5.7.3.1 Overstapregeling 2017 Amsterdam

De Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 van de gemeente Amsterdam werd bij raadsbesluit van 28 juni 2017 vastgesteld.1 Erfpachters kunnen zich online aanmelden om over te stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Indien aan de voorwaarden wordt voldaan ontvangt de erfpachter een aanbod van de gemeente, door aanvaarding waarvan een overeenkomst tot stand komt onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. De goedgekeurde overeenkomst wordt vastgelegd in een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. Het verzoek kan op elk gewenst moment gedaan worden. Aan het einde van een canontijdvak doet de gemeente een aanbieding tot voortzetting van de voortdurende erfpacht en een aanbieding tot overstap naar eeuwigdurende erfpacht, naar keuze van de erfpachter. Het college dat in 2018 aantrad biedt erfpachters die voor 2020 overstappen naar het nieuwe stelsel een korting van tien procent en heeft aangekondigd een adviescommissie in te stellen die de toekomst van het erfpachtstelsel gaat onderzoeken.2

De Overstapregeling kent de volgende voorwaarden. Het erfpachtrecht moet uitsluitend een woonbestemming hebben, maar niet vallen onder de erfpachtvoorwaarden voor woningcorporaties of havengebieden.3 De erfpachter mag geen canonachterstand hebben, moet het perceel gebruiken conform de bestemming en ook overigens voldoen aan alle geldende erfpachtvoorwaarden.4 Bij de overstap worden de AB 2016 direct op het dan nog voortdurende erfpachtrecht van toepassing. Pas na het einde van het lopende tijdvak wordt het erfpachtrecht eeuwigdurend en wordt de bijbehorende canon voor het eeuwigdurende erfpachtrecht verschuldigd. Tot het einde van het tijdvak blijft de erfpachter de geldende canon met de eventueel daaraan verbonden indexering betalen.5 Zowel de canonverplichting van het lopende tijdvak als de canon van het eeuwigdurende erfpachtrecht kunnen in een keer vooruit worden betaald op het moment van de overstap.6 De canon voor het eeuwigdurende erfpachtrecht wordt berekend door de erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De zogenoemde erfpachtgrondwaarde wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde van de onroerende zaak uit het jaar voorafgaand aan de overstap te vermenigvuldigen met een grondquote en het resultaat, de waarde van de grond, te verminderen met tien procent omdat de grond met een erfpachtrecht is bezwaard.7 Tot 1 januari 2020 wordt erfpachters die overstappen een korting op de canon gegeven en wordt de laagste WOZ-waarde uit 2015 of 2016 tot uitgangspunt genomen. Een en ander betekent dat de erfpachter die overstapt op het moment van de overstap zekerheid verkrijgt over zijn financiële lasten, zowel voor de periode dat zijn recht nog voortdurend is als voor de periode daarna waarin zijn recht eeuwigdurend zal zijn geworden. Canonherziening anders dan aanpassing aan de inflatie is uitgesloten. Verzet ontstond bij de erfpachters tegen de hoogte van de door de gemeente gehanteerde canons en afkoopsommen.8 Met name de toerekening van de waarde van de bloot eigendom middels een gedifferentieerd stelsel van grondquotes stuit op verzet, het meest in de woongebieden waar de grondquote op een hoog percentage is vastgesteld. En ook in Amsterdam ontstonden vertragingen bij de uitvoering.9

Het uitgangspunt van eeuwigdurende erfpacht met afgekochte canon is dat de erfpachter eenmalig de grondprijs betaalt en daarna een gebruiksrecht heeft voor onbepaalde duur waaraan bij gelijkblijvend gebruik geen verdere kosten zijn verbonden. Dat is in Amsterdam niet anders dan in Utrecht. De prijs die de erfpachter voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht betaalt bestaat in beide gevallen, eenvoudig gezegd, uit de grondwaarde. Het is geen eenvoudige opgave die prijs te bepalen omdat niet de gehele bloot eigendom overgaat naar de erfpachter, alleen de vergoeding (canon) wordt eeuwigdurend afgekocht. De gemeente behoudt bij eeuwigdurende erfpacht de bloot eigendom van de grond zonder inkomsten en met slechts een beperkt aantal bevoegdheden, bestaande uit incassering van de economische meerwaarde bij bestemmingswijziging en de bevoegdheid tot opzegging van het recht in het algemeen belang. Deze bevoegdheden zouden op de grondwaarde in mindering moeten worden gebracht om de prijs voor de erfpachter te bepalen. Hij verkrijgt immers geen vol eigendom, al benadert zijn gebruiksrecht dat wel en verkrijgt zijn erfpachtrecht daardoor meer waarde.

In Utrecht betaalt de erfpachter die een eeuwigdurend recht verkrijgt sinds 1989 de grondwaarde als koopsom. Erfpachters van bestaande voortdurende rechten kunnen in Utrecht hun recht omzetten naar eeuwigdurende erfpacht door betaling van een eenmalige afkoopsom waarna hun recht direct eeuwigdurend is geworden. In Amsterdam kan een voortdurend erfpachtrecht reeds nu voor het einde van het tijdvak worden omgezet naar een eeuwigdurend recht. De vraag kan gesteld worden of de erfpachtgrondwaarde die als afkoopsom dient, overeenkomt met de verminderde waarde van de bloot eigendom. En of er geen appels met peren vergeleken worden. Uitgaande van de waardering van iedere onroerende zaak volgens de Wet WOZ wordt vervolgens onderscheiden tussen de waarde van de grond en de waarde van de opstal waarbij de opstalwaarde wordt beperkt tot de herbouwkosten. Omdat de gemeente Amsterdam als erfverpachter uitsluitend gebruiksrechten en geen opstalrechten verleent zou dat betekenen dat de waarde van het erfpachtrecht vooral bestaat uit de herbouwkosten van de opstal die eigendom is van de gemeente. De waarde van het gebruiksrecht bij erfpacht wordt gevormd door de waarde van de volle eigendom te verminderen met de zogenoemde insnoerende bepalingen die de erfpachter beperken in zijn gebruik van de grond.10 Factoren hierbij zijn onder meer de hoogte van de (toekomstige) canon, of recht bestaat op een opstalvergoeding of de mate waarin het gebruiksrecht in de vestigingsakte anderszins is beperkt. Dat zijn heel andere waardeaspecten dan de herbouwwaarde van de opstal, zeker nu de opstal in het Amsterdamse stelsel strikt genomen door natrekking aan de gemeente toekomt.