De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/4.3.1.1
4.3.1.1 Publiekrechtelijk belang: arrest Reggezuid 1976
Jacqueline Broese van Groenou, datum 01-12-2018
- Datum
01-12-2018
- Auteur
Jacqueline Broese van Groenou
- JCDI
JCDI:ADS391965:1
- Vakgebied(en)
Goederenrecht / Genotsrechten
Voetnoten
Voetnoten
Handelingen II 1972, 66, p. 3180: Afgevaardigde Koning (VVD): “Acht de Minister het een redelijke grond indien b.v. een gemeente in feite publiekrechtelijke voorwaarden in de privaatrechtelijke overeenkomst opneemt (…)?” Volgens de minister moest dit antwoord uiteindelijk door de rechter worden gegeven, p. 3182.
HR 23 december 1976, ECLI:NL:HR:1976:AC5850,NJ 1977/409, m.nt. W.M. Kleijn (Reggezuid).
De conclusie van A-G Franx bij HR 23 december 1976,NJ 1977/409 gaat uitvoerig in op de parlementaire geschiedenis van art. 875a lid 6 OBW. In de zaak Reggezuid werd aan een dergelijke coöperatieve flatvereniging het erfpachtrecht van een te renoveren blok woningen uitgegeven en vervolgens werd wel een bouwvergunning voor de renovatie verleend, maar werd de toestemming voor splitsing geweigerd.
Conclusie A-G Franx bij HR 23 december 1976,NJ 1977/409: “Uit deze wetshistorie blijkt mijns inziens, dat de wetgever heeft gewild met art. 875a, lid 6, BW aan de gemeenten met betrekking tot in erfpacht uitgegeven gronden een instrument van huisvestingsbeleid in handen te geven, met name om te kunnen verhinderen dat huurwoningen in de koopsector zouden worden overgebracht.”
De vraag uit de parlementaire geschiedenis of een gemeente redelijk handelde indien zij de toestemming voor splitsing weigerde ter behartiging van een publiekrechtelijk belang1 werd in de rechtspraak in bevestigende zin beslist in het arrest Reggezuid.2 In deze zaak diende een coöperatieve flatvereniging als erfpachter bij de gemeente een verzoek in om goedkeuring voor splitsing van een bouwblok dat kort tevoren op grond van een bouwvergunning was gerenoveerd. De rechtsvraag in cassatie luidde of de gemeente zich bij de weigering deze privaatrechtelijke toestemming te verlenen mocht beroepen op het algemeen belang van het volkshuisvestingsbeleid, met name het handhaven van de voorraad betaalbare huurwoningen voor minder draagkrachtige inwoners. De reikwijdte van het inzetten van privaatrechtelijke bevoegdheden ten dienste van een algemeen belang was op dat moment nog geen uitgemaakte zaak. Art. 875a lid 6 OBW werd zoals gezien in 1972 ingevoerd ten behoeve van stedelijke erfpacht en om greep te houden op de splitsing van erfpachtrechten in appartementsrechten.3 De Hoge Raad oordeelde dat niet was gebleken dat de gemeente geen rekening mocht houden met het algemeen volkshuisvestingsbelang bij het weigeren van toestemming voor splitsing:
‘(…) dat evenmin uit enige andere wettelijke bepaling volgt dat de Gemeente het onderhavige volkshuisvestingsbelang niet aan haar weigering ten grondslag had mogen leggen; dat in het bijzonder tekst en geschiedenis van art. 875a, laatste lid, BW geen reden geven om aan te nemen dat huisvestingsbelangen als waarvan hier sprake is door een gemeente niet in aanmerking genomen mogen worden bij de vraag of zij als grondeigenaar al dan niet toestemming zal verlenen voor splitsing in appartementsrechten (…).’4
Ook A-G Franx was van oordeel dat de gemeente als grondeigenaar haar privaatrechtelijke bevoegdheden mocht hanteren ten dienste van een algemeen belang. Het sociaal-economisch huisvestingsbeleid vormde aldus een redelijke weigeringsgrond en gezien de totstandkoming van art. 875a lid 6 OBW was dat een logische gedachtegang.5 Voor mij is het nog wel de vraag waarom de betreffende percelen op de hoek van de Reggestraat überhaupt in erfpacht waren uitgegeven aan de coöperatieve flatvereniging nu van tevoren duidelijk was dat de panden gerenoveerd dienden te worden en dat de erfpachter na renovatie de woningen wilde splitsen in appartementsrechten waarbij door gebruikers voor de appartementen een huur- of een koopprijs boven de gereguleerde huurprijsgrens betaald zou moeten worden. Daarmee was van tevoren bekend dat deze woningen aan de voorraad woningen met betaalbare huren zouden worden onttrokken, tegen het beleid van de gemeente in die de hele Rivierenbuurt wilde renoveren en behouden als betaalbare huurwoningen. De gemeente handelde onvoorspelbaar nu zij de percelen wel uitgaf in erfpacht en een bouwvergunning verleende voor de noodzakelijke renovatie, maar vervolgens goedkeuring voor splitsing weigerde. Deze vraag kwam in dit arrest niet aan de orde omdat de partijbedoeling bij uitgifte geen enkele rol speelde.