4.3 Koop-/aannemingsovereenkomst

Bij een koop-/aannemingsovereenkomst kunnen de overdracht van de grond en de aannemingswerkzaamheden uiteindelijk resulteren in de levering van een nieuw gebouw. Als deze handelingen door dezelfde belastingplichtige plaatsvinden (waaronder een fiscale eenheid), kunnen deze tezamen één prestatie voor de btw vormen. In dat geval moet worden beoordeeld hoe deze prestatie is te duiden en welk heffingsregime van toepassing is. Daarbij geldt het volgende.

Als de overdracht van de eigendom van grond en nieuwbouw daarop (eventueel in combinatie met sloop van bestaande bebouwing op de grond) tezamen één prestatie vormen, kwalificeert deze prestatie als de oplevering van een nieuw gebouw. Deze prestatie vindt plaats op het moment van oplevering van het nieuwe gebouw.1. Daarvan is ook sprake als het nieuwe gebouw is voortgebracht door verbouwing.

De overdracht van de grond kan in deze situatie ook plaatsvinden door de overdracht van een erfpachtrecht.2. Net als bij de overdracht van eigendom is dan sprake van één prestatie die kwalificeert als de levering van een nieuw gebouw op het moment van oplevering van het nieuwe gebouw. De overdracht van het erfpachtrecht gaat op in die levering. De toets van artikel 3, tweede lid, van de wet geldt dan niet. De vergoeding voor de levering van het nieuwe gebouw bestaat uit zowel de totale aanneemsom als de totale vergoeding voor het erfpachtrecht. Over de hele vergoeding is btw verschuldigd.

De waarde van een periodieke schuldplichtigheid voor onbepaalde tijd behorende bij het erfpachtrecht kan worden bepaald naar analogie van artikel 5, eerste lid, van het uitvoeringsbesluit en bijlage A, letter c bij het uitvoeringsbesluit op het moment van overdracht van het erfpachtrecht. Daarbij wordt dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak in aanmerking genomen zonder eventuele reeds verrichte werkzaamheden die voortvloeien uit de aannemingsovereenkomst. Door de bijtelling van de waarde van de periodieke schuldplichtigheid op het moment van overdracht van het erfpachtrecht, is de totale vergoeding voor het erfpachtrecht niet hoger dan de waarde in het economische verkeer van de zaak waarop het recht betrekking heeft op het moment van overdracht, vergelijk artikel 5, eerste lid van het uitvoeringsbesluit.3. De op deze manier berekende btw wordt ook in aanmerking genomen bij de toepassing van artikel 13 WBR.

Als de overdracht van grond en een ingrijpende verbouwing samen één prestatie vormen die niet leidt tot de voortbrenging van een nieuw gebouw, is sprake van de overdracht van een verbouwd oud gebouw. De levering van het verbouwde oude gebouw vindt in beginsel plaats op het moment van de oplevering van de verbouwing.4.

Voor de samengestelde prestatie met sloop die leidt tot de oplevering van onbebouwde grond wordt verwezen naar paragraaf 4.4.2.