6.4.2 Voorwaarden waaronder het huurbeding kan worden ingeroepen

Een marginaal verschil tussen het Engelse en Nederlandse recht dient zich aan bij de voorwaarden waaronder een hypotheekhouder tot beëindiging van huurovereenkomsten mag overgaan respectievelijk het huurbeding kan inroepen. Naar Engels recht ontstaat die bevoegdheid doorgaans wanneer zich een situatie voordoet als bedoeld in de al meerdere malen genoemde lijst van events of default, op grond waarvan de hypotheekhouder het vastgoed in bezit mag nemen.1

Naar Nederlands recht moet voor een beroep op een huurbeding de executie van het verhypothekeerde vastgoed zijn aangezegd.2 Voor het opstarten van die procedure is nodig dat de hypotheekgever in verzuim is.3 Dat verzuim moet volgens de wettekst van art. 3:268 BW zien op de financiële verplichtingen van de hypotheekgever, wat een ogenschijnlijke beperking oplevert ten opzichte van de algemenere verzuimeis onder het Engelse recht. De Nederlandse hypotheekhouder kan dit echter vrij eenvoudig ondervangen door in de kredietovereenkomst de volledige hypothecaire vordering opeisbaar te maken als bijvoorbeeld de informatieplicht niet wordt nagekomen, of de loan-to-value verhouding te hoog wordt (de verhouding tussen de uitstaande lening en de waarde van het onderpand). Kan de hypotheekgever de opgeëiste vordering niet binnen de gestelde termijn terugbetalen, dan treedt het verzuim in, zoals bedoeld in art. 3:268 BW, en kan vervolgens de executieverkoop worden aangezegd en het huurbeding worden ingeroepen.4

Indien het verhypothekeerde vastgoed woonruimte betreft, moet de hypotheekhouder naar Nederlands recht overigens voorafgaand aan de openbare verkoop het huurbeding inroepen, tenzij sprake is van een van de uitzonderingen als bedoeld in art. 3:264 lid 1 onder a, b of c BW. Deze verplichting is vooral bedoeld voor verhypothekeerd particulier vastgoed: zij is met de Wet executieveilingen 2015 aan art. 3:264 BW toegevoegd om het risico te elimineren dat particuliere veilingkopers ongewild huurders in hun zojuist aangekochte woning aantreffen.5 Bij commercieel vastgoed doet zich dit probleem over het algemeen niet voor en geldt de uitzondering als bedoeld in art. 3:264 lid 1 onder a BW: de instandhouding van de huurovereenkomst is in het belang van de executieopbrengst, zodat er geen verplicht beroep op het huurbeding hoeft te worden gedaan.6

Het verschil met het Engelse recht zit praktisch dus in het doen van een aanzegging van de executieverkoop. Zoals ik hiervoor in par. 6.2.1 al uiteen heb gezet, meen ik dat deze aanzegging in een verkooptraject een bescheiden hindernis vormt. De ontruiming geschiedt immers ter voorbereiding op een verkoop, zodat de aanzegging van die voorgenomen verkoop veelal niet meer dan een formaliteit zal zijn. Ondanks het verschil in goederenrechtelijke aard van het huurrecht, blijkt de positie van een hypotheekhouder ten opzichte van de huurders van het vastgoed tussen de beide rechtsstelsels in de praktijk uiteindelijk vergelijkbaar te zijn.