Hof Arnhem-Leeuwarden, 19-11-2019, nr. 200.238.051/01

De strekking van de bezwaren van [appellanten] c.s. tegen het vonnis van 7 maart 2018 is, (i) dat de toegewezen vordering van [geïntimeerde] alsnog wordt afgewezen, (ii) dat de levering die inmiddels heeft plaatsgevonden, ongedaan wordt gemaakt, en (iii) dat alles wordt

teruggestort wat [appellanten] c.s. op grond van het veroordelende vonnis aan [geïntimeerde] hebben betaald.

Het hof is het eens met het oordeel van de rechtbank

De verweren die in de grieven worden onderbouwd, heeft de rechtbank al verworpen. Dat oordeel is goed gemotiveerd in rechtsoverwegingen 4.2 tot en met 4.9 van het vonnis van 7 maart 2018. Dat vonnis moet dus in stand blijven. Voor alle duidelijkheid voegt het hof daar nog het volgende aan toe.

Toelichting: [geïntimeerde] en [appellant] hebben op 10 september 2016 weldegelijk een koopovereenkomst gesloten

Vast staat dat op 10 september 2016 een bezichtiging heeft plaatsgehad waarbij [appellant] als verkoper optrad en [geïntimeerde] en zijn vrouw als geïnteresseerde kopers. De bezichtiging heeft ertoe geleid dat [geïntimeerde] de hierboven geciteerde tekst heeft geschreven en dat hijzelf, zijn vrouw en [appellant] die hebben getekend. Dit gebeurde op verzoek van [appellant] omdat hij 'de afspraken op papier wilde hebben staan'. Hij was ook degene die het ertoe heeft geleid dat deze tekst later naar de notaris is gestuurd met het verzoek de levering voor te bereiden. Met dit alles staat vast dat op 10 september 2016 tussen [geïntimeerde] (niet: [C] ) en [appellant] voor € 150.000,- de verkoop is overeengekomen van ‘perceel [a-straat 1] ’. [appellant] heeft niets aangevoerd dat aan die conclusie in de weg staat. In tegendeel, ter zitting bij het hof heeft hij opgemerkt dat op dat moment wel iets is gekocht (maar niet de loods).

Het hof begrijpt niet waar [appellant] het standpunt op baseert dat het van meet af aan de bedoeling was de eigendom aan [C] over te doen. Die conclusie kan niet worden getrokken uit het feit dat [geïntimeerde] jr. na het sluiten van de koopovereenkomst door zijn vader - en nadat daarover vervolgens discussie was ontstaan - pogingen heeft gedaan om in onderling overleg andere afspraken te maken die erop neerkwamen dat het perceel niet aan zijn ouders, maar aan hem zou worden geleverd. Het feit ten slotte, dat [geïntimeerde] bereid was de koopprijs met € 20.000,- te verhogen toen de discussie met [appellant] bij de notaris werd voortgezet, kan evenmin als onderbouwing dienen voor het standpunt dat het niet de bedoeling was aan [geïntimeerde] , maar aan [C] te verkopen.

Er bestond op 10 september 2016 geen discussie over verhuurde gedeelten van het perceel, en partijen waren het erover eens dat een waterafsluiting moest worden verplaatst. Ten aanzien van de op het perceel aanwezige ondergrondse tank of een eerste recht van koop van de loods zijn toen geen voorwaarden gesteld. Daarover is op dat moment zelfs helemaal niet gesproken. Deze onderwerpen kwamen pas aan de orde toen [C] pogingen deed om met [appellant] tot nieuwe afspraken te komen. Hetzelfde geldt voor het recht van weg dat [appellant] zich ten aanzien van de loods op enig moment is gaan voorbehouden. In de grieven is in ieder geval niet aangevoerd dat daarover al op 10 september 2016 met [geïntimeerde] is gesproken. [appellant] heeft ter zitting bij het hof zelfs opgemerkt dat dat 'natuurlijk niet' is gebeurd.

Het enige discussiepunt dat overblijft, is dan ook niet of deze koop tot stand is gekomen, maar wat in de koopovereenkomst is bedoeld met de aanduiding 'perceel [a-straat 1] '. Het geschil daarover komt neer op de vraag of de loods bij de koop was inbegrepen. Het hof is van oordeel dat dit inderdaad het geval is en dat voor die conclusie

niet beslissend is of de loods op 10 september 2016 daadwerkelijk is bezichtigd. Het hof zal dat toelichten.

Toelichting ten aanzien van de loods: die is bij deze koop inbegrepen

[appellant] bestrijdt dat de loods bij de koop was inbegrepen. Bij de beantwoording van de vraag of dit verweer voldoet aan de eisen die daaraan in dit hoger beroep kunnen worden gesteld, moet worden uitgegaan van wat over de totstandkoming van de koopovereenkomst op 10 september 2016 is komen vast te staan en wat [appellant] daaromtrent heeft aangevoerd. Het hof zet een en ander hierna op een rij.

Volgens [appellant] (ter zitting bij de rechtbank) heeft hij niet gezegd dat de loods niet bij de koop in zou zitten: "Dat was ook niet nodig, omdat dit wel duidelijk was". Waarom dit duidelijk was, heeft hij niet toegelicht. Het blijkt ook nergens uit. De volgende omstandigheden spreken het juist tegen.

- Vast staat dat het perceel twee garageboxen, een kantoor, een pantry, drie opslagruimtes, een toegangspad en de loods omvat.

- Uit de overgelegde foto's en andere stukken blijkt niet dat de loods visueel of structureel van de rest van het perceel is gescheiden. Dat (en waarom) [geïntimeerde] een dergelijk onderscheid op grond van uiterlijke kenmerken toch heeft moeten maken, is niet aangevoerd.

- Terecht is geen bezwaar gemaakt tegen de overweging van de rechtbank dat een koop ook zonder schouw kan worden gedaan. Als [geïntimeerde] niet in de loods is rondgeleid, zoals [appellanten] c.s. beweren, dan wil dat dus nog niet zeggen dat [appellant] die niet wilde verkopen of dat [geïntimeerde] dat heeft mogen aannemen.

- [appellant] stelt dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat de loods van de verkoop was uitgesloten omdat de nieuwe (aanstaande) huurder die had afgesloten. Het hof deelt dat standpunt niet, temeer niet omdat die verhuur volgens [appellant] zelf indertijd is besproken en bij [geïntimeerde] niet op problemen stuitte.

- [appellant] erkent dat ook de tekst van de overeenkomst suggereert dat de loods bij de koop was inbegrepen. Hij heeft daarover ter zitting bij de rechtbank namelijk opgemerkt dat hij wel zou hebben gezegd dat de loods er niet bij zat als hij had gezien dat huisnummer 20 op het briefje stond. Daarmee erkent hij impliciet dat die aanduiding zonder deze toevoeging door [geïntimeerde] zo kon worden opgevat dat de loods bij de koop was inbegrepen.

[appellanten] c.s. hebben geen concrete omstandigheden aangevoerd waaruit [geïntimeerde] ondanks al het voorgaande moest begrijpen dat de loods wel van de koop was uitgezonderd. Ook de gang van zaken na de bezichtiging (met name: de bemoeienis van [C] met de gang van zaken en diens pogingen een afspraken te maken die voor deze koop in de plaats zouden treden) is niet strijdig met de door [geïntimeerde] gegeven lezing. Noch het verdere verloop zoals [geïntimeerde] en zijn zoon dat hebben beschreven, noch de correspondentie die daarover in het dossier is te vinden, wijst erop dat de loods ten tijde van de bezichtiging en de daaropvolgende overeenkomst van de koop was uitgesloten.

Het hoger beroep faalt

De conclusie luidt dat het hoger beroep faalt. [appellanten] c.s. zullen opnieuw in de proceskosten worden veroordeeld (tariefgroep II, 2 punten ad € 543,- per punt).

De beslissing

Het gerechtshof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland in Lelystad van 7 maart 2018 en veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep. Tot aan deze uitspraak worden die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 1.086,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

Deze uitspraak is ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Wat meer of anders is gevorderd, wordt afgewezen.

Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. K.M. Makkinga en mr. P.S. Bakker en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 november 2019.