopovereenkomsten met Groza

ondertekend met betrekking tot tien percelen grond voor een totaalbedrag (inclusief

notariskosten en overdrachtsbelasting) van € 1.046.044,80 (hierna: de

koopovereenkomsten).

De koopovereenkomsten bevatten onder meer de bepalingen dat het de koper bekend

is dat het registergoed een onderdeel is van recent door verkoper verworven percelen

waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten, dat het koper bekend is dat

het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert, dat er geen garantie is voor een

(autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging en dat de

kavel(s) alleen door koper conform de huidige bestemming mag (mogen) worden

gebruikt en beheerd. Daarnaast bevatten de overeenkomsten de voorwaarde dat

koper verklaart te hebben kennisgenomen van de brochure en informatie die behoort

bij het verkochte.

Onderaan de koopovereenkomsten staat vermeld:

"GROZA B.V. staat voor het aanbieden van deze percelen niet onder toezicht van de

Autoriteit Financiële Markten, (www.afm.nl)"

Aktua en Groza hebben [appellant] voorafgaand aan de totstandkoming van de

koopovereenkomsten kopieën van twee op internet gepubliceerde artikelen doen

toekomen, waarin wordt gemeld dat de AFM waarschuwt voor beleggen in grond

omdat er vaak een te rooskleurig beeld wordt geschetst van de rendementen en

risico's. Deze artikelen heeft [appellant] voorzien van een paraaf en geretourneerd aan

Aktua of Groza.

In het kader van de koopovereenkomsten heeft [appellant] vragenlijsten ingevuld en

ondertekend. Met betrekking tot de aankoop van een perceel te Etten-Leur luidt deze

vragenlijst, zoals beantwoord door [appellant], onder meer als volgt:

“(…)

26. Beseft u dat er een mogelijkheid bestaat dat er misschien wel nooit een

bestemmingswijziging zal plaatsvinden?

Antwoord: ja

(…)

29. Beseft u dat dit product niet AFM gereguleerd is en dat daarmee AKTUA en GROZA niet onder toezicht staan van de AFM?

Antwoord: ja

(…)

64. Hoe denkt u dat het komt dat nog geen enkel product zoals deze AFM gereguleerd is?

Antwoord: onzekere looptijd op eventueel rendement

(…)

66. Beseft u dat, indien u op korte termijn de grond weer wenst te verkopen, u verlies kunt leiden op uw huidige investering?

Antwoord: ja

(…)

75. Beseft u dat u een stuk meer betaalt dan dat GROZA heeft gedaan voor dit perceel?

Antwoord: ja

76. GROZA heeft daarnaast ook substantiële kosten voor het verwerven van de gronden, het laten onderzoeken van de gronden, het verkavelen van de gronden en het laten bemiddelen in de verkoop. Hoeveel procent van uw koopsom denkt u dat GROZA aan kosten heeft?

Antwoord: 40%

77. Het is u bekend dat GROZA het/de betreffende perce(e)l(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht?

Antwoord: nee (nu wel)

(... )”

Voorts is een aantal verificatieformulieren ingevuld dat door [appellant] is ondertekend. In de verificatieformulieren wordt onder meer de vraag gesteld:

"U bent zich ervan bewust dat er door GROZA geen garanties worden gegeven op een

(autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat de kavel(s) alleen door u conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd?"

[appellant] heeft bij deze vraag een paraaf gezet bij het antwoord "ja".

Groza heeft daarnaast in maart 2014 vier telefonische 'verificatiegesprekken' met

[appellant] gevoerd, die door Groza zijn opgenomen. De transcripties van deze

gesprekken zijn in de procedure overgelegd.

De levering van de tien percelen heeft vervolgens ten overstaan van de door Groza aangewezen notaris plaatsgevonden, waarbij [appellant] bij volmacht is verschenen.

Ten aanzien van acht van de tien percelen zijn (ongedateerde) pachtovereenkomsten met verschillende pachters getekend, waarbij De Hollandsche Pachtmeester B.V. (hierna DHP), volgens die overeenkomsten, optrad als gevolmachtigde van de (niet bij naam genoemde) eigenaren. Deze pachtovereenkomsten hebben betrekking op het tijdvak 1 januari tot en met 31 december 2014.

Bij brief van 4 mei 2020 heeft de advocaat van [appellant] aan de advocaat van Groza c.s. het volgende geschreven:

“Cliënt gaat in het komende jaar – zes á zeven jaar na de aankoop – over tot verkoop van de percelen grond die hij in 2014 van Groza heeft gekocht. Tijdens de verificatiegesprekken heeft de heer [bestuurder] namens Groza verklaard dat cliënt de kavels grond ca. zes á zeven jaar na de aankoop tegen iets meer dan de door client betaalde aankoopprijzen zou kunnen verkopen.

Aan uw cliënten, Groza B.V. en AKTUA Vastgoed B.V., wordt de gelegenheid geboden om voor de bemiddeling bij verkoop van de kavels grond zorg te dragen. Cliënt behoeft dan uitsluitend de koopovereenkomsten te ondertekenen en mee te werken aan de juridische levering van de kavels grond. Uw cliënten hebben dan rechtstreekse invloed op de netto-verkoopopbrengst en kunnen dan zelf bepalen welke verkoopprijs in hun ogen acceptabel is.

Indien uw cliënten de bemiddeling bij de verkoop niet ter hand wensen te nemen, worden uw cliënten uitgenodigd om een voorstel te doen ten aanzien van de door uw cliënten voorgestane wijze van verkoop van de kavels grond teneinde een zo hoog mogelijke netto-opbrengst te kunnen realiseren.

Indien ik niet binnen 14 dagen na heden van u een bericht ontvang waaruit blijkt dat uw cliënten zelf tot bemiddeling bij de verkoop over zullen gaan of waaruit blijkt van een voorstel van uw cliënten over de wijze van verkoop die uw cliënten voorstaan, zal cliënt zelf zorgdragen dat de 10 kavels grond in het komende jaar verkocht worden. Cliënt zal zich uiteraard maximaal inspannen om de hoogst mogelijke opbrengst te realiseren tegen de laagst mogelijke (verkoop)kosten. Op die wijze wordt de schade van cliënt zo veel mogelijk beperkt. Dit is ook in het belang van uw cliënten. Indien uw cliënten geen bemoeienis willen hebben met de bemiddeling bij de verkoop of de wijze van verkoop, kunnen zij zich niet achteraf met recht op het standpunt stellen dat cliënt de kavels grond tegen een te lage prijs of te hoge kosten zou hebben verkocht en dat een hogere netto-opbrengst gerealiseerd had kunnen worden wanneer uw cliënten de bemiddeling bij de verkoop hadden mogen verrichten of een andere wijze van verkoop zou zijn gevolgd. (…)”

Op 6 mei 2020 heeft de advocaat van Groza c.s. onder meer geschreven:

“(…) Als uw cliënt nu plots niet langer bereid is om de bestemmingswijziging rustig af te wachten is dat uiteraard zijn zaak, maar met tussentijdse verkoop wendt hij de gronden aan tot een heel ander doel dan waartoe hij ze heeft gekocht (en ze aan hem zijn verkocht en geleverd). Als daar verlies (schade) uit voortvloeit ligt daarin de oorzaak.

Die schade is ook niet te voorkomen of te verminderen door cliënten op te zadelen met bemiddeling bij verkoop of keuze van de wijze van verkoop want daartoe zijn zij geenszins verplicht.

Er is dus wel een dichotome variabele, maar niet die, welke u presenteert. De juiste is: uw cliënt (en de kinderen) wachten rustig af, conform de aard van het gekochte en de doelstelling waarmee het is gekocht, of dat wordt losgelaten en er wordt daardoor een verlies gecreëerd en aanvaard. Groza en Aktua staan buiten die keuze en voor hen zijn er geen rechtsgevolgen aan verbonden. (…)”

In 2021 en 2022 heeft [appellant] de tien percelen grond verkocht. Voor elk perceel geldt dat hij dit tegen een lagere prijs heeft verkocht dan hij zelf in 2014 als koopprijs had betaald. In totaal gaat het om een verschil van € 758.884,24.

Onderdeel 2.1 van het middel klaagt dat de overweging (in rov. 3.25), dat door [appellant] is gesteld en door Groza c.s. niet, althans onvoldoende is betwist dat de koopovereenkomsten in de situatie zonder (de door [appellant] gestelde) fout niet tot stand zouden zijn gekomen, onjuist, althans onbegrijpelijk is. Deze klacht kan niet tot cassatie leiden. (…)

[appellant] vordert het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 30 november 2016 te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, na eisvermindering:

I. te verklaren voor recht dat Groza c.s. jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld, althans jegens [appellant] toerekenbaar tekortgeschoten is;

II. Groza c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 758.884,24, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, met rente;

III. Groza c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van het bedrag van € 21.035,61 inclusief BTW ter vergoeding van vermogensschade;

IV. Groza c.s. te veroordelen tot (terug)betaling aan [appellant] van een bedrag van € 10.382,00 dat [appellant] op grond van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis aan Groza c.s. onverschuldigd heeft voldaan, met rente;

V. Groza c.s. te veroordelen in alle proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente.

[appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat, nu de percelen grond inmiddels zijn verkocht, de schade zich concreet heeft verwezenlijkt en concreet is geleden (het verschil tussen de aankoopprijs met kosten in 2014 en de verkoopprijs in 2020/2021). De vordering onder II ligt dan ook voor toewijzing gereed indien het hof tot het oordeel komt dat Groza c.s. onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld. [appellant] meent dat daarvan sprake is omdat Groza c.s. zonder benodigde vergunning van de AFM heeft gehandeld.

Uit het bepaalde in artikel 424 Rv volgt dat dit hof de behandeling van de zaak voortzet en beslist met inachtneming van de uitspraak van de Hoge Raad en in de stand waarin deze zich bevond toen de door de Hoge Raad vernietigde uitspraak werd gewezen.

Het hof moet aldus de vraag beantwoorden of Groza (op grond van art. 2:55 Wft) en Aktua (op grond van art. 2:80 lid 1 Wft) een vergunning van de AFM nodig hadden voor het aanbieden van respectievelijk bemiddelen bij de percelen grond. Daarbij is relevant of hier sprake is van beleggingsobjecten.

Artikel 1:1 Wft bepaalt dat als beleggingsobject onder meer wordt aangemerkt “een zaak (…), welke anders dan om niet wordt verkregen, bij welke verkrijging aan de verkrijger een rendement in geld in het vooruitzicht wordt gesteld en waarbij het beheer van de zaak hoofdzakelijk wordt uitgevoerd door een ander dan de verkrijger.”

In deze procedure staat tussen partijen enkel ter discussie of aan het beheercriterium is voldaan. Dat de door Groza c.s. aangeboden kavels voor het overige vallen onder de omschrijving van beleggingsobject in de zin van artikel 1:1 Wft, staat daarom tussen partijen vast. Partijen zijn het er verder over eens dat onder ‘beheer’ moet worden begrepen elk onderhoud van de betreffende zaak en het zorgdragen voor eventuele juridische verplichtingen die voortvloeien uit de eigendom van de zaak.

Aan het beheercriterium is voldaan als de aanbieder de beheerstaken uit handen neemt van de investeerder en in het aanbod besloten ligt dat zij direct of indirect zorg draagt voor het beheer2.. [appellant] heeft geen schriftelijke volmacht aan Groza c.s. gegeven tot het sluiten van pachtovereenkomsten en zo’n volmacht vormde ook geen onderdeel van de koopovereenkomsten. [appellant] meent dat niet naar de koopovereenkomsten moet worden gekeken (waarin is opgenomen dat de grond niet werd gebruikt, vrij van pacht werd geleverd, en dat de koper zelf voor het beheer zou gaan zorgen) maar naar de feitelijke situatie. In de praktijk werd namelijk het gebruik van de grond voortgezet door de oorspronkelijke gebruiker/pachter. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft [appellant] verklaringen van gebruikers/pachters overgelegd en pachtovereenkomsten. Verder is een overzicht uit het register van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) overgelegd waaruit zou volgen dat de gronden al heel 2014 in gebruik waren. De kavels grond werden derhalve door Groza c.s. aangeboden waarbij in de praktijk ook het feitelijk beheer bij het doen van het aanbod al geregeld was, aldus [appellant]. Groza c.s. heeft betwist dat het beheer van de gronden in het aanbod was inbegrepen omdat de gronden vrij van pacht of andere gebruiksrechten zijn gekocht en verkocht en [appellant] zelf kon bepalen wat hij met de gronden deed.

Het hof is van oordeel dat, ook als moet worden aangenomen dat de door [appellant] aangekochte percelen vóór de levering feitelijk al in gebruik gegeven of verpacht waren (door DHP), die enkele omstandigheid onvoldoende is om aan te nemen dat voldaan is aan het beheercriterium. Het feitelijk beheer door een derde moet immers in het aanbod van Groza c.s. besloten liggen. [appellant] heeft erkend dat in de brochures van Groza c.s. niets staat vermeld over het beheer van de percelen grond. Ook in de koopovereenkomsten is daarover niets opgenomen. Bovendien heeft [appellant] ten aanzien van acht percelen grond zelf overeenkomsten van opdracht verstrekt aan DHP zodat moet worden aangenomen dat de keuze omtrent het beheer van de gronden (zelf of door een ander) op dat moment in elk geval bij [appellant] lag. Het feit dat er vervolgens nieuwe pachtovereenkomsten zijn gesloten betekent dat er ook geen sprake is van voortgezet gebruik van de percelen.

Het voorgaande neemt niet weg dat het aanbod om (indirect) zorg te dragen voor het beheer mondeling door Groza c.s. kan zijn gedaan. Volgens [appellant] heeft [betrokkene 1] (van Aktua) tijdens de verkoopgesprekken gezegd dat [appellant] niet zelf zorg hoefde te dragen voor het beheer maar dat een aan Groza c.s. gelieerde organisatie contact met [appellant] zou opnemen in verband met het beheer. Vervolgens meldde DHP zich enkele dagen na het sluiten van de koopovereenkomsten en voor de levering – kennelijk over de verkoop aan [appellant] geïnformeerd door Groza c.s. [appellant] heeft bewijs aangeboden van hetgeen [betrokkene 1] ten aanzien van het beheer heeft gezegd en heeft in dit verband gewezen op zijn eigen verklaring alsmede op verklaringen van [betrokkene 2] en [betrokkene 3], waaruit zou volgen dat Aktua ook bij haar respectievelijk haar vader voor andere transacties heeft aangegeven het beheer via een relatie te zullen verzorgen. Groza c.s. heeft een en ander gemotiveerd bestreden. Zij heeft aangevoerd dat [appellant] nooit met Groza c.s. over het beheer heeft gesproken. Ook heeft zij, onder verwijzing naar een verklaring van DHP, aangevoerd dat er geen nauwe samenwerking is tussen Groza c.s. en DHP en dat DHP via kadasteronderzoek bij [appellant] terecht is gekomen.

Gelet op de gemotiveerde betwisting door Groza c.s. ligt het op de weg van [appellant] om aan te tonen dat namens Groza c.s. (in de persoon van [betrokkene 1]) mededelingen zijn gedaan waaruit volgt dat Groza c.s. (indirect) zorg zou dragen voor het beheer van de percelen grond. Het hof merkt daarbij op dat de verklaringen van [betrokkene 2] en [betrokkene 1] over andere transacties op zichzelf nog niets zeggen over wat tussen Groza c.s. en [appellant] ten aanzien van het beheer in het kader van de onderhavige transacties is besproken zodat zij op dit punt de eigen verklaring van [appellant] niet kunnen ondersteunen. Het hof zal daarom [appellant] conform zijn bewijsaanbod toelaten tot het leveren van het bewijs van zijn stelling dat [betrokkene 1] tijdens de verkoopgesprekken heeft gezegd dat [appellant] niet zelf zorg hoefde te dragen voor het beheer (maar dat hij benaderd zou worden door een aan Groza en Aktua gelieerde onderneming (DHP) die het beheer van de kavels op zich zou nemen).

In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.J. van der Helm en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023 in aanwezigheid van de griffier.