Rb. Gelderland, 22-07-2020, nr. 8154907

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 30 oktober 2019 met producties

- de conclusie van antwoord met producties

- het vonnis van 11 december 2019

- de reactie op de conclusie van antwoord van [eiser]

- de akte indiening producties alsmede een toelichting daarop aan de zijde van de Gemeente

- de reactie op die toelichting van de Gemeente van [eiser]

- de brief van de griffier aan partijen van 26 maart 2020, waarin is bericht dat de mondelinge behandeling vanwege de Coronacrisis op dit moment niet kan plaatsvinden

- de brief van de griffier aan partijen van 2 april 2020 dat [eiser] schriftelijk mag reageren op de conclusie van antwoord

- de e-mails van 29 maart 2020 (2x) en 15 april 2020 aan de zijde van [eiser] , tezamen de conclusie van repliek met producties

- de conclusie van dupliek met producties.

[eiser] heeft de onroerende zaak gelegen aan [adres 1] gekocht.

[eiser] heeft op 23 januari 2018 een brief aan de Gemeente gestuurd. Hierin staat onder andere:

“Sinds enige tijd ben ik eigenaar/bewoner van het pand [adres 1] (…) Aangezien dit pand uit twee geheel gescheiden wooneenhedenverblijfsobjecten bestaat en ik overweeg een van beide delen te verhuren, wil ik u verzoeken aan dit pand een tweede huisnummer toe te voegen: [nummer] .”

Op 30 januari 2018 heeft de toezichthouder van de Gemeente, [naam 1] (hierna: de toezichthouder), de woning van [eiser] gecontroleerd.

In het controlerapport van de toezichthouder d.d. 31 januari 2018 staat onder andere:

“Opmerking

Op zolder bij de woning aan de voorzijde zit een houten wand ter plaatse van de woningscheiding. Op de bg zit een deur tussen beide woningen. Deze moet dichtgezet worden.

Qua brandscheiding moet er het een en ander gebeuren, maar is niet onmogelijk. Aandachtspunt is meterkast. Deze zit in het woongemeente van de voorste woning, maar loopt naar het achterste gedeelte.”

Op 31 januari 2018 heeft de toezichthouder een e-mail aan [eiser] gestuurd. Hierin staat onder andere:

“Wijzigingen brandcompartimentering is vergunningsplichtg.

Zoals gisteren aangegeven is het technisch niet onmogelijk om de woningen te splitsen. Beide delen hebben hun eigen woontechnische voorzieningen. Echter dient er tussen 2 woningen en brandscheiding te zitten van minimaal 30 minuten indien er sprake is van verbouw. Aangezien dit nu niet aanwezig is, wijzigt u de brandcompartimentering van de woning en dit is omgevingsvergunningsplichtig.”

Op 10 april 2018 heeft (een medewerker van) de Gemeente een e-mail aan [eiser] verstuurd. Hierin staat onder andere:

“Op 15 februari jl. heeft u geïnformeerd naar de mogelijkheid om een 2e huisnummer toe te voegen op het perceel [adres 1] . (…)

Uw plan is niet mogelijk

(…)

Uw plan voldoet niet aan het bestemmingsplan “Ellecom 2015”. Uw plan ligt in de bestemming “Wonen” (artikel 14). Hierin is bepaald dat het aantal woningen per bouwvlak niet meer dan 1 mag bedragen, tenzij ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ een ander maximum is aangegeven. In dit geval is dat maximaal 3 wooneenheden per bouwvlak (zie ook bijlage). In het bouwvlak zijn reeds 3 woningen gerealiseerd (nrs. 17, 19 en 21). Een splitsing van de woning aan de [adres 1] zou leiden tot een 4e wooneenheid welke niet is toegestaan volgens het bestemmingsplan.

(…)

Omdat uw plan niet past in het bestemmingsplan hebben wij onderzocht of een afwijking van het bestemmingsplan mogelijk is. Een nadere beoordeling van uw plan heeft echter niet geleid tot een ander inzicht. In het bestemmingsplan is een maximum aantal woningen per bouwvlak opgenomen met het achterliggende idee om het splitsen van woningen tegen te gaan. (…)

Deze voortoets is met de grootste zorgvuldigheid voor u uitgevoerd waarbij is uitgegaan van de door u aangeleverde gegevens. U kunt geen rechten ontlenen aan de uitkomst hiervan.”

Op 9 mei 2018 heeft (een medewerker van) de Gemeente een e-mail aan [eiser] verstuurd. Hierin staat onder andere:

“Uw brief van 24 april 2018 hebben wij in goede orde ontvangen. Hierin verzoekt u om een wettelijk en formeel besluit, zodat u daartegen bezwaar kunt maken.

Zoals eerder telefonisch besproken betreft de voortoetsprocedure een informele procedure. Er is geen sprake van een aanvraag waarin is verzocht een besluit te nemen in de zin van artikel 1:3 Awb. Het is derhalve niet mogelijk om een besluit toe te zenden naar aanleiding van onderstaande mail. Als u toch een besluit wilt ontvangen, dan dient u een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning in te dienen. (…)

Uw brief wordt wel aangemerkt al een aanvraag voor een huisnummerbesluit.

De uitspraak waar u naar verwijst (ECLI:NL:RVS:2013:1980) ziet op het toetsingskader uit de Wet BAG. De Afdeling heeft bepaald dat het voor de vraag of een ruimte als verblijfsobject in het kader van de Wet BAG moet worden aangemerkt niet uitmaak dat het bestemmingsplan een extra woning niet toestaat. Als de ruimte aan de eisen van een verblijfsobject voldoet, zou in principe een positief huisnummerbesluit toegekend kunnen worden. Ook in dat geval dient u zich te houden aan de regels uit het bestemmingsplan. De gemeente kan handhavend optreden als dit niet het geval is.”

Op 29 mei 2018 heeft de Gemeente het besluit tot toekenning van het tweede huisnummer genomen en aan [eiser] verzonden.

Op 28 augustus 2018 heeft (een medewerker van) de Gemeente een brief aan de (toenmalig) gemachtigde van [eiser] verstuurd. Hierin staat onder andere:

“Vergunning 28 juni 1988

Uw cliënt heeft aangegeven dat het pand vroeger is gesplitst in twee woningen en dat dit bij de gemeente bekend moest zijn. Hierdoor hebben wij het archief grondig nagekeken en zijn wij op de vergunning van 28 juni 1988 gestuit. Destijds is er een bouwvergunning afgegeven voor de splitsing van het pand in twee woningen. Deze vergunning regelt het gedeelte ‘bouwen’. Het gebruik als twee woningen had in het bestemmingsplan opgenomen moeten worden, dit is niet gebeurd. Wij zullen in een eerstvolgende actualisatie deze situatie rechttrekken.

Een kopie van de vergunning van 28 juni 1988 sturen wij als bijlage mee bij deze brief.

Brandveiligheid

Op 22 augustus 2018 heeft onze toezichthouder, [naam 1] , een tweede bezoek gebracht aan de woning. Dit om de situatie met betrekking tot brandveiligheid te controleren. Gebleken is dat het pand niet voldoet en er zijn overtreding geconstateerd. Hierop kunnen wij handhavend optreden. Voordat wij daartoe overgaan willen wij u in de gelegenheid stellen om zelf de overtredingen te beëindigen en ervoor te zorgen dat de brandveiligheid in orde is. Wij hebben de volgende overtredingen geconstateerd:

- de meterkast voldoet niet;

- de scheiding tussen de hal en achterste woning op de begane grond voldoet niet gezien deze wordt doorbroken door een deur;

- de wand op de zolder, bij de woning aan de voorzijde, voldoet niet;

- in de kast beneden in de voorste woning is een doorvoer gemaakt voor een telefoonkabel, deze doorvoer is niet voldoende afgesloten.

U treft bij deze brief een afschrift van het controlerapport van de toezichthouder aan.

Voorkom handhavend optreden

Wij willen voorkomen handhavend te moete optreden en stellen u daarvoor in de gelegenheid om de overtredingen zelf op te lossen. Wij geven u hiervoor de tijd tot 1 januari 2019.

Hercontrole

Na 1 januari 2019 zullen wij controleren of u de overtredingen heeft opgelost. Wanneer dit niet is gebeurd gaan wij handhaven en zullen wij en last onder dwangsom opleggen.”

Op 29 januari 2019 heeft de toezichthouder de woning van [eiser] gecontroleerd.

In het controlerapport van de toezichthouder d.d. 31 januari 2019 staat onder andere:

“Toelichting 28-8 brief constateringen verstuurd (informele brief vooraf aan handhavingstraject)

(…)

Opmerking

Brandwerende pur toegepast? Zo ja, dan is het voldoende en sluit ik de zaak omdat de brandscheiding voldoet.

Op 4 februari 2019 heeft de toezichthouder een e-mail aan [eiser] gestuurd. Hierin staat onder andere:

“Afgelopen week ben ik bij u geweest ter controle van de brandscheiding die gerealiseerd moest worden tussen beide woningen. Tijdens deze controle had ik wat vragen over de toegepaste materialen bij de uitvoering van dit werk. Hierover heb ik contact gehad met uw aannemer [naam 2]. Uit dit contact is gebleken dat de juiste materialen zijn toegepast. Dit betekend dat ik het dossier mbt de brandscheiding sluit.

Ik wens u veel succes met beide woningen en wellicht tot ziens”

Op 15 februari 2019 heeft [eiser] een email gestuurd aan de Gemeente. Hierin staat onder andere:

“Zoals eerder aangegeven ben ik van mening dat uw college ten aanzien van mijn persoon een onrechtmatigde overheidsdaad als bedoeld in artikel 6:162 van het Burgerlijke Wetboek (BW) heeft begaan, niet door het nemen van een onrechtmatig besluit, maar or feitelijk handelen, te weten het mij herhaaldelijk en langdurig onjuist informeren met betrekking tot de status van mijn onroerend goed gelegen aan de [adres 2] in relatie tot het bestemmingsplan ‘Ellecom 2015’.

(…)

De tegenwerping van de gemeente dat de tweede wooneenheid ook zonder haar onjuiste informatie niet door mij verhuurd had kunnen worden omdat de brandveiligheid nog niet op orde was, snijdt geen hout: de benodigde brandwerende maatregelen had ik, net als nu gebeurd is, op korte termijn kunnen realiseren zodra de gemeente haar tegenwerking had gestaakt, zoals ik meer dan eens heb aangegeven.

Als rechtstreeks gevolg van de door de gemeente Rheden herhaaldelijk en langdurig verstrekte onjuiste informatie (een onrechtmatige overheidsdaad) heb ik bijna een jaarlang forse financiële schade opgelopen wegens gederfde huurinkomsten. Vanwege de dreiging met handhaving en dwangsommen durfde ik immer niet over te gaan tot verhuur van mijn tweede wooneenheid. Dat het de bedoeling geweest is deze wooneenheid vanaf 1 januari 2018 te verhuren blijkt ook uit de verklaring die de beoogde huurder op mijn verzoek hierover heeft opgesteld en die ik u hierbij als bijlage (scan) doe toekomen, evenals een kopie van de relevante pagina’s van de huurovereenkomst die later, als gevolg van genoemd gemeentelijk handelen, moest worden geannuleerd)

Voor de schade die ik heb ondervonden als gevolg van deze gederfde huurinkomsten stel ik de gemeente Rheden aansprakelijk en eis ik een schadevergoeding in het kader van een schadebesluit van 12 x € 900,- = € 10.800,-.”

Melior Verzekeringen heeft namens de Gemeente per brief van 25 juni 2019 aansprakelijkheid van de hand gewezen. Onder meer is gewezen op het ontbreken van causaal verband tussen vermeend onjuist handelen door de gemeente en de gestelde schade in verband met de constatering dat het pand niet voldeed aan de brandveiligheidsvereisten.

[eiser] vordert dat de kantonrechter de Gemeente veroordeelt om aan hem te betalen € 18.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

[eiser] baseert zijn vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende – zakelijk weergegeven – stellingen. De Gemeente heeft [eiser] onjuist geïnformeerd met betrekking tot het bestemmingsplan, omdat zij niet aan [eiser] te kennen heeft gegeven dat in 1988 een vergunning voor splitsing van [adres 1] is verleend. Mede dankzij het gebrek aan informatie heeft de Gemeente het bestemminsplan ‘Ellecom 2015’ foutief vastgesteld. [eiser] kon daarom een wooneenheid van zijn woning niet verhuren aan een derde, waardoor hij 21 maanden huurinkomsten heeft misgelopen. De Gemeente heeft onrechtmatig gehandeld, zodat zij aansprakelijk is voor de schade van [eiser] . Deze schade is opgebouwd uit een periode waarin [eiser] de woning niet mocht verhuren wegens de brandveiligheid en een periode die hij nodig had om een nieuwe huurder (‘een niet rumoerig, liefst wat ouder alleenstaand persoon’) te vinden vanaf het moment dat de brandveiligheid in orde was.

De Gemeente voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang voor de beslissing, hierna wordt ingegaan.

Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de Gemeente aansprakelijk is voor de door [eiser] gestelde schade. Nog daargelaten de vraag of er sprake is van een onrechtmatigde daad, die de Gemeente kan worden toegerekend stuit de vordering af op zowel het onvoldoende vast staan van vermeende schade als op het ontbreken van causaal verband.

Schade

Een van de vereiste elementen voor een geslaagd beroep op onrechtmatige (overheids)daad is het bestaan van schade. Vaststelling van de te vergoeden schade vindt in beginsel plaats door middel van een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is, met de toestand zoals deze (vermoedelijk) geweest zou zijn indien het schadeveroorzakende feit zich niet zou hebben voorgedaan. Volgens [eiser] is dat dus: het niet kunnen verhuren van een eenheid versus het wel kunnen verhuren vanaf januari 2018.

In de eerste plaats is [eiser] niet consequent over die ingangsdatum. In zijn eigen verzoek om een tweede huisnummer van 24 januari 2018, bijna een maand later dus, schrijft [eiser] immers (…) en ik overweeg een van beide delen te verhuren (…). In de email van 15 februari 2019 schreef [eiser] voorts dat vanwege de dreiging met handhaving en dwangsommen hij niet over durfde te gaan tot verhuur. Die bedoelde dreiging vond volgens [eiser] plaats per email van de Gemeente van 10 april 2018 (zie 2.6.). Overwegen en aarzelen over het overgaan tot verhuur in de periode vanaf eind januari 2018 tot in ieder geval april 2018 is niet gelijk te stellen aan het (vermoedelijk) hebben kunnen verhuren vanaf 1 januari 2018. Een volgend element is dat [eiser] - na verweer door de Gemeente en meerdere schriftelijke rondes - tot op heden niet duidelijk heeft gemaakt of hij nu wel of geen huurovereenkomst is aangegaan met een derde, noch voor welk bedrag. [eiser] stelt dat hij niet durfde over te gaan tot verhuur. Hij legt een niet ondertekende huurovereenkomst over met als ingangsdatum 1 januari 2018, met daarbij een korte verklaring van de huurder, mevrouw Ates, van 1 februari 2019. In die verklaring van Ates staat weer dat de huurovereenkomst was overeengekomen en dan per 1 januari 2017. [eiser] stelt vervolgens enerzijds dat de beoogd huurder het niet aan durfde om het contract te tekenen en spreekt verderop van het annuleren van de huurovereenkomst. Verder heeft [eiser] niets toegelicht over hoe een en ander met de huurder is verlopen. Dit maakt dat het niet duidelijk is wat nu precies de afspraak was tussen [eiser] en de potentiele huurder, wanneer die afspraak is gemaakt en hoe en wanneer bleek dat deze geen doorgang kon hebben. In de huurovereenkomst zelf staat in artikel 5 bovendien als huursom zowel het bedrag € 700,- als € 900,-. Voorgaande in samenhang beschouwd en in het licht van het verweer van de Gemeente maakt dat niet voldoende overtuigend door [eiser] is aangevoerd, en dat lag wel op zijn weg, dat de vermoedelijke toestand was geweest dat hij de woning vanaf 1 januari 2018 had verhuurd voor € 900,- per maand

Op grond hiervan is de vordering niet toewijsbaar. Daarnaast geldt het hierna volgende.

Causaal verband

De Gemeente voert aan dat het niet verstrekken van juiste informatie niet tot schade heeft geleid, omdat [eiser] voor een langere periode de brandveiligheid niet in orde had, zodat hij de woning niet eerder had kunnen verhuren als de Gemeente alleen juiste informatie verstrekt had.

[eiser] betwist het verweer van de Gemeente en stelt dat hij de brandwerende maatregelen op korte(re) termijn had kunnen realiseren als de Gemeente haar tegenwerking had gestaakt.

De kantonrechter stelt vast dat de Gemeente bij de controle van 30 januari 2018 al heeft vastgesteld dat de brandveiligheid voor de splitsing van de woning niet op orde was. Daarna heeft de Gemeente, na een tweede controle op 22 augustus 2018, bij brief van 28 augustus 2018 [eiser] er weer op gewezen dat de brandveiligheid nog niet in orde is en hij tot 1 januari 2019 de tijd had om daarvoor te zorgen. Uiteindelijk heeft de toezichthouder bij e-mail van 4 februari 2019 aan [eiser] te kennen gegeven dat de brandveiligheid in orde is.

Het voorgaande brengt met zich dat het verweer van de Gemeente slaagt. Zonder de door [eiser] verweten gedragingen van de Gemeente had [eiser] een van de wooneenheden niet kunnen verhuren wegens het niet op orde hebben van de brandveiligheid. Dat [eiser] aanvoert dat hij het op korte termijn had kunnen realiseren, blijkt niet uit het feit dat het een jaar heeft geduurd voordat de brandveiligheid op orde was. [eiser] had al vanaf 30 januari 2018 actie kunnen ondernemen voor wat betreft de brandveiligheid, een aspect dat hij los van de huisnummerkwestie sowieso had moeten aanpakken. Dat [eiser] een wooneenheid niet heeft kunnen verhuren in de periode januari 2018 tot en met januari 2019 komt daarom voor zijn rekening en risico. Dat [eiser] daarna tot oktober 2019 heeft moet zoeken naar een nieuwe huurder, komt ook voor zijn rekening en risico. [eiser] was immers op zoek naar ‘een niet rumoerig, liefst wat ouder alleenstaand persoon’, waarbij deze – zelfopgelegde – beperking het vinden van een huurder redelijkerwijs bemoeilijkt heeft en er daarom een causaal verband ontbreekt tussen die gestelde schade en de gestelde onrechtmatige daad. Ook om die reden is de vordering niet toewijsbaar.

Los van de brandveiligheid is overigens ook hoogst onzeker of er sprake is van causaal verband omdat het de vraag is of onzekerheid over het tweede huisnummer daadwerkelijk in de weg hoefde te staan aan verhuur van een eenheid door [eiser] .

[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.

De kantonrechter

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van de Gemeente begroot op € 720,00 aan salaris voor de gemachtigde.