4.9.11 De voordelen van een huurconstructie

Het voordeel van een huurconstructie is allereerst dat zij betrekking kan hebben op zowel onroerende als roerende zaken.1 Een ander voordeel is dat de wet in art. 7:216 BW de huurder de mogelijkheid biedt om de door hem toegevoegde zaak af te scheiden, ook als deze zaak door de toevoeging is nagetrokken.2 Dit houdt in dat geen wetswijziging of een “omslag in de rechtspraak” nodig is om de regels van natrekking te omzeilen. Het wettelijke systeem blijft in stand, de natrekkingsregels gelden onverkort. Aan het eenheidsbeginsel wordt hierdoor niet getornd. De huurovereenkomst is weliswaar een verbintenisrechtelijke overeenkomst, maar zij vertoont zakenrechtelijke trekken, bijvoorbeeld door de regel dat een koopovereenkomst geen huurovereenkomst breekt.3 Zolang het huurrecht blijft bestaan (zelfs tot de ontruiming), blijft het afscheidingsrecht ook bestaan. Daarnaast heeft, zoals hierboven aangegeven, het ius tollendi zakelijke werking.4 Het recht is in te stellen tegen de beperkt gerechtigde van de hoofdzaak, ook na faillissement van de verhuurder.5 Dat de iura tollendi goederenrechtelijk effect hebben, blijkt ook uit de bespreking in de parlementaire geschiedenis. Een uitdrukkelijke wens was immers om de onbillijke gevolgen van natrekking terug te draaien, zonder dat uitzonderingen werden gemaakt op de natrekkingsregels. Door de iura tollendi is immers sprake van een “verfijning van het rechtssysteem”.6 Tot slot heeft de Hoge Raad in een tweetal arresten bepaald dat een faillissement in beginsel geen invloed heeft op bestaande wederkerige overeenkomsten.7 Dit betekent dat een curator de huurovereenkomst dient te respecteren indien de huiseigenaar (verhuurder bij overeenkomst 2) failleert. Als de curator bijvoorbeeld het huis overdraagt, dan tast de overdracht de huurovereenkomst van het dak niet aan. Wel kan de curator de huurovereenkomst ten aanzien van de zonnepanelen beëindigen. De producent kan in dat geval gebruik maken van zijn afscheidingsrecht.