Rb. Midden-Nederland, 25-10-2017, nr. 5253315 / MC EXPL 16-8255

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[gedaagde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. E.L.F. de Meijer.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

De kantonrechter handhaaft hetgeen reeds in voornoemd tussenvonnis is overwogen.

Tussen partijen is in geschil of artikel 24 van de huurovereenkomst - waarin onder meer is bepaald dat zonweringsinstallaties en keukenapparatuur niet tot het gehuurde behoren - in strijd is met dwingendrechtelijke regels.

Voor beantwoording van deze vraag is allereerst van belang of (de ter discussie staande zaken (de zonwering en de keukenapparatuur) bestanddeel zijn van het onroerende gehuurde. Deze vraag dient te worden beoordeeld aan de hand van artikelen 3:4 BW.

Artikel 3:4, eerste lid, BW bepaalt dat al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel van die zaak is. Volgens vaste jurisprudentie (Hoge Raad 15 november 1991 ECLI: NL:HR:1991:ZC0412) kan daarvan sprake zijn indien gebouw (in dit geval het gehuurde) en apparatuur (in dit geval de zonwering en de keukenapparatuur) in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd en/of het gebouw uit het oogpunt van geschiktheid als gebouw bij het ontbreken van de apparatuur als onvoltooid moet worden beschouwd. Vervolgens kan volgens artikel 3:4, tweede lid, BW een zaak ook bestanddeel worden van de hoofdzaak als er sprake is van zodanige verbondenheid dat die zaak niet meer kan worden afgescheiden van het gehuurde zonder dat beschadiging van betekenis aan het gehuurde wordt toegebracht.

De zonwering

De vraag of zonwering als een bestanddeel als bedoeld in artikel 3:4, eerste lid, BW van het gehuurde kan worden aangemerkt dien naar het oordeel van de kantonrechter in onderhavig geval bevestigend te worden beantwoord. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Alle woningen van het appartementencomplex waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt, zijn al bij de bouw van het complex voorzien van zonneschermen. Tijdens de bouw van het appartementencomplex zijn ook bouwkundige voorzieningen getroffen om de zonwering onderdeel van het gebouw te laten zijn. Zo ligt de railconstructie - waardoor de schermen geleid worden - zoals door de kantonrechter is waargenomen en door [gedaagde] (in punt 20 van de conclusie van antwoord) ook is erkend, verzonken in het kozijn. Daarnaast is de (rail)constructie over de gehele hoogte en breedte van de gevels bevestigd. Daarnaast is door [eiser sub 2] c.s. onweersproken gesteld dat de zonneschermen (in opgerolde toestand) verdwijnen in een kast, die ook (een onafscheidelijk) onderdeel uitmaakt van het kozijn. Dat die kasten zich achter een glasplaat bevinden en niet zichtbaar zijn, zoals door [gedaagde] is aangevoerd, is daarbij niet van belang. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat bij (eventuele) verwijdering van de zonneschermen, zowel de kasten (waarin de zonneschermen verdwijnen) als de glasplaat zullen worden gehandhaafd. De kasten hebben dan echter geen zelfstandige functie meer. Dit wijst naar het oordeel van de kantonrechter erop dat de kasten en de glasplaat (geïntegreerd) onderdeel uitmaken van het kozijn en dat de gehele zonweringsinstallatie onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Verder heeft de kantonrechter waargenomen dat de screens worden bediend met een knop aan de binnenzijde van het gehuurde en dat de elektra daarvoor is weggewerkt in de muur. Ook de bediening van de zonwering is derhalve in constructief opzicht specifiek op het gehuurde afgestemd.

Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat de zonwering niet van het gehuurde kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht (als bedoeld in artikel 3:4 lid 2 BW). [eiser sub 2] c.s. heeft gesteld dat de zonwering niet zonder schade en/of hoge kosten verwijderd kan worden. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [eiser sub 2] c.s. gesteld dat de complete railconstructie aan de buitenzijde van de gevel verwijderd moet worden. [gedaagde] heeft daar tegenover weliswaar gesteld dat de zonneschermen verwijderd kunnen worden zonder dat de complete railconstructie verwijderd dient te worden, maar dit bevestigt naar het oordeel van de kantonrechter juist dat de complete railconstructie niet zonder grote kosten en/of schade verwijderd kan worden. Immers, [gedaagde] heeft alleen gesteld dat de schermen makkelijk te verwijderen zijn. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe de railconstructie - die is geïntegreerd in het kozijn - zonder schade en/of hoge kosten verwijderd kan worden.

De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat de zonwering

in onderhavig geval (als bestanddeel van het gehuurde in de zin van artikel 3:4 BW)

aangemerkt dient te worden en derhalve als onroerende aanhorigheid van het gehuurde (artikel 7:233 BW). Het onderhoud aan de zonwering komt derhalve op grond van artikel 7:204 juncto artikel 7:206 juncto artikel 7:217 BW voor rekening van de verhuurder. Deze wetsartikelen zijn in zoverre van dwingend recht dat er niet ten nadele van de huurders van mag worden afgeweken (artikel 7:242 BW). Nu de genoemde bepalingen strekken ter bescherming van de huurders, leidt dit tot de conclusie dat artikel 24 van de huurovereenkomst, op dit punt in strijd is met dwingend recht. [eiser sub 2] c.s. kan derhalve op grond van artikel 3:40, tweede lid, BW, vernietigen. Het beroep van [eiser sub 2] c.s. op vernietiging van artikel 24 van de huurovereenkomst slaagt - voor zover het de zonweringsinstallatie betreft - dus.

De vordering van [gedaagde] om [eiser sub 2] c.s. te veroordelen over te gaan tot herstel van de defecte zonneschermen zal derhalve ook worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld.

De keukenapparatuur

De kantonrechter overweegt dat bij beoordeling van de vraag of de keukenapparatuur een roerende dan wel onroerende zaak is, de in 2.3 en 2.4 genoemde maatstaf eveneens heeft te gelden.

De kantonrechter stelt voorop dat het van de specifieke omstandigheden van het geval - zoals de inrichting en constructie van de keuken en de mate waarin apparatuur en inrichting op elkaar is afgestemd - afhangt of keukenapparatuur een bestanddeel vormt van het gehuurde (zie Hof Arnhem-Leeuwarden 6 maart 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV8855).

Wat betreft de keukenapparatuur in onderhavig geval (het fornuis, de koelkast en de vaatwasser) is de kantonrechter van oordeel dat deze niet kan worden aangemerkt als een bestanddeel van het gehuurde in de zin van artikel 3:4 lid 1 BW. Daartoe wordt als volgt overwogen.

De kantonrechter is van oordeel dat niet valt in te zien dat de keukenapparatuur naar verkeersopvattingen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Door [eiser sub 2] c.s. is alleen gesteld dat naar de huidige verkeersopvatting een woning zonder afwasmachine, fornuis en een oven niet als compleet wordt aangemerkt, maar zij heeft nagelaten haar stelling nader te onderbouwen terwijl dit, tegenover het verweer van [gedaagde] dat zij het merendeel van haar woning verhuurt zonder genoemde keukenapparatuur, wel op haar weg had gelegen. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, valt derhalve niet in te zien waarom het gehuurde zonder keukenapparatuur als onvoltooid moet worden beschouwd.

Daarnaast wordt overwogen dat [eiser sub 2] c.s. gesteld noch onderbouwd heeft dat de keukenapparatuur niet van de woning kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht als bedoeld in artikel 3:4, tweede lid, BW. De kantonrechter gaat daarom, zoals ook door [gedaagde] is aangevoerd, ervan uit dat keukenapparatuur zonder beschadiging van betekenis van het gehuurde kan worden verwijderd zodat de keukenapparatuur niet op grond van laatstgenoemd artikel als bestanddeel van het gehuurde kan worden aangemerkt.

Het voorgaande betekent dat nu de keukenapparatuur geen bestanddeel van het gehuurde is, deze evenmin onroerend is. Dit betekent dat artikel 24 van de huurovereenkomst op dit punt niet in strijd is met de dwingend rechtelijke bepalingen inzake het onderhoud van het gehuurde. De vordering tot vernietiging van artikel 24 - voor zover het de keukenapparatuur betreft - zal dan ook worden afgewezen

Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren op na te melden wijze.

De kantonrechter

verklaart voor recht dat de zonneschermen bestanddeel van het gehuurde zijn en dat onderhoud, herstel en vervanging daarvan voor rekening van [gedaagde] komen;

verklaart voor recht dat het bepaalde in artikel 24 van de huurovereenkomst voor zover dat ziet op de zonweringsinstallatie, in strijd is met dwingendrechtelijke regels die bepalen welk onderhoud voor rekening van verhuurders komt en welk onderhoud voor rekening van huurders en vernietigt die bepaling in zoverre;

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie weken na heden, over te gaan tot herstel van de defecte zonneschermen;

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2017.