Rb. Midden-Nederland, 31-01-2022, nr. 21/211

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 369.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

Het beroep is op de zitting van 2 december 2021 met behulp van een Skype-verbinding behandeld. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

1. De woning is een in 1906 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 94 m² en ligt op een kavel van 79 m².

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van € 319.000,-. Hij verwijst hiervoor naar het taxatierapport van de door hem ingeschakelde taxateur. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 369.000,-.

De waarde van de woning

3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet Woz, de Uitvoeringsregeling1.en de rechtspraak in WOZ-zaken.

4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie in dezelfde straat gelegen referentiewoningen:

- [adres 2] , verkocht op 7 november 2018 voor € 460.021,-;

- [adres 3] , verkocht op 25 september 2018 voor € 354.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 13 september 2019 voor € 500.000,-.

Maakt verweerder de waarde aannemelijk?

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 369.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen in dezelfde straat en uit een goed vergelijkbaar bouwjaar (1904/1906). Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen.

6. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren. De beroepsgrond over de ligging nabij een spoor, heeft eiser tijdens de zitting ingetrokken, zodat deze niet hoeft te worden besproken.

7. Eiser voert aan dat verweerder het door hem gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Daardoor is niet te herleiden of er een juiste indexering plaatsvindt. Er wordt alleen een verkoopcijfer gehanteerd. Ter zitting heeft eiser daaraan toegevoegd dat de onderliggende gegevens, die ten grondslag liggen aan de indexcijfers die in beroep zijn overgelegd, niet bekend zijn gemaakt. Hij beschikt daarom over te weinig informatie om de indexering te kunnen controleren. Volgens eiser is sprake van een ‘black box’. Eiser verwijst naar een uitspraak van 16 februari 2021van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2021:1581) en de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 6 oktober 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:2338). Daaruit blijkt dat verweerder de onderbouwing van het indexeringspercentage moet verstrekken.

8. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op hetgeen schriftelijk in beroep is aangevoerd, voldoende inzicht heeft gegeven in de gehanteerde indexering. Verweerder heeft in de taxatiematrix onder meer de trend voor 2018 (12,7%) en 2019 (9,1%) opgenomen. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat gewerkt is met het waarderingsmodel Ortax en een trendlijn, waarbij het indexeringspercentage is berekend voor dit type woning (tussenwoning). De rechtbank vindt dat de vergelijking met de door eiser aangehaalde uitspraak van de rechtbank Rotterdam niet opgaat, omdat sprake was van een andere situatie. In die zaak had de heffingsambtenaar, voor wat betreft het gehanteerde indexeringspercentage naar de waardepeildatum, volstaan met de vermelding dat sprake was van sterke prijsstijgingen in de relevante periode. Dat vond de rechtbank Rotterdam onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Eerst op de zitting heeft eiser benoemd dat verweerder in gebreke is gebleven, omdat de onderliggende informatie met betrekking tot de gehanteerde indexeringspercentages niet is overgelegd. De rechtbank laat deze stelling buiten beschouwing, omdat dit te laat is aangevoerd. Verweerder heeft op 12 augustus 2021 de stukken en een verweerschrift ingediend. Eiser heeft daarmee voldoende gelegenheid gehad om tijdig een schriftelijke reactie te geven.

10. Eiser voert verder aan dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen onjuist zijn geïndexeerd op basis van de indexeringspercentages die in de taxatiematrix zijn neergelegd.

11. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de gecorrigeerde verkoopcijfers correct zijn berekend en heeft aan de hand van de referentiewoning [adres 4] toegelicht hoe de gecorrigeerde koopsom tot stand is gekomen. Het aantal maanden en dagen dat de datum van de koopovereenkomst verwijderd is van de waardepeildatum, moet worden gedeeld door 12 maanden en vervolgens worden vermenigvuldigd met het indexeringspercentage (9,1%). Vervolgens moet deze waarde worden vermenigvuldigd met de koopsom en verminderd of vermeerderd worden tot de waardepeildatum.

De rechtbank stelt vast dat met deze berekeningswijze, de gecorrigeerde verkoopprijzen (en daarmee de gecorrigeerde prijzen per vierkante meter) een geringe afwijking laten zien met de cijfers in de matrix. De rechtbank komt tot volgende gecorrigeerde koopsommen: [adres 2] : € 468.591,- (tegenover € 469.000,-), [adres 3] : € 365.855,- (tegenover € 366.000,-) en [adres 4] : € 368.055,- (tegenover € 470.000,-).

Ook met de door de rechtbank berekende gecorrigeerde koopprijzen blijft de vierkante meterprijs van de woning het laagst.

12. Eiser stelt dat verweerder met de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. De onderlinge verschillen komen daarnaast onvoldoende tot uiting in de vastgestelde waarde.

13. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de woningwaarde volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging en is met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen. In het belastingrecht is namelijk sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Omdat verweerder heeft gekozen voor referentiewoningen die niet al te veel afwijken wat betreft de scores, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden. Naar het oordeel van de rechtbank komt het verschil in voorzieningen van de woning voldoende tot uitdrukking in de waarde van de woning.

14. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het ontbreken van isolatie (isolatiepakket) bij de woning. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling. Verweerder heeft toegelicht en met de taxatiematrix inzichtelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de door eiser genoemde punten. Verweerder wijst er op dat de voorzieningen van de woning aangemerkt zijn als ‘eenvoudig’ en verwijst voor de afwezigheid van het isolatiepakket naar de energielabels van de woning en referentiewoningen die in de taxatiematrix zijn opgenomen. De woning en referentiewoning [adres 2] hebben beide een energielabel E. De andere twee referentiewoningen hebben een energielabel F. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende heeft aangetoond en inzichtelijk heeft gemaakt dat met de situatie van (het ontbreken van) isolatie van de woning rekening is gehouden.

15. Eisers taxateur heeft ter onderbouwing van de waarde van € 329.000,- van de woning een taxatierapport opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met drie andere referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat verweerder vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de vastgestelde waarde te onderbouwen.2.Het staat verweerder dus vrij om alleen de referentiewoningen te kiezen waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. De rechtbank komt daarom niet toe aan de beoordeling van het eigen taxatierapport.

Wat is de uitkomst?

16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 31 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

De rechter is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.