Rb. Oost-Brabant, 24-05-2017, nr. C/01/217821 / HA ZA 10-2063

Bij voormeld tussenvonnis heeft de rechtbank deskundigen opgedragen de aan [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] verschuldigde schadeloosstelling (opnieuw) te begroten, met inachtneming van de in dat vonnis vermelde uitgangspunten.

Blijkens het (2e) nader advies van 2 december 2016 (na correctie als opgenomen in de notitie van deskundigen, overgelegd bij pleidooi op 14 februari 2017) zijn de deskundigen van mening dat de schadeloosstelling als volgt dient te worden begroot:

Optie A:

vervangende aankoop pand [optie A] Rosmalen (bijlage 1 notitie deskundigen)

voor [gedaagde sub 1] :

- waarde pand [adres 1]

(inclusief overblijvende) EUR 804.463,00

- waardevermindering van het overblijvende n.v.t.

Totaal EUR 1.420.564,00

voor de 5 [tussengekomen partijen sub 1-5] :

- waarde pand [adres 2]

(inclusief overblijvende) EUR 239.130,00

Totaal EUR 257.430,00

Optie B:

nieuwbouw aan [Optie B] (bijlage 2 notitie deskundigen)

voor [gedaagde sub 1] :

- waarde pand [adres 1]

(inclusief overblijvende) EUR 804.463,00

- waardevermindering van het overblijvende n.v.t.

Totaal EUR 1.885.401,00

voor de 5 [tussengekomen partijen sub 1-5] :

- waarde pand [adres 2]

(inclusief overblijvende) EUR 239.130,00

Totaal EUR 257.430,00

In beide opties is in de vergoeding voor de waarde van beide panden in verband met het bijkomend aanbod van de Staat tot overname van de na onteigening nog resterende perceelsgedeelten als vergoeding voor die perceelsgedeelten begrepen:

Beide partijen hebben bezwaren naar voren gebracht tegen de begroting van deskundigen.

De rechtbank zal de nog van belang zijnde bezwaren in de hierna volgende beoordeling bespreken.

Reconstructie studio

De Staat stelt zich op het standpunt dat de rechtbank dient terug te komen op het in voormeld tussenvonnis opgenomen oordeel dat bij de begroting van de schadeloosstelling, reconstructie van de studio tot uitgangspunt moet worden genomen, gelet op de extra lasten die dat (in de berekening van de deskundigen in het 2e nader advies en in de berekening van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] zelf) met zich brengt en de daartegenover staande begrote (geringe) bijdrage van de studio aan de winst van de onderneming. Die extra lasten en geringe bijdrage aan de winst leiden in de visie van de Staat tot de conclusie dat, hoewel een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] weliswaar zal streven naar reconstructie van de studio, deze er onder deze omstandigheden vanaf zal zien.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat bij de begroting van de schadeloosstelling reconstructie van de studio als uitgangspunt genomen dient te worden omdat de studio moet worden aangemerkt als het unieke en onderscheidende kenmerk van het bedrijf (USP). Dat een redelijk handelend ondernemer daarbij niet elk verlies zal accepteren en niet ‘tegen elke prijs’ de studio zal reconstrueren is evident, maar waar in dit kader het ‘omslagpunt’ ligt kan door deskundigen noch door partijen worden geduid.

De rechtbank handhaaft genoemd oordeel. Daarbij is het volgende mede in overweging genomen.

Naast hetgeen daarover is overwogen in voormeld tussenvonnis, is met name ook van belang dat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] vóór onteigening beschikte over een studio in het bedrijfspand en in beginsel na onteigening dus ook over een studio in het (vervangende) bedrijfspand moet (kunnen) beschikken. Uiteraard dient bij reconstructie het (te verwachten) rendement van de studio te worden meegewogen, dient de wijze van uitvoering van de studio te worden afgestemd op dat rendement en dient daarbij de situatie vóór onteigening in aanmerking te worden genomen. Deskundigen zijn bij hun begroting, naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op de situatie vóór onteigening, terecht uitgegaan van een zo sober mogelijke uitvoering van de studio.

De Staat heeft naar voren gebracht dat uit hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 2.7.1. (laatste drie zinnen) van het tussenvonnis blijkt dat de rechtbank is uitgegaan van een onjuiste veronderstelling aangezien het door deskundige [naam deskundige 2] berekende bedrag van aanvankelijk € 5.537,00 en later € 11.659,00 niet ziet op de directe inkomsten uit de studio maar op het belang van de studio.

Wat daar verder ook van zij, de rechtbank acht van belang dat er voldoende aanwijzingen zijn dat het door deskundigen (in het nader advies van 2015, na correctie) begrote bedrag aan inkomensschade als gevolg van het gemis van de studio te laag is begroot, gezien niet op geld waardeerbare elementen daarvan. De herziening van de berekening door deskundige [naam deskundige 2] op het punt van de inkomsten uit royalty’s, resulterend in een verdubbeling van de in aanmerking genomen toegevoegde waarde studio, was voor de rechtbank niet van doorslaggevende betekenis. Deze herziening vormde slechts -zoals ook is overwogen- een extra reden om de inkomensschade op een hoger bedrag te begroten.

Hetgeen de Staat heeft aangevoerd, vormt voor de rechtbank dan ook geen aanleiding om van een lager bedrag aan (directe en indirecte) inkomensschade als gevolg van het gemis van de studio uit te gaan.

De wijze van reconstructie

De deskundigen hebben, in opdracht van de rechtbank en uitgaande van reconstructie van het bedrijf met studio in het bedrijfspand, twee opties uitgewerkt en de daarbij behorende schadeloosstelling begroot.

De optie [optie A] gaat uit van aankoop van een vervangend pand door [gedaagde sub 1] dat na aanpassing en aanbouw van een studio wordt verhuurd aan het bedrijf.

Optie [Optie B] gaat uit van de aankoop van een nieuw te bouwen bedrijfspand met inpandige studio door [gedaagde sub 1] dat vervolgens wordt verhuurd aan het bedrijf.

De deskundigen begroten de totale schadeloosstelling voor [gedaagde sub 1] als eigenaresse van het pand [adres 1] en als vertegenwoordigster van de vennootschappen (exclusief de schadeloosstelling voor het vruchtgebruik van het pand [adres 2] ) voor de optie [optie A] op € 1.406.508,00 en voor de optie [Optie B] op

€ 1.871.345,00. In de berekeningen van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] is het verschil tussen beide schadebedragen minder groot maar ook in die berekeningen levert een keuze voor de optie [optie A] substantieel minder schade op.

[gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] stelt zich op het standpunt dat de keuze voor [Optie B] toch om meerdere redenen het meest in de rede ligt. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] wijst er in dit kader op dat de meerkosten van nieuwbouw opwegen tegen de voordelen van een naar geheel eigen inzicht in te delen nieuw kantoor. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] meent dat -mede gelet op het verloop van de tijd sinds de onteigening- bij die keuze de wens om te herinvesteren in nieuwbouw meegewogen moet worden, evenals het gegeven dat [gedaagde sub 1] zich verzekerd weet van huurinkomsten uit het familiebedrijf en zij op termijn een courant(er) kantoorgebouw met een hogere waarde aan haar kinderen kan nalaten.

De Staat betoogt dat de schadeloosstelling dient te worden berekend op basis van de goedkoopste optie.

De rechtbank overweegt als volgt.

Bij de beantwoording van de vraag welke van de twee opties het meest in de rede ligt is bepalend wat een redelijk handelend ondernemer zou doen in de omstandigheden van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] . Die maakt naar het oordeel van de rechtbank niet altijd een keuze voor de optie die tot de minste schade leidt. Bij beantwoording van voornoemde vraag speelt de persoonlijke voorkeur van de onteigende geen rol maar persoonlijke omstandigheden kunnen wel van invloed zijn.

Allereerst dient te worden vastgesteld of sprake is van twee gelijkwaardige opties in die zin dat beide opties in min of meer dezelfde mate redelijk moeten worden geacht. Dat er sprake is van functioneel verschil tussen beide opties is niet gesteld of gebleken. Bovendien dient niet (alleen) een vergelijking gemaakt te worden tussen beide opties maar ook en vooral zal een vergelijking gemaakt moeten worden tussen de twee opties afzonderlijk met de situatie van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] vóór onteigening. Die vergelijking vormt geen reden om de keuze op [Optie B] te laten vallen. Realisering van een volwaardige studio is ook in het pand [optie A] mogelijk en gelet op het (te verwachten beperkte) rendement van de studio zal een redelijk handelend ondernemer de investering zo klein mogelijk houden. Dat [Optie B] nieuw, frisser, dynamischer en daardoor aantrekkelijker is, zoals [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] aanvoert, acht de rechtbank niet doorslaggevend bij de bepaling van wat een volledige schadeloosstelling vormt. De totale kosten en de onrendabele top zijn aanmerkelijk groter als gekozen wordt voor de optie [Optie B] .

Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat een redelijk handelend ondernemer in dit geval kiest voor de oplossing die tot de minste schade leidt, dus voor de optie [optie A] . Dat de persoonlijke voorkeur van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] -in verband met de wens om een nieuwe start te maken in een nieuw te bouwen bedrijfspand en met de verwachting van [gedaagde sub 1] dat zij, te zijner tijd, in het geval van nieuwbouw een courant(er) bedrijfspand met een hogere waarde aan haar kinderen kan nalaten - niet uitgaat naar de goedkoopste optie, is niet onbegrijpelijk, maar spoort niet met de maatstaf die de rechtbank in deze situatie dient te hanteren.

De schadeloosstelling

De rechtbank zal hierna de door partijen ingebrachte bezwaren tegen de begroting van de schadeloosstelling op basis van aankoop van het pand [optie A] door deskundigen bespreken.

De rechtbank hecht eraan te benadrukken dat bij de begroting de situatie en de verwachtingen op de peildatum tot uitgangspunt worden genomen en dat bij de berekening van de deskundigen het pand [optie A] als rekenmodel is gehanteerd. Van de kennis van nu omtrent feitelijke ontwikkelingen na de peildatum moet, als ‘kennis achteraf’, worden geabstraheerd.

Het tijdpad

Deskundigen zijn bij hun berekening uitgegaan van aankoop van een vervangend pand per 1 januari 2015 en per 1 januari 2016 aanvang van de huur en start van de bedrijfsactiviteiten in het pand.

De rechtbank volgt deskundigen daarin. De rechtbank is van oordeel dat deskundigen er terecht van uitgegaan zijn dat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] zou hebben kunnen bedingen dat zij de huurovereenkomst met betrekking tot de tijdelijke huisvesting in het BIMgebouw tijdig zou kunnen beëindigen en dat verhuizing eerst na afronding van alle verbouwwerkzaamheden plaatsvindt.

Daarbij acht de rechtbank van belang dat op de peildatum sprake was van een vastgoedcrisis en verwacht mocht worden dat deze nog niet zijn hoogtepunt had bereikt. Gelet daarop mag aangenomen worden dat het bedingen van tussentijdse beëindiging bij verlenging van de huurovereenkomst voor de tijdelijke huisvesting tot de mogelijkheden behoorde. Daarnaast mag van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] verwacht worden dat zij, mede en met name gelet op haar belang om (zo spoedig mogelijk) weer te kunnen beschikken over een eigen studio, die tussentijdse beëindigingsmogelijkheid bij verlenging van de huurovereenkomst bedingt.

Markt-/huurwaarde pand

Deskundigen hebben bij pleidooi toegelicht hoe de markt- en huurwaarde van het pand [optie A] zijn berekend. Tevens hebben zij aangegeven dat het als vraagprijs in het 2de nader advies vermelde bedrag onjuist is maar dat zij bij hun berekening wel van de juiste bedragen zijn uitgegaan. De berekening van deskundigen, waarvan de juistheid na de door deskundigen gegeven toelichting niet langer is betwist, komt de rechtbank juist voor.

Omdat hier sprake is van hantering van een rekenmodel moeten de omstandigheden van het concrete geval, waarop [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] zich op dit punt beroept, buiten beschouwing blijven.

Bijkomende schadevergoeding/verrekening voordeel voortgezet gebruik

Bij pleidooi hebben deskundigen toegelicht dat zij bij de berekening van de gederfde inkomsten van de studio rekening hebben gehouden met het voortgezet gebruik tot 1 juli 2011. De berekening van het nadeel ten aanzien van het rendement van [gedaagde sub 1] gedurende de zoekperiode naar een nieuw pand is door deskundigen bij pleidooi gecorrigeerd.

De rechtbank volgt hierin deskundigen.

Kosten nieuwe studio apparatuur

[gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] maakt aanspraak op integrale vergoeding van de kosten voor de aanschaf van nieuwe studio apparatuur (€ 125.000,00 minus aftrek nieuw-voor-oud 40% = € 75.000,00) en vergoeding van de financieringsschade groot € 28.000,00 voor de resterende investering (van € 50.000,00).

De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat de nieuwe apparatuur beschouwd moet worden als rendabele investering in nieuwe bedrijfsmiddelen waarop [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] kan afschrijven, zodat de kosten daarvan (na aftrek van nieuw-voor-oud) aangemerkt moeten worden als een investering, waarvan de financieringslasten op basis van de factor 7 voor vergoeding in aanmerking komen.

Kosten van installatie van nieuwe apparatuur in de geluidsstudio

Bij pleidooi heeft [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] naar voren gebracht dat naast de kosten voor nieuwe apparatuur ook de kosten voor de installatie en inrichting daarvan voor vergoeding in aanmerking komen. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] wijst er in dat kader op dat deskundigen in hun rapport van 28 maart 2012 (blad 23) rekening hielden met een bedrag van € 57.500,00 voor de kosten van inbouw van de geluidsstudio.

In het rapport van 28 maart 2012 hebben de deskundigen de kosten van ontwerp en (in)bouw van de geluidsstudio zelf, inclusief regieruimte en rekening houdend met de prijsopgave van een leverancier van akoestische materialen en geluidsstudio’s, geraamd op € 57.500,00. Voor zover [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] stelt dat dit bedrag opgeteld moet worden bij het door de deskundigen voor de inbouw van de studio geraamde bedrag, volgt de rechtbank haar niet. Zoals door de deskundigen is toegelicht, zijn deze kosten opgenomen in het totaalbedrag dat

voor de studio is geraamd.

De bouwkosten van de studio en overige bouwkundige aanpassingen

2.5.7.1. Deskundigen begroten de kosten voor het geschikt maken van het pand [optie A] voor [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] op € 330.763,00. Een deel daarvan, groot € 264.950,00, ziet op de realisatie van de aan- en inbouw van de studio en de aanpassing van het bestaande gebouw. Het andere deel, € 65.813,00, heeft betrekking op renovatie van het bestaande gebouw, de bijgebouwen en de buitenruimte.

Door [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] is een berekening in het geding gebracht van [naam deskundige] (hierna: [naam deskundige] ). [naam deskundige] begroot de totale kosten voor de aan- en inbouw van de studio en de kosten voor renovatie en aanpassing van het bestaande gebouw, de bijgebouwen en de buitenruimte op € 516.424,00. Tussen de begrotingen van de deskundigen en [naam deskundige] zit derhalve een verschil van € 185.661,00.

2.5.7.2. De rechtbank stelt vast dat deskundigen en [naam deskundige] ieder een andere benaderings- en berekeningswijze hanteren. Deskundigen zijn bij hun berekening van de bouwkosten uitgegaan van een rechtstreekse opdracht van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] aan een aannemer en hebben de kosten gebaseerd op het ‘taxatieboekje (her)bouwkosten bedrijfspanden 2015’. De cijfers uit dat boekje hebben zij gecorrigeerd aan de hand van eigen ervaringscijfers en de marktsituatie in het eerste en tweede kwartaal van 2015. Zij hebben daarbij rekening gehouden met de grote prijsdruk die in die periode voor aannemers gold en zijn uitgegaan van een all-inprijs met een opslag van 10% voor architectkosten, kosten voor bouwbegeleiding, leges e.d..

[naam deskundige] heeft voor zijn berekening het pand [optie A] bezichtigd en alle onderdelen in detail opgenomen. Diens berekening is gebaseerd op het prijspeil in het eerste kwartaal van 2016 en gaat uit van de kostprijs, vermeerderd met opslagen voor algemene kosten, bouwplaatskosten en winst en risico en voorts vermeerderd met kosten voor architect, leges, constructeur, bodemonderzoek en onvoorzien.

Daarnaast verschillen [naam deskundige] en de deskundigen van mening over het effect van de door de deskundigen in aanmerking genomen prijsdruk.

2.5.7.3. De rechtbank dient thans te beoordelen of de schadeloosstelling als door deskundigen berekend op dit punt aangemerkt kan worden als een volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 van de Onteigeningswet.

Naar het oordeel van de rechtbank is dat het geval. Het verschil tussen beide berekeningen wordt (deels) verklaard doordat, als hiervoor overwogen, deskundigen en [naam deskundige] ieder een andere methodiek hanteren, [naam deskundige] het prijspeil van (eerste kwartaal) 2016 hanteert terwijl de deskundigen (naar het oordeel van de rechtbank terecht) dat van (eerste en tweede kwartaal) 2015 hanteren en in de benadering van deskundigen, anders dan in die van [naam deskundige] , sprake is van realiseren van een buitenschil voor de aanbouw met daarin deels studio en deels kantoorruimten.

Daarnaast is het uitgangspunt in de berekening van deskundigen dat het vervangende pand vergelijkbaar dient te zijn met het pand aan de [adres 1] , ook voor wat betreft de opslagmogelijkheden, de mogelijkheden tot efficiënt gebruik van de diverse ruimtes, de staat van onderhoud en dergelijke en hebben de deskundigen (naar het oordeel van de rechtbank terecht) een (beperkte) aftrek van nieuw-voor-oud toegepast. Dat [naam deskundige] bij zijn berekeningen de situatie in het pand [adres 1] in voldoende mate heeft meegewogen, is de rechtbank niet gebleken. In de berekening van [naam deskundige] wordt vermeld (productie 27 van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] pagina 5) dat gestreefd wordt naar een niveau dat vergelijkbaar is met de situatie zoals achtergelaten in het pand [adres 1] . Vastgesteld moet worden dat de kostenbegroting van [naam deskundige] uitgaat van een verdergaande renovatie en aanpassing dan de deskundigen gerelateerd aan de onderhoudstoestand van het pand aan de [adres 1] nodig achten. Zo hebben de deskundigen voor het buitenonderhoud in relatie tot de onderhoudstoestand van het pand aan de [adres 1] op peildatum volstaan met begroting van de kosten van reiniging van de voorgevel en het schilderen van de boeiboorden, terwijl [naam deskundige] is uitgegaan van het reinigen van 70% van alle gevels en het schilderen van 30% van alle kozijnen. Voorts hebben de deskundigen de staat van het binnenschilderwerk van het pand en de vloerbedekking als goed beoordeeld en bestond er naar hun mening per peildatum geen noodzaak om de CV-ketel te vervangen, terwijl [naam deskundige] in zijn begroting wel is uitgegaan van binnenschilderwerk, gedeeltelijke vervanging van de vloerbedekking en vervanging van de CV-ketel. Dat de door [naam deskundige] begrote extra werkzaamheden daadwerkelijk nodig zijn om het pand op een vergelijkbaar niveau te brengen als het pand aan de [adres 1] is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende specifiek onderbouwd.

Het verschil tussen de beide begrotingen wordt tevens veroorzaakt doordat de deskundigen, uitgaande van de peildatum, het drukkende effect van de marktomstandigheden op de prijs hoger hebben ingeschat dan [naam deskundige] . In een tijd van crisis is de prijsdruk hoog en zijn de marges in de bouwsector laag. Met de deskundigen is de rechtbank van het oordeel dat het redelijk is om daarmee rekening te houden in de schadebegroting. Per saldo is de rechtbank van oordeel dat de deskundigen gevolgd kunnen worden in hun benadering en hetgeen zij daaraan ten grondslag hebben gelegd.

Gederfde huurinkomsten

2.5.8.1. Bij pleidooi is door [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] een schade-opstelling op dit punt gepresenteerd die verschilt van die van deskundigen. Daarbij wijst [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] onder meer op een rekenfout in de berekening van de deskundigen en stelt zij dat deskundigen er in hun berekening ten onrechte vanuit gegaan zijn dat het wegvallen van kosten voor onderhoud en belastingen een voordeel oplevert voor [gedaagde sub 1] .

Een deel van het verschil kan worden verklaard doordat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] andere uitgangspunten (zoals het tijdpad) hanteert dan de deskundigen. Voor wat betreft het andere deel is niet inzichtelijk gemaakt waardoor het verschil ontstaat.

De rekenfout waarop [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] doelt is bij pleidooi door deskundigen gecorrigeerd zodat bespreking daarvan achterwege kan blijven. Aan de stelling van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] dat het wegvallen van kosten van onderhoud en belastingen niet als voordeel voor [gedaagde sub 1] kan worden beschouwd omdat deze kosten voor de BV’s waren, gaat de rechtbank voorbij omdat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft niet uitgewerkt wat de consequenties daarvan zijn voor de totale schadeloosstelling. [gedaagde sub 1] wordt per saldo zowel als privé-persoon als in haar hoedanigheid van vertegenwoordigster van de BV’s schadeloos gesteld. Dat er een kostenbesparing is staat vast en [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft niet inzichtelijk gemaakt wat de toerekening van het voordeel aan de BV’s in plaats van aan [gedaagde sub 1] als privé-persoon voor gevolgen heeft voor de totale schadeloosstelling. Dit laatste had wel van haar verwacht mogen worden, zeker in dit (eind)stadium van het debat.

Voor het overige geldt dat gesteld noch gebleken is dat de uitgangspunten die deskundigen aan hun berekening ten grondslag leggen onjuist zijn. Het enkele feit dat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] een andere berekening maakt, geeft de rechtbank onvoldoende aanleiding om van de begroting van deskundigen af te wijken.

Rente vrijkomend kapitaal

De Staat stelt zich op het standpunt dat het in de rede ligt een hoger percentage aan rente vrijkomend kapitaal te hanteren in verband met de langere zoekperiode waardoor het voor aankoop gereserveerde bedrag langer vast kan staan. Deskundigen hanteerden in hun advies van 1 oktober 2015 een percentage van 2 en hanteren in het 2de nader advies een percentage van 1,5.

De rechtbank volgt de deskundigen op dit punt in hun benadering. Dat als zoekperiode 4 á 5 jaar is aangenomen, betekent niet zonder meer dat het vrijkomend kapitaal tegen een hogere rente kan worden weggezet. Een redelijk handelend ondernemer zal het vrijkomend kapitaal gedurende de zoekperiode zodanig wegzetten dat het beschikbaar is voor het geval er (eerder dan pas aan het eind van de zoekperiode) een geschikt pand beschikbaar is. Vastzetten van het bedrag voor langere tijd past daar niet bij, ook niet als dat een hogere rente oplevert.

Daarnaast is de rechtbank, met de deskundigen, van oordeel dat de voortdurende daling van de rente in de afgelopen jaren het gehanteerde percentage van 1,5 rechtvaardigt.

Schade kinderen Vis

2.5.10.1. Deskundigen zijn uitgegaan van wederbelegging van de opbrengst/waarde van het pand [adres 2] ad € 239.130,00 in een vervangend pand en zijn er daarbij van uitgegaan dat met dat vervangend pand een huuropbrengst van € 20.000,00 per jaar behaald kan worden. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] stelt dat het op en na de peildatum niet mogelijk was met de opbrengst van [adres 2] een vervangend pand aan te kopen waarmee een rendement/huuropbrengst van € 20.000,00 behaald had kunnen worden. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] meent dat daarvoor een herinvestering van € 267.826,09 nodig is. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] maakt in dat kader aanspraak op vergoeding van een bedrag van € 16.517,00 aan inkomensschade, € 21.694,91 aankoopkosten en € 4.725,00 hypotheekkosten. Volgens [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] dient er rekening mee te worden gehouden dat het pand niet als willekeurig beleggingsobject kan worden beschouwd gezien de aard van het beleggingsobject en de hoedanigheid van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] als onderdeel van het familiebedrijf.

2.5.10.2. Deskundigen hebben bij hun begroting in aanmerking genomen dat, nu er sprake is van wederbelegging van vrijkomend kapitaal, het niet noodzakelijk is dat een vervangend pand in de omgeving staat van het onteigende of dat dit bestaat uit een kleiner kantoorpand. Bij wederbelegging is namelijk niet doorslaggevend of het vervangende pand vergelijkbaar is met het onteigende pand.

De rechtbank ziet niet in dat van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] niet verlangd kan worden dat in een andersoortig vervangend object wordt geïnvesteerd. Er zijn geen concrete aanwijzingen dat het destijds verworven pand per peildatum niet als beleggingsobject diende. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft bij pleidooi (pleitnota punt 91 mr. Zeilmaker) zelf ook aangevoerd dat het pand destijds is aangehouden met als doel om daarvan huurinkomsten te verkrijgen. De stelling van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] bij pleidooi dat het pand tevens werd aangehouden om het ‘als dat aan de orde zou zijn’ ter beschikking te stellen aan het bedrijf brengt daarin geen verandering. Die stelling is, mede gezien in relatie tot de peildatum, onvoldoende concreet om daaraan verderstrekkende conclusies te verbinden. Er is dan ook onvoldoende aanleiding om het aanhouden van het pand te koppelen aan de bedrijfsactiviteiten. Dat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] onderdeel is van een familiebedrijf maakt dat naar het oordeel van de rechtbank niet anders.

2.5.10.3. De stelling van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] dat aankoop van een duurder vervangend pand nodig is om hetzelfde rendement te behalen wordt door de rechtbank gepasseerd. Dat er in de zoekperiode geen qua netto rendement met het pand [adres 2] vergelijkbaar beleggingsobject gevonden had kunnen, volgt de rechtbank niet. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft zich bij haar standpunt gebaseerd op de beschikbaarheid van beleggingspanden in ‘s-Hertogenbosch en directe omgeving. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat voor een beperking tot deze regio geen reden is en dat niet aannemelijk is dat elders in het land geen geschikt pand gevonden had kunnen worden. Voor vergoeding van inkomensschade, aankoopkosten en hypotheekkosten in dit kader is dan ook geen grond.

Ten slotte

De Staat heeft bij pleidooi aan de rechtbank verzocht een aantal (in de pleitnota onder 2 nader genoemde) aspecten kenbaar in de oordeelsvorming te betrekken.

De rechtbank is van oordeel dat voor zover daarop in het voorgaande niet al is ingegaan, deze kwesties geen bespreking behoeven. Deskundigen hebben de correcties waarop de Staat doelt meegenomen in de nieuwe berekeningen. Met de omvang van het voorschot en de door de Staat gepleegde aanvullende uitkering zal in de hierna op te nemen overwegingen rekening worden gehouden.

Voor zover niet in het voorgaande behandeld, neemt de rechtbank het advies van de deskundigen en de gronden waarop dit berust over en maakt zij de overwegingen van de deskundigen tot de hare.

De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen op die onderdelen bij de berekening van de schadeloosstelling de juiste uitgangspunten hebben gehanteerd en dat de motivering van het advies overtuigend is.

De schadeloosstelling

Uit het vorenstaande volgt dat de aan [gedaagde sub 1] toe te kennen

schadeloosstelling € 1.420.564,00 bedraagt en de aan de [tussengekomen partijen sub 1-5] toe te kennen schadeloosstelling € 257.430,00, derhalve in totaal aan [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] toe te kennen

€ 1.677.994,00.

Door de Staat is gesteld dat bij wijze van voorschot het volledige bij dagvaarding aangeboden bedrag van € 1.421.382,00 aan [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] is uitgekeerd. Daarnaast stelt de Staat dat op 5 september 2013 aan [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] een bedrag van € 227.476,74 is voldaan. Dat bedrag bestaat volgens de Staat uit een aanvullend voorschot van € 29.609,87 (schadeloosstelling inclusief rente t/m 5 september 2013) voor [gedaagde sub 1] , € 7.176,76 (schadeloosstelling inclusief rente t/m 5 september 2013) voor de [tussengekomen partijen sub 1-5] en een bedrag van € 190.690,11 aan kosten voor juridische en andere deskundige bijstand (conform het vernietigde vonnis). [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft de betaling van die bedragen niet betwist.

In bijlage 1 bij de pleitnota van de Staat van 22 maart 2016 zijn de betaalde bedragen naar rechthebbende gespecificeerd. Daaruit blijkt dat aan [gedaagde sub 1] aan voorschot reeds is betaald een bedrag van € 1.196.711,45 (€ 1.169.797,39 +/+ € 26.914,06) en aan de [tussengekomen partijen sub 1-5] aan voorschot een bedrag van € 258.099,17 (€ 251.584,61 en € 6.514,56). Ook de vanaf peildatum tot en met 5 september 2013 verschuldigde rente is door de Staat reeds voldaan. De juistheid van die specificatie heeft [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] niet betwist.

Dat betekent dat De Staat aan [gedaagde sub 1] na aftrek van het reeds aan schadeloosstelling betaalde bedrag nog een bedrag van (€ 1.420.564,00 - € 1.196.711,45 =) € 223.852,55 dient te voldoen en dat aan de [tussengekomen partijen sub 1-5] € 669,17 (€ 258.099,17 -/- € 257.430,00) meer is betaald dan aan schadeloosstelling wordt toegekend. De [tussengekomen partijen sub 1-5] zullen, op grond van het bepaalde in artikel 54t lid 3 van de Onteigeningswet, worden veroordeeld het teveel betaalde aan de Staat terug te betalen.

Gelet op het door de Staat kort voor de peildatum bij wijze van voorschot betaalde bedrag gelijk aan het volledige bij dagvaarding aangeboden bedrag en het op 5 september 2013 betaalde aanvullend voorschot (conform de in het vernietigde vonnis vastgestelde schadeloosstelling, inclusief de daarover verschuldigde rente tot de dag van betaling), moet het door de Staat aan [gedaagde sub 1] nog te betalen bedrag van € 223.852,55 worden vermeerderd met de rente daarover vanaf de peildatum tot de datum van dit vonnis.

Het toe te passen percentage is, zoals gebruikelijk, dat van de (samengestelde) wettelijke rente.

De rente over het nog niet betaalde deel van de schadeloosstelling, zijnde een bedrag van € 223.852,55, vanaf de peildatum tot en met vonnisdatum, bedraagt € 45.020,95. De Staat dient derhalve nog een bedrag van € 268.873,50 aan [gedaagde sub 1] te voldoen.

Dit bedrag moet worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag der voldoening.

Als hiervoor reeds overwogen dienen de [tussengekomen partijen sub 1-5] een bedrag van € 669,17 aan de Staat terug te betalen.

De Staat zal, nu de schadeloosstelling het bedrag van het bij dagvaarding

aangeboden bedrag overtreft, worden veroordeeld in de kosten van het geding, die van de rechtbankdeskundigen daaronder begrepen. De rechtbank zijn immers geen omstandigheden gebleken die zouden moeten leiden tot toepassing van artikel 50 lid 3 van de onteigeningswet.

De kosten van juridische en overige deskundige bijstand

2.8.1.1. De kosten tot en met 3 juli 2013

Tijdens het pleidooi van 22 maart 2016 hebben partijen verklaard dat de Staat aan de kostenveroordeling zoals opgenomen in het (vernietigde) vonnis van 3 juli 2013 heeft voldaan. Op verzoek van partijen beslist de rechtbank ten aanzien van de kosten gemaakt tot en met 3 juli 2013 -op de hierna te noemen uitzondering na- zoals in genoemd vonnis is beslist.

Die uitzondering betreft de blijkens de specificatie door OAG gedeclareerde kosten die betrekking hebben op 4 uren besteed aan werkzaamheden in de administratieve procedure, die niet zijn meegenomen in de kostenveroordeling in genoemd vonnis. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten, begroot op € 500,00, voor vergoeding door de Staat in deze procedure in aanmerking komen.

De kosten van juridische bijstand na 3 juli 2013

[gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft de navolgende kosten opgevoerd:

Totaal: € 127.712,40

De Staat heeft de rechtbank verzocht de kosten van juridische bijstand in de periode na het vonnis van 3 juli 2013 te matigen.

Gelet op de dubbele redelijkheidstoets die de rechtbank moet toepassen bij de beoordeling van de vraag of de gedeclareerde kosten voor vergoeding door de Staat in aanmerking komen, is de rechtbank van oordeel dat er voldoende aanleiding bestaat voor matiging. Daartoe wordt het volgende overwogen.

In de periode na 3 juli 2013 heeft niet alleen mr. Zeilmaker maar ook mr. Hagelaars als advocaat voor [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] werkzaamheden verricht. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft ter toelichting daarop gesteld dat de kosten daardoor in niet geringe mate beperkt worden omdat mr. Hagelaars een aanzienlijk lager uurtarief hanteert.

Uit de overgelegde specificaties blijkt echter dat beide advocaten bij besprekingen en op zittingen aanwezig zijn geweest, en [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] brengt de kosten daarvan volledig (inclusief reistijd en reiskosten) in rekening. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt de noodzaak van de aanwezigheid van beide advocaten bij die besprekingen en zittingen niet in te zien.

Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat de kosten voor juridische bijstand tot een bedrag van € 119.712,40 voor vergoeding door de Staat in aanmerking komen.

De kosten van overige deskundige bijstand na 3 juli 2013

[gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft de navolgende kosten opgevoerd:

OAG Makelaars en rentmeesters

Totaal: € 27.350,28

RSP Makelaars

Totaal: € 4.200,00

[naam]

- Bij akte van 14 februari 2017 (kosten 1/4/16 t/m 31/1/17) € 900,00

Baker Tilly Berk

- Bij akte van 14 februari 2017 (totale kosten t/m 31/1/17) 24.133,13

Totaal: € 24.133,13

[naam deskundige]

Totaal: € 6.178,00

OAG

De Staat acht het aantal door deze deskundige aan deze zaak na 3 juli 2013 bestede uren (in totaal ruim 60 uur) buitensporig hoog en stelt dat de werkzaamheden beperkt hadden kunnen blijven tot het opstellen en bespreken van een nieuwe taxatie naar aanleiding van het tussenvonnis van 21 september 2016.

De rechtbank volgt de Staat hierin niet. De rechtbank is van oordeel dat er voldoende aanleiding was voor OAG om het vonnis en de nieuwe berekeningen van de rechtbankdeskundigen grondig te bestuderen. Het is geenszins onredelijk te achten dat OAG bij diverse besprekingen van het vonnis en de naar aanleiding daarvan te formuleren actiepunten aanwezig is geweest. OAG heeft immers naar aanleiding van het vonnis en de daaruit voortvloeiende nieuwe berekeningen van deskundigen opnieuw berekeningen uit moeten voeren. De rechtbank acht het begrijpelijk en aannemelijk dat daarvoor regelmatig en vrij intensief overleg met één van de advocaten van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] noodzakelijk was.

De Staat heeft nog aangevoerd dat er door OAG ‘dubbel werk’ is verricht. Als voorbeeld daarvan noemt de Staat het bestuderen van een brief van deskundige [naam deskundige 2] met betrekking tot het belang van de studio. De Staat stelt ook dat er veel tijd ‘lijkt’ te zijn besteed aan de bestudering van de pleitnota’s. Ook hierin volgt de rechtbank de Staat niet. Uit de overgelegde declaraties/specificaties van OAG kan de rechtbank niet afleiden dat er onredelijk veel tijd is besteed aan de bestudering van bedoelde brief en de pleitnota’s. De rechtbank acht het niet onredelijk dat de advocaten van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] de input van een deskundige als OAG van (groot) belang achten bij de opstelling en voorbereiding van de pleitnota’s.

De kosten van OAG komen dan ook voor vergoeding door de Staat in aanmerking.

RSP

De Staat stelt zich op het standpunt dat de kosten van RSP buiten vergoeding moeten blijven nu in de door deskundigen geadviseerde aankoopkosten (8,1% van de aankoopsom) een vergoeding voor de makelaar is begrepen. Dat wordt door [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] betwist.

In de berekening van de deskundigen is onder de bijkomende schadevergoeding opgenomen een bedrag groot 8,1% van de aankoopsom als vergoeding voor de aankoopkosten inclusief makelaar. De betwisting van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] op dit punt wordt daarom, als niet onderbouwd en kennelijk onjuist, gepasseerd. Voor zover er werkzaamheden zouden zijn verricht die niet in de schadevergoeding zijn opgenomen, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom die inzet van RSP in dit stadium nodig was, naast de inzet van OAG.

Uit het vorenstaande volgt dat de kosten van RSP niet voor vergoeding door de Staat in aanmerking komen.

[naam] en [naam deskundige]

De Staat veronderstelt dat in de door de deskundigen begrote bouwkosten kosten voor advies en begeleiding zijn begrepen en stelt dat in dat geval de kosten van [naam] en [naam deskundige] niet voor vergoeding in aanmerking komen.

De rechtbank verwerpt dit standpunt van de Staat. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet de rechtbank niet in dat (en hoe) de kosten van [naam] en [naam deskundige] zijn begrepen in de door deskundigen begrote bouwkosten. De kosten zijn immers gemaakt ter weerlegging van de begroting die de deskundigen aan hun advies op het punt van de bouwkosten ten grondslag hebben gelegd.

De rechtbank is van oordeel dat deze kosten als redelijke kosten voor vergoeding in aanmerking komen.

BTB

De Staat stelt dat met name de opgevoerde kosten voor de door de heer [naam medewerker BTB] verrichte werkzaamheden niet als redelijk beschouwd kunnen worden. Daarnaast wijst de Staat erop dat in de door de deskundigen geadviseerde schadeloosstelling een bedrag is begrepen voor extra accountantskosten in verband met verhuizing.

De rechtbank is van oordeel dat er reden is voor matiging van de kosten van BTB. Met name het aantal door de heer [naam medewerker BTB] aan de zaak bestede uren komt de rechtbank onredelijk hoog voor. Daarbij heeft de rechtbank -ter vergelijking- mede in aanmerking genomen het aantal uren dat (de door de deskundigen geraadpleegde) deskundige [naam deskundige 2] heeft gerekend voor zijn werkzaamheden. Hierbij is in ogenschouw genomen dat de heer [naam medewerker BTB] al vele jaren (accountants)werkzaamheden verricht voor het bedrijf van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] en dus geacht mag worden een groot deel van de informatie zonder veel nader onderzoek ter beschikking te hebben, hetgeen niet geldt voor de heer [naam deskundige 2] . Dat in de door deskundigen geadviseerde schadeloosstelling een bedrag is begrepen van € 5.000,00 voor extra accountantskosten acht de rechtbank niet van belang omdat niet vaststaat, althans niet aannemelijk is, dat de door [naam medewerker BTB] verrichte werkzaamheden betrekking hebben op de verhuizing.

De rechtbank zal het door de Staat te vergoeden bedrag aan kosten voor de werkzaamheden van BTB daarom vaststellen op een bedrag van € 12.500,00.

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen

De Staat heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de door de deskundigen ingediende declaraties te becommentariëren.

De rechtbank zal de Staat veroordelen deze, naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid gemaakte, kosten te vergoeden. De rechtbank gaat ervanuit dat de kosten zoals opgenomen in het vernietigde vonnis van 3 juli 2013 en de kosten over de periode november 2014 tot en met 1 december 2015 reeds zijn voldaan, zoals door de Staat is vermeld in de pleitnota van 22 maart 2016, zodat deze op het totaalbedrag in mindering strekken.

De rechtbank volhardt bij hetgeen zij in het vonnis van onteigening van20 oktober 2010 heeft overwogen en beslist. Nu daarin de onteigening met sequelen reeds vervroegd is uitgesproken, dient thans te worden beslist op de aan [gedaagde sub 1 en A t/m E] (en Van Dun q.q.) toe te kennen schadeloosstelling. In deze zaak is niet gebleken van andere rechthebbenden of derde-belanghebbenden die in verband met de onderhavige onteigening een zelfstandig recht op schadeloosstelling kunnen uitoefenen.

Blijkens het nader advies van 1 oktober 2015 (na correctie d.d. 12 november 2015) zijn de deskundigen van mening dat de schadeloosstelling als volgt dient te worden begroot: voor [gedaagde sub 1]:

- waarde pand [adres 1] (inclusief overblijvende) EUR 804.463,00

- waardevermindering van het overblijvende n.v.t.

- overige schade :

* als eigenaresse van het pand [adres 1] 83.083,00

* als vertegenwoordigster van de vennootschappen 464.792,00

* als vruchtgebruikster van het pand [adres 2] 14.056,00

Totaal EUR 1.366.394,00

voor de kinderen [bedrijf F] (tussengekomen partijen 1 t/m 5):

- waarde pand [adres 2]

(inclusief overblijvende) EUR 239.130,00

- waardevermindering overblijvende n.v.t.

- overige schade 18.300,00

Totaal EUR 257.430,00

In de hiervoor genoemde vergoeding voor de waarde van de beide panden is in verband met het bijkomend aanbod van de Staat tot overname van de na onteigening nog resterende perceelsgedeelten als vergoeding voor die perceelsgedeelten begrepen:

Zijdens partijen is een aantal bezwaren tegen het deskundigenbericht naar voren gebracht. De rechtbank zal de onderwerpen waarop die bezwaren betrekking hebben hierna bespreken.

Het belang van de studio en de schade in verband met het verlies daarvan

De rechtbank is, anders dan de Staat, van oordeel dat bij de begroting van de schadeloosstelling als uitgangspunt dient te worden genomen dat het bedrijf [bedrijf F] wordt gereconstrueerd met een eigen studio in het bedrijfspand. De aanwezigheid en het daarmee te allen tijde kunnen beschikken over een eigen geluidsstudio vormt een dusdanig belangrijk element van de onderneming van [gedaagde sub 1 en A t/m E] en is daarmee zodanig verweven dat reconstructie met studio gerechtvaardigd is, ongeacht of de studio op zichzelf een winstgevend element oplevert. Door de aanwezigheid van de studio onderscheidt het bedrijf zich namelijk van andere bedrijven in de branche -welke in overwegende mate geconcentreerd zijn in en nabij de randstad- en kan het bedrijf de artiest een totaalconcept bieden. Dat maakt dat sprake is van een “Unique Selling Point” (USP): het unieke en onderscheidende kenmerk van het bedrijf [bedrijf F] .

Deskundigen hebben dit onderkend en zijn bij de begroting van de schadeloosstelling

-hoewel de bijdrage aan de omzet die direct volgt uit het gebruik van de geluidsstudio relatief beperkt is, en reconstructie van de studio extra schade met zich brengt- dan ook, naar het oordeel van de rechtbank terecht, uitgegaan van reconstructie van de studio.

Na het vertrek uit het onteigende heeft het bedrijf [bedrijf F] (tijdelijk) haar intrek genomen in een bedrijfspand zonder studio. Deskundigen begroten de inkomensschade als gevolg van het gemis van de studio, na aftrek van kosten, op een bedrag van in totaal€ 20.000,00 per jaar.

De deskundigen begroten de directe inkomsten verband houdend met de aanwezigheid van de studio (in navolging van het bijgestelde advies d.d. 20 november 2015 van de door hen ingeschakelde deskundige de heer [M] ), na aftrek van kosten op een bedrag van

€ 11.659,00 (aanvankelijk € 5.537,00) per jaar. Dit bedrag ziet op de opbrengsten uit royalty’s en verhuur van de studio na aftrek van de aan de studio gelieerde kosten. Bij pleidooi heeft [gedaagde sub 1 en A t/m E] , kort gezegd, aangevoerd zich niet te verzetten tegen de door de deskundigen gehanteerde berekening van de aan de studio gelieerde kosten. [gedaagde sub 1 en A t/m E] stelt dat de deskundigen (in navolging van de door hen ingeschakelde deskundige) ten onrechte geen verband hebben willen zien tussen de provisie-inkomsten van [gedaagde sub 1 en A t/m E] en de aanwezigheid van een eigen studio.

Het bezwaar van [gedaagde sub 1 en A t/m E] tegen de begroting van de inkomensschade in verband met het verlies van de studio spitst zich dan ook toe op de begroting van de indirecte studio-opbrengsten en met name op het verband tussen de provisie-inkomsten van het bedrijf en de aan-/afwezigheid van een eigen studio.

[gedaagde sub 1 en A t/m E] stelt zich primair op het standpunt dat uitgegaan moet worden van (gemiste) netto studio-inkomsten van € 169.635,00 per jaar. Subsidiair stelt [gedaagde sub 1 en A t/m E] zich op het standpunt dat de studio-opbrengsten aanmerkelijk hoger zijn dan het bedrag waarop deskundigen die begroten. [gedaagde sub 1 en A t/m E] verwijst voor haar begroting van de inkomensschade met name naar de becijfering van de provisie-opbrengsten door haar accountant (de heer [H] , registeraccountant Baker Tilly Berk accountancy) als opgenomen in diens memo van 18 februari 2015 (prod. 14 bij brief van 19 februari 2015 van mr. Zeilmaker aan de rechtbank, in kopie ook verzonden aan mr. Ten Kate en de voorzitter van de deskundigencommissie).

De rechtbank stelt vast dat de deskundigen wel enigszins rekening hebben gehouden met indirecte inkomsten uit de studio. Deskundigen geven aan dat het door hen begrote bedrag van de indirecte inkomsten een inschatting betreft en hebben het totaal bedrag aan (directe en indirecte) schade als gevolg van het gemis van de studio begroot op

€ 20.000,00. Hieraan ligt het navolgende ten grondslag.

Hoewel de door deskundigen ingeschakelde deskundige [M] (accountant bij Lengkeek, Laarman & De Hosson) geen rechtstreeks verband heeft kunnen vaststellen tussen de provisie-opbrengsten en de aan- of afwezigheid van een eigen studio zijn de deskundigen er bij de begroting van de inkomensschade vanuit gegaan dat de aanwezigheid van de studio (als Unique Selling Point) bijdroeg aan het totale bedrijfsresultaat van het bedrijf [bedrijf F] en dat derhalve aannemelijk geacht moet worden dat het verlies van de studio (financiële) gevolgen heeft voor het bedrijf. Een exacte berekening van de gemiste provisie-opbrengsten kan echter niet gemaakt worden omdat er geen ‘harde cijfers’ zijn.

[gedaagde sub 1 en A t/m E] heeft ook erkend dat, zoals door haar accountant (de heer [accountant] voornoemd) is aangegeven, een exacte berekening van de gemiste provisie-inkomsten als gevolg van het verlies van de studio niet gemaakt kan worden.

De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat, hoewel geen rechtstreeks verband kan worden vastgesteld tussen de provisie-opbrengsten en de aan- of afwezigheid van een eigen studio, ervan uitgegaan moet worden dat het (tijdelijk) gemis van de studio lijdt tot inkomstenverlies.

Niet ter discussie staat dat concrete ‘harde cijfers’ ter onderbouwing van de omvang van dat verlies ontbreken. [gedaagde sub 1 en A t/m E] baseert haar primaire standpunt op de cijfers van in het verleden behaalde resultaten. De rechtbank is van oordeel dat er niet vanuit gegaan kan worden dat resultaten die in het verleden behaald zijn, ook behaald zouden zijn als [gedaagde sub 1 en A t/m E] wel de beschikking had gehouden over een eigen studio. Die resultaten worden immers beïnvloed door een groot aantal onzekere factoren zoals het economische klimaat, het wel of niet produceren van een talentenshow op tv, het succes van de individuele ‘binnengehaalde’ artiest en de duur en omvang van dat succes. Dat maakt dat bij de begroting van de als gevolg van het gemis van de studio gemiste provisie-opbrengsten niet uitgegaan kan worden van de (gemiddelde) opbrengsten in de periode voorafgaand aan de sluiting van de studio. De cijfers uit het verleden kunnen dan ook niet dienen als aanknopingspunt voor de begroting van het verlies aan inkomsten als gevolg van het gemis van de studio.

Bij gebreke van ‘harde cijfers’ moet ter zake dan ook een inschatting gemaakt worden, zoals de deskundigen hebben gedaan. De rechtbank is echter met [gedaagde sub 1 en A t/m E] van oordeel dat de door deskundigen gemaakte inschatting te laag is. Daartoe wordt het volgende van belang geacht.

De rechtbank is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat (met name) jonge/nieuwe artiesten en ook producenten van talentenshows juist vanwege de aanwezigheid en voordelen van een ‘eigen’ studio kiezen voor [bedrijf F] in plaats van een soortgelijk bedrijf zonder studio dat centraler in het land en dichter bij branche-gerelateerde bedrijven is gelegen. Ook acht de rechtbank aannemelijk dat producenten van talentenshows, als dat (onderscheidend) voordeel van een eigen studio wegvalt, eerder voor een ander (gunstiger gelegen) bedrijf zullen kiezen. Een daling van opbrengsten in deze categorieën na het verlies van de studio zal derhalve, naar het oordeel van de rechtbank, in ieder geval deels moeten worden toegeschreven aan dat verlies. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat [bedrijf F] wellicht (zoals door de heer [M] is gesteld) door het inhuren van externe studioruimte kan blijven voldoen aan de overeenkomsten met artiesten waarin is bepaald dat [bedrijf F] verantwoordelijk is voor de totstandkoming van (geluids)opnamen. Mogelijk wegen de besparingen op eigen studiokosten zelfs (grotendeels) op tegen de kosten van externe inhuur, hetgeen [gedaagde sub 1 en A t/m E] overigens betwist. Echter, dit brengt, met name bij de categorie jonge/nieuwe artiesten, het risico met zich dat deze artiesten ‘overlopen’ naar het bij die externe studio behorende (boekings- en management)bedrijf en bij [bedrijf F] weggaan, waardoor [bedrijf F] alsnog provisie-opbrengsten misloopt. Uit de zijdens [gedaagde sub 1 en A t/m E] overgelegde cijfers ten aanzien van de provisie-opbrengsten in combinatie gezien met de als productie 18 (bij brief van 2 november 2015 zijdens [gedaagde sub 1 en A t/m E] ) overgelegde brief van 28 oktober 2015 van [R] (volgens de (niet betwiste) stelling van [gedaagde sub 1 en A t/m E] de producent van The Voice of Holland), waarin deze aangeeft dat er mede door ‘de onzekerheid over de toekomst van de studio’ destijds (in 2010) is gekozen voor samenwerking met een ander bedrijf, valt in ieder geval af te leiden dat [bedrijf F] een meer dan gerede kans maakte op contracten met de producenten van talentenshows voor de begeleiding van (winnende) deelnemers aan die shows, en het verlies van de studio de (belangrijkste) oorzaak is geweest van het wegvallen van die contracten.

Anderzijds neemt de rechtbank mede in aanmerking dat de heer [M] in zijn rapport stelt dat terugloop een normaal beeld is in de branche terwijl de gemiddelde opbrengst per boeking/optreden en de gemiddelde nominale opbrengst aan provisie per optreden bij het bedrijf stijgt en het gemiddelde provisiepercentage constant blijft en niet is gedaald na sluiting van de studio. Bij pleidooi is zijdens [gedaagde sub 1 en A t/m E] aangevoerd dat in deze niet uitgegaan moet worden van gemiddelden maar van opbrengst en percentages per jaar en per categorie. Deze stelling volgt de rechtbank niet nu de cijfers in het rapport van deskundige [M] voldoende fluctuatie laten zien om het uitgaan van gemiddelden te rechtvaardigen.

Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigt het voorgaande een royalere inschatting van de hoogte van het indirecte deel van de inkomensschade als gevolg van het gemis van de studio dan de deskundigen hebben gedaan. Daar is te meer reden voor nu de deskundigen na de herziening door de heer [M] van de hoogte van de directe inkomensschade van (aanvankelijk) € 5.537,00 per jaar naar € 11.659,00 het totale bedrag aan directe en indirecte inkomensschade ongewijzigd hebben gehandhaafd op € 20.000,00 en daarmee het door hen geschatte aandeel van de indirecte inkomensschade in de totale schadepost in feite hebben verlaagd. Met inachtneming van het voorgaande schat de rechtbank de inkomensschade (direct en indirect) als gevolg van het gemis van de studio op een bedrag van € 40.000,00 per jaar.

De wijze van reconstructie

De kern van het bezwaar van [gedaagde sub 1 en A t/m E] op dit punt is dat [gedaagde sub 1 en A t/m E] van mening is dat deskundigen bij de begroting van de schadeloosstelling ten onrechte als uitgangspunt hebben genomen dat [gedaagde sub 1] een (willekeurig) vervangend (beleggings)pand aankoopt en het bedrijf (de vennootschappen) een vervangend bedrijfspand aanhuurt van een derde. [gedaagde sub 1 en A t/m E] stelt zich op het standpunt dat betrokkenen na onteigening zoveel mogelijk in een zelfde situatie gebracht moeten worden als waarin zij vóór onteigening verkeerden en dus tot uitgangspunt genomen moet worden dat [gedaagde sub 1] een vervangend pand koopt of bouwt en dat verhuurt aan de vennootschappen/het bedrijf.

[gedaagde sub 1 en A t/m E] voert daartoe -kort gezegd- het volgende aan.

Deskundigen gaan ervan uit dat het pand [adres 1] werd aangehouden als duurzame belegging. Dat is onjuist: het pand is aangekocht en steeds gebruikt als bedrijfspand voor het bedrijf [bedrijf F] en moet dan ook worden aangemerkt als een bedrijfsmiddel en niet als beleggingsobject. Daarnaast hebben deskundigen onvoldoende rekening gehouden met de bijzondere omstandigheid dat hier sprake is van een familiebedrijf (opgesplitst in meerdere vennootschappen) en een zodanige verwevenheid tussen eigenaar/verhuurder en de huurders/gebruikers dat feitelijk sprake is van één en dezelfde partij. Bovendien volgt uit het nadere rapport van deskundigen van 1 oktober 2015 dat deskundigen er in hun eerdere rapportage ten onrechte vanuit zijn gegaan dat er binnen enkele maanden na de peildatum (te weten op 1 april 2012) een geschikt vervangend huurpand beschikbaar was. In het nadere rapport gaan deskundigen immers uit van een zoekperiode van 4 á 5 jaar na peildatum.

De rechtbank is van oordeel dat er voldoende redenen zijn om bij de begroting van de schadeloosstelling, anders dan deskundigen hebben gedaan, als uitgangspunt te nemen dat [gedaagde sub 1] in staat dient te worden gesteld om een vervangend bedrijfspand aan te kopen of te bouwen dat geschikt is (of kan worden gemaakt) voor verhuur aan het bedrijf.

Daartoe wordt het volgende overwogen.

Bij de keuze van deskundigen voor het uitgangspunt dat -kort gezegd-

[gedaagde sub 1] (ter vervanging van het pand [adres 1] ) een beleggingspand zou aankopen (en niet zou investeren in een vervangend bedrijfspand) speelde een belangrijke rol dat er op de peildatum (26 november 2010) en de maanden daarna geen adequaat vervangend bedrijfspand te koop was en het bedrijf [bedrijf F] voor de voortzetting van haar activiteiten aangewezen was op het aanhuren van een vervangend pand. In het advies van28 maart 2012 gingen deskundigen ervan uit dat een geschikt vervangend huurpand per 1 april 2012 beschikbaar zou zijn. In het nader advies van deskundigen van 1 oktober 2015 nemen deskundigen een ander standpunt in: zij geven aan dat in verband met de bestemmingsbeperkingen vanwege de bedrijfsactiviteiten van [bedrijf F] en de krapte op de huurmarkt voor (geschikte) vervangende bedrijfspanden ten tijde van de peildatum uitgegaan moet worden van een (ten opzichte van het advies van 28 maart 2012 veel ruimere) zoekperiode van 4 á 5 jaar (na de peildatum) voor het vinden van een geschikt huurpand.

Een redelijk handelend ondernemer maakt, ook naar het oordeel van de rechtbank, uit kostenoogpunt onderscheid tussen huur en koop. Als er op (relatief) korte termijn geen geschikt vervangend bedrijfspand te koop is maar wel een geschikt vervangend pand kan worden gehuurd, ligt het uit kostenoogpunt voor de hand dat gekozen wordt voor het (al dan niet tijdelijk) huren van een bedrijfspand van een (willekeurige) derde. Nu er in dit geval echter van uitgegaan moet worden dat de zoekperiode voor het vinden van een geschikt vervangend huurpand op 4 á 5 jaar moet worden gesteld, ligt aankoop van een willekeurig pand (als beleggingsobject) door [gedaagde sub 1] veel minder voor de hand. In dat geval dient aan de eigenaar/verhuurder een langere termijn gegund te worden voor herinvestering (en reconstructie van het oorspronkelijke bedrijfsconcept) en mag het voor aankoop gereserveerde bedrag langer vast staan. Dit heeft onder meer gevolgen voor de berekening van het voordeel vrijkomend kapitaal.

Bij het voorgaande is in overweging genomen dat de rechtbank, met [gedaagde sub 1 en A t/m E] , van oordeel is dat bij beantwoording van de vraag of met de voorgestane wijze van reconstructie alle rechthebbenden in een gelijkwaardige positie kunnen worden gebracht als waarin zij zonder onteigening zouden hebben verkeerd, niet uitsluitend de financiële gevolgen van die constructiewijze in aanmerking dienen te worden genomen maar ook bijzondere andere omstandigheden daarbij dienen te worden betrokken. De situatie vóór onteigening was in dit geval zo dat huurder en verhuurder van het pand waarin het bedrijf werd uitgeoefend, beiden deel uitmaakten van hetzelfde familiebedrijf. Dat is naar het oordeel van de rechtbank aan te merken als een dergelijke bijzondere omstandigheid. Die situatie brengt immers voordelen met zich voor het bedrijf, die bij een louter financiële benadering buiten beschouwing blijven.

Vóór onteigening werd het bedrijf uitgeoefend in een van [gedaagde sub 1] gehuurd pand. Het bedrijf bestaat uit een holding en diverse dochtervennootschappen en zowel [gedaagde sub 1] als vier van de vijf kinderen [bedrijf F] zijn werkzaam in de vennootschappen terwijl de dagelijkse leiding van het bedrijf (in ieder geval op de peildatum) in handen is van [gedaagde sub 1] en twee van de kinderen [bedrijf F] . [gedaagde sub 1] is daarnaast enig bestuurder van de stichting die de aandelen houdt in de holding, welke holding weer houder is van de aandelen in de (dochter)vennootschappen. Dat huurder en verhuurder deel uitmaken van hetzelfde (familie)bedrijf heeft als voordeel dat zij een gezamenlijk doel/belang hebben: het waarborgen van de continuïteit en succes van het bedrijf. Dat doel/belang zal een redelijk handelend eigenaar/verhuurder, die ondernemer is in een familiebedrijf, bij de keuze tussen aankoop van een vervangend pand als beleggingspand of herinvestering van de opbrengst van het onteigende pand in een pand dat geschikt is (te maken) voor verhuur aan het bedrijf (mogen) mee laten wegen. De keuze voor herinvestering in een pand dat geschikt is als vervangend bedrijfspand is naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet aan te merken als een persoonlijke keuze van [gedaagde sub 1] maar is een keuze in het belang van de continuïteit en succes van het familiebedrijf waarvan zij deel uitmaakt. Het huren van een bedrijfspand van een verhuurder die samen met de huurder deel uitmaakt van hetzelfde (familie)bedrijf brengt immers met zich dat (ook) de investeringen in het pand in beider belang zijn, hetgeen bij huur van een derde partij niet het geval is. In dit geval zien de benodigde investeringen met name op de in- of aanbouw van een studio. Huren van een derde brengt met zich dat het bedrijf [bedrijf F] er rekening mee moet houden dat zij bij het einde van de huur het pand in de oude staat moet terugbrengen, hetgeen aanzienlijke kosten met zich brengt. Voorts zal zij, indien de verhuurder al bereid is (een deel van) de benodigde investeringen voor zijn rekening te nemen, gedurende de hele huurperiode een hogere huurprijs dienen te voldoen, ook na afschrijving van de investeringen in de studio. Dit is een aanzienlijk risico en dat is niet aan de orde als het bedrijf een bedrijfspand huurt van [gedaagde sub 1] zoals in de situatie voor onteigening ook het geval was. Een en ander dient zwaarder te wegen indien, zoals hiervoor overwogen, het vinden van een geschikt vervangend huurpand geen eenvoudige opgave is en een lange zoekperiode gerechtvaardigd wordt geacht.

Uit het vorenstaande volgt dat de rechtbank het standpunt van de Staat dat het uitgangspunt dat [gedaagde sub 1] niet herbelegt in afwachting van het beschikbaar komen van een vervangende locatie voor de onderneming tot zeer aanzienlijke schade leidt, die eenvoudig kan worden vermeden, niet volgt.

Het vorenstaande brengt met zich dat deskundigen zal worden opgedragen hun begroting van de schadeloosstelling voor alle betrokkenen te herrekenen met als uitgangspunt dat [gedaagde sub 1] de opbrengst van het pand [adres 1] zal investeren in de aankoop van een voor verhuur aan het bedrijf [bedrijf F] geschikt pand.

Vervangende locatie

Zoals reeds overwogen werd er in het rapport van deskundigen van 28 maart 2012 vanuit gegaan dat op of kort na de peildatum een geschikt vervangend bedrijfspand op de huurmarkt te vinden zou zijn. In het nadere rapport van 1 oktober 2015 stellen deskundigen zich op het standpunt dat de zoekperiode voor een geschikt vervangend (huur)pand gesteld moet worden op 4 á 5 jaar na peildatum. Aan de hand daarvan hebben deskundigen nader bezien welke vervangende (bedrijfs)huisvesting als uitgangspunt kan dienen bij het begroten van de schadeloosstelling en zij noemen daarbij drie mogelijkheden:

Als mogelijk geschikt vervangend (huur)pand (optie a.) noemen deskundigen het voormalig gemeentehuis te Den Dungen en het voormalig politiebureau te Rosmalen. Voor de mogelijkheid van verplaatsing naar een nieuw te bouwen pand (optie b.) noemen deskundigen de beschikbaarheid van een bedrijfskavel aan de [X] te [woonplaats 4] .

Bij de berekening van de schadeloosstelling bij verplaatsing naar een bestaand vervangend bedrijfspand (optie a.) zijn deskundigen uitgegaan van aanhuur van het oude gemeentehuis in Den Dungen per 1 januari 2016 en, na aanpassing van het pand (inclusief inbouw van de studio), verhuizing van het bedrijf per 1 juli 2016. Bij de berekening van de schadeloosstelling bij een nieuw te bouwen bedrijfspand (optie b.) zijn deskundigen uitgegaan van aankoop van een kavel aan de [X] in [woonplaats 4] (gemeente

’s-Hertogenbosch) per 1 april 2017.

Deskundigen geven voorts aan dat zij van mening zijn dat optie a. als uitgangspunt voor het bepalen van de aan [gedaagde sub 1 en A t/m E] toekomende schadeloosstelling het meest in de rede ligt.

Bij pleidooi heeft [gedaagde sub 1 en A t/m E] zich op het standpunt gesteld dat de schadeloosstelling primair moet worden berekend op basis van verplaatsing naar een nieuw te bouwen pand op de (recent op de markt gekomen) (nieuwbouw)locatie [Y] te ’s-Hertogenbosch, en subsidiair moet worden berekend op basis van verplaatsing naar een nieuw te bouwen pand op de locatie [W] te ’s-Hertogenbosch. Daartoe is zijdens [gedaagde sub 1 en A t/m E] aangevoerd dat het pand in Den Dungen niet als geschikt bedrijfspand is aan te merken, het pand in Rosmalen in beginsel wel geschikt is (te maken) maar inmiddels niet meer beschikbaar is en de bedrijfskavel in [W] , anders dan de door deskundigen aangedragen locatie de [X] , (in beginsel) geschikt is voor het bedrijf [bedrijf F] .

De Staat stelt zich op het standpunt (subsidiair, indien de rechtbank van oordeel is dat reconstructie van de studio als uitgangspunt dient te worden genomen bij de begroting van de schadeloosstelling) dat de schadeloosstelling behoort te worden vastgesteld op basis van de door deskundigen als optie b. (nieuwbouw) gepresenteerde berekening, verplaatsing naar een nieuw te bouwen pand op de locatie [X] te [woonplaats 4] .

De rechtbank is van oordeel dat van een berekening van de schadeloosstelling op basis van verplaatsing naar de locatie [Y] geen sprake kan zijn. Op de eerste plaats omdat deze locatie niet beschikbaar was in de door deskundigen aangehouden zoekperiode van 4 á 5 jaar na peildatum en op de tweede plaats omdat, zoals door [gedaagde sub 1 en A t/m E] zelf wordt gesteld, de hoogte en wijze van investering nog niet duidelijk zijn.

De rechtbank is voorts van oordeel dat bij de berekening van de schadeloosstelling op basis van verplaatsing naar een bestaand pand, het pand in Rosmalen geschikter is dan het pand in Den Dungen en bij de berekening op basis van verplaatsing naar een nieuw te bouwen bedrijfspand, uitgegaan moet worden van de locatie aan [W] in plaats van die aan de [X] .

Daartoe wordt overwogen als volgt.

Ten aanzien van het pand in Rosmalen staat vast dat de bedrijfsactiviteiten van het bedrijf [bedrijf F] vallen binnen de ter plaatse geldende bestemming(en), er ruime mogelijkheden zijn voor het aanbouwen van een gelijkwaardige studio, er voldoende parkeergelegenheid is op eigen terrein, en de locatie goed ontsloten is (de afstand tot de A2 en A59 verschilt nauwelijks van die van het oude bedrijfspand tot die snelwegen).

Nu deskundigen ter zitting hebben aangegeven dat het pand in Den Dungen niet alleen te huur is maar ook te koop, wat door [gedaagde sub 1 en A t/m E] overigens is betwist, zou het pand in aanmerking kunnen komen. Echter, vestiging van het bedrijf [bedrijf F] is daar alleen mogelijk indien het college van B&W (van de gemeente Sint Michielsgestel waartoe Den Dungen behoort) meewerkt aan een afwijking van het ter plaatse geldende bestemmingsplan en niet duidelijk is of zij daartoe bereid is. Daarnaast beschikt het pand in Den Dungen slechts over een (zeer) beperkt aantal parkeerplaatsen op eigen terrein en zijn hoge investeringen nodig om het pand geschikt te maken voor de inbouw van een (gelijkwaardige) studio. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de keuze van een redelijk handelend ondernemer in deze omstandigheden op het pand in Rosmalen zou vallen.

Dat het pand in Rosmalen inmiddels niet meer beschikbaar is, laat onverlet dat het in de zoekperiode beschikbaar is geweest. Bij de abstractie van de feitelijke situatie past dat de schadeloosstelling mede aan de hand van de (fictieve) aankoop van een vervangend, in de zoekperiode redelijkerwijs beschikbaar, geschikt pand wordt begroot.

Ten aanzien van de aangedragen nieuwbouwlocaties stelt de rechtbank vast dat er geen substantieel verschil bestaat tussen de door deskundigen berekende investeringskosten voor aankoop van de locatie aan de [X] (€ 1.271.000,00) en de zijdens [gedaagde sub 1 en A t/m E] begrote investeringskosten voor de aankoop van de locatie aan [W]

(€ 1.282.097,00). Of de planologie aan vestiging van het bedrijf [bedrijf F] in de weg staat is in beide gevallen niet geheel duidelijk en onzeker maar [gedaagde sub 1 en A t/m E] geeft de voorkeur aan de locatie [W] en verwacht dat de bestemming ‘kantoor’ op die locatie niet aan vestiging van haar bedrijf in de weg staat. Daarnaast acht [gedaagde sub 1 en A t/m E] deze locatie qua omgeving en situering geschikter (en qua ontsluiting vergelijkbaar met de locatie van het onteigende) dan de locatie aan de [X] . Met name de ligging van de locatie ten opzichte van de nabijgelegen A2 en A59 spelen daarbij een (grote) rol.

De rechtbank is van oordeel dat de locatie aan [W] qua ontsluiting inderdaad beter vergelijkbaar is met de locatie van het onteigende. Bij gebreke aan andere zwaarwegende aanknopingspunten acht de rechtbank het wenselijk dat bij de berekening van de schadeloosstelling op basis van nieuwbouw van een vervangend pand ten behoeve van de verhuur aan het bedrijf [bedrijf F] uitgegaan wordt van de (fictieve) aankoop van het bouwperceel aan [W] .

Resumé

De rechtbank is van oordeel dat als uitgangspunt voor de begroting van de schadeloosstelling dient te worden genomen dat reconstructie met studio plaatsvindt door middel van aankoop van een bestaand of een nieuw te bouwen pand door [gedaagde sub 1] ten behoeve van verhuur daarvan aan het bedrijf [bedrijf F] . Nu de thans voorliggende begroting van deskundigen is gebaseerd op een ander uitgangspunt, is deze voor de vaststelling van de schadeloosstelling niet geschikt en heeft de rechtbank behoefte aan een nieuwe begroting. Gelet op het hiervoor overwogene zal de rechtbank deskundigen opdragen de aan alle betrokkenen toekomende schadeloosstelling te begroten op basis van voormeld uitgangspunt en daarbij het voormalig politiebureau te Rosmalen en de locatie aan [W] als rekenmodel voor de aankoop van respectievelijk een bestaand en een nieuw te bouwen pand te hanteren. De rechtbank hecht er aan bij de verstrekking van de aanvullende opdracht te vermelden, dat zij afstand wenst te nemen van de uitlatingen van de raadsvrouwe van [gedaagde sub 1 en A t/m E] bij gelegenheid van het pleidooi voor zover zij daarbij -mede op persoonlijke titel- de integriteit en onpartijdigheid van de door de rechtbank benoemde deskundigen in twijfel heeft getrokken. De rechtbank ziet noch in hetgeen is aangevoerd, noch anderszins aanleiding om te twijfelen aan de integriteit en/of objectiviteit van de deskundigen.

[gedaagden] c.s. stelt zich op het standpunt dat [gedaagde 1] c.s., als eigenaar/verhuurder van het pand [a-straat 1-1a] dient te worden vereenzelvigd met de huurders en gebruikers van het pand.

Zij stelt daartoe dat sprake is van een zodanige verwevenheid tussen eigenaar/verhuurder en de huurders en gebruikers dat feitelijk sprake is van één en dezelfde partij, het familiebedrijf [A]. [gedaagde 1] was op peildatum enig bestuurder van Stichting Administratiekantoor Division Holding en Division Holding B.V. (laatstgenoemde was huurder van het pand). Er is sprake van één familiebedrijf dat is opgesplitst in meerdere vennootschappen.

Daarnaast stelt [gedaagden] c.s. dat het bedrijf [A] altijd gevestigd is geweest in panden die eigendom waren van wijlen de heer [betrokkene 1] en [gedaagde 1] en de onteigening weggedacht zou [gedaagde 1] c.s. eigenaar-verhuurder gebleven zijn en de diverse vennootschappen (B.V.'s) huurder en gebruikers. Op langere termijn zouden (als [gedaagde 1] komt te overlijden en de kinderen [gedaagden] ook eigenaar van het pand [1-1a] zouden zijn geworden) eigenaar en huurder dan ook weer in één hand geweest zijn.

Ten slotte geeft [gedaagden] c.s. aan dat er sprake is van een ‘extra’ verwevenheid door de aanwezigheid van de studio. Deze is in 1981 op kosten van de eigenaren en de vennootschappen gezamenlijk gerealiseerd in het aan wijlen de heer [betrokkene 1] en [gedaagde 1] toebehorende pand. Deze aanzienlijke investering door de huurder in het pand van een ‘derde’ was alleen verantwoord omdat eigenaar en huurder feitelijk dezelfde waren.

De rechtbank overweegt ter zake als volgt.

De hoofdregel is dat voor elke rechthebbende/belanghebbende afzonderlijk de schadeloosstelling wordt vastgesteld. Afwijking van die regel is mogelijk in eenvoudige situaties, indien het niet-vereenzelvigen ertoe leidt dat de rechthebbende/belanghebbende niet volledig schadeloos wordt gesteld. In casu is geen sprake van een eenvoudige situatie: er zijn verschillende natuurlijke personen en rechtspersonen, verschillende BV's, een holding en diverse onroerende zaken bij betrokken. Voorts deelt de rechtbank de opvatting van deskundigen dat alle belanghebbenden ook zonder vereenzelviging in een gelijkwaardige positie kunnen worden gebracht als waarin zij zonder onteigening zouden hebben verkeerd. Daarbij is in aanmerking genomen dat [gedaagden] c.s. niet heeft geconcretiseerd dat niet-vereenzelvigen ertoe leidt dat niet alle rechthebbenden/belanghebbenden in een financieel gelijkwaardige positie (kunnen) worden gebracht als waarin zij zonder onteigening zouden hebben verkeerd.

[gedaagden] c.s. voert aan dat het belang van vereenzelviging bestaat in de mogelijkheid voor [gedaagde 1] om een vervangend bedrijfspand aan te kopen ten behoeve van de voortzetting van de ondernemingsactiviteiten in dat pand. Tussen partijen staat echter vast dat er op de peildatum (en de maanden daarna) in de omgeving van Rosmalen/ 's‑Hertogenbosch geen geschikt vervangend bedrijfspand te koop was. Men was derhalve aangewezen op het huren van een vervangend bedrijfspand voor de voorzetting van de ondernemingsactiviteiten. Gegeven die feitelijke situatie op de peildatum dient, naar het oordeel van de rechtbank, voor elke rechthebbende/belanghebbende afzonderlijk bezien te worden hoe deze zich in redelijkheid op de voor hem/haar ontstane situatie na onteigening zou kunnen aanpassen en dient op basis daarvan voor elk van de rechthebbenden afzonderlijk de schadeloosstelling te worden vastgesteld.

De rechtbank is dan ook, met deskundigen, van oordeel dat er voor vereenzelviging van [gedaagde 1] met de huurders en gebruikers van het pand [a-straat 1-1a], onvoldoende grond is. De omstandigheid dat de rechtbank in het onteigeningsvonnis d.d. 2 oktober 2010 bij de vaststelling van het voorschot in navolging van partijen is uitgegaan van Vereenzelvigin maakt het vorenstaande niet anders.

Deskundigen schatten de waarde van het onteigende en het overblijvende van de percelen aan de [a-straat 1-1a] en [a-straat 1b] 40b in totaal op € 976.000,00 (respectievelijk € 745.000,00 en € 231.000,00).

Zijdens de Staat is die waarde begroot op € 1.130.132,00 (respectievelijk € 976.262,00 en € 153.870,00). Zijdens [gedaagden] c.s. is die waarde begroot op € 1.197.000,00 (respectievelijk € 944.665,00 en € 251.717,00).

Als niet, althans niet langer, betwist staat vast, dat deskundigen bij de waardering van het onteigende en het overblijvende van de juiste maten zijn uitgegaan. [gedaagden] c.s. heeft die maten ten pleidooie ook zelf als uitgangspunt genomen. [gedaagden] c.s. heeft aangevoerd, dat deskundigen bij de bepaling van de waarde van de panden [a-straat 1-1a] en [a-straat 1b] volgens de huurwaardemethode een te lage prijs per m² hebben gehanteerd. Op basis van de beschikbare marktgegevens zou het, aldus [gedaagden] c.s., reëel zijn om voor de huurwaardeberekening voor Graafsebaan 40-40a —rekening houdend met het door deskundigen gemaakte onderscheid tussen het voorste deel en het achterste deel van de begane grond— uit te gaan van 134 m² à € 135,00 respectievelijk 247 m² à € 130,00. Voor de eerste verdieping en de zolder van dit pand komt [gedaagden] c.s. dan uit op 104 m² à € 90,00 respectievelijk 55 m² à € 45,00. [gedaagden] c.s. heeft ter onderbouwing van het door haar bepleite prijsniveau gewezen op de huurprijzen per m² van een aantal referentiepanden in de nabije omgeving van het onteigende. Deskundigen hebben weliswaar gewezen op verschillen tussen het pand [a-straat 1-1a] en de door [gedaagden] c.s. aangedragen referentiepanden, maar hebben naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende inzichtelijk gemaakt dat die verschillen een zo grote afwijking van het kennelijk in de regio gebruikelijke huurprijsniveau rechtvaardigen. De rechtbank ziet hierin aanleiding de door deskundigen gehanteerde prijzen in opwaartse richting bij te stellen. Mede rekening houdend met het door de Staat in zijn aanbod gehanteerde prijsniveau waardeert de rechtbank de huurprijzen voor het pand [a-straat 1-1a] (met uitzondering van de studio c.a.) als volgt:

Inzake de bepaling van de huurwaarde van de studio c.a. heeft [gedaagden] c.s. erkend dat deskundigen terecht als uitgangspunt hebben genomen, dat de aanwezigheid van de studio de huurwaarde drukt vanwege de kosten die gemoeid zijn met het geschikt maken van de studio voor verhuur als kantoorruimte. Betwist wordt echter dat deskundigen de kosten van aanpassing juist hebben begroot. In de benadering van [gedaagden] c.s. zouden, aldus [gedaagden] c.s., kosten bespaard kunnen worden door de eigenlijke studio in te richten als vergaderruimte en de bijbehorende ruimte als werkruimte/werkplek. Deskundigen hebben aangevoerd, dat een opdeling van de studio c.a. in stukjes tot een indeling leidt die niet logisch aansluit bij de rest van het pand en de verhuurbaarheid niet ten goede komt. De rechtbank acht dit argument overtuigend en zal deskundigen volgen in hun begroting van de kosten van aanpassing van het pand. In verband met hetgeen in 2.4.2. is overwogen, zal de rechtbank wel uitgaan van een iets hoger huurprijsniveau en de huurprijs voor de studio c.a. bepalen op 124 m² à € 95,00.

Uit het advies van deskundigen volgt, dat zij bij de waardering van de begane grond van het pand [a-straat 1b] vanwege de marktsituatie voor kleinere zelfstandige kantoorruimten een hogere huurwaarde per m² toegekend hebben dan aan de begane grond van het naastgelegen pand [a-straat 1-1a]. Vanwege de door de rechtbank bijgestelde prijs voor de begane grond van laatstgenoemd pand acht de rechtbank het redelijk voor de begane grond van [a-straat 1b] uit te gaan van € 130,00/m². Gelet op de geringe afmetingen van deze ruimten en de navenant beperkte gebruiksmogelijkheden heeft de waardering van de huurwaarde voor de kelder en de verdieping een sterk intuïtief karakter. Mede gelet op het feit dat de door [gedaagden] c.s. voorgestane waardering voor deze ruimten niet significant afwijkt van die van deskundigen ziet de rechtbank geen aanleiding af te wijken van de waardering van deskundigen.

Voor het pand [a-straat 1-1a] bedraagt de huurwaarde dan € 68.965,00 per jaar. De waarde (inclusief overblijvende) wordt dan (12,5 × € 68.965,00=) € 862.062,50 − 7,16% (verwervingkosten) = € 800.340,00 (afgerond).

Voor [a-straat 1b] 40b bedraagt de huurwaarde € 20.680,00 per jaar. De waarde (inclusief overblijvende) wordt dan ( 12,5 × € 20.680,00=) € 258.500,00 − 8,1 % (verwervingskosten) = € 237.500,00 (afgerond).

De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat de aanwezigheid van en het daarmee te allen tijde kunnen beschikken over een eigen geluidsstudio een belangrijk element vormt van de onderneming van [gedaagden] c.s. en, hoewel de bijdrage aan de omzet die direct volgt uit het gebruik van de geluidsstudio relatief beperkt is, (ook) indirect in relevante mate bijdraagt aan het totale bedrijfsresultaat van [gedaagden] c.s.. Bij de begroting van de schadeloosstelling dient derhalve reconstructie van de studio in het vervangende bedrijfspand uitgangspunt te zijn.

De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat het bedrijfspand aan de [b-straat 2] te [b-plaats] op de peildatum moet worden aangemerkt als het meest geschikt als vervangend bedrijfspand voor het pand aan de [a-straat 1-1a]. Daarbij zijn de ligging van het pand in de nabijheid van uitvalswegen, de grootte van het pand, de mogelijkheid om daarin een [b-straat], en de ligging van het pand tegenover een omvangrijk groen sportcomplex, vrijwel grenzend aan een woonwijk, een en ander in vergelijking met het onteigende, in aanmerking genomen.

[gedaagden] c.s. stelt zich op het standpunt dat bij vaststelling van de schadeloosstelling niet uitgegaan dient te worden van het aanhuren van het pand aan de [b-straat] maar van het pand aan de [c-straat 3] te [c-plaats] als vervangende bedrijfsruimte.

De rechtbank is, met deskundigen, van oordeel dat, rekening houdend met de uitgangspunten van de eigenaar van dit pand (met name ten aanzien van de koop/huurprijs), de door [gedaagden] c.s. geraamde omvang van de (hoge) kosten voor noodzakelijke aanpassing daarvan en van de aanbouw van een studio, het pand [c-straat 3] redelijkerwijs niet aangemerkt kan worden als een geschikt vervangend bedrijfspand en aldus ook niet kan dienen als redelijke basis voor het begroten van de schadeloosstelling.

[gedaagden] c.s. heeft aangevoerd dat de gemeente 's‑Hertogenbosch niet bereid is mee te werken aan de voor vestiging van het bedrijf van [gedaagden] c.s. in het pand aan de [b-straat] benodigde bestemmingsplanwijziging. De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat, met name gelet op het gebruik van naastgelegen panden voor andere bestemmingen dan uitsluitend kantoordoeleinden, er op de peildatum redelijkerwijs vanuit gegaan mocht worden dat het door [gedaagden] c.s. beoogde gebruik van het pand binnen de vigerende bestemming viel dan wel dat de gemeente haar medewerking zou verlenen aan wijziging van het bestemmingsplan. Dit geldt temeer nu niet is gebleken dat per peildatum een pand beschikbaar was met de bestemming ‘kantoor en geluidstudio’; onder dergelijke omstandigheden is de gemeente gehouden haar medewerking te verlenen aan bestemmingsplanwijziging indien er voor vestiging van een specifiek bedrijf als het onderhavige nergens (in het relevante gebied) in een bestemmingsplan mogelijkheden zijn.

[gedaagden] c.s. stelt zich voorts op het standpunt dat het pand [b-straat] functioneel ongeschikt is voor de door [gedaagden] c.s. uit te oefenen bedrijfsactiviteiten en de kostenraming van deskundigen incompleet is.

Deskundigen hebben in het kader van de schadebegroting inzichtelijk gemaakt op welke wijze het pand [b-straat] geschikt gemaakt kan worden voor de bedrijfsactiviteiten van [gedaagden] c.s., uitgaande van het afwerkingsniveau van het onteigende pand en aan de hand van een raming van de eigenaar van het pand van de kosten van een dergelijke verbouwing. Dat de kostenraming van deskundigen in deze een meer globaal karakter heeft dan de ramingen van de door [gedaagden] c.s. geraadpleegde bouwbedrijven, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de kostenraming van deskundigen als incompleet moet worden gekwalificeerd.

De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat er geen reden is om aan te nemen dat het verbouwingsplan voor de inbouw van de studio niet kan worden gerealiseerd en het pand na verbouwing niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit.

Het bezwaar van [gedaagden] c.s. dat de deskundigen bij de kostenraming voor de verbouwing zijn uitgegaan van een te kleine oppervlakte van de studio wordt verworpen. Daarvoor acht de rechtbank van belang dat het verschil in oppervlakte niet erg omvangrijk is en een nieuwe studio qua oppervlakte niet exact gelijk hoeft te zijn aan de oude studio om als redelijke vervanging in aanmerking te komen. Het gegeven dat een studio moet worden ingebouwd voor de bedrijfsactiviteiten van [gedaagden] c.s. brengt met zich dat elk bestaand bedrijfspand in meer of mindere mate beperkingen in dat verband met zich brengt. Onder die omstandigheden zal voor een redelijk handelend ondernemer, naar het oordeel van de rechtbank, de beperkter oppervlakte niet maken dat het pand niet als vervangend pand kan worden aangemerkt. Dit geldt temeer omdat niet gebleken is dat per peildatum een zonder meer geschikt pand beschikbaar was.

[gedaagden] c.s. heeft aangegeven dat extra bouwkundige voorzieningen nodig zijn omdat het geluid in de studio geen hinder mag veroorzaken in de aangrenzende panden en dat anderzijds het geluid en trillingen van buiten het pand niet mogen doordringen in de studio. Deskundigen hebben, in overleg en samenspraak met de door hen ingeschakelde akoestisch deskundige, bij het programma van eisen voor de studio die aandachtspunten in aanmerking genomen.

De rechtbank ziet dan ook geen reden om aan te nemen dat het door deskundigen ontworpen verbouwingsplan niet kan worden gerealiseerd.

[gedaagden] c.s. heeft ook aangevoerd dat de deskundigen ten onrechte niet een langere zoekperiode voor een vervangend pand in aanmerking genomen hebben. Dat binnen een langere zoekperiode een pand gevonden had kunnen worden dat zonder meer geschikt zou zijn, is gesteld noch gebleken. Nu door [gedaagden] c.s. aan de hiervoor vermelde stelling geen conclusie is verbonden, zal de rechtbank daaraan dan ook voorbij gaan.

De bezwaren van [gedaagden] c.s. ten aanzien van de bijkomende schade hebben met name betrekking op de door deskundigen begrote kosten van verhuizing en herinstallatie van de studio, de kosten voor aansluiting IT/elektriciteit en de aanloop- en stagnatieschade. Deskundigen begroten deze respectievelijk op twee maal € 5.000,00 en € 8.500,00 (zowel voor de tijdelijke verplaatsing ([d-straat]) als voor de definitieve verplaatsing ([b-straat]) van de ondernemingsactiviteiten) en € 44.400,00 en € 29.600,00 voor de aanloop- en stagnatieschade.

De zijdens [gedaagden] c.s. ingeschakelde deskundige, OAG makelaars & rentmeesters, heeft in zijn rapport (gevoegd als bijlage 10 bij de brief van mr. Zeilmaker d.d. 23 augustus 2012) dezelfde bedragen gehanteerd bij de berekening van de hiervoor genoemde posten.

Eerst bij pleidooi worden zijdens [gedaagden] c.s. andere, veel hogere bedragen en andere berekeningen, gebaseerd op een eveneens door OAG makelaars & rentmeesters gemaakte berekening (gehecht aan de pleitnota van mr. Zeilmaker), naar voren gebracht.

De rechtbank is van oordeel dat het op de weg van [gedaagden] c.s. had gelegen deze eerst bij pleidooi opgevoerde nieuwe bedragen, die sterk afwijken van de bedragen die zij tot op dat moment naar voren heeft gebracht, inzichtelijk en verifieerbaar te onderbouwen en met name ook de reden van afwijking van het oorspronkelijke standpunt toe te lichten. Dat heeft [gedaagden] c.s. niet (voldoende) gedaan.

Bij de berekening van de kosten van de onderhavige posten zal de rechtbank dan ook de door de deskundigen gehanteerde bedragen hanteren.

Ook voor de post inkomstenderving tijdelijk gemis studio geldt dat het daarvoor door de deskundigen begrote bedrag gelijk is aan het door OAG makelaars & rentmeesters in haar berekening (bijlage 10 bij brief mr. Zeilmaker d.d. 23 augustus 2012) genoemde bedrag. Het thans door [gedaagden] c.s. genoemde bedrag van € 143.000,00 per jaar kan uit hetgeen ter toelichting daarop onder punt 52 en 165 van de pleitnota van mr. Zeilmaker is vermeld, waarnaar wordt verwezen, niet worden afgeleid. De rechtbank zal op dit punt de begroting van de deskundigen volgen.

Deskundigen hebben ten pleidooie aangegeven dat zij met [gedaagden] c.s. van mening zijn dat [gedaagden] c.s. een vergoeding van € 5.000,00 toekomt voor te maken makelaarskosten voor het aanhuren van een tijdelijke locatie. De rechtbank volgt deskundigen daarin.

[gedaagden] c.s. stelt zich op het standpunt dat het door deskundigen begrote bedrag voor de kosten van heropening te laag is. [gedaagden] c.s. wijst er op dat een heropening van een nieuwe locatie in de showbizzwereld uitbundig en zeker niet karig moet worden opgezet.

De rechtbank is, met deskundigen, van oordeel dat de redelijke kosten van heropening door de Staat dienen te worden vergoed maar dat indien [gedaagden] c.s. kiest voor grootse festiviteiten bij de heropening, de kosten van die keuze niet als onteigeningsgevolg door de Staat vergoed dienen te worden.

Voor toekenning van een vergoeding voor het maken van een nieuwe catalogus ziet de rechtbank onvoldoende grond. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, valt niet in te zien dat het noodzakelijk is om, naast het maken van reclame, in verband met de heropening en de nieuwe studio een nieuwe catalogus te maken om een en ander prominent in de markt te zetten.

Voor een aparte vergoeding van de door [gedaagden] c.s. gestelde kosten van een makelaar ingeschakeld voor de zoektocht naar en aankoop van een nieuwe definitieve locatie is geen grond nu deze kosten door deskundigen zijn meegenomen in de kosten in verband met de definitieve verplaatsing.

Ten slotte heeft [gedaagden] c.s. gesteld dat schade wordt geleden als gevolg van de langdurige opslag van studiomaterialen. [gedaagden] c.s. begroot deze ‘uitvalschade’ op € 34.000,00.

Ook voor deze post geldt dat deze eerst bij pleidooi naar voren is gebracht. Deskundigen stellen zich op het standpunt dat er bij deugdelijke opslag van dergelijke schade geen sprake is. De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat deze schade zich voordoet.

Voor zover niet in het voorgaande behandeld, volgt de rechtbank het advies van de deskundigen en de gronden waarop dit berust.

De rechtbank verenigt zich met het advies van de deskundigen voor zover daar in het voorgaande niet van af is geweken en maakt dat tot het hare. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen in zoverre bij de berekening van de schadeloosstelling de juiste uitgangspunten hebben gehanteerd en dat de motivering van het advies overtuigend is.

Uit het vorenstaande volgt dat de aan [gedaagden] c.s. toe te kennen schadeloosstelling € 1.187.772,00 (€ 800.340,00 + € 78.678,00 + € 289.698,00 + € 5.000,00 + € 14.056,00) bedraagt en aan de kinderen [gedaagden] toe te kennen schadeloosstelling € 255.800,00 (€ 237.500,00 + € 18.300,00) bedraagt, derhalve in totaal (aan [gedaagden] c.s. toe te kennen) € 1.443.572,00.

Tussen deze aan [gedaagden] c.s. toekomende schadeloosstelling en het (aan [gedaagde 1] c.s. toegekende) voorschot van € 1.279.243,80 bestaat een verschil van € 164.328,20.

Dit bedrag moet worden vermeerderd met de rente over dit laatste bedrag over de periode tussen de datum van inschrijving van het vonnis van onteigening, 26 november 2010, en de datum van dit vonnis, 3 juli 2013 Het toe te passen percentage is, zoals gebruikelijk, dat van de (samengestelde) wettelijke rente.

Het voorschot is volledig toegekend aan [gedaagde 1] c.s., aan de kinderen [gedaagden] is geen voorschot toegekend. Teneinde te kunnen vaststellen welk deel van de te berekenen rente aan [gedaagde 1] c.s., en welk deel aan de kinderen [gedaagden] toekomt, gaat de rechtbank uit van de fictie dat het voorschot in dezelfde verhouding als de hiervoor berekende bedragen voor schadeloosstelling voor [gedaagde 1] c.s. en voor de kinderen [gedaagden] (respectievelijk 82,3% en 17,7% van het totaalbedrag). De aan [gedaagde 1] c.s. te vergoeden rente dient dan berekend te worden over een bedrag van € 134.954,35 (€ 1.187.772,00 -/- 1.052.817,65). De aan de kinderen [gedaagden] te vergoeden rente moet worden berekend over een bedrag van € 29.373,85 (€ 255.800,00 -/- 226.426,15).

Aldus berekend bedraagt de aan [gedaagde 1] c.s. te vergoeden rente € 12.216,13 en aan de kinderen [gedaagden] € 2.658,94.

De aan [gedaagde 1] c.s. toe te kennen schadeloosstelling komt daarmee uiteindelijk op € 1.187.772,00 + € 12.216,13 geeft € 1.199.988,13 en de kinderen [gedaagden] toe te kennen schadeloosstelling komt daarmee uiteindelijk op € 255.800,00 + € 2.658,94 geeft € 258.458,94.

Na aftrek van de respectieve (fictieve) voorschotten dient de Staat aan [gedaagde 1] c.s. te voldoen een bedrag van (€ 1.199.988,13 -/- € 1.052.817,65 =) € 147.170,48 en aan de kinderen [gedaagden] een bedrag van (€ 258.458,94 -/- € 226.426,15 =) € 32.032,79. Deze bedragen moeten worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag der voldoening.

De Staat zal, nu de schadeloosstelling het bedrag van de bij dagvaarding aangeboden schadeloosstelling overtreft, worden veroordeeld in de kosten van het geding, die van de rechtbankdeskundigen daaronder begrepen. De rechtbank zijn immers geen omstandigheden gebleken die zouden moeten leiden tot toepassing van artikel 50 lid 3 van de onteigeningswet.

[gedaagden] c.s. verzoeken de Staat te veroordelen de navolgende kosten te vergoeden.

Kosten juridische bijstand:

De declaraties van mr. Vermeulen betreffen werkzaamheden die zijn verricht in de periode voorafgaand aan de tervisielegging van de onteigeningsstukken en het indienen van het verzoekschrift ex artikel 54 A Onteigeningswet. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, valt uit de declaraties niet, althans onvoldoende af te leiden dat deze werkzaamheden betrekking hebben op de onderhavige onteigeningsprocedure. Uit de overgelegde specificaties bij de declaraties kan wel afgeleid worden dat de werkzaamheden, in ieder geval deels, betrekking hebben gehad op andere kwesties dan de onderhavige onteigening. Gelet daarop komen de kosten van mr. Vermeulen niet voor vergoeding in aanmerking.

Voor de declaraties van mr. Albert geldt grotendeels hetzelfde als hiervoor is overwogen ten aanzien van de declaraties van mr. Vermeulen. Ook voor deze declaraties geldt dat zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet, althans onvoldoende afgeleid kan worden dat deze werkzaamheden betrekking hebben op de onderhavige onteigeningsprocedure. Uit de overgelegde specificaties bij de declaraties kan wel afgeleid worden dat de werkzaamheden, in ieder geval deels, betrekking hebben gehad op andere kwesties (‘arbeidsovereenkomst aanpassen’ in de specificatie bij de declaratie van 11 juni 2009, ‘adm. onteigening’ in de declaratie van 6 oktober 2009 en ‘Tracébesluit’ in de declaratie van 4 december 2009) dan de onderhavige onteigening.

Gelet daarop komen ook de kosten van mr. Albert niet voor vergoeding in aanmerking.

De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de specificaties gevoegd bij de declaraties, deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt in het kader van de onderhavige onteigeningsprocedure terwijl deze kosten ook qua omvang de redelijkheidstoets kunnen doorstaan.

De kosten van mr. Van Dun komen derhalve voor vergoeding in aanmerking.

Ook deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking, behoudens de kosten die betrekking hebben op het (afgewezen) verzoek van [gedaagden] c.s. om (één van) de door de rechtbank benoemde deskundigen te vervangen. De rechtbank is van oordeel dat de extra kosten die de behandeling van dit verzoek met zich gebracht hebben niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat dit verzoek ongegrond is bevonden. Nu uit de specificatie bij de declaraties van mr. Zeilmaker over de maanden november en december niet exact valt af te leiden welke van de daarin vermelde werkzaamheden (uitsluitend) betrekking hebben op het vervangingsverzoek, begroot de rechtbank deze ex aequo et bono op € 3.500,00. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de vergoeding van de kosten van mr. Zeilmaker.

[gedaagden] c.s. stellen zich op het standpunt dat het inschakelen van mr. drs. Van Vlokhoven redelijk was, met name nu [gedaagden] c.s. zich vooral richtte op het zoeken van (tijdelijke) vervangende bedrijfsruimte.

Zonder nadere toelichting, welke ontbreek, valt niet in te zien dat de inschakeling van mr. drs. Van Vlokhoven, naast de reeds ingeschakelde advocaten, redelijk moet worden geacht. Dat mr. drs. Van Vlokhoven als ‘huisjurist’ van [gedaagden] c.s. op de hoogte is van het bedrijf en de bedrijfsvoering en [gedaagden] c.s. reden zag de coördinatie van de onteigeningsprocedure aan mr. drs. van Vlokhoven uit te besteden, zoals door [gedaagden] c.s. is aangevoerd, is onvoldoende om te oordelen dat de kosten van deze deskundige voor vergoeding door de Staat in aanmerking komen.

De Staat heeft nog aangevoerd dat matiging van de vergoeding voor juridische kosten op zijn plaats is nu als gevolg van de diverse advocaatwisselingen overlap van werkzaamheden heeft plaatsgevonden en de kosten daarvan voor rekening van [gedaagden] c.s. dienen te blijven. De rechtbank is van oordeel dat, nu de kosten van mr. Vermeulen en mr. Albert om hiervoor vermelde redenen niet voor vergoeding in aanmerking komen, er voor matiging van de vergoeding van de kosten voor juridische bijstand als door de Staat bedoeld onvoldoende grond is.

[gedaagden] c.s. verzoeken de Staat te veroordelen de navolgende kosten te vergoeden.

Kosten (overige) deskundige bijstand:

De Staat acht het aantal door deze deskundige aan de onteigening bestede uren (afgerond 400) buitengewoon fors.

Anders dan de Staat is de rechtbank van oordeel dat, gelet op de diverse door OAG uitgevoerde berekeningen en uitgebrachte rapporten en adviezen, welke zijdens [gedaagden] c.s. ter onderbouwing van hun standpunten in de procedure, met name ook hun standpunt ten aanzien van de hoogte van de vast te stellen schadeloosstelling, naar voren zijn gebracht, het niet onredelijk is te achten dat OAG bij veel overlegsituaties waarin mr. Zeilmaker betrokken was aanwezig is geweest en evenzeer dat OAG ook op deelonderwerpen in het kader van de schadeloosstelling notities heeft opgesteld.

De Staat heeft aangegeven dat OAG zich ook en zeer uitgebreid heeft bezig gehouden met kwesties die op het terrein van de advocaat liggen. Als (enig) voorbeeld daarvan wijst de Staat op de 8 uren die blijkens de specificatie aan het onderwerp vereenzelviging zijn besteed. De rechtbank is met de Staat van oordeel, dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien valt dat deze kosten die verband houden met een juridisch onderwerp, in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking komen.

Daarnaast blijkt uit de specificatie dat OAG 4 uren heeft gedeclareerd voor werkzaamheden op 4 augustus 2009 met als omschrijving ‘wijzigen rapport client inzake BOEKHOUDING, hevo/Drijvers, advies voor admin. Procedure’. Kosten voor werkzaamheden in het kader van de administratieve procedure komen niet voor vergoeding in aanmerking.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de kosten van OAG voor vergoeding in aanmerking komen, doch daarop een bedrag van € 1.500,00 in mindering moet worden gebracht als zijnde kosten voor werkzaamheden die niet voor vergoeding door de Staat in deze procedure in aanmerking komen.

De kosten van RSP komen niet voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking nu in de door deskundigen begrote schadeloosstelling (welke op dit punt wordt gevolgd) de inschakeling van een makelaar voor de aankoop van een vervangende belegging al is begrepen.

De Staat maakt bezwaar tegen vergoeding van deze kosten omdat deze verband houden met het in- of aanbouwen van een geluidsstudio in een vervangend object en in de door de (rechtbank)deskundigen geadviseerde vergoeding al een vergoeding is begrepen voor het ontwerp van de geluidsstudio. De rechtbank verwerpt dit bezwaar. Nu Hevo, Bisseling en Peutz zijn ingeschakeld teneinde de berekening van (rechtbank)deskundigen te toetsen, komen de kosten daarvan voor vergoeding door de Staat in aanmerking.

Daarnaast acht de rechtbank de bezwaren zijdens de Staat ten aanzien van de gestelde dubbele werkzaamheden onvoldoende onderbouwd en komen de in rekening gebrachte kosten de rechtbank niet bovenmatig voor. Deze kosten komen derhalve voor vergoeding door de Staat in aanmerking.

De Staat heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de door de deskundigen ingediende declaraties te becommentariëren.

De rechtbank zal de Staat veroordelen deze, naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid gemaakte kosten, te vergoeden.