Rb. Midden-Nederland, 30-07-2026, nr. UTR 25/1137

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 25/1137

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juli 2026 in de zaak tussen

(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),

en

(gemachtigde: A. Teunisse en T. Klinkhamer).

1. In de beschikking van 24 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op€ 48.679.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar en gebruiker van deze niet-woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van27 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 16 maart 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om uiterlijk binnen vier weken na de zitting een verweerschrift in te dienen. De heffingsambtenaar heeft op 10 april 2026 een verweerschrift met een taxatierapport ingediend. Eiseres heeft hier op 7 mei 2026 op gereageerd.

5. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft bepaald dat die zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten.

Feiten

6. Het object aan de [adres] in [plaats] is een in 2022 gebouwd distributiecentrum.

Geschil

7. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 38.943.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 48.679.000,-.

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

Gecorrigeerde vervangingswaarde

8. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, in beginsel wordt gesteld op de vervangingswaarde. Bij de berekening van die waarde wordt onder andere rekening gehouden met de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering (de gecorrigeerde vervangingswaarde). Artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en de restwaarde van de onroerende zaak. Met betrekking tot de WOZ-waarde van een onroerende zaak gelden de normale regels over stelplicht en bewijslast. Daardoor geldt als regel dat de stelplicht en bewijslast met betrekking tot deze waarde in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten.1.

9. De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde primair onderbouwd aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op basis daarvan komt de heffingsambtenaar tot een waarde van € 76.303.000,-, bestaand uit € 50.175.503,- voor het opslag/distributie- gebouw, € 3.638.588,- voor het kantoorgebouw en € 22.489.500,- voor de grond.

10. Eiseres stelt voorop dat zij “de autoriteit van de taxatiewijzer niet onderschrijven”. Verder wijst eiseres erop dat niet duidelijk is op welke kengetallen of bouwcijfers de waardering van de opslag/distributie is gebaseerd en dat dit ook geldt voor de gehanteerde restwaardes. De heffingsambtenaar gaat zonder onderbouwing uit van 25%, 20% en 10% aan restwaardes, zo stelt eiseres.

11. De rechtbank volgt eiseres hierin. Met het ingediende taxatierapport heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom de restwaardes op deze percentages zijn gesteld. Ook met betrekking tot de overige in dat taxatierapport gehanteerde kengetallen en waardes is door de heffingsambtenaar niet duidelijk gemaakt waar die op zijn gebaseerd. Het taxatierapport zelf bevat daarover evenmin informatie. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Huurwaardekapitalisatiemethode

12. De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde van het object ook berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de huurwaarde van een onroerende zaak vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van het object zelf of van vergelijkbare objecten. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode geschikt is om de waarde van de onroerende zaak mee te bepalen.

13. De rechtbank is van oordeel dat de onderbouwing aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode eveneens onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Uit het taxatierapport blijkt namelijk niet hoe de huurwaarde van het object is bepaald en hoe de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor heeft vastgesteld. Het taxatierapport gaat voor de opslag uit van een huurwaarde van € 70,- per m2 en voor het kantoor van een huurwaarde van € 100,- per m2, maar nergens wordt duidelijk gemaakt waar dat op is gebaseerd. Hetzelfde geldt voor de kapitalisatiefactor van 12 waar in het taxatierapport van uit wordt gegaan. De heffingsambtenaar heeft nagelaten om hier stukken over in te dienen, en heeft dan ook niet aan zijn bewijslast voldaan. Dat betekent dat de heffingsambtenaar ook niet aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

Heeft eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?

14. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. Eiseres heeft namelijk de door haar in bezwaar voorgestelde waarde van € 38.943.000,- verder niet onderbouwd.

15. De rechtbank is van oordeel dat zowel de heffingsambtenaar als eiseres de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van eiseres schattenderwijs verminderen tot een bedrag van€ 45.000.000,-.

Proceskostenvergoeding

16. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiseres in bezwaar en in beroep.

17. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor.

18. Uit de stukken in het dossier blijkt dat er in bezwaar sprake is geweest van een ‘schriftelijke hoorzitting’. In de bijlage van het Besluit proceskosten bestuursrecht zijn de proceshandelingen opgesomd waarvoor een proceskostenvergoeding kan worden toegekend. Het indienen van een geschrift met nadere gronden dat in de plaats komt van een hoorzitting is daarin niet als proceshandeling genoemd. De rechtbank is van oordeel dat het enkel indienen van een nader schriftelijk stuk, dat vervolgens wordt meegenomen in de uitspraak op bezwaar, niet gelijk kan worden gesteld met een hoorzitting in de zin van Afdeling 7.2 van de Algemene wet bestuursrecht. Er is geen sprake van een situatie die zich materieel niet van een hoorzitting onderscheidt.2.Het staat partijen vrij om af te spreken dat in plaats van het houden van een hoorzitting een aanvullend bezwaarschrift wordt ingediend wat dan bij een gegrondverklaring van het bezwaar ertoe leidt dat de heffingsambtenaar dit bij de berekening van de proceskosten aanmerkt als een hoorzitting. De rechtbank is echter niet gebonden aan zo’n afspraak.3.

19. De rechtbank stelt de totale proceskostenvergoeding vast op € 550,25. De rechtbank stelt de in bezwaar gemaakte proceskosten van eiseres die de heffingsambtenaar moet betalen vast op € 83,25 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 666,-, wegingsfactor 1 en een WOZ-factor 0,125). De rechtbank stelt de proceskosten in beroep vast op € 467,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het deelnemen aan de regiezitting, 0,5 punt voor het indienen van het aanvullende beroepschrift, met een waarde per punt van € 934,-, een wegingsfactor 1 en een WOZ-factor 0,25).

20. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 45.000.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023;

- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 550,25,- aan proceskosten aan eiseres;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 385,- aan eiseres moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid vanmr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 30 juli 2026.

de griffier is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.