Hof Arnhem-Leeuwarden, 23-09-2025, nr. 200.326.617

[de huurster] huurt een perceel grond op het recreatiepark het Zwaluwpark in Tienhoven dat eigendom is van Zwaluwpark, waarop zij een woning in bezit heeft. [de huurster] meent dat zij op grond van de huurovereenkomst ook recht heeft op een parkeerplaats, zonder dat zij daarvoor extra hoeft te betalen. Het hof heeft [de huurster] eerder in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren voor haar standpunt. Naar aanleiding van die bewijslevering is het hof van oordeel dat partijen – ook al staat dat niet in de huurovereenkomst die zij bij de notaris hebben laten opstellen – hebben beoogd af te spreken dat [de huurster] niet alleen een perceel grond huurt, maar ook een (specifiek voor haar bestemde) parkeerplaats én dat op beide het huurrechtregime voor woonruimte van toepassing is. Het hof zal hierna toelichten hoe het tot dit oordeel komt.

Het hof heeft op 18 juni 2024 een tussenarrest gewezen waarin het hof [de huurster] heeft toegelaten tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit is af te leiden dat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee heeft ingestemd dat een parkeerplaats op het parkeerterrein van het park werd bestemd om tezamen met het gehuurde perceel als woonruimte te worden gebruikt.

Op verzoek van [de huurster] zijn op 14 november 2024 vijf getuigen gehoord. In het proces-verbaal van het getuigenverhoor zijn verklaringen opgenomen van de volgende getuigen:

Op verzoek van Zwaluwpark zijn op 23 januari 2025 twee getuigen gehoord in contra-enquête. In het proces-verbaal van het tegengetuigenverhoor zijn verklaringen opgenomen van de volgende getuigen:

Na de verhoren heeft [de huurster] een memorie na enquête genomen, en Zwaluwpark heeft daarop gereageerd met een antwoordmemorie. Beide partijen hebben bij hun memories een of meerdere producties bijgevoegd. Daarna heeft het hof arrest bepaald.

Het hof blijft bij hetgeen is overwogen in het tussenarrest.

De door [de huurster] aangevoerde feiten en omstandigheden

In de huurovereenkomst die [de huurster] en Zwaluwpark bij de (door [de huurster] ingeschakelde) notaris hebben getekend, en waarop partijen het huurrechtregime voor woonruimte van toepassing hebben verklaard, staat niets vermeld over de huur van een parkeerplaats op het parkeerterrein. [de huurster] stelt echter dat zij niet alleen een perceel grond (met daarop een chalet) huurt, maar ook een (specifiek voor haar bestemde) parkeerplaats op het parkeerterrein van het park én dat op beide het huurrechtregime voor woonruimte van toepassing is. [de huurster] heeft de gang van zaken rond het sluiten van de huurovereenkomst geschetst. Zij stelt dat er bij aanvang van de huur voor haar geen enkele twijfel bestond over het feit dat daar ook parkeergelegenheid bij hoorde. Het was niet haar bedoeling om de parkeerplaats niet meer te benoemen in de huurovereenkomst die zij bij de notaris heeft getekend. Volgens [de huurster] had [voormalig parkeigenaar1] haar mondeling aangegeven dat alle huurders een eigen, aangewezen parkeerplaats op het parkeerterrein hadden en dat er een parkeerplaats “bij de woning” hoorde. Daarom is zij daarvan uitgegaan. [de huurster] stelt sinds de aanvang van haar huurcontract in 1994 steeds gebruik te hebben gemaakt van een specifiek aan haar toegewezen parkeerplaats en dat zij daarvoor geen vergoeding heeft betaald.

Het hof zal hierna ingaan op de (voor de beoordeling door het hof relevante) feiten en omstandigheden waarop [de huurster] zich beroept ter onderbouwing van haar stelling.

 Contact met [voormalig parkeigenaar1]

Hoewel [de huurster] ter zitting bij de kantonrechter – zo blijkt uit rov. 3.2. van het bestreden vonnis – nog heeft gezegd dat een parkeerplaats geen onderwerp van gesprek is geweest bij het sluiten van de huurovereenkomst, voert zij in hoger beroep aan dat dat wél het geval is geweest. In hoger beroep stelt zij dat in het éérste gesprek dat zij heeft gehad met [voormalig parkeigenaar1] inderdaad niet is gesproken over de parkeerplaats, maar dat in de gesprekken die volgden – en waar ook de familie van [de huurster] bij aanwezig is geweest – daar wél over is gesproken en dat pas daarna de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Tijdens het getuigenverhoor in hoger beroep verklaarde zij als volgt over de gang van zaken:

“ [voormalig parkeigenaar1] [hof: [voormalig parkeigenaar1] ] heeft gezegd dat de huur van het park inclusief elektriciteit, water, de parkeerplaats, het onderhoud van het park en alle faciliteiten was. Ik heb dit ook van de heer [voormalig parkbewoner] gehoord tijdens de eerste keer dat hij mij het park liet zien. Hij heeft zijn parkeerplaats aangewezen, en verteld dat die bij het huisje hoorde. Daar hoefde niets voor betaald te worden. [voormalig parkeigenaar1] heeft dat ook tegen mij gezegd en tegen mijn familie. Wij hebben het uitvoerig gehad over wat bij de huur hoorde met [voormalig parkeigenaar1] . Hij heeft mij ook alle parkregels uitgelegd.”

en:

“De parkeerplaats hoorde er gewoon bij en ook de sleutel van het hek. [voormalig parkeigenaar1] heeft dit alles verteld. Dat stond ook in het contract dat [voormalig parkeigenaar1] aan mij gaf en in het contract dat ik had gekregen van meneer [voormalig parkbewoner] . Ik weet niet waarom het niet in het uiteindelijke contract van de notaris is komen te staan. Ik heb het gewoon aan de notaris overgelaten. [voormalig parkeigenaar1] was akkoord dat ik concepten aan hem voorlegde. Ik denk dat het niet in het contract is gekomen omdat [voormalig parkeigenaar1] zei dat het erbij hoorde.”

Tijdens het getuigenverhoor heeft mr. Van Susante (de advocaat van Zwaluwpark) aan [de huurster] gevraagd waarom zij eerder, bij de kantonrechter, anders heeft verklaard over de vraag of tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst is gesproken over de parkeerplaats. Zij antwoordde daarop:

“Ik heb het in ieder geval niet zo bedoeld. Of het juridisch wel of niet goed door mij is geformuleerd, weet ik niet. Het was voor mij volkomen duidelijk dat de parkeerplaats erbij hoorde.”

Het hof stelt vast dat de verklaring van [de huurster] in eerste aanleg inderdaad afwijkt van haar verklaring in hoger beroep. Deze discrepantie acht het hof echter – gezien de overige feiten en omstandigheden die het hof hierna nog zal bespreken – niet van doorslaggevend belang bij de beoordeling van het geschil.

 Contact met [voormalig parkbewoner]

Voorafgaand aan het gesprek met [voormalig parkeigenaar1] heeft [de huurster] met [voormalig parkbewoner] (van wie [de huurster] haar chalet heeft gekocht en die eerder de huurder was van het perceel waarop [de huurster] nu woont) gesproken over de (ver)koop van zijn chalet. Volgens [de huurster] heeft [voormalig parkbewoner] toen ook “zíjn parkeerplaats” aangewezen, heeft hij verteld dat die bij het huisje hoorde en dat daar niets voor betaald hoefde te worden. Ook zou [voormalig parkbewoner] hebben verteld “dat hij zijn vaste parkeerplaats had vooraan bij het muurtje”. [voormalig parkbewoner] kan zich echter niet meer precies herinneren hoe het contact tussen hem en [de huurster] is verlopen. Tijdens het getuigenverhoor verklaarde [voormalig parkbewoner] over dit contact en daarnaast over hoe zijn eigen huurcontract met [voormalig parkeigenaar1] tot stand is gekomen. Hij verklaarde:

“(…) Ik heb het huis destijds verkocht aan mevrouw [de huurster] en daarbij zat ook het gebruik van een parkeerplaats in. (…) Ik heb met [voormalig parkeigenaar1] volgens mij iets wel iets op schrift gesteld, maar dat was heel basic. Vanuit hem zelf gebeurde er weinig op schrift. Volgens mij heb ik wel een contract met [voormalig parkeigenaar1] getekend. Het hield in de huur van de grond, met het gebruik van elektriciteit en water. Dat was wat we betaalden en verder hoefde wij niks te betalen. Het gebruik van de parkeerplaats was standaard. Dat stond niet in het contract. Dat zat er gewoon in. Wij gebruikten de parkeerplaats want die was voor iedereen. Ik had geen vaste parkeerplaats, die waren er toen niet. Het was bedoeld voor de bewoners van het Zwaluwpark, maar iedereen kon daar gewoon op rijden. Iedereen kon parkeren daar waar er plek was. Ik zette mijn auto meestal dicht bij mijn woning.

(…) Ik kan mij niet herinneren dat in het koopcontract iets over een parkeerplaats stond. Het was geen discussie, het was gewoon zo. En er was geen andere mogelijkheid om ergens anders te parkeren.

(…) In mijn beleving heb ik haar gewoon verteld dat het er in zat. Verder hebben wij daar niet over gesproken. Het was duidelijk en normaal. Ik heb wel verteld dat we daar onze auto parkeerden, maar niet dat er een parkeerplaats bij het huisje hoorde. Volgens mij hebben we gewoon laten zien hoe het ging, en dus ook waar je je auto parkeert.

(…)

Mr. Van Wezel vraagt mij of ik, in mijn optiek, kan stellen dat de parkeerplaats gewoon bij de huur hoorde. Ja, dit kan.”

[voormalig parkbewoner] verklaarde daarnaast dat hij niet meer weet of hij [de huurster] zijn eigen huurcontract heeft laten zien, of hij haar een blanco huurcontract heeft gegeven en wat er precies is besproken tussen [de huurster] en [voormalig parkeigenaar1] . Echter blijkt uit het hiervoor opgenomen citaat dat ook hijzelf in de veronderstelling verkeerde dat een parkeerplaats bij het gehuurde hoorde. Hoewel hij enerzijds zegt dat hij [de huurster] niet heeft verteld dat er een parkeerplaats bij het gehuurde hoorde, verklaart hij anderzijds “In mijn beleving heb ik haar gewoon verteld dat het er in zat”. Dit laatste past bij het beeld dat volgt uit de rest van zijn verklaring (zie het citaat in rov. 3.6), omdat hij (meerdere keren) benoemt dat volgens hem de parkeerplaats er gewoon bij hoorde en dat dat vanzelfsprekend was, zelfs al stond dat niet in zijn huurcontract.

 Standaard huurovereenkomst

Volgens [de huurster] was op het park bovendien een standaard huurovereenkomst in omloop waaruit volgt dat de huurprijs bestond uit een vergoeding voor zowel het perceel als een parkeerplaats. Deze huurovereenkomst heeft [de huurster] in hoger beroep overgelegd. In die huurovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:

“De caravanhouder betaalt per kalenderjaar als vergoeding voor zijn/haar staanplaats en als vergoeding voor de parkeerplaats van een personenauto een bedrag van (…)”.

[de huurster] stelt dat [voormalig parkeigenaar1] en ook [voormalig parkbewoner] deze huurovereenkomst aan haar hebben gegeven en dat ook drie andere bewoners eenzelfde contract (met dezelfde lay-out) aangeboden hebben gekregen. Zwaluwpark betwist dat dit contract aan [de huurster] (en de andere bewoners) is verstrekt. Los daarvan meent Zwaluwpark dat aan de door [de huurster] overgelegde standaard huurovereenkomst sowieso geen betekenis toekomt. Deze huurovereenkomst is namelijk niet ondertekend door partijen en bestaat gelet op de verschillende lettertypes en lay-out vermoedelijk uit verschillende overeenkomsten die tot één document zijn samengevoegd, aldus Zwaluwpark.

Het hof stelt vast dat niet duidelijk is geworden of [de huurster] de door haar overgelegde huurovereenkomst daadwerkelijk heeft gekregen van [voormalig parkeigenaar1] en/of [voormalig parkbewoner] . De vraag of zij de overeenkomst inderdaad heeft ontvangen is niet van doorslaggevend belang voor de vraag of partijen zijn overeengekomen dat de parkeerplaats deel uitmaakte van het gehuurde. Bij de beantwoording van die vraag spelen namelijk ook nog andere feiten en omstandigheden een rol, waarop het hof nu zal ingaan.

 Parkreglement

[de huurster] heeft zich beroepen op de inhoud van het parkreglement en de daarbij gevoegde situatietekening van het park waarover zij beschikt. Uit het parkreglement volgt dat bewoners van het park hun auto altijd moeten parkeren “op de voor deze auto bestemde parkeerruimte”. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [de huurster] bij het ondertekenen van de huurovereenkomst het parkreglement en de situatietekening heeft ontvangen. Ook heeft de kantonrechter vastgesteld dat [de huurster] , althans haar huurder, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst het gebruik heeft gehad van een bepaalde parkeerplaats op het parkeerterrein van het park (omdat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark tegen [de huurster] heeft gezegd dat zij verplicht was op die plaats te parkeren) en dat zij nooit een extra bedrag heeft betaald voor het gebruik van deze parkeerplaats. Tegen deze vaststellingen hebben partijen geen bezwaar gemaakt, zodat het hof uitgaat van de juistheid daarvan. Daarnaast staat vast dat [de huurster] zich – in ieder geval wat betreft het parkeerbeleid – hield aan de inhoud van het reglement. [de huurster] heeft toegelicht dat het ging om een parkeerplaats die specifiek voor haar was bestemd, doordat die aan haar werd toegewezen en zij de enige was die daarvan gebruik mocht maken. Hoewel de exacte plek die zij mocht gebruiken door de tijd heen een aantal keer is gewijzigd, ging het steeds om een specifieke plek die haar werd aangewezen. [de huurster] heeft onbetwist gesteld dat zij sinds de aanvang van haar huurovereenkomst gedurende bepaalde periodes verschillende parkeerplaatsen heeft kunnen gebruiken. Van 1994 tot 13 maart 2018 gebruikte zij nummer 23 en daarna – op aanwijzing van Zwaluwpark – nummer 8. Bij de aanpassing van het park in 2020 is door Zwaluwpark voor haar een alternatieve parkeerplaats gezocht en aangeboden. Na de aanpassing van de parkeerplaats is zij tijdelijk nummer 24 en daarna 28 gaan gebruiken.

Partijen twisten nog over de vraag of [de huurster] het parkreglement ter ondertekening aangeboden heeft gekregen. Of [de huurster] is gevraagd het reglement te ondertekenen blijft onduidelijk, maar in ieder geval staat vast dat zij het reglement niet heeft ondertekend. Wat het hof betreft doet dat niet ter zake, nu vast staat dat [de huurster] overeenkomstig dat reglement altijd gebruik heeft gemaakt van een aangewezen – specifiek voor haar bedoelde – parkeerplaats.

 Brief van [voormalig parkeigenaar1] van 18 juni 2001

[voormalig parkeigenaar1] schreef in een brief van 18 juni 2001 die hij stuurde aan de bewoners van het park:

“Tot op heden zijn er bewoners die alle in hun bezit zijnde auto’s op het parkeerterrein neerzetten. Hierbij ontstaat de situatie dat er per huurder meerdere plekken in beslag worden genomen. Dit is geen eerlijke zaak, omdat alle huurders recht hebben op een parkeerplek [onderstreping hof]. Vanaf 1 juli aanstaande gaat dit veranderen.”

Hieruit kan geconcludeerd worden dat alle huurders recht hadden op een parkeerplek.

 Getuigenverklaringen van andere bewoners

Een aantal andere bewoners van het Zwaluwpark heeft onder ede een verklaring afgelegd. Concreet gaat het om de volgende verklaringen:

- [parkbewoner1] verklaarde tijdens het getuigenverhoor in hoger beroep:

“Ik ben bewoner van het Zwaluwpark sinds 1992. Ik pacht daar een stukje grond en hier heb ik een woning op gebouwd. Ik heb een eigen parkeerplaats. Met de voormalige eigenaar, [voormalig parkeigenaar1] , ben ik overeengekomen dat ik een stukje grond pacht om een huisje op te bouwen en bij dit stukje grond hoort een parkeerplaats. Ik heb geen contract getekend, maar een mondelinge overeenkomst. Dat geldt ook voor het pachten. Hier heb ik ook geen overeenkomst voor getekend. Ik betaal op dit moment € 165,- voor het pachten van de grond en de parkeerplaats. Vroeger was dit meer omdat het een all-in prijs was, maar nu hebben wij een eigen watermeter en een eigen stroomvoorziening. Ik heb op dit moment nog steeds geen overeenkomst, ook niet ten aanzien van de parkeerplaats. Ik heb wel nog steeds een parkeerplaats op een andere plek op het parkeerterrein en maak hier gebruik van. Mijn parkeerplaats is op het parkeerterrein dat bij het Zwaluwpark hoort. Mijn parkeerplaats heeft volgens mij nu nummer [nummer1] , dat is helemaal opnieuw ingedeeld. Ik betaal niks extra’s voor de parkeerplaats, dat is nooit zo geweest. Aan mij is geen nieuwe huurovereenkomst voorgelegd voor de parkeerplaats door de heer [naam4] . Er is wel eens sprake van geweest, maar daar is geen gevolg op gekomen. Ik heb toegang tot de parkeerplaats en maak er zonder problemen gebruik van.

(…)

Iedereen had zijn eigen vaste plek. Daar werd door [voormalig parkeigenaar1] toezicht op gehouden, hij woonde vooraan.

(…)

Mr. Van Susante houdt mij ook voor dat ik op 1 februari 2022 een huurovereenkomst voor de parkeerplaats ondertekend retour heb gestuurd, met de handgeschreven toevoeging: ‘ruime parking s.v.p!!’

Ik heb dat ongetwijfeld ondertekend. Er speelde op een gegeven moment zoveel verschillende dingen, en een hoop mensen voelde zich bedreigd. Ik heb dat denk ik in beginsel ondertekend of retour gezonden, maar ik ben het er toch eigenlijk niet mee eens. Want mijn parkeerplaats hoorde bij mijn overeenkomst met [voormalig parkeigenaar1] . Als ik daar achteraf in een keer een parkeerplaats moet kopen of huren, dan klopt dat in mijn ogen niet, vandaar. (…)

(…)

Ik betaal nog steeds mijn oorspronkelijke huur en dat is inclusief de parkeerplaats.”

- [parkbewoner2] verklaarde tijdens het getuigenverhoor in hoger beroep:

“(…) Ik ben zelf bewoner op het Zwaluwpark sinds 2011/2012. (…) De vorige eigenaar gaf aan dat er een parkeerplaats bij zat, dat is mij ook uitgelegd door de verkoper en uiteindelijk ging ik met die informatie naar [voormalig parkeigenaar1] . Die heeft hetzelfde toegezegd. Hij heeft toegezegd dat ik een parkeerplaats had en dat ik nergens anders kon gaan staan. Het was een vaste parkeerplaats. Ik moest voor de huur van de grond betalen, en dat was het. Daar zit de parkeerplaats bij inbegrepen. Ik heb een schriftelijke huurovereenkomst getekend. (…)”

(…)

Mr. Van Wezel vraagt mij hoe dit destijds is gegaan. Mevrouw [naam1] , diegene van wie ik het huis kocht, heeft mij de parkeerplaats aangewezen. [voormalig parkeigenaar1] heeft aan mij verteld ‘dit is de plek’, en het was toen niet de bedoeling dat je met de auto het terrein op reed, behalve voor bijvoorbeeld het in en uit laden van verhuisspullen. Ik ben er wel eens op aangesproken als ik of vrienden van mij op een andere parkeerplaats stonden.”

- [parkbewoner3] verklaarde tijdens het getuigenverhoor in hoger beroep:

“(…) Ik ben bewoner van het Zwaluwpark sinds 2008. (…) Er is niet specifiek iets opgenomen in de huurovereenkomst over de parkeerplaats. Ik heb geen vergoeding hoeven te betalen voor de parkeerplaats. Dit zat er bij de huur in. Dat heeft [voormalig parkeigenaar1] verteld. Hij was een duidelijke, grote man. Het was iets in de geest van ‘dat klopt, dat hoort bij de kavel bij jouw huis’. Hij was heel duidelijk. (…)”

en:

“Ik maak nog steeds gebruik van de parkeerplaats. Ik parkeer op het parkeerterrein. Ik heb niet dezelfde plaats. Door de jaren heen is het verschoven. Ik had een vaste plek in het midden, op een gegeven moment kregen wij een nieuwe parkeerplaats toegewezen. Tot 2017 heb ik altijd dezelfde plek gehouden. (…) Daarna was de parkeerplaats klaar en stond ik niet meer op het lijstje met parkeerplaatsen, ik had geen nummer gekregen. (…)”

Uit de hiervoor geciteerde verklaringen volgt dat deze bewoners van Zwaluwpark, althans deze huurders van de percelen, in de veronderstelling verkeerden dat zij gebruik konden maken van een specifiek voor hen bestemde parkeerplaats, omdat die bij het gehuurde hoorde, zonder dat zij daarvoor extra dienden te betalen. Bovendien volgt uit de verklaringen dat bij elk gehuurd perceel één parkeerplaats hoort.

Tegenover bovengenoemde verklaringen staan de verklaringen van [parkbewoner4] , [parkbewoner5] en [voormalig parkbewoner] :

- [parkbewoner4] verklaarde tijdens het tegengetuigenverhoor:

“U vraagt mij of ik ervanuit ging dat de parkeerplaats bij de grond van de woning hoorde. Toen ik het kocht wel, maar niet meer nadat ik met de heer [voormalig parkeigenaar1] had gesproken. Dat was al in 1997. (…) Ik heb nooit gedacht dat de parkeerplaats erbij hoorde (…) Ik heb gekocht en andere huren ook. Als wij van mening waren dat de parkeerplaats bij je huis hoorde, zouden we dat niet doen. Als je het gratis kan krijgen ga je er niet voor betalen.”

- [parkbewoner5] verklaarde tijdens het tegengetuigenverhoor:

“U vraagt mij of ik gebruik maakte van een parkeerplaats vanaf 2003. Ja. Als [voormalig parkeigenaar1] je mocht, mocht je je auto er neerzetten. Ik had geen plek aangewezen gekregen. Het was niet kadastraal bepaald welke parkeerplaats bij [naam2] of bij [parkbewoner5] hoorde, bijvoorbeeld. Ik mocht op het parkeerterrein parkeren, maar ik had absoluut geen eigen parkeerplaats. Ik parkeerde ook niet steeds op dezelfde plek. (…) U vraagt mij of het nog steeds op basis van gunfactor ging en je alleen mocht parkeren als er plaats was en er niks op papier stond. Klopt.

(…)

Ik heb verklaard dat er geen plek is aangewezen over het parkeren. U vraagt mij of dat alleen in het begin is geweest of dat dat altijd zo is geweest. Het is altijd zo geweest. Je kan spreken van een bepaalde gunfactor.”

- [voormalig parkbewoner]zie eerder ook rov. 3.6) verklaarde tijdens het getuigenverhoor in hoger beroep:

“Wij gebruikten de parkeerplaats want die was voor iedereen. Ik had geen vaste parkeerplaats, die waren er toen niet. Het was bedoeld voor de bewoners van het Zwaluwpark, maar iedereen kon daar gewoon op rijden. Iedereen kon parkeren daar waar er plek was. Ik zette mijn auto meestal dicht bij mijn woning.”

Het hof is van oordeel dat de verklaringen van [parkbewoner4] , [voormalig parkbewoner] en [parkbewoner5] niet opwegen tegen de verklaringen van [de huurster] , [parkbewoner1] , [parkbewoner2] en [parkbewoner3] . Het hof zal dat toelichten:

Het hof kent geen beslissende betekenis toe aan de schriftelijke verklaringen van bewoners en van [voormalig parkeigenaar2] die (in eerste aanleg) zijn ingebracht voor zover deze daarna niet onder ede zijn gehoord, omdat deze verklaringen slechts een beperkte bewijskracht hebben en er zowel schriftelijke verklaringen voor als tegen de stellingen van [de huurster] zijn ingebracht.

Hoewel niet meer te achterhalen is wat [de huurster] en [voormalig parkeigenaar1] in 1994 precies met elkaar hebben besproken, doordat [voormalig parkeigenaar1] daarover niet meer kan verklaren, is datgene dat [de huurster] over de feitelijke gang van zaken heeft aangevoerd en verklaard in overeenstemming met wat [parkbewoner1] , [parkbewoner2] en [parkbewoner3] hebben verklaard over hoe de gang van zaken rond het sluiten van hun eigen huurovereenkomst was. Uit de hiervoor geciteerde verklaringen volgt dat meerdere bewoners van het Zwaluwpark in de veronderstelling verke(e)r(d)en dat een specifiek voor hen bestemde parkeerplaats deel uitmaakte van het gehuurde. Ook volgt uit de verklaringen dat [voormalig parkeigenaar1] niet genegen was alles wat hij afsprak met zijn huurders gedetailleerd op schrift te zetten en dat afspraken regelmatig mondeling werden overeengekomen. Dat de afspraak over de parkeerplaats niet in de huurovereenkomst van [de huurster] terecht is gekomen, wil dan ook niet zeggen dat hij niet beoogd heeft dat wel degelijk met [de huurster] overeen te komen. En hoewel de getuigenverklaringen van de andere bewoners niets zeggen over wat er tussen [voormalig parkeigenaar1] en [de huurster] is besproken, onderschrijft dit wel het standpunt van [de huurster] dat beoogd was dat een specifiek voor haar parkeerplaats was inbegrepen in de huur van het perceel. Het feit dat [de huurster] en later de huurder van haar chalet permanent op het park woonden en dat uit het parkreglement volgde dat het park autoluw was én het centrale parkeerterrein de aangewezen plek was om te parkeren, onderschrijft dat te meer. Ook wordt dat bevestigd door de feitelijke gang van zaken rond het parkeren op de parkeerplaats: het uitsluitend parkeren op aangewezen specifieke plekken, het toewijzen van één parkeerplaats per gehuurd perceel, het handhaven van dit parkeerbeleid door [voormalig parkeigenaar1] , de ook door Zwaluwpark gevolgde handelwijze rond het aanwijzen van een specifieke parkeerplaats in 2018 en het aanbieden van een alternatief in 2020, en daarnaast het naleven van het parkreglement door [de huurster] .

[de huurster] is geslaagd in haar bewijsopdracht

De feiten en omstandigheden waarop [de huurster] zich in deze procedure baseert zijn onder andere de gesprekken die zij heeft gevoerd met [voormalig parkeigenaar1] , het contact dat zij met [voormalig parkbewoner] heeft gehad, de inhoud van het aan haar verstrekte parkreglement, de feitelijke naleving van dat reglement, de inhoud van een door haar overgelegde standaard huurovereenkomst, de getuigenverklaringen van andere bewoners en de overige correspondentie afkomstig van, of namens, Zwaluwpark over de manier waarop er geparkeerd diende te worden. Al het voorgaande overziend is het hof van oordeel dat [de huurster] voldoende heeft aangetoond dat de rechtsvoorganger van het Zwaluwpark er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee instemde dat de voor haar aangewezen parkeerplaats werd bestemd om tezamen met het gehuurde perceel (met daarop haar chalet) te gebruiken. Doordat [de huurster] uitsluitend een specifieke aan haar aangewezen parkeerplaats mocht gebruiken, is sprake van exclusiviteit. Dat maakt dat het beschikbaar stellen van een parkeerplaats voldoende bepaalbaar is en dus onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst.

Dan resteert de vraag of er ook mee is ingestemd dat de parkeerplaats als woonruimte wordt gebruikt. De parkeerplaats hoeft niet zelfstandig aan de criteria van woonruimte (art. 7:233 BW) te voldoen om onder het huurregime voor woonruimte te vallen. Het kan daarop meeliften als bedoeld is om de parkeerplaats aan het gehuurde perceel te koppelen, wat hier het geval is. Partijen zijn bij de notaris overeengekomen dat op de huurovereenkomst ten aanzien van het perceel het strengere huurregime van woonruimte van toepassing is. Zoals het hof heeft overwogen is sprake van exclusiviteit tussen het door [de huurster] gehuurde perceel en de aan haar toegewezen parkeerplaats en hebben partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst beoogd dat de parkeerplaats bij het gehuurde hoorde. Ten aanzien van de parkeerplaats geldt daarom hetzelfde huurregime (voor woonruimte) als ten aanzien van het gehuurde perceel.

[de huurster] is dan ook geslaagd in het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit is af te leiden dat [voormalig parkeigenaar1] , de rechtsvoorganger van Zwaluwpark, er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee heeft ingestemd dat een parkeerplaats op het parkeerterrein van het park werd bestemd om tezamen met het gehuurde perceel als woonruimte te worden gebruikt.

De conclusie

Het door [de huurster] ingestelde hoger beroep slaagt. Het hof zal voor recht verklaren dat uit de huurovereenkomst tussen [de huurster] en de rechtsvoorganger van Zwaluwpark volgt dat er ook een parkeerplaats op het parkeerterrein van Zwaluwpark aan [de huurster] ter beschikking dient te worden gesteld, zonder dat [de huurster] daarvoor extra behoeft te betalen. Het hof zal Zwaluwpark veroordelen om deze parkeerplaats binnen 14 dagen na dagtekening van dit arrest ter beschikking te stellen.

Het hof ziet geen aanleiding om, zoals [de huurster] primair gevorderd heeft, Zwaluwpark te veroordelen tot het ter beschikking stellen van een parkeerplaats zo dicht mogelijk gelegen bij het toegangspad naar het chalet van [de huurster] , nu niet is gebleken dat partijen daarover hebben beoogd afspraken te maken ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Evenmin ziet het hof aanleiding om een dwangsom aan de veroordeling te verbinden, omdat ervan wordt uitgegaan dat Zwaluwpark de veroordeling zal naleven.

Omdat Zwaluwpark grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Zwaluwpark tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 8 februari 2023;

verklaart voor recht dat uit de huurovereenkomst tussen [de huurster] en de rechtsvoorganger van Zwaluwpark volgt dat er ook een parkeerplaats door Zwaluwpark aan [de huurster] ter beschikking dient te worden gesteld, zonder dat [de huurster] daarvoor extra behoeft te betalen;

veroordeelt Zwaluwpark om binnen 14 dagen na dagtekening van het arrest een parkeerplaats op het parkeerterrein op het Zwaluwpark ter beschikking te stellen aan [de huurster] ;

veroordeelt Zwaluwpark tot terugbetaling aan [de huurster] van € 500 aan proceskosten die zij op grond van het vonnis van 8 februari 2023 aan Zwaluwpark heeft betaald;

veroordeelt Zwaluwpark tot betaling van de volgende proceskosten van [de huurster] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

€ 86,00 aan griffierecht;

€ 130,11 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding

aan Zwaluwpark;

€ 400,00 aan salaris van de advocaat van [de huurster] (2 procespunten x tarief € 200,-);

en tot betaling van de volgende proceskosten van [de huurster] in hoger beroep:

€ 343,00 aan griffierecht;

€ 129,14 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan Zwaluwpark;

€ 3.642,00 aan salaris van de advocaat van [de huurster] (3 procespunten x

het toepasselijke tarief II).

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, G.A. Diebels en M.J.P. Heijmans, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.

Naar aanleiding van het arrest van 19 maart 2024 heeft op 15 april 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

[appellante] huurt sinds 1994 een perceel op het recreatiepark ‘Zwaluwpark’ (hierna: het park) van (de rechtsvoorganger van) Zwaluwpark. Op het gehuurde perceel staat een chalet, dat eigendom is van [appellante] . In de huurovereenkomst zijn de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (BW) over de huur en verhuur van woonruimte van toepassing verklaard.

Nadat Zwaluwpark in 2016 eigenaar is geworden van het park, heeft zij een bestemmingsplanwijziging van het park van “recreatie” naar “wonen” aangevraagd en verkregen. In het kader van die aanvraag heeft Zwaluwpark allerlei werkzaamheden aan het park verricht, waaronder aan het parkeerterrein. Begin 2022 heeft Zwaluwpark aan [appellante] c.q. haar toenmalige (onder)huurder een parkeerplaats op het parkeerterrein van het park te huur aangeboden voor een bedrag van € 20,- per maand. Zij hebben de aangeboden huurovereenkomst niet geaccepteerd. Tussen partijen bestaat discussie over de vraag of [appellante] recht heeft op een parkeerplaats, zonder dat zij daarvoor extra hoeft te betalen.

[appellante] heeft bij de kantonrechter onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat uit de huurovereenkomst tussen partijen volgt dat door Zwaluwpark aan [appellante] een parkeerplaats ter beschikking dient te worden gesteld, zonder dat [appellante] daarvoor extra hoeft te betalen, en Zwaluwpark te veroordelen die parkeerplaats aan [appellante] ter beschikking te stellen. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen.

[appellante] heeft in hoger beroep haar eis deels gewijzigd en samengevat het volgende gevorderd. Primair heeft [appellante] een verklaring voor recht gevorderd dat uit de huurovereenkomst tussen partijen volgt dat door Zwaluwpark aan [appellante] een parkeerplaats ter beschikking dient te worden gesteld, zonder dat [appellante] daarvoor extra hoeft te betalen. Subsidiair heeft [appellante] een verklaring voor recht gevorderd dat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark aan [appellante] kosteloos een parkeerplaats heeft toegewezen als onroerende aanhorigheid bij de huur van haar standplaats. Zowel primair als subsidiair heeft [appellante] een veroordeling van Zwaluwpark gevorderd om aan haar een parkeerplaats op park ter beschikking te stellen, te weten een parkeerplaats zo dicht mogelijk gelegen bij het toegangspad naar het chalet van [appellante] , dan wel een andere parkeerplaats op het parkeerterrein, op straffe van een dwangsom.

Het hof zal aan [appellante] een bewijsopdracht geven met betrekking tot haar primaire vordering. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen.

[appellante] stelt primair dat de parkeerplaats onderdeel is van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Subsidiair beroept zij zich op de in de jurisprudentie ontwikkelde connexiteitsregel voor 290-bedrijfsruimtes: de parkeerplaats dient als onroerende aanhorigheid te worden aangemerkt, omdat de parkeerplaats vanaf de aanvang van de huurovereenkomst is bestemd om tezamen met het (chalet op het) perceel te worden gebruikt en de rechtsvoorganger van Zwaluwpark daarmee heeft ingestemd. Daarnaast is volgens [appellante] sprake van een nauwe fysieke, topografische en economische verbondenheid van de parkeerplaats met het (chalet op het) perceel en is de parkeerplaats een logische voorziening van het park. Het hof begrijpt uit de stellingen van [appellante] dat zij in elk geval beoogt dat de parkeerplaats onder hetzelfde huurrechtregime als het perceel valt, namelijk dat van de huur van woonruimte.

Om te komen tot een toepassing van het huurrechtregime voor woonruimte ten aanzien van de parkeerplaats dient te zijn voldaan aan de definitie van woonruimte zoals omschreven in artikel 7:233 BW. Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen, een standplaats of een ligplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. Nu de parkeerplaats geen woning, woonwagen, standplaats of ligplaats is, dient te worden beoordeeld of sprake is van een onroerende aanhorigheid. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde woonruimte. Of daarvan sprake is kan mede worden beoordeeld aan de hand van de criteria van artikel 3:4 BW.1.Een voorziening kan aanhorig zijn wanneer de voorziening naar haar aard fysiek met het gehuurde is verbonden (onroerend is) of naar verkeersopvatting tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van het gehuurde behoort. Het hof is van oordeel dat daarvan in het onderhavige geval geen sprake is. In dit kader sluit het hof zich aan bij de betreffende overwegingen van de kantonrechter in r.o. 3.7 van het vonnis van 8 februari 2023 en maakt deze tot de zijne. Hiernaast kan een parkeerplaats door partijen contractueel als onroerende aanhorigheid bij het gehuurde worden getrokken. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad, waarnaar [appellante] heeft verwezen, kan worden afgeleid dat daarbij vereist en voldoende is dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat die parkeerplaats wordt bestemd om tezamen met de gehuurde woonruimte als woonruimte te worden gebruikt.2.Hierbij dient de uitleg van wat is overeengekomen plaats te vinden aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt in dat het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.3.

In de huurovereenkomst staat niets vermeld over de huur van een parkeerplaats op het parkeerterrein. De stellingen van [appellante] bevatten echter aanknopingspunten voor de conclusie dat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee heeft ingestemd dat een parkeerplaats op het parkeerterrein van het park werd bestemd om tezamen met het gehuurde perceel als woonruimte te worden gebruikt. [appellante] stelt namelijk dat zij al sinds 1994 een vaste parkeerplek heeft op de parkeerterrein van het park. Volgens [appellante] heeft de toenmalige eigenaar van het park, [naam1] (hierna: [naam1] ), bij het aangaan van de huurovereenkomst aangegeven dat bij de huur van haar perceel een bepaalde parkeerplaats hoorde en dat alle huurders met een auto een eigen parkeerplaats kregen toegewezen. Nieuwe huurders namen de parkeerplek over van de voorgaande huurder, aldus [appellante] . Ter onderbouwing hiervan heeft [appellante] negen schriftelijke verklaringen van andere (voormalig) bewoners van het park overgelegd. Verder was er volgens [appellante] op het park een standaard huurovereenkomst in omloop waaruit volgt dat er ook huur werd betaald voor een parkeerplaats. Deze huurovereenkomst heeft [appellante] in hoger beroep overgelegd. In die huurovereenkomst is onder meer het volgende vermeld: “De caravanhouder betaalt per kalenderjaar als vergoeding voor zijn/haar staanplaats en als vergoeding voor de parkeerplaats van een personenauto een bedrag van (…)”. [appellante] stelt dat zij deze huurovereenkomst in eerste instantie ook aangeboden heeft gekregen door [naam1] . Uiteindelijk is op verzoek van [appellante] bij een notaris een andere huurovereenkomst gesloten, waarin de huur van de parkeerplaats niet is vermeld. De familie van [appellante] heeft de aankoop van het chalet gefinancierd. Volgens [appellante] wilde haar familie dat zij de huurovereenkomst bij een notaris zou sluiten, zodat er een goede juridische basis was en de investering niet verloren zou gaan. [appellante] heeft verklaard dat zij de huurovereenkomst destijds niet heeft bekeken, omdat zij vertrouwde op de notaris en haar familie. Zij stelt dat er bij aanvang van de huur geen enkele twijfel was over het feit dat daar parkeergelegenheid bij was en dat het niet haar bedoeling was om de parkeerplaats niet meer te benoemen in de nieuwe overeenkomst, nu [naam1] mondeling had aangegeven dat alle huurders een eigen, aangewezen parkeerplaats op het parkeerterrein hadden en dat er een parkeerplaats bij de woning hoort. Verder heeft [appellante] gewezen op een brief van [naam1] van 18 juni 2001 aan de bewoners van het park. In die brief is onder meer het volgende vermeld: “Tot op heden zijn er bewoners die alle in hun bezit zijnde auto’s op het parkeerterrein neerzetten. Hierbij ontstaat de situatie dat er per huurder meerdere plekken in beslag worden genomen. Dit is geen eerlijke zaak, omdat alle huurders recht hebben op een parkeerplek. Vanaf 1 juli aanstaande gaat dit veranderen.”

Zwaluwpark heeft de stellingen van [appellante] gemotiveerd betwist. Zwaluwpark betoogt dat partijen nooit zijn overeengekomen dat het gebruik van een parkeerplaats onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst van het perceel. Daarnaast heeft Zwaluwpark aangevoerd dat er geen specifieke parkeerplaatsen aan bewoners zijn toegewezen. Bewoners parkeerden slechts uit gewoonte of voorkeur vaak op dezelfde plek, aldus Zwaluwpark. Ter onderbouwing hiervan heeft Zwaluwpark verwezen naar twee schriftelijke verklaringen van de zoon van [naam1] , [de zoon] (hierna: [de zoon] ). [de zoon] , die in het verleden ook eigenaar is geweest van het park, heeft verklaard dat een parkeerplaats nooit onderdeel is geweest van de huur van een perceel. Aan de door [appellante] overgelegde standaard huurovereenkomst komt volgens Zwaluwpark geen betekenis toe. Deze huurovereenkomst is niet ondertekend door partijen en bestaat gelet op de verschillende lettertypes en lay-out vermoedelijk uit verschillende overeenkomsten die tot één document zijn samengevoegd, aldus Zwaluwpark. In de huurovereenkomsten met andere bewoners is volgens Zwaluwpark niets over parkeren vermeld. Ten aanzien van de brief van [naam1] uit 2001 heeft Zwaluwpark betoogd dat in die brief geen recht op een parkeerplaats in het leven is geroepen.4.6. Nu Zwaluwpark de stellingen van [appellante] voldoende gemotiveerd heeft betwist, komt het hof toe aan het bewijsaanbod van [appellante] . Dit bewijsaanbod van [appellante] is voldoende specifiek en het hof begrijpt haar aanbod zo dat zij ook bewijs heeft aangeboden door middel van het horen van getuigen. [appellante] zal worden toegelaten tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit is af te leiden dat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee heeft ingestemd dat een parkeerplaats op het parkeerterrein van het park werd bestemd om tezamen met het gehuurde perceel als woonruimte te worden gebruikt.

Het hof laat [appellante] toe tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit is af te leiden dat de rechtsvoorganger van Zwaluwpark er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee heeft ingestemd dat een parkeerplaats op het parkeerterrein van het park werd bestemd om tezamen met het gehuurde perceel als woonruimte te worden gebruikt.

Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. M. Schoemaker de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.

[appellante] moet op dinsdag 2 juli 2024 laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.

[appellante] moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven.

Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, D. Stoutjesdijk en G.A. Diebels, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.