Rb. Gelderland, 16-02-2022, nr. AWB - 21 , 4120

Bij uitspraak op bezwaar van 18 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde van [adres] (het object) van € 950.000 voor het belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020) en de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) ongegrond verklaard. Eiseres heeft hiertegen tijdig beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2022. Voor eiseres is namens de gemachtigde verschenen [naam 1] , per beeldbelverbinding. Voor verweerder zijn verschenen [naam 2] en [naam 3] , taxateur.

1. Eiseres is huurder van en belastingplichtige voor het object. Het gaat om een crèche/peuterspeelzaal uit bouwjaar 1975 met een bebouwd oppervlakte van 1.126 m2, een berging/schuur, een fietsenstalling uit 2017 en een schoolplein. Het totale kavel is 4.135 m². In 2003 heeft een renovatie plaatsgevonden voor € 65.000. Het object is gekocht door de huidige eigenaar (de gemeente) in 2016 voor € 785.000.

2. In geschil is:

- of de aanslag rioolheffing terecht is opgelegd,

- of de gebruikersaanslag OZB terecht is opgelegd,

- de waarde van het object op de waardepeildatum en meer specifiek de restwaarde/levensduurverlenging.

Rioolheffing

3. Eerst zal de ontvankelijkheid van het beroep op het punt van de rioolheffing worden beoordeeld. De rechtbank constateert dat eiseres bezwaar heeft gemaakt tegen de volledige aanslag/beschikking voor het belastingjaar 2021, die de aanslagen OZB en rioolheffing en de WOZ-beschikking betrof. In de uitspraak op bezwaar is geen expliciete uitspraak gedaan op het punt van de aanslag rioolheffing, omdat hiertegen in bezwaar geen gronden waren ingebracht. Dit roept de vraag op of verweerder eerst nog uitspraak moet doen op het bezwaar tegen de aanslag rioolheffing. Partijen zijn het er evenwel over eens dat de rechtbank het beroep kan behandelen via de band van rechtstreeks beroep in de zin van artikel 7:1a van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank gaat hier, gelet op de omstandigheden van het geval, dit keer in mee.

4. Vervolgens zal worden beoordeeld of de aanslag rioolheffing terecht is opgelegd. Eiseres voert aan dat de Verordening Rioolheffing 2021 van de gemeente [naam gemeente] (de verordening) onverbindend moet worden verklaard en de daarop gebaseerde aanslag vernietigd. Zij voert daartoe aan dat verweerder bepaalde objecten in artikel 6 van de verordening vrijstelt van rioolheffing, terwijl deze objecten (in)direct zijn aangesloten op de gemeentelijke riolering en de gemeente hiervoor dus kosten moet maken. Door deze met haar situatie gelijke gevallen vrij te stellen is sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel, aldus eiseres. Zij verwijst daarbij naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 26 februari 20211.en de conclusie van A-G IJzerman van 25 februari 20212..

5. De rechtbank stelt voorop dat de Hoge Raad op 6 augustus 20213.uitspraak heeft gedaan in de door eiseres aangehaalde zaak en dat de Hoge Raad daarbij de conclusie van de A-G niet heeft gevolgd. Dat betekent dat deze conclusie en de uitspraak van de rechtbank Rotterdam niet meer relevant zijn voor de beoordeling.

6. De Hoge Raad heeft in rechtsoverwegingen 4.3.1 en 4.3.2 van genoemd arrest als volgt overwogen:

“4.3.1 Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 228a van de Gemeentewet is gemeenten bij de vormgeving van de rioolheffing grote vrijheid gelaten4.. Die vrijheid moet de gemeente ook worden gelaten bij het voorzien in een objectvrijstelling als deze, die geldt ten aanzien van ‘eigendommen uitsluitend dienende tot openbare eredienst of voor bijeenkomsten van genootschappen op geestelijke grondslag, andere dan kerkgenootschappen’. Daaraan staat, anders dan het middelonderdeel betoogt, niet in de weg dat de rioolheffing naar haar aard een bestemmingsbelasting is.

4.3.2 Voor onverbindendverklaring van een regeling inzake de rioolheffing is slechts plaats indien deze in strijd is met de wet of met enig algemeen rechtsbeginsel zoals het gelijkheidsbeginsel. Het oordeel van het Hof dat de omstandigheid dat kerkgebouwen waarvoor de vrijstelling geldt openbaar toegankelijk zijn en het gebruik ervan het algemeen belang dient, een objectieve en redelijke rechtvaardiging is voor de ongelijke behandeling waarover belanghebbende klaagt, geeft geen blijk van miskenning van hetgeen in 4.3.1 is overwogen. Dat oordeel is voorts niet onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd. Het tweede middelonderdeel faalt daarom.”

7. Uit deze overwegingen van de Hoge Raad volgt dat de rechtbank moet beoordelen of voor de vrijstelling in artikel 6 van de verordening een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat.

8. In de verordening is in artikel 6 bepaald:

“Voor een perceel dat dienstbaar is aan een woning, een zelfstandig WOZ-object met de objectsoortcode 1700; garagebox en/of 1800; specifieke woonobjecten, wordt geen aanslag opgelegd.”

9. Het gaat in dit geval niet om een vrijstelling voor - kortgezegd - kerkgebouwen, maar om een vrijstelling voor garageboxen en bijzondere objecten zoals afdakjes en tuinhuisjes op recreatiegrond, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld. Niet in geschil is dat zowel de garageboxen en de objecten die vallen onder code 1800, als het object van eiseres direct of indirect zijn aangesloten op de gemeentelijke riolering, zodat in zoverre sprake is van gelijke gevallen. Verweerder heeft aangevoerd dat de ongelijke behandeling van de gelijke gevallen gerechtvaardigd is, omdat garageboxen en de code 1800 objecten veelal dienstbaar zijn aan een woning en niet separaat in de rioolheffing worden betrokken, omdat de belastingplichtige al een aanslag rioolheffing krijgt voor een object waaraan het vrijgestelde object dienstbaar is. Zo wordt een dubbele heffing voorkomen. Hij wijst er voorts op dat garages bij koopwoningen ook niet separaat in de rioolheffing worden betrokken en dat daarom garageboxen die niet pal naast een woning liggen ook niet separaat in de rioolheffing moeten worden betrokken.

10. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de door verweerder genoemde omstandigheden een objectieve en redelijke rechtvaardiging voor het verschil in behandeling. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is dan ook geen sprake.

11. Eiseres heeft ter terechtzitting ook nog aangevoerd dat de vrijstelling moet worden gemotiveerd in stukken van de gemeenteraad en dat de verordening onverbindend moet worden verklaard omdat dit niet is gebeurd. Deze stelling vindt geen steun in het recht.

12. De conclusie is dan ook dat de beroepsgrond over de aanslag rioolheffing niet slaagt.

Aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker

13. Eiseres heeft aangevoerd dat de gebruikersaanslag OZB ten onrechte is opgelegd, omdat zij het object op de toestandspeildatum niet kon gebruiken als gevolg van de geldende overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis. Er is volgens eiseres sprake van bijzondere omstandigheden die meebrengen dat de nadelige gevolgen van het feit dat zij op 1 januari geen gebruiker was niet voor haar rekening moeten komen.

14. Voor de beoordeling van deze beroepsgrond is doorslaggevend of eiseres de onroerende zaak op 1 januari 2021 gebruikte in de zin van artikel 220, aanhef en letter a, van de Gemeentewet en de daarop gebaseerde Verordening onroerendezaakbelastingen 2020 van de gemeente [naam gemeente] .

15. Uitgangspunt is dat als gebruiker van een onroerende zaak in de zin van artikel 220, aanhef en letter a, van de Gemeentewet kan worden aangemerkt degene die de zaak metterdaad bezigt ter bevrediging van zijn behoeften5..

16. Niet duidelijk is geworden of het kinderdagverblijf op 1 januari 2021 (de peildatum voor de OZB) helemaal gesloten was, of dat deze wel geopend was voor kinderen van ouders met bijzondere beroepen. Als al juist zou zijn dat het hele kinderdagverblijf gesloten was, zoals eiseres stelt en verweerder betwist, dan is vervolgens de vraag of dat betekent dat geen sprake was van gebruik in de zin van de onroerendezaakbelasting. De rechtbank is van oordeel dat ook in dat geval sprake is van gebruik in de hiervoor genoemde zin. Eiseres had immers toegang tot het gebouw voor bijvoorbeeld onderhouds- en schoonmaakwerkzaamheden en administratieve werkzaamheden. Bovendien was de sluiting, aangenomen dat daarvan sprake was, van tijdelijke aard. In die zin kon eiseres de zaak metterdaad bezigen ter bevrediging van haar behoeften.

17. De conclusie is dat de beroepsgrond over de aanslag OZB gebruiker niet slaagt.

WOZ-waarde

18. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 795.000 en verwijst hiervoor naar een taxatierapport van 30 juli 2021 van P. van As van Previcus Vastgoed. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 950.000.

19. De bewijslast voor de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het object toegekende waarde niet te hoog is.

20. In artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), is bepaald dat de aan een niet tot woning dienende onroerende zaak toe te kennen waarde wordt bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, in het geval dit leidt tot een hogere waarde dan de op basis van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bepaalde waarde, zijnde de waarde in het economisch verkeer.

21. Verweerder stelt in beroep dat de waarde in het economisch verkeer hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, zodat de economische waarde het uitgangspunt moet zijn. Hij onderbouwt dat met twee referenties (bijlage 11 bij het verweerschrift), een berekende kapitalisatiefactor van 10 en het eigen huurcijfer van € 109.296 exclusief btw voor 2021. Tijdens de zitting heeft verweerder referentie 2 ingetrokken als onderbouwing van de economische waarde. Deze referentie dient alleen nog als onderbouwing voor de restwaarde bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde, aldus verweerder. Referentie 1 betreft het koopcijfer van het onderhavige object uit 2016 van € 785.000. Verweerder heeft aan de hand van deze gegevens het object op € 1.092.000 gewaardeerd (huurcijfer maal de kapitalisatiefactor), dus hoger dan de beschikte waarde van € 950.000. Dit laatste bedrag is gelijk aan de door hem berekende gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder is daarom van mening dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.

22. Eiseres betwist dat de waarde in het economisch verkeer hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde en betwist ook de vastgestelde waarde. Eiseres betwist de door verweerder gestelde ontwikkeling van het prijsniveau van kinderdagverblijven van 2016 tot 2020 en wijst erop dat verweerder deze stelling niet heeft uitgewerkt. Eiseres vindt de door verweerder berekende kapitalisatiefactor te hoog en bovendien onvoldoende onderbouwd. Volgens eiseres moet het leegstandsrisico hoger worden bepaald dan de 5% die verweerder heeft toegepast en zijn ook het berekende opslagrisico en de onderhoudskosten onjuist. Bij een object als het onderhavige moet de waarde volgens eiseres niet worden bepaald aan de hand van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Eiseres verwijst naar haar eigen taxatie, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is vastgesteld op € 795.000.

23. De rechtbank overweegt als volgt. Verweerder onderbouwt de economische waarde onder andere met referentie 1, het eigen aankoopcijfer uit 2016. Bij het eigen aankoopcijfer is volgens de regel van de Hoge Raad het uitgangspunt dat in een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom die voor de onroerende zaak is betaald, dit tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft6.. De rechtbank is met eiseres van oordeel dat in dit geval het eigen koopcijfer uit 2016 te ver van de waardepeildatum 1 januari 2020 is verwijderd om de door de Hoge Raad gegeven regel te kunnen toepassen. De koopsom kan de waarde in het economische verkeer alleen mede onderbouwen als de indexatie naar de waardepeildatum aannemelijk is. Eiseres heeft in dit verband de ontwikkeling van het prijsniveau van kinderdagverblijven gemotiveerd weersproken en verweerder heeft de toegepaste indexatie niet onderbouwd. De rechtbank acht het eigen aankoopcijfer daarom niet bruikbaar.

24. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat verweerder tegenover de betwisting door eiseres onvoldoende heeft onderbouwd dat de kapitalisatiefactor 10 moet zijn. Er liggen met name geen verkoopcijfers van andere objecten ten grondslag aan deze kapitalisatiefactor. Verweerder heeft de bepleite waarde in het economisch verkeer feitelijk alleen gebaseerd op de huurprijs, vermenigvuldigd met deze berekende maar niet voldoende onderbouwde kapitalisatiefactor. Dat overtuigt de rechtbank niet.

25. Referentie 2 heeft verweerder in eerste instantie als onderbouwing van de waarde in het economisch verkeer gebruikt en in tweede instantie als onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde (voor de restwaarde). Referentie 2 (met daarin een crèche) is op 1 oktober 2020 verkocht voor € 465.000. Het betreft een opstal van 876 m2 en een perceel van 2.339 m2. Het perceel van het object van eiseres is 4.135 m2 en de oppervlakte van de opstal is 1.126 m2. Gelet op het grotere perceel en de grotere opstal van het object van eiseres, valt zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet in te zien hoe referentie 2 een WOZ-waarde van € 950.000 van het object onderbouwt. Integendeel, deze referentie wijst juist op een lagere waarde. Dit maakt het betoog van verweerder dus nog minder overtuigend.

26. De conclusie luidt dan ook dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van het object in het economisch verkeer hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde en ook niet in de bewijslast dat de beschikte waarde niet te hoog is.

27. Vervolgens moet worden beoordeeld of eiseres de door haar bepleite waarde van € 795.000 aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft bij haar taxatie aansluiting gezocht bij

de Taxatiewijzer en kengetallen Onderwijs met waardepeildatum 1 januari 2020 van de Waarderingskamer. In de Taxatiewijzer zijn richtsnoeren gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen, en in dit geval ook hebben gediend, bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die Taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Die richtsnoeren zien onder meer op de afschrijving voor technische veroudering en de restwaarde. De door eiseres toegepaste vervangingswaardes per vierkante meter voor ruwbouw, afbouw en installaties liggen binnen de in die Taxatiewijzer weergegeven bandbreedtes van de kengetallen. Verweerder heeft op dat punt ook geen bezwaren tegen de taxatie aangevoerd.

28. Verweerder is het echter niet eens met de door eiseres toegepaste levensduur-verlenging van 5 jaar voor de ruwbouw, omdat dit volgens hem 10 jaar moet zijn. Voor de afbouw en installaties is de verwachte levensduur met 5 jaar verlengd naar 35 respectievelijk 25 jaar, omdat deze in 2003 zijn gerenoveerd. Omdat het object 45 jaar oud is, zijn de afbouw en installaties gewaardeerd op de restwaarde. Dat is op zichzelf mogelijk, omdat de restwaarde ook kan worden bereikt als het object nog in gebruik is bij de gebruiker/eigenaar en dezelfde functie vervult, zoals hier het geval is7.. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt ertoe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. De omstandigheid dat het object nog in gebruik is en dezelfde functie vervult, kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van de Taxatiewijzer. In het onderhavige geval heeft eiseres voldoende gemotiveerd dat en in hoeverre het voortgezette gebruik van de onroerende zaak aanleiding was voor een aanpassing van de technische afschrijving en van de restwaarde van de installaties ten opzichte van de daarvoor gegeven richtsnoeren in de Taxatiewijzer. De restwaarde van de ruwbouw is op 27% gesteld, die van de afbouw op 22% en van de installaties op 17%. De stelling van verweerder dat deze percentages op 5 zijn gesteld door eiseres, is dus feitelijk onjuist. Ook overigens heeft verweerder de taxatie van eiseres met betrekking tot de levensduurverlenging en restwaarde onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank neemt de taxatie van eiseres daarom in zoverre tot uitgangspunt voor de beoordeling van de waarde.

29. Bij zijn berekening heeft de taxateur van eiseres verder een correctie van 5% voor functionele afschrijving toegepast in verband met de coronacrisis. Verweerder is het daarmee niet eens en heeft hiervoor diverse argumenten aangevoerd.

30. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de coronapandemie de WOZ-waarde van panden met daarin een kinderdagverblijf zodanig beïnvloedt dat een functionele afschrijving van 5% redelijk is. Het gaat bij de WOZ-waarde om de waarde voor de eigenaar van het object en niet om de waarde van de onderneming van eiseres, die de huurder van het object is. Verminderde omzetten van de huurder, zo daar al sprake van zou zijn, leveren dus niet zonder meer een verlaging van de waarde op. Verweerder heeft onbetwist gesteld dat de huur van dit object niet is verlaagd in verband met de coronacrisis, zodat de opbrengst voor de eigenaar niet is verminderd. Verder gaat het om een tijdelijke situatie, zodat het niet waarschijnlijk is dat de waarde van het vastgoed hierdoor lager wordt. Dit geldt temeer voor kinderdagverblijven, omdat daaraan veel behoefte bestaat in de markt en deze behoefte door de coronacrisis eerder groter dan kleiner is geworden. Dit oordeel geldt zowel voor de waardepeildatum van 1 januari 2020 als voor de toestandsdatum van 1 januari 2021, zodat in het midden kan blijven of de coronacrisis meebrengt dat uitgegaan moet worden van de toestandsdatum.

31. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft eiseres de door haar bepleite WOZ-waarde evenmin aannemelijk gemaakt, omdat in de taxatie van eiseres ten onrechte een functionele afschrijving van 5% in verband de coronacrisis is toegepast.

32. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt de WOZ-waarde in goede justitie vast. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van het object vast op € 819.000 (inclusief btw).

Conclusie

33. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren voor wat betreft de WOZ-waarde, zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en zal de WOZ-waarde vaststellen op € 819.000.

34. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt op basis van de thans geldende tarieven van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een wegingsfactor 1.5, zoals eiseres heeft verzocht.

35. Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het voor eiseres opgestelde taxatierapport. Met de hoogte van het hiervoor gefactureerde bedrag van € 629,20 (4 uur x € 130 + 21% btw) heeft verweerder zich ter zitting akkoord verklaard. Verweerder dient verder € 7 te vergoeden wegens de kosten van kadastrale uittreksels. Het totale bedrag aan te vergoeden kosten komt uit op € 2.256,20.

36. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de WOZ-waarde van het object tot € 819.000;

- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;

- handhaaft de aanslag rioolheffing;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.256,20;

- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 360 vergoedt.