Hof Den Haag, 09-08-2022, nr. 200.287.324/01

Deze zaak gaat over de betaling van maandelijkse VvE-bijdragen door Badhuiskade. Badhuiskade stelt dat de bedragen niet rechtsgeldig door de VvE zijn vastgesteld. Het hof oordeelt dat dit verweer niet slaagt omdat in de notulen van de vergadering is opgenomen dat de begroting met daarin de maandelijkse bijdragen, door de leden is goedgekeurd.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

De VvE is de vereniging van gezamenlijke appartementseigenaren van het complex aan de Badhuiskade [nrs.] in Den Haag. De VvE telt twee leden, namelijk de Stichting Arcade Mensen en Wonen (hierna: Arcade) en Badhuiskade.

Badhuiskade is eigenaar van het appartement Badhuiskade [nummer] , dat de bedrijfsruimte op de begane grond en de kelder omvat. Het appartement omvat 1.022/3.553e aandeel in de gehele gemeenschap. Badhuiskade is voorts eigenaar van zes appartementsrechten die recht geven op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaats. Arcade is eigenaar van de overige appartementsrechten.

Badhuiskade (althans, enkele voor haar optredende vennootschappen) heeft de appartementen bij koopovereenkomst van 28 november 2018 gekocht van Arcade. De levering heeft plaatsgevonden op 26 april 2019.

Na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering, is op 26 februari 2019 de splitsingsakte gewijzigd. Op grond van deze splitsingsakte heeft Badhuiskade niet meer de meerderheid van stemmen in de VvE-vergadering, maar heeft zij 1.100 van de 3.553 stemmen. Voorheen, dus voor de herziening van de splitsingsakte, had het appartement dat recht gaf op de bedrijfsruimte 50 van de 94 stemmen en waren de parkeerplaatsen niet in de splitsing betrokken. Op basis van de oude splitsingsakte zou Badhuiskade dus een meerderheid van stemmen hebben gehad.

In artikel 11, lid 3 van de splitsingsakte van 26 februari 2019 is onder meer opgenomen: “Zolang door de vergadering niet de voorschotbijdrage voor een boekjaar is vastgesteld, moeten de eigenaars de laatstelijk vastgestelde voorschotbijdragen voldoen.”

Op 27 mei 2019 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Badhuiskade was op die vergadering vertegenwoordigd. In de notulen is opgenomen dat de begroting is doorgenomen en goedgekeurd en dat de leden besluiten om de VvE-bijdragen per 1 mei 2019 te laten ingaan. In de begroting zijn de maandelijkse VvE-bijdragen opgenomen.

In een e-mail van [X] , die verbonden is aan Badhuiskade, van 11 juni 2019 aan onder meer Arcade, is opgenomen dat de notulen kloppen.

Op 9 december 2020 heeft weer een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Ook op die vergadering was Badhuiskade vertegenwoordigd. In de notulen is opgenomen dat de begroting 2021 is goedgekeurd en dat de voorgestelde VvE-bijdrage per 1 januari 2021 ingaat.

De VvE heeft Badhuiskade gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, Badhuiskade wordt veroordeeld tot betaling van € 16.708,31 te vermeerderen met de vanaf 31 mei 2020 onbetaald gelaten maandelijkse VvE-bijdragen en met eventuele extra en bijzondere (voorschot)bijdragen.

Badhuiskade is in eerste aanleg wel verschenen, maar heeft geen verweer gevoerd. De kantonrechter heeft Badhuiskade daarom veroordeeld tot betaling van € 16.708,31, te vermeerderen met rente en te vermeerderen met de maandelijkse VvE-bijdragen, tot maximaal € 25.000,-. Badhuiskade is voorts veroordeeld in de kosten van het geding.

Badhuiskade is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij vordert dat het vonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van de VvE alsnog worden afgewezen en dat de VvE wordt veroordeeld in de kosten van het geding.

De bezwaren van Badhuiskade tegen het vonnis worden hierna besproken.

De VvE heeft hiertegen verweer gevoerd en in hoger beroep haar vordering vermeerderd (en daarmee incidenteel hoger beroep ingesteld). Zij vordert nu dat Badhuiskade, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, wordt veroordeeld tot betaling van € 32.475,87 aan achterstallige VvE-bijdragen tot en met juli 2021, en een bedrag van € 1.202,81 voor elke maand vanaf augustus 2021 tot aan de datum waarop Badhuiskade ingevolge een besluit van de VvE tot betaling van een andere bijdrage gehouden is, alles te vermeerderen met wettelijke rente. De VvE vordert voorts dat Badhuiskade wordt veroordeeld tot betaling van de werkelijke proceskosten in hoger beroep, en dat het vonnis uit de eerste aanleg voor het overige wordt bekrachtigd.

Inleiding

Badhuiskade heeft twee grieven tegen het vonnis opgeworpen. De tweede grief is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Daar komt het hof later op terug. De eerste grief van Badhuiskade is enerzijds gebaseerd op haar stelling dat op onjuiste wijze uitvoering is gegeven aan de koopovereenkomst met Arcade (volgens Badhuiskade is sprake van een non-conforme levering) en anderzijds op haar stelling dat zij nooit heeft ingestemd met de maandelijkse VvE-bijdrage. Zij voert aan dat over de VvE-bijdrage nimmer een besluit is genomen en subsidiair dat het desbetreffende besluit van de VvE nietig of vernietigbaar is en dat haar daarom het recht toekomt om de betaling van de bijdragen op te schorten.

De koopovereenkomst tussen Badhuiskade en Arcade

De koopovereenkomst is gesloten tussen Arcade enerzijds en (een aantal vennootschappen namens) Badhuiskade anderzijds. In de akte van levering is opgenomen dat Arcade de verkoper is en dat Badhuiskade de koper is. Daarmee staat vast dat de VvE geen partij is bij die koopovereenkomst en bij de uitvoering daarvan. Of, en zo ja in hoeverre, Arcade bij de levering tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, is in zoverre niet relevant dat die gestelde tekortkoming niet afdoet aan de verplichtingen die Badhuiskade als lid van de VvE heeft.

Badhuiskade stelt niet dat de splitsingsakte van 26 februari 2019 niet rechtsgeldig tot stand is gekomen of anderszins geen rechtskracht heeft. Zolang die akte geldt, moet het hof uitgaan van de in die akte neergelegde stemverhoudingen en de daarin opgenomen verplichtingen van de leden van de VvE.

Vaststelling van de maandelijkse bijdragen

In de notulen van de VvE-vergadering van 27 mei 2019, waarin als aanwezig staan vermeld Arcade, Badhuiskade en [Y] (werkzaam bij Badhuiskade), is neergelegd dat de begroting van 2019 is “doorgenomen” en daarna is “goedgekeurd” en dat de maandelijkse VvE-bijdrage per 1 mei 2019 zal ingaan. In de begroting is een overzicht van de maandelijkse bijdragen opgenomen. Het ligt weinig voor de hand dat op de vergadering is gestemd over een niet bekende begroting (die volgens de notulen bovendien is “doorgenomen”). De stelling van Badhuiskade dat zij niet heeft ingestemd met de begroting en de maandelijkse bijdrage, maar uitsluitend met het MJOB, is in zoverre niet relevant dat, gelet op de stemverhouding, die maandelijkse bijdrage ook zonder haar instemming kon worden vastgesteld. De stelling strookt overigens niet met de notulen, waarin is opgenomen dat “de leden” besluiten de VvE-bijdrage per 1 mei 2019 te laten ingaan.

Bovendien heeft de heer [X] , echtgenoot van eerdergenoemde [Y] en eveneens verbonden aan Badhuiskade, in zijn e-mail van 11 juni 2019 aangegeven dat de notulen kloppen. Ook daarmee is niet te rijmen de stelling van Badhuiskade dat zij de begroting niet kende en dat zij daarmee niet heeft ingestemd. Dat, zoals Badhuiskade stelt, in die e-mail geen uitdrukkelijk akkoord met de VvE-bijdrage is opgenomen klopt op zichzelf, maar is niet relevant omdat het besluit al op de vergadering was genomen.

Badhuiskade heeft nog aangevoerd dat zij niet hoefde te begrijpen dat de VvE-bijdrage voor meer jaren dan alleen 2019 zou gelden, maar ook dat betoog baat haar niet. Het stuit namelijk af op het feit dat in artikel 11, lid 3 van de splitsingsakte is opgenomen dat, zolang niet een nieuwe bijdrage door de vergadering is vastgesteld, de eigenaars de laatstelijk vastgestelde voorschotbijdrage moeten blijven voldoen.

Nietig of vernietigbaar besluit?

Badhuiskade heeft gesteld dat de besluiten tot vaststelling van de VvE-bijdragen van 27 mei 2019 en 9 december 2020 nietig en vernietigbaar zijn. Zij legt aan dat betoog ten grondslag dat die besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Uit artikel 2:14 lid 1 BW volgt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon nietig is, indien het in strijd is met de wet of de statuten. Uit artikel 5:129 lid 1 BW volgt dat met de statuten wordt gelijkgesteld de akte van splitsing.

Zoals hiervoor al is vastgesteld, stelt Badhuiskade niet dat de akte van splitsing van 26 februari 2019 niet geldig is. Uit haar stellingen kan niet worden afgeleid dat het besluit tot vaststelling van de VvE-bijdragen in strijd is met die splitsingsakte. Omdat ook niet blijkt van een met de wet strijdig besluit is van een nietig besluit dus geen sprake.

De door Badhuiskade gestelde strijd met de redelijkheid en billijkheid zou op grond van het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 onder b BW een grond kunnen zijn voor vernietiging van de besluiten van de VvE. Vernietiging van een besluit geschiedt blijkens het bepaalde in artikel 2:15 lid 3 in samenhang met artikel 5:130 lid 1 BW door de kantonrechter. Badhuiskade heeft niet gesteld dat zij (met succes en binnen de daarvoor geldende termijn van een maand) een vordering tot vernietiging heeft ingesteld, zodat het hof reeds daarom uitgaat van de geldigheid van de besluiten.

Badhuiskade stelt zich voorts op het standpunt dat de besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid omdat zij zijn genomen met inachtneming van een stemverhouding die onjuist is en dat de besluiten daarom moeten worden vernietigd op grond van artikel 2:15 lid 1 sub c BW. Wat er van die stelling verder ook zij, ook daarvoor geldt dat Badhuiskade niet heeft gesteld dat zij (tijdig en met succes) de vernietiging van de besluiten heeft gevorderd, zodat het hof vooralsnog van de geldigheid van de besluiten moet uitgaan.

Opschortingsrecht

Badhuiskade beroept zich tot slot op een opschortingsrecht. Zij verliest daarbij uit het oog dat de vordering die zij pretendeert te hebben een vordering op Arcade als verkoper is, terwijl haar schuldeiser de VvE is. Arcade is weliswaar lid van de VvE, maar de VvE is een van Arcade te onderscheiden rechtspersoon, zodat aan de vereisten van artikel 6:52 lid 1 BW niet is voldaan. Overigens sluit artikel 11 lid 3 van de splitsingsakte een beroep op opschorting uit, maar geen van beide partijen heeft dat kennelijk onder ogen gezien.

Vermeerdering van eis van de VvE

De VvE heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd tot € 32.475,87, te vermeerderen met de maandelijkse VvE-bijdragen vanaf 1 augustus 2021 en met de wettelijke rente.

Badhuiskade heeft in haar memorie van antwoord in incidenteel appel haar hiervoor verworpen bezwaren herhaald, maar heeft de hoogte van de vordering en de verschuldigdheid van de rente niet weersproken, zodat de vordering dient te worden toegewezen.

De VvE heeft gevorderd dat Badhuiskade wordt veroordeeld tot betaling van de werkelijke proceskosten in hoger beroep op grond van het bepaalde in artikel 13 lid 3 van de splitsingsakte. Badhuiskade heeft daartegen weliswaar geen verweer gevoerd, maar de VvE heeft de door haar gemaakte kosten niet gespecificeerd. Onder die omstandigheden is dit deel van de vordering onvoldoende bepaald en zal het hof de proceskosten toewijzen conform het liquidatietarief.

Conclusie en proceskosten

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de vordering van de VvE terecht heeft toegewezen en Badhuiskade dus ook terecht in de proceskosten heeft veroordeeld. De beide grieven van Badhuiskade slagen niet. De gewijzigde eis van de VvE komt voor toewijzing in aanmerking. Het hof begrijpt de vordering van de VvE zo dat deze gewijzigde eis in de plaats komt van het gedeelte van de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling dat niet over de proceskosten gaat en dat die veroordeling daarom in zoverre moet worden vernietigd. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen ten aanzien van de door de kantonrechter uitgesproken hoofdsom en in plaats daarvan de gewijzigde vordering toewijzen. Het hof zal Badhuiskade als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

Het bewijsaanbod van Badhuiskade heeft niet kenbaar betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden en wordt daarom gepasseerd.

Het hof:

- vernietigt gedeeltelijk het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 21 juli 2020, namelijk voor zover daarbij de veroordeling tot betaling van de hoofdsom met nevenvorderingen (eerste gedachtestreepje) is toegewezen,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, A.E.A.M. van Waesberghe en F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier.